18. Madde Uygulamalarında Aynı Yerden Parsel Tahsisi Olanağını Kaldıran Zorunluluk Durumları

İmar parsellerinin kadastral parselin bulunduğu yerden verilmesi kuralı her zaman gerçekleşmeyebilir. Bazen parsel malikine taşınmazının bulunduğu yerden parsel tahsisini engelleyen durumlar ortaya çıkabilmektedir. İmar Kanunun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan hüküm, mutlak uygulanması gerekli bir kural olmayıp, düzenleme ile oluşan imar parsellerinin ancak “mümkün olması” halinde aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsele tahsisinin sağlanmasını öngörmektedir[1]. Zaten madde metninde “düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır” ifadesine yer verilmesi de, aynı yerden parsel verilmesi kuralının, ancak mümkün olduğu durumlarda uygulanacağını göstermektedir. Bu durumun mümkün olmaması halinde, başka yerden parsel verilmesi mümkündür.

Danıştay kararlarına göre, aynı yerden parsel verilmesini engelleyen üç önemli unsur bulunmaktadır: Bunlar fiili, hukuki ve teknik zorunluluktur. Parselasyonun dağıtım aşamasında fiili, hukuki ve teknik zorunluluk var ise bu hususlar, parsel dağıtımını kaçınılmaz olarak etkileyecektir[2]. Fiili, hukuki ve teknik zorunluluk halleri olarak sınıflandırılan bu durumların ortaya çıkması halinde, parsel malikine başka yerden tahsis yapılabilmektedir.

Parselasyon işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılması halinde de, idare mahkemesince aynı yerden parsel verilmesini engelleyen hukuki, fiili ve teknik zorunluluğun bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır[3].

1) Hukuki Zorunluluk

Hukuki zorunluluk, kadastro parselinin bulunduğu yerin imar planında özel mülkiyete konu olamayacak veya kamu idarelerince kamulaştırılması gereken yerlere isabet etmesidir. Kadastro parselinin bulunduğu yerden parsel verilebilmesi için kadastral parselin imar planında özel mülkiyete konu olabilecek alana (konut alanı, ticaret alanı, sanayi alanı gibi) rastlaması gerekir. Danıştay kararlarına göre, bulunduğu yerden parsel verilmesini engelleyen hukuki durumlar şunlardır:

İlk durum, taşınmazın düzenleme ortaklık payından oluşturulması gereken alanlarda kalmasıdır. Taşınmazın imar planında düzenleme ortaklık payı ile oluşturulması gereken ve düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, pazar yeri, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmet alanlarında kalması halinde, kadastral parselin bulunduğu yerden yer tahsisi yapılamaz. Danıştay kararları da bu yöndedir. Danıştay, imar planında düzenleme ortaklık payından oluşturulması gereken yerde kalan parsellerin bulunduğu yerde korunmasının mümkün olmadığı, bu parseller için kadastral parselin bulunduğu yerden başka bir alanda tahsis yapılabileceği görüşündedir[4].

İkinci durum taşınmazın umumi hizmet alanlarında kalmasıdır. Taşınmazın, İmar Kanunu’nun 11. ve 13. maddelerinde sayılan alanlarda (meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal) kalması halinde de aynı yerden parsel verilmesi zorunluluğu yoktur. Çünkü bu alanlar, kamunun ortak kullanımına ayrılmış olduklarından özel mülkiyete tabi olmaları ve bu alanlarda özel mülkiyet konusu parseller oluşturulması söz konusu değildir. Danıştay da imar planına göre umumi hizmetlere rastlayan kadastral parsellerin bulunduğu yerde korunmamasını ve başka yerden parsel tahsisini hukuka aykırı görmemektedir. Örneğin Danıştay Altıncı Dairesinin 23.5.2003 tarihli ve E:2002/585, K:2003/3221 sayılı kararında “Davacının düzenlemeden önceki yerinin büyük bir kısmının umumi hizmet alanları olarak belirlenen yerde kalması nedeniyle bu yerden imar parseli verilmesi mümkün olmadığından aynı yere mümkün olduğu kadar yakın ve eşdeğerde imar parselleri tahsis edildiği anlaşıldığından, parselasyon işleminde mevzuata aykırılık görülmediği” ifade edilmiştir. Aynı Dairenin 22.02.1989 tarihli ve E:1988/1763, K:1989/409 sayılı kararı ile; büyük bir kısmı yola isabet eden kadastral parsele karşılık olarak başka bir alandan yer tahsis edilmesinde hukuka aykırılık görülmemiştir.

Aynı yerden parsel verilmesini engelleyen hukuki durumlardan üçüncüsü taşınmazın kıyı gibi özel mülkiyete konu olamayacak alanda kalmasıdır. Eğer kadastro parseli kıyı gibi özel mülkiyete konu olmayacak alanda kalıyor ise taşınmazın bulunduğu yerden parsel verilmesi hukuken mümkün değildir. Danıştay Altıncı Dairesinin 03.11.2003 tarihli ve E:2002/2922, K:2003/5324 sayılı kararı ile; kadastral durum itibarı ile kıyıda ve sahil şeridinin ilk elli metrelik kısmında kalan taşınmazın yerinde korunmamasında hukuka aykırılık görülmemiştir.

Dördüncü durum, taşınmazın resmi hizmet alanlarında kalmasıdır. Uygulamaya giren parselin İmar Kanunun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesinde belirtilen sahalarda (okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanlarında) kalması halinde de, bulunduğu yerde korunması zorunluluğu bulunmamaktadır.

Aynı yerden parsel verilmesini engelleyen hukuki durumları bu şekilde açıkladıktan sonra, Danıştay’ın, imar planında mevcut kullanımından farklı bir amaca tahsis edilmiş yerde kalan taşınmaz için aynı yerden parsel verilmemesini hukuka aykırı bulmadığı bir kararına değinmekte fayda görüyoruz.  Danıştay’ın bu kararında, imar planında mevcut kullanımından farklı bir amaca tahsis edilmiş yerde kalan taşınmazın yerinde korunamaması ve başka yerden parsel verilmesi de Danıştay tarafından mevzuata aykırı bulunmamıştır. Danıştay Altıncı Dairesi 22.09.1999 tarihli ve E:1998/4543, K:1999/4156 sayılı kararı ile; “imar planında ayrık nizam 3 katlı ve ayrık nizam 7 katlı konut alanında kalan ve işyeri olarak kullanılan fabrika binasının bulunduğu kadastral parselden yer verilememesini” hukuka aykırı bulmamıştır.

Ancak Altıncı Dairenin bu kararı oldukça tartışılır niteliktedir. Çünkü aynı yerden parsel verilmesini engelleyen hukuki durumlar incelendiğinde görülecektir ki; bu durumların hepsinde düzenlemeye giren parsel, imar planına göre özel mülkiyete konu olamayacak alanda (yol, meydan, park, kıyı, resmi hizmet alanı gibi) kalmaktadır. Bu nedenle, bu alanlardan tahsis yapılamaması gayet doğaldır. Ancak, taşınmazın imar planında mevcut kullanım amacından farklı bir amaca tahsisli alanda kalmasının, taşınmazın bulunduğu yerden başka bir yerde imar parseli tahsis edilmesini haklı kılar bir durum olmadığı düşüncesindeyiz. Danıştay Altıncı Dairesinin kararına konu olaydan devam edersek taşınmaz üzerinde bulunan yapı fiilen işyeri olarak kullanılmaktadır ve imar planına göre konut alanına rastlamaktadır. Bu taşınmazın bulunduğu yerde korunmasının ne gibi bir sakıncası olabilecektir. Taşınmazın fiili kullanımı ile imar planına göre kullanım amacının uyuşmadığı doğrudur, ancak başka parselden tahsis yapılması sorunu çözmemektedir ki. Parselasyon sonucu tahsis edilen imar parseli, işyeri olarak kullanılabilecektir. Ancak, kadastral parselin üzerindeki yapının imar parseline taşınması mümkün olmayacağına göre yeni tahsis edilen imar parselinin kullanım amacının (işyeri olarak kullanılabilmesi) da bir önemi bulunmamaktadır. Bu nedenlerle; mevcut kullanım durumu ile imar planına göre konumu uyuşmayan kadastral parsellerin (özel mülkiyete konu alanda kalması şartı ile) bulunduğu yerde korunması ve başka yerden parsel verilmemesi gerektiği düşüncesindeyiz.

2) Teknik Zorunluluk

Teknik zorunlulukta, kadastro parseli imar planında özel mülkiyete konu olabilecek alanlarda (örneğin konut, sanayi, ticaret gibi) kalmaktadır. Fakat aynı parselden yer tahsis edilmesi gereken birden fazla parsel ya da hak sahibi bulunmaktadır. Böyle bir durumda aynı yerden parsel verilememesi teknik zorunluluk ile açıklanmaktadır. Kısaca ifade etmek gerekir ise; teknik zorunlulukta aynı yer için hak sahibi olan birden fazla parsel vardır ve uygulayıcı bunlardan yalnızca birine aynı yerden yer verebilecek durumdadır.

3) Fiili Zorunluluk

Fiili zorunluluk halleri iki şekilde ortaya çıkmaktadır:

Bunlardan birincisi kadastral parselin bulunduğu yerin askeri güvenlik bölgesi, korunması gerekli taşınmaz ve kültür varlığı koruma alanı, sulak alanlar gibi yapı yapılması yasak olan alanlarda kalmasıdır. İlgili mevzuatına göre, bu gibi alanlara inşaat yapılabilmesi mümkün değildir. Bu durumda, kadastro parseline bulunduğu yerden parsel verilmesinin de hiçbir anlamı olmayacaktır. İşte bu durumu önlemek için bu gibi alanlara rastlayan parsellere başka yerden tahsis yapılabilir.

İkinci zorunluluk durumu, tartışmalıdır. Bazı yazarlara göre; kadastro parselinden düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra geriye kalan kısmının müstakil bir parsel olamayacak boyutlarda olması durumunda, kadastral parselin bulunduğu yerden imar parseli verilmesi zorunlu değildir. Böyle bir durumda başka yerden parsel verilebilmesi mümkündür.

Ancak bu görüşe katılmak mümkün değildir. Çünkü kadastral parselin müstakil bir imar parseli olacak büyüklükte olmaması halinde başka yerden parsel verilmesini gerekli ya da zorunlu kılan herhangi bir mevzuat hükmü bulunmamaktadır. İmar parsellerin mümkün mertebe müstakil oluşturulması arzulanan bir durumdur. Ancak müstakil imar parseli oluşturmak ile hisseli imar parseli oluşturmak arasında teknik açıdan herhangi bir fark bulunmamaktadır. Örneğin 25 parsel nolu kadastro parselinin imar planında bulunduğu alanın 101 ada 1 parsele denk geldiğini varsayalım. Bu kadastro parselinin müstakil imar parseli oluşturmayacak kadar küçük olması durumunda 101 ada 1 parsel dışında bir parsel verilmesi gerektiği belirtilmektedir. Oysaki bu parselin bulunduğu yerde korunmasının ne gibi bir sakıncası olabilir? 25 kadastro parseline 101 ada 1 parselden yer verilmesinin önünde herhangi bir engel yoktur. Bu parselden tahsis yapılmazsa 101 ada 1 parsel müstakil olacaktır, yapılırsa hisseli olacaktır. Aradaki tek fark budur ve bizim görüşümüze göre bu durum, kadastro parselinin bulunduğu yerde korunamamasına neden olamaz. Üstelik, 25 nolu kadastro parselinin tahsis edildiği imar parseli her durumda hisseli olacaktır. Bu nedenle, kadastro parselinin yüzölçümünün müstakil imar parseli oluşturmayacak kadar küçük olsa bile bulunduğu yerde korunması gerektiği kanaatindeyiz.

Görüşümüzü destekleyen Danıştay kararları da mevcuttur. Örneğin Da-nıştay Altıncı Dairesinin 28.01.1999 tarihli ve E:1998/426, K:1999/479 sayılı kararında, İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10/a maddesi hükmü ge-reği parselasyon işlemi ile oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlana¬cağı ifade edildikten sonra anılan Kanun ve Yönetmelik hükümleri gereği dava konusu parselasyon işlemiyle davacının hissesi oranında müstakil parsel oluştur¬mak mümkün olmasa bile kadastral parselinin bulunduğu yerden hisse verilmesi gere-kirken, zorunluluk olmadığı halde üzerinde yapı bulunan bir parselden hisse verilmesi hukuka aykırı bulunmuştur.

[1] Danıştay 6. Dairesi, 18.05.1991, E:1991/118, K:1991/1209

[2] Danıştay 6. Dairesi, 18.05.1999, E:1998/2676, K:1999/2714

[3] Danıştay 6. Dairesi, 21.05.1990, E:1989/239, K:1990/1008

Milli Emlak Kitabı

[4] Danıştay 6. Dairesi, 22.09.1999, E:1998/4543, K:1999/ 4156

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2689 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.