18. Madde Uygulamalarında Başka Yerden Parsel Verilirken Dikkat Edilecek Hususlar

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılacak arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinde, aynı yerden parsel verilmesi kuralına uyulması zorunludur. İmar Kanunun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine göre, düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır. Bir parsel için aynı yerden parsel verilmesi, uygulamaya giren parsel ile uygulamadan çıkan parsellerin kadastral durumunun çakışması anlamına gelmektedir.

Fakat Danıştay, hukuki teknik ve fiili zorunlulukların bulunması durumunda, aynı yerden parsel verilmesi ilkesine uyulmayabileceğine karar vermektedir. Bunlardan hukuki zorunluluk, uygulamaya tabi tutulan parselin, imar planına göre özel mülkiyete konu olamayacak bir alana (resmi hizmet alanı, umumi hizmet alanı gibi) denk gelmesidir. Teknik zorunluluk, aynı yere tahsis yapılması gereken birden fazla taşınmaz bulunmasıdır. Fiili zorunluluk ise kadastral parselin bulunduğu yerin askeri güvenlik bölgesi, korunması gerekli taşınmaz ve kültür varlığı koruma alanı, sulak alanlar gibi yapı yapılması yasak olan alanlarda kalmasıdır.

Aynı yerden parsel verilmesinin mümkün olmadığı durumlarda, aynı imar adasından ve eşdeğer yer verilmesi gerekir. Bu eşdeğerlik; kadastro parselinin konumu ile imar parselinin imar planına göre konumu ve kadastro parselinin ve çevresinin imar durumu ile yeni tahsis edilen imar parselinin imar durumunun birbirine eşitliği dikkate alınarak sağlanmalıdır.

Parselasyon işlemi esnasında aynı yerden yer verilemeyen parsellere, başka yerden parsel tahsis edilirken iki hususun göz önünde tutulması gerekir. Bunlar, yeni parselin kadastro parseline uzaklığı ile ekonomik eşdeğerliktir[1].

1) En Yakın Yerden Parsel Verilmesi İlkesi 

Aynı yerden parsel verilemeyen taşınmazların, düzenleme öncesi konumuna en yakın yere tahsis edilmesi gerekir.

“En yakın yerden parsel verilmesi” ifadesinden, mümkün olduğu kadar aynı imar adasından parsel tahsis edilmesini anlamak gerekir. Yani kadastro parselinin bulunduğu yerden tahsis yapılamıyor ise, aynı imar adası içerisinden yer verilmesi gerekir. Aynı imar adası içerisinden yer tahsisinin mümkün olmaması durumunda ise yine en yakın imar adasından yer tahsis edilmesi gerekir. Burada önemli olan idarelerin keyfi hareket etmemesidir.

2) Eşdeğer Yer Verilmesi İlkesi

Başka yerden tahsis yapılırken sadece aynı imar adası içerisinden değil aynı zamanda eşdeğer yer verilmesi de gerekir. Çünkü imar uygulamasına giren ve uygulamadan çıkan taşınmazlar arasında imar uygulaması sonucu oluşan değer farkı imar uygulamasının iptali nedenidir[2]. Bir bölgede imar uygulamasının yapılması, taşınmazların değerinde bir artış meydana getirir. İşte, eşdeğer yer verilmesi kuralı imar uygulaması nedeni ile tüm taşınmazların eşit şekilde ve kadastral durumu ile orantılı olarak değer kazanmasını ifade eder.

Eşdeğerlik ilkesinin temel üç yönü bulunmaktadır: Bunlardan birincisi, kadastro parselinin konumu ile imar parselinin imar planına göre konumunun değer yönünden uyumlu olmasıdır. Örneğin, ana caddeye cepheli bir kadastro parselinin yerinde korunamaması durumunda, yine ana caddeye cepheli bir imar parseli tahsis edilmesi gerekir. Bunun yerine, ana caddeye daha uzak ve sokak arasında kalan bir alandan tahsis yapılması doğru değildir. İkincisi, tahsis edilen imar parsellerinin hisseli ya da müstakil olmasıdır. Müstakil parsel tahsisinin mümkün olduğu durumlarda hisseli olarak tahsis yapılması taşınmazlarda değer kaybına neden olacaktır[3]. Bu durumun eşdeğerlik ilkesi ile çeliştiği açıktır. Eşdeğerlik ilkesinin bir diğer yönü de kadastro parselinin ve çevresinin imar durumu ile yeni tahsis edilen imar parselinin imar durumunun birbirine eşit olması gerekliliğidir. Örneğin, kadastro parselini çevreleyen imar parselleri imar planında beş kata müsaadeli iken, bu parsellere imar uygulamasında üç kata müsaadeli yerden tahsis yapılması da hukuka aykırılık teşkil edecektir.

Eşdeğer tahsis yapılırken bu hususların göz ardı edilmemesi gerekir. Bu nedenle başka yerden tahsis yapılırken;

à Kadastro parselinin konumu ile imar parselinin imar planına göre konumunun değer yönünden uyumlu olmasına (ana caddeye cepheli kadastro parseli için yine ana caddeye cepheli yer verilmesinde olduğu gibi),

à Müstakil imar parseli vermek mümkün ise, müstakil parsel verilmesi-ne (hisseli parsel verme yoluna gidilmemesi),

à Kadastro parselinin çevresinin imar durumu ile tahsis edilen imar parselinin imar durumunun eşit olmasına,

Dikkat edilmesi gerekir.

3) İlkeler Çatışması

Peki, aynı imar adası içerisinden yer verilmesi ilkesi ile eşdeğer yer verilmesi ilkesi aynı anda sağlanmaz ise hangi ilkeye öncelik verilmelidir? Örneğin, aynı ada içerisinde eşdeğer yer verilmesinin mümkün olmaması durumunda; aynı ada içerisinden fakat değer olarak farklı bir yer mi verilmeli yoksa başka imar asından eşdeğer yer mi tahsil edilmelidir?

Kanaatimizce imar uygulamalarında temel kriter, uygulama nedeni ile tüm taşınmazların kadastral durumlarına orantılı olarak değer kazanmasının sağlanmasıdır. Bu nedenle, aynı imar adasından yer verilmesi ilkesi ile eşdeğerlik ilkesinin aynı anda sağlanmasının mümkün olmaması durumunda, eşdeğerlik ilkesine öncelik verilmesi daha uygun olacaktır. Bu kapsamda, kadastro parselinin bulunduğu adada eşdeğer yer yok ise eşdeğer olmak şartı ile başka adadan yer tahsis edilmesi uygun olacaktır.

[1] Danıştay 6. Dairesi, 16.01.1985, E:1984/834, K:1985/101

[2] Danıştay 6. Dairesi, 17.01.2000, E:1998/6414, K:2000/106

[3] Danıştay 6. Dairesi, 16.03.2004, E:2002/4872, K:2004/1575

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.