18. Madde Uygulaması (Arazi ve Arsa Düzenlemesi) Esasları

Makalemizi paylaşır mısınız?

Parselasyonda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Parselasyon yapmakla görevli idareler, 18. madde uygulaması yaparken aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekir.

İmar Planına Uygunluk Şartı

Arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri imar planlarının uygulanması amacıyla yapıldığına göre arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerin mevcut imar planına uygun olması zorunludur.

Parselasyon Yapılmış Alanda Tekrar Parselasyon Yapılabilir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde, daha önceden düzenleme yapılmış bir alanda ikinci kez düzenleme yapılmasını engelleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Danıştay bu hususu biraz daha dar yorumlamaktadır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyon Yapılmış Alanda Tekrar Parselasyon Yapılabilir mi?

Parselasyon Yapılabilmesi için Maliklerin Muvafakatine Gerek Var mı?

Uygulama imar planı içerisinde bulunan taşınmazların imar uygulamasına tabi tutulabilmesi için taşınmaz maliklerinin muvafakatlerinin alınmasına gerek yoktur. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin birinci fıkrasına göre 18. madde uygulaması yapılabilmesi için taşınmaz maliklerinin muvafakati gerekmemektedir. Madde metninde “maliklerin muvafakatinin gerekmediği” açıkça belirtilmiştir. Ayrıca Tapu Sicil Tüzüğünün 27. maddesine göre, kesinleşmiş imar parselasyon planlarıyla ada dağıtım cetvelleri, maliklerin rızası alınmadan resen tescil edilir.

Bu konuda aşağıdaki karara bakınız. Bu karara göre belediyelerin ve il özel idarelerinin, imar planı bulunan alanlarda arazi ve arsa düzenlemesi yapabilmek için parsel maliklerinin muvafakatlerini almalarına gerek bulunmamaktadır. Altıncı Dairenin bu kararında da görüldüğü üzere, parselasyon işleminin hazırlık çalışmalarının, bu alanda bulunan bazı parsel malikleri tarafından yapılması da sonucu değiştirir nitelikte değildir. Bir başka ifadeyle bu durum, parselasyonun belediyeler ve il özel idareleri tarafından re’sen yapıldığı gerçeğini değiştirmemektedir. 

Danıştay 6. Dairesi, 28.06.2012, E:2011/3367, K:2012/3902: Belediyelerin taleple bağlı olmaksızın parselasyon uygulamalarını re’sen yapmaya yetkili olduğu: 3194 sayılı İmar Kanununun ‘Arazi ve arsa düzenlemesi’ başlıklı 18. maddesinin birinci fıkrasında ‘İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.’ hükmü yer almaktadır. İmar Kanununun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin ‘Düzenleme Sahalarının Tespit Esasları’ başlıklı 5. maddesinin birinci fıkrasında ise ‘Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.’ hükmüne yer verilmiştir. Yukarıda anılan hükümler uyarınca, belediyelerin taleple bağlı olmaksızın parselasyon uygulamalarını re’sen yapmaya yetkili olduğu görülmektedir.

Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması Gerekliliği

Düzenleme sonucu oluşturulacak imar parseli sayısının bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmaması gerekliliğine dair eski yönetmeliğin 5. maddesinde yer alan kurala, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte yer verilmemiştir.

Sadece Yönetmeliğin 5. maddesinde “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında ise valilikler, il idare kurulu kararı ile 5 yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, imar planları ile getirilen tüm kullanım alanlarını hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve kesinleşen uygulama imar planlarına göre parselasyon planlarını yaparak yeterli miktarda parseli oluşturmak mecburiyetindedir.” hükmü yer almıştır. Görüldüğü üzere burada “yeterli miktarda parseli oluşturmak” mecburiyeti getirilmiştir.

Bir İmar Adasından Küçük Alanda Parselasyon İşlemi Yapılamaması

Bir diğer kurala göre, düzenleme yapılacak alanın bir imar adasından küçük olmaması gerekir. Bu husus, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 9. maddesinde şu şekilde yer almıştır: “Kamunun mülkiyeti ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımlarının bulunduğu alanlar hariç olmak üzere, belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması halinde adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebilir.”

Parselasyonda Hisse Yerine Bedel Verilmesi veya İpotek Tesis Edilmesi Mümkün mü?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Parselasyonda Hisse Yerine Bedel Verilmesi veya İpotek Tesis Edilmesi Mümkün mü?

Parselasyonda Birden Fazla Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınması

18. maddenin eski halinde “Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.” hükmü yer almaktaydı.

Ancak 7181 sayılı Kanunla bir parselden birden fazla kez düzenleme ortaklık payı alınabileceği kabul edilmiştir. Fıkra hükmüne göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Kanunu 18. Madde Uygulamalarında Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

Parselasyonda Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar

Kanunun 18. maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, DOP’tan karşılanabilecek alanlar önemli ölçüde artırılmıştır. 18. maddeye göre DOP; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından başka amaçlarla kullanılamaz. Bu konuda detaylı bilgi almak için şu yazımıza bakınız: Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar ve Bu Alanların Tescili

Parselasyonda Aynı Yerden Parsel Verilmesi

İmar Kanunu’nun 18. maddesine 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre “Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.”

Benzer bir hüküm Yönetmeliğin 18. maddesinde yer almıştır. Buna göre “Düzenlemeye giren parsellerin tahsisi, uygulama sonucunda mümkün olduğunca düzenleme öncesi parselin bulunduğu yerden yapılır. Düzenlemeye alınan parsellerin imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi halinde ise, diğer parsellerin bulunduğu yerden tahsisinin yapılmasından sonra, teknik zorunluluklar da dikkate alınarak en yakın ve tahsise uygun olabilecek imar parsellerine tahsisi sağlanır.”

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18. Madde Uygulamalarında) Aynı Yerden Parsel Verilmesi Zorunluluğu

Parselasyonda Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 9. fıkrasında “Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmaya bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.” hükmü yer almaktaydı.

Ancak bu fıkra 7181 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bununla birlikte Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde “İmar plânı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü sağlaması kaydıyla, tam ve hissesiz bir imar parseline denk gelmesi sağlanır. Asgari parsel büyüklüğünün sağlanamaması halinde, 16. maddede belirtilen hükümlere göre tahsis ve bedele dönüştürme işlemleri yapılabilir.” hükmü yer almaktadır.

Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Yapılaşmaya Uygun Parsel Tahsis Zorunluluğu

 Arazi ve arsa düzenlemesinin temel amacı, inşaata elverişli imar parseli üreterek sağlıklı kentleşmeyi sağlamaktır. Bu gerekliliğin anlamı ve sonuçları konusunda şu yazımıza bakabilirsiniz: Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Yapılaşmaya Uygun Parsel Tahsis Zorunluluğu

Parselasyonda Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü

İmar Kanunu’nun 18. maddesine 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkrayla, ferdileştirme (hisse çözümü) yasal dayanağa kavuşturulmuştur. Bu hükme göre, düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir. Benzer bir hüküm Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde yer almıştır. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyon İşlemlerinde Hisse Çözümü (Ferdileştirme)

Parselasyonda Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde, “Taşınmaz sahibine tahsis edilen miktarın asgari imar parsel alanından küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi halinde, bu miktar mümkün mertebe tek bir imar parseline hisselendirilir.” hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm teknik ve hukuki nedenler dışında, parsel sahiplerine müstakil parsel verilmesi gerektiğini göstermektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyon İşlemlerinde Müstakil Parsel Verilmesi Zorunluluğu

18. Madde Uygulaması (Arazi ve Arsa Düzenlemesi) Esasları
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2376 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.