1999-07 sayılı Milli Emlak Genelgesi (Ortaklığın giderilmesi davalarında kıymet takdiri)

T.C. MALİYE BAKANLIĞI Millî Emlâk Genel Müdürlüğü

SAYI   :B.07.0.MEG.0.9/3260-3/0/026799        12.08.1999

KONU :Kıymet Takdiri Hk.

GENELGE(*) (Sıra No: 1999/ 07 ) 

Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmaz mallardaki paydaşlığın giderilmesi için açılan davalar, mahkemelerce genellikle paydaşlığın satışı yoluyla giderilmesi şeklinde karara bağlanmaktadır. Hisseli taşınmaz mallara ilişkin izale-i şüyu satışları ve rızaî taksim konusunda 22.09.1993 tarih ve 184 sayılı Millî Emlâk Genel Tebliği doğrultusunda işlem yapılmaktadır.

Ancak, ortaklığın (şüyuun) giderilmesi davaları ile ortaklığın giderilmesi satışlarında; İdare ile icra daireleri veya mahkeme bilirkişilerince belirlenen bedellerin büyük farklılıklar göstermesi, icra daireleri ve mahkeme bilirkişileri tarafından Hazineye ait olmayan muhdesat bedellerinin yüksek, zemin bedellerinin ise düşük olarak takdir edilmesi gibi nedenlerle taşınmaz malların rayiç değerinin çok altında satışa çıkartılması, Hazine zararına neden olmaktadır.

Bu nedenle, bundan böyle konu hakkında Baş Hukuk Müşavirliği ve Muhakemat Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan ve bir örneği ilişikte gönderilen 20.07.1999 tarih ve 1999/24 sayılı Genelgede belirtildiği üzere; Hazine avukatlığı tarafından ortaklığın (şüyuun) giderilmesi davaları açıldığının bildirilmesini müteakip, istenilecek kıymet takdiri kararlarının ivedilik ve öncelikle, dava konusu taşınmaz malın zeminine ve varsa üzerindeki muhdesatlara (bina, ağaç vs.) ayrı ayrı kıymet takdir ettirilerek en kısa sürede Hazine avukatlığına bildirilmesi gerekmektedir.

Bilgi edinilmesini, gereğini ve bu Genelgenin çoğaltılarak ilinize bağlı ilçelere de gönderilmesini rica ederim.

EK: Baş Hukuk Müşavirliği ve Muhakemat                                                  Doğan CANSIZLAR

       Genel Müdürlüğünün 20.07.1999 tarih                                                     Genel Müdür

        ve 1999/24 sayılı Genelgesi.

DAĞITIM :

Gereği       : 80 İl Valiliğine

T.C.

MALİYE BAKANLIĞI

Baş Hukuk Müşavirliği ve

Muhakemat Genel Müdürlüğü

20.7.1999

SAYI   :  B.07.0.BHM.0.00/4394-11609/28137

KONU : Ortaklığın(şüyuun) giderilmesi davaları

Milli Emlak Kitabı

              ile ortaklığın giderilmesi satışlarında

              kıymet takdir raporlarına karşı yapılacak

              işlemler ile dikkat edilecek hususlar

İÇ GENELGE

Sıra No: 24

Hazinenin ortak (paydaş) olduğu taşınmaz mallardaki ortaklığın(şüyuun) giderilmesi için açılan davalar, taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından veya aynen taksim istenilmediğinden genellikle satış suretiyle ortaklığın giderilmesi şeklinde karara bağlanmaktadır.

Ortaklığın (şüyuun) giderilmesi davalarında, İdarenin yaptırdığı kıymet takdiri ile mahkeme veya satış memurluğunca yaptırılan kıymet takdirleri arasında büyük farklılıklar bulunması, Hazineye ait olmayan muhdesat bedellerinin yüksek, arz bedellerinin ise düşük takdir edilmesi gibi nedenlerle dava konusu taşınmazların rayiç değerinin çok altında satışa çıkarılması sonucu Hazine zararı doğmaktadır.

Mahkemenin yaptırdığı kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporuna karşı itiraz süresinin bir hafta (HUMK.m.283) ve yine satış memurunun (icra dairesinin)) kıymet takdiri işlemine karşı şikayet süresinin yedi gün (İİK.m.16) olması karşısında yapılan yazışmalar nedeniyle itiraz ve şikayet süreleri geçirildiğinden taşınmazların gerçek değerlerinin altında satılmaları söz konusu olmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davaları ile ortaklığın giderilmesi satışlarında dikkat edilecek hususlar ve özellikle kıymet takdiri konusunda yapılacak işlemler aşağıda açıklanmıştır.

I. MAHKEMENİN KIYMET TAKDİRİ İŞLEMİNE (BİLİRKİŞİ RAPORUNA) KARŞI İTİRAZ EDİLMESİ

Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 15.5.1996 gün ve E.1996/6476. K.1996/6501 sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davasında kendi koşulları içinde yapılan kıymet takdirinin, HUMK’nun 571.maddesi uyarınca ihalenin İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılacağı hüküm altına alındığından satışta esas alınamayacağı ve satış aşamasında yeniden kıymet takdiri yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle, mahkemece yaptırılan kıymet takdirinden sonra satış memurluğunca yaptırılacak kıymet takdirine karşı şikayet imkanının bulunduğu düşünülebilirse de gerek harca esas bedelin tespiti gerekse bu aşamadan itibaren taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi açısından, mahkemece kıymet takdiri yaptırılması beklenilmeksizin taşınmazın ve varsa üzerindeki muhdesatın değerlerinin tespit ettirilmesi ilgili millî emlâk biriminden istenilmeli, mahkemece belirlenen kıymet takdiri ile idarenin belirlediği kıymet takdiri arasında Hazine aleyhine farklı bir durumun bulunması halinde gerekli itiraz süresi içinde yapılmalıdır.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde muhdesat varsa aşağıda belirtilen Yargıtay kararı uyarınca işlem yapılması gerekir.

“Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde bina, ağaç vesaire gibi muhdesat varsa, bunlar MK’nun 619. maddesi uyarınca, arzın mütemmim cüzü sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilir. Ancak, bunların bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu hususta tüm paydaşlar ittifak ediyorsa, o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulurken, muhdesatın ve arzın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değeri takdir ettirilir ve bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanır. Bulunan tüm değer muhdesat bedeline ve arzın kıymetine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının muhdesata ne kadarının arza isabet ettiği belirlenir. Satış bedeli dağıtımında da bulunan bu yüzde nispetler göz önünde tutularak muhdesata isabet eden kısmın sadece muhdesat sahibine veya payları nispetinde sahiplerine, arza isabet eden kısmın da payları oranında tüm paydaşlara verilmesi gerekir. Muhdesatın arzın paydaşlarına değil de üçüncü kişiye aidiyetinin anlaşılması halinde bu kişinin muhdesat nedeniyle davaya dahil edilmesi ve ona satış bedelinden pay verilmesi olanağı yoktur.” (Y.6.HD. 17.11.1993 E.1993/11808, K.1993/12059).

II. SATIŞ MEMURUNUN (İCRA DAİRESİNİN) SATIŞ MUAMELELERİNE KARŞI YAPILACAK İŞLEMLER

1) Ortaklığın (şüyuun) satış yoluyla giderilmesine ilişkin işlemlere karşı yapılacak şikayet ve mercii

Ortaklığın giderilmesi satışları, ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan sulh hukuk mahkemesinin tayin ettiği satış memuru tarafından yapılır(HUMK.m.570). Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin tüm işlemlere ve dolayısıyla kıymet takdiri işlemine karşı yöneltilecek şikayetler (icra tetkik mercii tarafından değil) ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan sulh hukuk mahkemesi tarafından incelenir (Y.12.HD. 9.10.1987, 13562/9965, YKD.1988/3, s.374).

Sulh hukuk mahkemesi icra müdürünü satış memuru olarak tayin etmiş ve bu nedenle satış icra dairesi tarafından yapılmış olsa bile, satış icraî takiple ilgili bulunmadığından sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Sulh hukuk mahkemesinin ortaklığın satış yoluyla giderilmesi kararı üzerine, satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapıldığından (HUMK.m.571), sulh hukuk mahkemesi, bu satışa ilişkin şikayetleri, İİK’na göre ve icra tetkik mercii sıfatıyla inceler (Bkz. Prof.Dr.Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku C.1, s.58 vd.).

Dava safhasında olduğu üzere, satış memurluğunca kıymet takdiri yaptırılması beklenilmeksizin ilgili millî emlâk biriminden taşınmaz malın (varsa üzerindeki muhdesatın) değerinin belirlenmesi istenilmeli ve Hazine hak ve menfaatinin zorunlu kıldığı durumlarda satış memurluğunca yaptırılan kıymet takdirine karşı, süresi içinde sulh hukuk mahkemesi(icra tetkik mercii sıfatı ile) nezdinde şikayet yoluna başvurulmalıdır.

2) İhalenin feshinin şikâyet yoluyla istenilmesi, mercii , isteme süresi ve yolsuz kıymet takdiri nedeniyle ihalenin feshinin istenilmesi

a- Yetkili sulh hukuk mahkemesi

Satış memurunun (icra müdürünün) satışın (ihalenin) yapılmasını düzenleyen kanun, tüzük ve yönetmelik hükümlerine aykırı hareket etmiş olması halinde ortaklığın giderilmesi kararını veren sulh hukuk mahkemesinden ihalenin feshi istenebilir. Ancak, ortaklığın (şüyuun) giderilmesi satışının istinabe yolu ile yapılması halinde ihalenin feshi için yetkili sulh hukuk mahkemesi, (şüyuun giderilmesine karar vermiş olan değil) istinabe olunan icra dairesinin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir ( İİK.m.360, Y.12.HD. 29.9.1986, 15233/9647).

İhalenin feshi için süresinde sulh hukuk mahkemesi yerine icra tetkik merciine başvurulursa, icra tetkik mercii görevsizlik kararı vererek ihalenin feshi talebi dosyasının sulh hukuk mahkemesine gönderilmesine karar verir (Y.12.HD.31.3.1987, 1638/4487). Bu görevsizlik kararı üzerine HUMK’nun 193. maddesinin 3. fıkrasına göre on gün içinde görevli sulh hukuk mahkemesine başvurulmalıdır. Bu takdirde görevsiz icra tetkik merciine yedi gün içinde yapılmış olan ihalenin feshi talebi süresinde yapılmış sayılır (Y.12.HD.10.4.1980, 838/3346).

b- İhalenin feshini isteme süresi

aa. Süre yedi gündür

İhalenin feshini isteme süresi, şikâyet süresi gibi yedi gündür.(İİK.m.134.II c.1). Bu hükümde açıkça belirtildiği gibi, Borçlar Kanununun 226. maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere ihalenin feshini isteme süresi yedi gündür.

Yedi günlük ihalenin feshi (şikâyet) süresi kural olarak ihale tarihinden itibaren işlemeye başlar. Yedi günün hesabında (ilk gün olan) ihale günü hesaba katılmaz. İlgililerin, ihalenin yapıldığı ana kadar cereyan eden işlemlerdeki yolsuzlukları, en geç ihale günü öğrenmiş oldukları kabul edilir(İİK.m.134,II c.2). Yani bu halde de, yedi günlük ihalenin feshini isteme(şikâyet) süresi, ihale tarihinden itibaren işlemeye başlar.

bb. Sürenin öğrenme tarihinden itibaren başladığı haller

1. Kendisine satış ilanı tebliği gereken (İİK.m.127) bir ilgiliye, satış ilanının tebliğ edilmemiş olması halinde, ihalenin feshini isteme süresi öğrenme(ıttıla) tarihinden itibaren işlemeye başlar(İİK.m.134, IV).

2. Satılan malın esaslı niteliklerindeki hatanın sonradan öğrenilmiş olması halinde, yedi günlük ihalenin feshini isteme (şikâyet) süresi, hatanın öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar(İİK.m.134, IV).

3. İhalenin feshini isteme(şikâyet) süresi, artırmaya fesat karıştırılmış olduğunun öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar(İİK.m.134, IV).

Yukarıda açıklanan üç istisnaî halde, yedi günlük ihalenin feshini isteme(şikâyet) süresi öğrenme tarihinden itibaren işlemeye başlar. Ancak, ihale tarihinden itibaren bir yıl geçtikten sonra ihalenin feshi istenemez(İİK.m.134, IV c.2).

c- Yolsuz kıymet takdiri nedeniyle ihalenin feshinin istenilmesi

Kesinleşen kıymet takdirinden iki yıl geçtiği halde, yeniden kıymet takdiri yaptırılmadan taşınmazın satışa çıkarılmış olması, ihalenin feshi sebebidir (İİK.m.128, II c.3, Y.12.HD. 13.3.1986, 9244/2813 ; Y.HGK.4.11.1981, 12/201-714).

Satış memurluğunun kıymet takdiri işlemine karşı süresinde şikâyet yoluna başvurulmaması halinde bu kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshi istenemez, yani süresinde şikâyete konu edilmeyen bu husus tek başına fesih sebebi sayılamaz (Y.12.HD. 7.3.1985, 12083/2080). Bu nedenle, satış memurluğunca yaptırılacak kıymet takdirine karşı yedi günlük süresi içinde mutlaka gerekli şikâyet yoluna başvurulmalıdır.

Süresi içinde ihaleye hazırlık işlemlerindeki (kıymet takdiri işlemi, ihaleye hazırlık işlemidir) yolsuzluğa karşı şikayet yoluna başvurulmuş olmasına rağmen, şikayetin sulh hukuk mahkemesince(icra tetkik merciince) reddedilmiş olması halinde bu yolsuzluğun ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülüp sürülemeyeceği hususu yargı kararlarında değişik şekilde belirlenmiş ve yerleşik bir nitelik kazanmamıştır.

Yargıtay’ın bazı kararlarında, hazırlık işlemlerinden olan taşınmaza değer biçilmesi(takdir edilmesi), bir irtifak hakkının şartnameye yazılması, ilanda hissenin yanlış gösterilmesi gibi hallerde yapılan şikâyet üzerine verilen icra tetkik mercii (sulh hukuk mahkemesi) kararının temyiz edilemeyeceği için kesinleşeceği (İİK.m.363), ancak bu karara konu olan yolsuzluğa dayanarak ihalenin feshinin istenebileceği sonucuna varılmaktadır (Y.HGK.12.4.1967, 966 İc. İf. 1282/200; Y.12.HD.22.4.1980, 1096/3733; Y.12.HD.23.10.1979, 7388/8155). Yargıtay bir başka kararında ise yetkili kişilerce kıymet takdirine karşı yapılan şikayet üzerine verilen kararların temyiz edilemeyeceği, bağımsız olarak temyiz edilemeyen böyle bir kararın ihalenin feshi istemi üzerine verilen kararla birlikte temyizinin söz konusu olamayacağı sonucuna varmıştır (Y.HGK.4.11.1981, 11201/714).

Doktrinde; süresinde karşı çıkılan hazırlık işlemlerindeki yolsuz işlemin (örneğin kıymet takdiri işleminin), bu konudaki yargı kararının temyiz edilememesi nedeniyle kesinleşmiş olmasına rağmen ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülebileceği konusundaki Yargıtay kararlarının yerinde olduğu görüşü kabul görmüştür ( Bkz. İcra ve İflas Hukukunda İhalenin Feshi, Doç. Dr. Ramazan ARSLAN, s.110 . Ankara, 1984; İcra ve İflas Hukuku, Prof. Dr. Baki KURU, C.2, s.1436, İstanbul, 1990).

Satış memurluğunca yaptırılan kıymet takdirine karşı süresi içinde şikâyet edilmiş,ancak sulh hukuk mahkemesince bu şikâyet reddedilmiş ise; Hazine hak ve hukukunun zorunlu kıldığı durumlarda, yani yapılan yolsuzluk sonucunda Hazinenin menfaatlerinin muhtel olduğunun ispat edilebilmesi(İİK.m.134/5) kaydıyla (Millî emlâk birimleri ile işbirliği yapılmak ve gerektiğinde de Bakanlığımızdan talimat istenilmek suretiyle) bu hususun ihalenin feshi nedeni yapılabileceği yolundaki görüşler ve Yargıtay kararları esas alınarak süresi içinde (ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde) şikâyet yoluyla ihalenin feshinin istenilmesi gerekmektedir.

III. ORTAKLIĞIN (ŞÜYUUN) GİDERİLMESİ DAVASI YOLUYLA YAPILACAK SATIŞLARDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

a. Ortaklığın giderilmesi davaları sonunda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi şeklinde verilen kararlara istinaden yapılan satışlar, Hazine avukatlarınca yakından izlenecektir.

b. İşbu Genelgemizde yapılan açıklamalar da dikkate alınarak Hazine hak ve hukukunun korunması açısından gerekli tüm yasal işlemler süresi içinde yapılacaktır.

c. Gerek Sıra No:20 sayılı İç Genelgemiz, gerekse Millî Emlâk Genel Müdürlüğünün 150 No.lu Genel Tebliğleri uyarınca bu ihalelere girilip girilmeyeceği, girilecekse hangi oranda girileceği konusunda karar verilebilmesi için satış memurluğunca belirlenecek satış tarihleri (gerekli bilgi ve belgelerin ilk ihale tarihinden 15 gün önce Bakanlığımıza gönderilmesi mümkün olabilecek şekilde) ilgili millî emlâk birimine bildirilmesi gerekmektedir.

Bilgi ve gereğinin buna göre ifasını, Genelgemizin ilinize bağlı ilçelerin malmüdürlüklerine (Hazine avukatlıklarına) duyurulmasını rica ederim.

                                                                                             Aysel AKOĞLU

Baş Hukuk Müşaviri ve

                                                                                                  Muhakemat Genel Müdürü

DAĞITIM :

Gereği için :

Muhakemat Müdürlüklerine

(*) 184 sayılı Genel Tebliğe bakınız.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.