2/B Taşınmazlarında Satış Bedeli Nedir? 2/B Taşınmazlarında Satış Bedeli Nasıl Belirlenir?

Makalemizi paylaşır mısınız?

2/B alanları, 6831 sayılı Orman Kanunu‘nun 2. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendine veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan ve çıkarılacak yerleri ifade etmektedir.

2012 yılında çıkarılan 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun, 2/B alanlarının kullanıcılarına ve diğer hak sahiplerine satışını düzenlemektedir.

Tarımsal Amaç Dışında Kullanılan 2/B Taşınmazlarda Satış Bedeli

a) Genel Olarak Tarımsal Amaç Dışında Kullanılan Taşınmazlarda Satış Bedeli

6292 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre, hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedeli; dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanır. Kanun’un 6. maddesi ve 345 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, tarım dışı amaçla kullanılan taşınmazlarda satış bedeliyle ilgili kurallar şunlardır:

– Bir taşınmaz için satış bedeli; dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden uygulanır. Taşınmazın bundan fazlası ile diğer taşınmazları için rayiç bedelin yüzde yetmişi uygulanır.

– Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması hâlinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanır.

– Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi hâlinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, taşınmazın sadece dört yüz metre karesi için ve hak sahiplerinin hisselerine oranlanarak uygulanır.

b) 2/B Satışlarında Bir Şahsa ve Şahsın Sahip Olduğu Şirkete Ayrı Ayrı 400 m² İndirimi Uygulanabilir Mi?

Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin değerlendirilmesi, yeni orman alanlarının oluşturulması, nakline karar verilen Devlet ormanları içinde veya bitişiğinde bulunan köyler halkının yerleştirilmesi ve orman köylülerinin kalkındırılmasının desteklenmesi ile Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin hususlar, 6292 sayılı Kanunla belirlenmiştir.

Bu taşınmazların satış bedeli; dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanır. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması hâlinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanır. Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi hâlinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, taşınmazın sadece dört yüz metre karesi için ve hak sahiplerinin hisselerine oranlanarak uygulanır.

Buna göre tarımsal amaç dışında kullanılan taşınmazlarda ise, hak sahiplerine doğrudan satılacak olanların satış bedeli; taşınmazın yüzölçümünün dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanarak belirlenecektir. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması halinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanacaktır. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olanlara bu Genel Tebliğin ekinde yer alan (EK-4/A) yazıyla bu durumları bildirilerek yüzde elli satış bedeli indiriminden yararlanılacak taşınmaza ilişkin tercih yapmaları istenilecektir. Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi halinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, taşınmazın sadece dört yüz metrekaresi için ve hak sahiplerinin taşınmazdaki hisselerine oranlanarak yapılacaktır.

Şahıs şirketleri hariç olmak üzere, şirket sahibi kişinin şahsiyeti ile şirketin şahsiyeti farklıdır. Bu nedenle şahıs şirketleri hariç, kişinin ve şirketin indirimden ayrı ayrı yararlanabileceğini düşünüyorum.

Şahıs şirketlerinden durum farklıdır. Bence bunlarda ayrı ayrı indirim uygulanmamalıdır. Not: Şahıs şirketi terimi, herhangi bir şahsa ait şirket anlamında değil, ticaret hukukundaki anlamında kullanılmıştır.

Tarımsal Amaçlı Kullanılan Alanlarda 2/B Satış Bedeli

Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar (mandıra, sera, ağıl, kümes vb.) ile sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut hariç yapı bulunmayan yerler için satış bedeli, rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden hesaplanır. Bu şekilde satılan taşınmazların sonradan farklı amaçla kullanılması hâlinde, taşınmazın satış tarihi itibarıyla rayiç bedelinin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanacak bedel esas alınarak aradaki fark kanuni faiziyle birlikte ecrimisilin tarh, tahakkuk ve tahsiline ilişkin hükümler uyarınca kayıt malikinden tahsil edilir.

Hazine’ye İntikal Eden Yapıların Satış Bedeline Dahil Edilmemesi

2/B Taşınmazı Üzerine 2003 Yılından Sonra Yapılan Taşınmazlar Hazine’ye İntikal Eder mi?

6292 sayılı Kanun’un 11. maddesinde “MADDE 11 –(1) Bu Kanun kapsamında kalan alanların devir ve satışlarından elde edilen gelirler hakkında 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, doğrudan hak sahiplerine satılacak taşınmazların üzerindeki yapılar hakkında ise aynı maddenin son fıkrası hükmü uygulanmaz” hükmü yer almaktadır.

Kanun’un 11. maddesinin 1. fıkrasına göre, doğrudan hak sahiplerine satılacak taşınmazların üzerindeki yapılar hakkında ise 4706 sayılı Kanunun 5. maddesinin (19.07.2003 tarihinden sonra yapılan yapıların Hazineye intikalini öngören) son fıkrası hükmü uygulanmaz.

Bu nedenle hak sahiplerine satılacak taşınmazlar üzerinde 2003 yılından sonra inşa edilen yapılar 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi kapsamında Hazine’ye intikal etmez. Bu durumda olan taşınmazlara kıymet takdiri yapılırken sadece zemine kıymet takdiri yapılır. Üzerindeki bina kıymet takdirine dahil edilmez.

Kanunun Yürürlüğe Girdiği Tarihten Önce Hak Sahipliği Belirlenen Fakat Satışı Daha Sonra Yapılan Taşınmazların Satış Bedeli

6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 7. fıkrasına göre, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listeleri veya kadastro tutanakları kapsamında kalan taşınmazların satış işlemleri, 1/5/2010 tarihinden itibaren tespit edilen rayiç bedeller üzerinden yapılır.

Daha Önce Satış Yapılmış Bölgede Sonradan Yapılacak 2/B veya Hazineye Ait Tarım Arazileri Satışında Kıymet Takdiri

Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan 2017/08775 sayılı Genel Yazıya göre 2/B taşınmazlarının rayiç bedelleri belirlenirken kıymet takdirlerinin tutarlı olmasına dikkat edilmesi, daha önce satışı yapılan 2/B taşınmazlarına göre bariz fiyat farklılıklarının olmaması, kullanım kadastrosu veya güncelleme çalışmaları 6292 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılan emsal nitelikte taşınmazların bedellerinin öncelikle birbirleriyle uyumluluğu ile tutarlılığının (il-ilçe-mahalle/köy bazında ve komşu il ve ilçelerle) sağlanması ve bu taşınmazlarda hak sahibi olan kişilerin idari işlemlerin farklı tarihlerde yapılması (kullanım kadastrolarının daha sonra yapılması), nedeniyle herhangi bir mağduriyete sebebiyet verilmemesi gerekmektedir.

Ayrıca daha önce satışa konu edilen 2/B taşınmazlarının rayiç bedellerinin, aynı bölgede imar durumu, vasfı, nitelikleri, hukuki ve fiziki özellikleri benzer olan ve henüz satışa konu edilmemiş 2/B taşınmazlarının bedellerinin belirlenmesinde emsal olarak dikkate alınması, bu şekilde rayiç bedellerin uyumlu ve tutarlı olmasının sağlanması ve aynı usulün Hazineye ait tarım arazilerinde de uygulanması gerekmektedir.

2/B taşınmazları ile Hazineye ait tarım arazilerinin bedellerinin; taşınmazların imar durumu, vasfı, nitelikleri, hukuki ve fiziki özelliklerinin de dikkate alınması ve daha önce satışı yapılan emsal nitelikli 2/B taşınmazları ve/veya Hazineye ait tarım arazileri bedellerinin Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi aylık değişim oranları (TÜFE) toplamında artırılması suretiyle bulunan değer olarak (ay kesirleri dikkate alınmaksızın) belirlenmesi gerekmektedir.

Ödenen Ecrimisillerin Satış Bedelinden Mahsubu

a) Ödenen Ecrimisiller Nasıl Mahsup Edilir?

345 sayılı Tebliğe göre, hak sahiplerinden varsa başvuru tarihi itibariyle son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil bedelleri satış bedelinden öncelikle düşülecektir. Ecrimisil bedelinin satış bedelinden fazla olması durumunda fazla kısım iade edilmez.

b) 6292 Sayılı Kanun Kapsamındaki Taşınmazlardan Başvuru Tarihinden Sonra Alınan Ecrimisil Satış Bedelinden Mahsup Edilebilir Mi?

Soru: Üstadım 26.04.2012 tarihi itibariyle Belediye ve Belediye mücavir alan sınırı dışında olan Hazineye ait tarım arazisinin kullanıcısı 21.10.2012 tarihinde İdareye satın alma talebinde bulunmuştur. İlgili adına 2007-2019 dönemi arasında tarımsal amaçlı kullanımından dolayı ecrimisil tahsilatı yapılmıştır.   Satın alma başvuru tarihinden sonra yapılan ecrimisil tahsilatının satış bedelinden mahsup edilip edilmeyeceği hususunda bilgi verebilirseniz müteşekkir oluruz.

Cevap: 6292 sayılı Kanun kapsamında kalan taşınmazlardan başvuru tarihinden sonra alınan ecrimisil satış bedelinden mahsup edilebilir mi sorusuna evet cevabı verebilmek için herhangi bir gerekçe göremiyorum. Kanun başvuru tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisilin mahsup edilmesini öngörmektedir. Başvurudan sonraki ecrimisillerin mahsup edilmesini gerektirir bir mevzuatımız da yok. Kanun ve 355 sayılı Tebliğ sadece başvurudan öncekileri düzenliyor.

Başvurudan sonra ecrimisil alınır mı alınmaz mı konusu bambaşka bir konu.. Bu konuda şu yazıya bakabilirsiniz: 6292 sayılı Kanun Kapsamında Başvuru Yapılan 2/B ve tarım Arazilerinden Ecrimisil Alınır mı?

Bence asıl odaklanılması gereken konu bu… Eğer alınır diyor iseniz mahsup yapmamak daha doğru… Ayrıca “2007-2019 dönemi arasında tarımsal amaçlı kullanımından dolayı ecrimisil  tahsilatı yapılmıştır.” şeklinde bir ifadeniz var. Bunu 12 yıllık dönem için tek tahsilat yapılmış şeklinde anladım. Bu da başka bir hatalı uygulama olmuş, eğer düşündüğüm gibi ise. Tespit tarihinden geriye 5 yıl olmalı idi.

Başvuru Bedelinin Satış Bedelinden Mahsubu

345 sayılı Tebliğe göre 30.1.2013 tarihli ve 6412 sayılı Kanunun 1. maddesi ile Kanunun 6. maddesinin beşinci fıkrasına eklenen hükmün yürürlüğe girdiği tarihten önce başvuru sahiplerinden tahsil edilen başvuru bedelleri; peşin satışlarda satış bedelinden, taksitli satışlarda peşinat bedelinden ve kalan taksitlerden mahsup edilecektir. Daha önce tahsil edilen başvuru bedellerinin taşınmazın satış bedelinden fazla olması durumunda aradaki fark, ferağ işleminin gerçekleştirilmesinden itibaren ilgilinin başvurusu üzerine otuz gün içinde iade edilecektir.

2/B Taşınmazlarında Bedel Güncellenebilir Mi?

Soru: Üstat kolay gelsin öncelikle. 2010 yılında rayiç bedelleri belirlenen ve hak sahiplerince süresinde satın alma başvurusu yapılan ancak bir kısmı çeşitli nedenlerden (sit vb.) ötürü satışı yapılamayan, sonrasında bu satılamama nedenleri ortadan kalkan 2b arazilerinin bedelleri güncellenmeli mi? 2010 bedelleri mi temel alınmalı.

Cevap: 2010 yılı fiyatlarının temel alınacağı durumlar, taşınmazların hukuki durumlarında hiçbir değişiklik olmadığı durumlardır. Buna karşılık taşınmazların hukuki durumlarının değişmesi, imar planı kapsamına girmesi, imar planının değişmesi gibi durumlarda yeniden takdir yapılması gerektiğini düşünüyorum.

İmar Değişikliği Yapılan 2/B Taşınmazlarında Yeniden Kıymet Takdiri Yapılır Mı?

Soru: Üstadım, 2B taşınmazının bedel tespiti yapıldı. Bedel tespiti yapıldığı zaman taşınmazın imar durumu BHA idi. Hak sahibi zamanında satın alma başvurusunda bulunmadı. Daha sonra belediye burayı imar değişikliği ile konut alanı ve yol olarak imar değişikliğine gitti. Bu arada ek sürede hak sahibi satın alma talebinde bulundu. İmar değişikliğine dava açmamız üzerine mahkeme imar değişikliğini iptal etti.

1- Bedel tespiti yapıldıktan sonra imarında değişiklik olan 2B taşınmazı için bedel güncellemesi (yeni duruma göre tekrar kıymet takdiri) yapılır mı?

2- Mahkeme imar değişikliğini iptal ettiğinde taşınmazın imar durumu eski haline geri mi döner yoksa plansız duruma mı gelir?

Cevap:

1. Bedel tespiti yapıldıktan sonra imarında değişiklik olan 2B taşınmazı için bedel güncellemesi (yeni duruma göre tekrar kıymet takdiri) yapılması gerekir. Hatta zorunludur. Çünkü BHA ile konut alanı arasında ciddi değer farkı vardır. Bakanlığımızın buna aykırı bir görüşünü hatırlamıyorum.

2. Mahkeme imar değişikliğini iptal ettiğinde taşınmazın imar durumu eski haline dönmez. O alan o plan türü (örneğin uygulama imar planı iptal edildiyse bu plan açısından) plansız duruma düşer. Kıymet takdiri açısından üst ölçekli imar planında (nazım) ayrıldığı amaca bakılarak takdir yapılabilir ama en uygunu uygulama imar planının yenilenmesini beklemektir.

Satış Bedeline İtiraz

Kanun’un 6. maddesine göre, bu taşınmazların 31/12/2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılır. Keza 6. maddenin 8. fıkrasına göre, tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemez ve dava açılamaz.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2376 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.