2981 sayılı Kanunun 10/c Uygulamalarında Hisse Çözümü (Ferdileştirme)

Hisse çözümü, müşterek mülkiyette (paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti) bulunan taşınmazın parselasyon işlemi sonucu paylı mülkiyetten ya da elbirliği mülkiyetinden kurtarılarak, hissedarlara müstakil parsel tahsis edilmesidir.

Örneğin, 1.300 m2 yüzölçümlü 1 ada 1 parsel no.lu taşınmazın ½’şer hisse ile A ve B adına kayıtlı olduğunu varsayalım. 300 m2 DOP alınan bir uygulamada geriye kalan 1.000 m2’nin, 500 m2 büyüklüğünde iki (örneğin 101 ada 1 ve 2) parsele şuyulandırılarak bu parselden birinin A adına, diğerinin ise B adına tescil edilmesi hisse çözümü (ferdileştirme) anlamına gelmektedir. Aynı parselin, paylar belli olmaksızın elbirliği mülkiyeti (örneğin verasete iştirak) halinde A, B, C ve D’nin mülkiyetinde bulunduğunu varsayarsak, bu taşınmazın imar uygulaması sonucu bu kişiler adına müstakil imar parseli olarak tahsis edilmesi de elbirliği mülkiyetinin ferdileştirilmesi olarak kabul edilmektedir.

2981 sayılı Kanunun 10/c maddesinde “İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.

Görüldüğü üzere, 10/c uygulaması da bir arazi ve arsa düzenlemesi aracıdır. Bu uygulamanın 3194/18. madde uygulaması ile önemli benzerlikleri bulunmaktadır. Bununla birlikte, amaç yönünden her iki uygulama arasında önemli bir fark mevcuttur.

18. madde uygulamalarında asıl amaç ileriye dönük olarak imar mevzuatına uygun ve inşaat yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmakken; 2981 sayılı Kanun uyarınca yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinde, daha önceki uygulamalar nedeniyle ortaya çıkan çarpık yapılaşmalardaki payların mümkün olduğunca azaltılması, özel parselasyon nedeni ile ortaya çıkan yapılaşmanın imar mevzuatına uygun hale getirilmesi ve müstakil parseller elde edilmesi amaç edinilmiştir.

18. madde uygulaması geleceğe yönelik olduğu halde, 10/c uygulaması geçmişe yönelik olarak sağlıksız yapının sağlıklı hale getirilmesi amacını taşımaktadır. 10/c uygulamalarının önemli önceliklerinden bir tanesi payların ferdileştirilmesine imkan sağlanarak, hisseli imar parsellerinin mümkün olduğu kadar azaltılması ve bağımsız imar parselleri oluşturulmasıdır.

Danıştay 6. Dairesi, 23.06.1992, E:1990/1252, K:1992/2986    

3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesine dayanılarak yapılan parselasyon planlarında payların ferdileştirilmesine olanak bulunmamasına karşın, 2981 sayılı yasa uyarınca yapılan düzenlemede payların mümkün olduğunca azaltılması ve müstakil parsellerin oluşturulmasının amaçlandığı.

3194 sayılı Yasanın 18.maddesi ile 2981 sayılı Yasanın 10/C maddesinin ortak yönü, imar planına uygun parseller meydana getirmek olmakla birlikte yeni oluşan imar parsellerinin kadastro parsellerinin maliklerine dağıtımında her iki yasada farklı kurallar getirilmiştir. Şöyle ki, 18. maddeye göre yapılan düzenlemelerde hisselerin ferdileştirilmesinin mümkün olmamasına karşı, 2981 sayılı yasa uyarınca yapılan düzenlemelerde hisselerin mümkün olduğunca azaltılması ve müstakil parseller oluşturulması amaçlanmaktadır.

Bundan dolayı, 10/c maddesi uygulamasında hisse çözümü yapılarak parsellerdeki hisselerin ferdileştirilmesi mümkündür. Başka bir anlatımla, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon işleminde payların tüm paydaşlara yine payları oranında dağıtımı gerekirken, 2981 sayılı Kanunun 10. maddesinin (c) bendi uyarınca oluşturan imar parsellerinin ise müstakilen tahsis edilmesi mümkündür.

Danıştay 6. Dairesi, 20.10.1993, E:1992/5065, K:1993/4399

Islah imar planı yapılmayan ve üzerinde imar mevzuatına aykırı yapı bulunmayan yerde ancak 3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre parselasyon yapılması mümkün olduğundan bu yörede 2981 sayılı Yasaya göre parselasyon yapılmasında isabet görülmediği, hisseli parsellerde 2981 sayılı Yasaya göre ferdileştirme yapılabilmesinin ancak temelde ıslah imar planının bulunmasına bağlı olduğu.

Dava, 6 parselin 2981 sayılı yasanın 10/b maddesine göre düzenlemeye tabi tutulmasına ilişkin belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; ara kararı gereği davalı idarece gönderilen cevabi yazıdan, dava konusu parselasyon işleminin normal şartlardaki 1/1000 ölçekli imar planına göre yapıldığının, söz konusu yerde imar mevzuatına aykırı yapıların bulunmadığının ve ıslah imar planının yapılmadığının anlaşıldığı gerekçeleriyle mevcut imar planına göre parselasyon işleminin 3194 sayılı yasanın 18.maddesi uyarınca yapılması gerekirken 2981 sayılı yasa uyarınca yapılmasında mevzuata uyarlık bulunmayarak dava konusu işlemin 6 parselle ilgili kısmının iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptali yolundaki temyize konu Antalya İdare Mahkemesinin (…) kararında, (…) bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmamaktadır.
Danıştay 6. Dairesi, 14.05.1992, E:1990/2974, K:1992/2171

3194 sayılı İmar Kanununa göre yapılan parselasyon işleminde oluşturulan yeni parsellerin tüm hissedarlara hisseleri oranında, 2981 sayılı Yasa uyarınca yapılan düzenlemede ise parsellerin müstakil olarak dağıtılması gerektiği.

3194 sayılı İmar Kanunun 18.maddesi uyarınca yapılan arsa ve arazi düzenlemesi ile metni yukarıda açıklanan 2981 sayılı yasanın 10/c maddesine göre yapılan arazi düzenlemesi arasındaki en önemli fark, 3194 sayılı kanuna göre oluşturulan yeni parsellerin tüm hissedarlara yine hisseleri oranında dağıtılması gerekirken 2981 sayılı yasa uyarınca yapılan düzenlemede ise parsellerin müstakil olarak dağıtılabilmesinde ortaya çıkmaktadır.

Olayda, uyuşmazlık konusu taşınmazın davacılarla birlikte 4 hissedarının bulunduğu, bunun üzerine dava konusu işlemle parselin ikiye ifraz edilerek üzerinde binasının yer aldığı parselin hissedarlardan …'a öteki parselin de davacılara tahsis edildiği temyiz dosyasının incelenmesinden anlaşılmaktadır.

Bu durumda, ifraz sonucunda üzerinde imar affı kapsamına giren bir yapı bulunan parselin, yapının sahibine müstakilen tahsis edilmesinde mevzuata aykırılıktan söz edilemeyeceğinden, işlemin dayanağını oluşturan yasa kuralının yanlış yorumu ile iptal kararı verilmesinde isabet görülmemiştir.

Ek 1. madde uygulamasından farklı olarak, 10/c maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerinin ıslah imar planına dayanması gerekmektedir. Eğer temelde bir ıslah imar planı yoksa, 10/c maddesi uyarınca parselasyon ve ferdileştirme yapılamaz.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.