7181 sayılı Kanunla İmar Kanunu’nda Yapılan Değişiklikler Sonrasında Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Neler Değişti?

Linkedin

Makalemizin geçen bölümünde 7881 ve 7221 sayılı Kanunlar ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik sonrasında arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinde nelerin değiştiğini açıklamaya başlamıştık. Bu bölüm için şu linke tıklayınız: İmar Kanunu’nda Yapılan Değişiklikler Sonrasında Arazi ve Arsa Düzenlemelerinde Neler Değişti?

Yazımızın bu bölümünde yapılan değişiklikleri izaha devam ediyoruz.

Düzenleme ortaklık payının belirli bir sıraya göre alınması esas benimsendi.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin “Düzenleme ortaklık payına ait esaslar” başlıklı 14. maddesinin 2. fıkrasına göre düzenleme ortaklık paylarının aşağıdaki öncelik sırasına göre alınması esastır:

a) Yol, su yolu, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan.

b) İbadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş alanları.

c) Pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları.

ç) Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları.

d) Otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol.

e) Kent meydanı, kent parkı, spor alanı.

f) Belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı.

g) Teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı.

ğ) Rekreasyon alanı, mesire alanları ve özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan.

h) Resmî kurum alanı.

ı) Diğer umumi ve kamu hizmet alanları.

i) Mezarlık, otogar alanı.

Kapanan yolların, belediye adına ihdas edilemeyeceği ve düzenleme ortaklık payı hesabına değerlendirileceği hüküm altına alındı.

İmar Kanunu’nun 18. maddesinde 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle “Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.” hükmü getirilmişti.

Bu kuralın detayları, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 14. maddesinde açıklanmıştır. Bu maddedeki hükümlere göre düzenleme alanında kapanan yollarla ilgili ihdas kurallarını şu şekilde sıralayabiliriz:

à Düzenleme sahası içerisindeki kapanan imar ve kadastro yolları varsa, parselasyon planı sırasında toplam düzenleme ortaklık payından düşülerek düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır.

à Ancak kapanan kadastro ve imar yollarının toplam alanının, düzenleme sahasındaki düzenleme ortaklık payına konu olan umumi ve kamu hizmet alanlarından fazla olması durumunda; artan miktar Tapu Kanununun 21. maddesi hükümlerine göre köy tüzel kişiliği, belediye veya Hazine adına tescil edilir. Büyükşehir belediyesi olan yerlerde; Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen belediyelerin görev dağılımına göre ilgili belediye adına tescil edilir.

à İmar planı bulunan ve arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlarda; kadastro yollarının imar adasına denk gelen kısımları, alan kazanmak amacıyla, parselasyon planı yapılmadan önce 2644 sayılı Tapu Kanununun 21. maddesi uyarınca ihdas edilemez ya da parselasyon planı ile belediye/köy tüzel kişiliği/Hazine adına ihdas edilerek parselasyon planına alınamaz.

Düzenleme ortaklık payı kesintisinin yeterli olmaması durumunda, tescil harici alanların ve Hazine taşınmazlarının düzenleme ortaklık payı için tahsisi esası benimsendi.

04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun ile, düzenleme ortaklık paylarının toplamı, umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktarın, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanabileceği hüküm altına alınmıştır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 5. fıkrası, 04.7.2019 tarihli ve 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 9. maddesiyle değiştirilerek, düzenleme ortaklık payı için maliklerden yapılan kesintinin yeterli olmaması durumunda tescil harici alanların düzenleme ortaklık payı hesabında değerlendirilmesi esası benimsenmiştir.

Fıkranın son hali şu şekildedir: “Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.”

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 15. maddesinin 1. fıkrasına göre “Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması durumunda, 14 üncü maddenin ikinci fıkrasında belirtilen öncelik sırasına göre düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır.”

Bu kurallar ışığında tescil harici alanların ve Hazine taşınmazlarının parselasyon işlemlerindeki durumu ile ilgili kuralları kısaca şu şekilde izah edebiliriz:

– Düzenleme ortaklık payı için maliklerden alınabilecek tutarın, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olması durumunda tescil harici alanlar düzenleme ortaklık payı hesabında değerlendirilir.

Dolayısıyla düzenleme ortaklık payının, Hazine ve belediye taşınmazları da dahil olmak üzere tüm parsel maliklerinden maksimum oranında (Kanunen % 40) alınmış olması, buna rağmen umumi hizmetler için yeniden ayrılması gereken yerlerin alanlarının karşılanamamış olması gerekir. % 40 düzenleme ortaklık payı kesilebilecekken, (örneğin) %30 oranında düzenleme ortaklık payı alınması ve geriye kalan alanların tescil harici alanlardan karşılanması mümkün değildir.

– Tescil harici alanların, düzenleme ortaklık payında değerlendirilmesi için Hazine’nin (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) iznine veya muvafakatine gerek yoktur.

Kanun, kamuya ait ya da Hazine mülkiyetindeki taşınmazların ancak maliklerinden muvafakat alınmak kaydıyla, düzenleme ortaklık payında değerlendirilebileceğini hüküm altına almışken tescil harici alanlar için bu şekilde bir şart koşmamıştır.

– Tescil harici alanların, düzenleme ortaklık payında değerlendirilmeyen kısımlarının Hazine adına tescil edilmesi gerekir. (Bu konu bir sonraki başlıkta açıklanacaktır)

– Tescil harici alanların yeterli olmaması durumunda, önceden muvafakat alınmak kaydıyla Hazine mülkiyetindeki taşınmazlar, umumi ve kamu hizmet alanları için tahsis edilebilir.

1 yorum

  1. Suat bey bana cevap vermiştiniz ama kafi gelmedi kayıtsız arsayı hazineye kayıt yaptırabilmek adına parsel pafta bunları tapu kadastrodan mı almalı ki kayıt yaptırabilelim

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.