AİHM’nin İnşaat Yasakları Uygulamalarına Yaklaşımı

İmar hukuku kapsamında yapılan pek çok uygulama mülkiyet hakkıyla yakından ilgilidir. Mahkeme’nin bu konudaki genel yaklaşımı devletlere geniş bir takdir hakkı tanımak yönündedir. Planlama konusu kamu yararıyla doğrudan ilgili olduğu için planlama konusundaki takdir hakkı bireylere, aşırı ve orantısız bir külfet yüklemediği sürece meşru kabul edilmektedir (Sarı, 2010: 112).

Mülkiyet hakkına müdahale sonucunu doğuran en önemli uygulamalardan bir tanesi inşaat yasaklarıdır.

AİHM, kamulaştırma yapma ve kamulaştırılacak taşınmazlar üzerine inşaat yasağı koyma konusunda Sözleşmeci Devletlere geniş bir takdir yetkisi tanımak eğilimindedir. Mahkemeye göre şehirlerin geliştirilmesi gibi karmaşık ve zor bir süreç içerisinde Devletlere geniş bir takdir hakkı tanımak gerekir. Bu nedenle kamulaştırılacak taşınmazlar üzerine inşaat yasağı konulmasını da bu takdir hakkı kapsamında değerlendirmek gerekir.

Ancak inşaat yasaklarının uzun süre devam etmesi, taşınmaz maliklerinin hem taşınmazdan yararlanamamalarına neden olmakta, hem de kamulaştırma yapılmaması nedeni ile taşınmazlarının bedelini elde etmelerini engellemektedir. Bu ise kamu yararı ile bireysel menfaat arasında bulunması gereken dengeyi taşınmaz malikleri aleyhine bozmaktadır.

Üstelik taşınmaz maliklerine inşaat yasağı süresinin kısaltılması veya taşınmazlarından yararlanamamaları nedeni ile tazminat talebinde bulunma imkanı verilmemesi bu dengeyi daha da bozmaktadır. Bu gerekçelerle Mahkeme Elia S.R.L./İtalya davasında; 1974 yılında yeşil alan olarak ayrılan ve kamulaştırma yapılacağı gerekçesiyle üzerine kesin inşaat yasağı konulan, ancak 1999 yılına kadar kamulaştırılmayan taşınmaz açısından mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.

Mahkeme benzer gerekçelerle Terazzi S.A.S./İtalya davasında; yeşil alan olarak ayrılan arsanın 36 yıldır kamulaştırılmadan ve inşaat izni verilmeden tutulmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak nitelendirmiştir.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin bu konudaki görüşü Sporrong-Lönnroth/İsveç kararında da kendini göstermektedir.

Kararın özünü ve mülkiyet hukuku bakımından ne ifade ettiğini tam olarak kavrayabilmek için dava konusu olan olayın kısaca açıklanmasında fayda vardır. Hukuki bir kişiliğe sahip olan Sporrong Miras Şirketine (Estate) ait olan bir taşınmaz ile Bayan Lönnroht’a ait olan bir başka taşınmaz hakkında İsveç Hükümeti tarafından, 1947 tarihli İmar Kanunu’nun (Building Act) 44. maddesine dayanarak, 21 Temmuz 1956 tarihinde Stockholm Belediyesine beş yıllık bir süre için kamulaştırma izni verilmiştir. Belediyenin, bu sürenin dolmasından önce mal sahiplerine ödenecek tazminatı belirleyecek olan mahkemeye dava açması gerekmektedir; bunu yapmaması halinde kamulaştırma izni ortadan kalkacaktır. Kamulaştırma izninden hemen önce 1954 yılında taşınmazın üzerine inşaat yasağı konulmuştur. Kamulaştırma izinleri çeşitli tarihlerde Belediyenin talebi üzerine uzatılmış, ancak 1979 yılında yine Belediyenin talebi üzerine iptal edilmiştir. Bu süre içerisinde taşınmaz üzerine konulan inşaat yasağı, 1 Temmuz 1979 tarihine kadar uzatılmış, bu tarihten sonra kamulaştırma izninin hükümet tarafından iptal edilmesi nedeni ile kaldırılmıştır. Taşınmazı etkileyen kamulaştırma izni 23 yıl, inşaat yasağı ise 25 yıl sürmüştür. İnşaat yasağı süresi boyunca taşınmaz malikleri taşınmazlarını satmak için teşebbüslerde bulunmuşlar, ancak taşınmaz üzerinde kamulaştırma izni bulunması nedeni ile bu teşebbüsler sonuçsuz kalmıştır. Ayrıca taşınmaz malikleri taşınmazları için kiracı bulmakta da zorlanmışlardır. Taşınmazlarının uzun süre kamulaştırılmaması ve taşınmaz üzerine inşaat yasağı konulması nedeni ile taşınmaz malikleri uğradıkları zararın tazmini için Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi nezdinde İsveç Hükümeti aleyhine tazminat davası açmışlardır.

Taşınmaz malikleri, mülkiyetlerinden resmen ve kesin olarak yoksun bırakılmadıkları halde, söz konusu kamulaştırma izni ve inşaat yasağının mülklerinden yararlanma ve tasarruf etme yetkilerini ağır kısıtlamalara tabi tuttuğunu ve herhangi bir tazminata da meydan vermediğini iddia etmişlerdir. Maliklerin iddiasına göre, söz konusu tedbirler yürürlükte kaldığı sürece, mülkiyet hakları özünden yoksun kalmıştır.

Yapılan yargılama neticesinde Mahkeme Sözleşmeci Devletlerin büyük şehirlerin gelişmeleri gibi karmaşık ve zor bir alanda kendi imar politikalarını uygulamak için geniş bir takdir alanı kullanmalarının doğal olduğunu tespit etmekle birlikte kamulaştırma işleminin uzunca bir süre yapılmamasının taşınmaz malikleri açısından zarar verici nitelikte olduğunu kabul etmiştir.

Dahası Mahkemeye göre inşaat yasağının bütün bu dönem boyunca varlığını sürdürmesi, kamulaştırma izinlerinin geçerlilik sürelerinin uzunluğunun zararlı sonuçlarını daha da ileri götürmektedir. Taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarını tam olarak kullanmaları, Sporrong Miras Şirketi olayında toplam yirmi beş yıl, Bayan Lönnroth olayında on iki yıl engellenmiştir.

Bu bağlamda Mahkeme, uzatılmış yasakların mülk sahipleri üzerinde yarattığı olumsuz sonuçları, hukukun üstünlüğü ile yönetilen bir devlette olması gereken durumla bağdaştırılabilir görmediğini kaydetmiştir.

Mahkemeye göre iki seri halinde birbirine bağlanan bu tedbirlerin (kamulaştırma izni verilmesi ve taşınmaz için inşaat yasağı uygulanması) yarattığı durum, mülkiyet hakkının korunması ile genel menfaatin gerekleri arasında sağlanması gereken dengeyi bozmaktadır. Taşınmaz maliklerine inşaat yasağı uygulanacak sürenin kısaltılması veya tazminat için talepte bulunma imkanlarının verilmemesi bireyleri aşırı bir yük taşımak zorunda bırakmaktadır.

Mahkeme’nin görüşüne göre, başvurucuların gerçekten zarar görüp görmediğini belirlemek gerekli değildir, gerekli dengenin bozulmasına yol açan şey, onların hukuki durumlarıdır. Sonuçları inşaat yasaklarıyla ağırlaştırılmış olan kamulaştırma izinleri, bu nedenle her iki başvurucu bakımından Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesini ihlal etmiştir.

İnşaat yasaklarında makul süre sorunu

Ancak mülkiyet hakkının ihlal edilmiş olması için inşaat yasaklarının ne kadar bir süre için uygulanması gerektiği konusunda AİHM kararlarında açıklık bulunmamaktadır.

Örneğin Mahkeme, Elia S.R.L./İtalya, Terazzi S.A.S./İtalya ve Sporrong-Lönnroht/İsveç davasında verdiği kararlardan farklı olarak Allan Jacobsson/İsveç Davasında (1989)  imar planında kalan ve üzerinde yapılaşma olan taşınmazın 13 yıl boyunca inşaat yasağına tabi tutulmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak nitelendirmemiştir.

Bu davada başvurucu 1974 yılında bir mülk satın almıştır. Bu arazi bir imar uygulama planı kapsamına girmektedir. Bu plana göre, söz konusu arazinin belirli bir bölümüne yeterli su ve kanalizasyon tesisi sağlanmadıkça, hiç bir inşaat yapılamaz. Arazi ayrıca, belediye imar planı hazırlanıncaya kadar çeşitli sürelerle inşaat yasaklarına tabidir. Başvurucu, inşaat yasağından muaf tutulmak ve ikinci bir ev yapmak üzere izin verilmesi için birçok kez idari makamlara başvurmuş, ancak olumlu sonuç alamamıştır. Böylece taşınmazın bulunduğu bölgede 13 yıldır yapılaşma yasağı sürmüştür.

Başvurucu İnsan Hakları Avrupa Komisyonu’na başvurarak, mülkiyet hakkının, mahkemeye başvurma hakkının ve etkili bir hukuk yoluna başvurma hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür.

Mahkeme, inşaat yasağının uzatılmasının, mülkiyetten barışçıl bir biçimde yararlanma hakkına bir müdahale teşkil ettiğini kabul etmekle birlikte yapılaşma yasağının, belediyenin bölgeyi planlama meşru amacıyla orantısız olmadığına karar vermiştir. Ayrıca başvurucu taşınmazı satın alırken taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları biliyor olması gerekir. Bu görüşlerle Mahkeme, mülkiyet hakkının ihlal edilmediğine karar vermiştir.

Burada Mahkemenin ihlal olmadığı yönünde karar vermesinin iki nedeni bulunduğu görülmektedir. Birincisi inşaat yasağının diğer davalardaki süreler göre daha kısa süreli olmasıdır. Ancak daha önce de belirtildiği üzere ihlalin gerçekleşmesi için inşaat yasağı altında geçmesi gereken en az süre konusunda Mahkeme kararlarında açıklık yoktur. Diğer neden ise başvurucunun taşınmazı satın alırken üzerindeki inşaat yasağının biliyor olmasının gerekmesidir.

İç hukukta başvuru yapmış olma koşulu

İmar planları ve inşaat yasakları konusunda AİHM içtihadından üstü kapalı da olsa çıkarılabilen bir sonuç şudur: Bir taşınmaz malikinin inşaat yasakları nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ileri sürebilmesi için inşaat yasaklarının kaldırılması ya da taşınmazında inşaat yapabilmesi için gerekli girişimlerde (gerek idari yoldan ve gerekse dava yoluyla) bulunmuş olması gerekir.

Taşınmaz maliklerinin işlem süresince elde ettiği olanakları yeterince kullanmaması, mahkeme tarafından malikin kusuru olarak nitelendirilmekte ve davanın malik aleyhine sonuçlanmasına neden olabilmektedir (Dinç, 2007: 137).

İnşaat Yasaklarında Zarar, Niteliği ve Tespiti

Mahkemeye göre eğer mülkiyet hakkının ihlal edildiği kabul edilirse zarar; taşınmazın mülkiyetinin kısıtlandığı tarihten dava tarihine (ya da kısıtlamalar sonradan plan değişikliği ile kaldırılırsa/taşınmaz imar planında özel mülkiyete konu olabilecek bir amaç için ayrılır ise bu tarihe kadar) geçen süreden kamulaştırma için kabul edilebilecek makul bir sürenin çıkarılması sonucu tespit edilecektir. Mahkeme bu tür davalarda, kamulaştırma için gereken makul süreyi 4 ay olarak hesaplamıştır. Ancak bu sürenin ülkeden ülkeye farklılık gösterebileceği gayet açıktır.

Peki zarar için kabul edilebilecek makul süre bu şekilde tespit edilse bile taşınmaz maliklerinin uğradığı zarar nasıl tespit edilecektir?

Mahkeme Sporrong-Lönnroht/İsveç davasında verdiği kararında, taşınmaz meselelerinin teknik özellikleri, başvurucular ile hükümet adına hareket eden uzmanlar tarafından yapılan hesaplamaların karmaşıklığı gibi nedenlerden dolayı üzerinde her iki tarafında uzlaşabileceği bir zarar tespit yöntemi bulunmadığı kanaatine varmıştır.

Bu konuda davacılar tarafından, başvurucuların var olan binalarının yıkılması ve yerlerine yenilerinin yapılması suretiyle, taşınmazlarının tamamen yenilenmesini varsayan “hipotetik yeniden gelişme” denilen yöntem önerilmiş, ancak bu yöntem Mahkeme tarafından “aşırı ve harici” bulunmuştur.

İsveç Hükümeti tarafından önerilen ve “taşınmazların söz konusu izinlerden önceki değeri ile izinlerin kaldırılmasından sonraki değerini karşılaştırılması ve ikinci olarak da, taşınmazların değerindeki değişiklik ile enflasyon oranındaki değişikliğin karşılaştırılması” esasına dayanan “gerçek kullanma” yöntemi de Mahkeme tarafından katı bulunarak reddedilmiştir.

Sonuçta Mahkeme bu tür bir olayda uygulanabilirliği şüphe götürmez bir yöntem bulunmadığını belirterek taşınmaz maliklerinin uğradıkları zararı “takdiren” tespit etmekle yetinmiştir.

Son olarak şunu belirtelim ki Mahkeme taşınmaz maliklerinin sadece maddi zarar değil, aynı zaman da (kredi bulamama, taşınmazı kullanamama gibi nedenlerle) manevi zarara da uğrayabileceklerini kabul etmektedir.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.