Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin Kira Kontrollerine Yaklaşımı

Makalemizi paylaşır mısınız?

Kira Kontrolü Şeklindeki Müdahalelerde Bulunması Gereken Şartlar

Ek 1 Nolu Protokol’ün 1. maddesine göre, mülkiyet hakkına getirilecek kısıtlamaların bazı şartları taşıması gerekmektedir. Maddenin kendisinden ve AİHM içtihatlarından kaynaklanan bu şartlar aşağıda açıklanmıştır:

1. Hukuk Tarafından Öngörülme

AİHM içtihatlarına göre mülkiyet hakkına yapılacak bir müdahalenin hukuk tarafından öngörülmesi gerekir. Çünkü Ek 1 No’lu Protokol’ün birinci maddesinin birinci paragrafın ikinci cümlesi mülkten mahrum bırakmaya sadece “yasada öngörülen koşullara uygun olarak” olması halinde izin verir ve ikinci paragraf devletlerin “yasaları uygulayarak” mülkiyetin kontrol etme hakları bulunduğunu ifade eder.

Bu hukuk normunun düzeyinin ne olacağı tamamıyla ulusal makamların takdirindedir. “Hukuk tarafından öngörülme” şartı, müdahalenin mutlaka yasama meclisince çıkarılan bir kanunla düzenlenmesi gerektiği anlamına gelmez. AİHM’ne göre temel hak ve özgürlüklerin ne gibi normlarla düzenleneceği ulusal makamların takdirindedir. Kira ilişkilerine müdahale eden mevzuat kanun, tüzük ya da yönetmelik olabilir.

Ancak müdahalenin bir mevzuat normu tarafından öngörülmüş olması, müdahalenin hukuk tarafından öngörülen şartlarda yapıldığını göstermeye yetmemektedir, hangi norm olursa olsun açık, anlaşılabilir ve ulaşılabilir olmalıdır. Bunun yanı sıra kira ilişkilerini düzenleyen mevzuat, vatandaş tarafından ulaşılabilir olmalıdır. Bir başka ifadeyle bu mevzuatın aleniliği sağlanmalıdır.

2. Sınırlandırmanın Kamu Yararına Olması

Ek 1 Nolu Protokol’ün 1. maddesinde yer alan “ancak kamu yararı sebebiyle” ve “genel çıkarlara uygun olarak” ibareleri, mülkiyet hakkında devlet tarafından yapılan müdahalelerin kamu yararına uygun olmasını gerektirmektedir. Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesinde yer alan hangi kural uygulanırsa uygulansın mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin kamu yararı gibi meşru bir amaç taşıması gerekir.

AİHM’ne göre kanun koyucunun; sosyal ve ekonomik tedbirleri uygulamaya sokabilmesi açısından, hem mülkiyetin kullanılmasının kontrolü için tedbirler alınmasını gerektiren kamusal bir sorunun varlığı ve hem de bu sorunun çözümlenmesi amacıyla alınabilecek tedbirler konusunda geniş bir takdir alanına sahip olması gereklidir. Buna göre Mahkeme devletlerin;

a) Taşınmaz kiralamalarına sınırlama getirilmesini gerektiren ekonomik ve sosyal sebeplerin ve amaçların var olup olmadığının tespitinde,

b) Bu tür ekonomik ve sosyal sıkıntıların giderilmesi amacıyla alınması gereken tedbirlerin seçiminde,

Takdir hakkının bulunduğunu kabul etmektedir. Bu nedenle AİHM, açıkça makul bir temelden yoksun olmadıkça, kamu yararının ne olduğu konusunda kanun koyucunun takdir hakkına saygı göstereceğini vurgulamaktadır (AİHM’nin Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Boyar, 2011/e).

Üstelik bu takdir hakkı alternatif çözüm yollarından kendisine göre en uygun olanı seçme hakkını da kapsar. Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi “kesin gereklilik” şartı taşımamaktadır, bu nedenle bir meselenin veya bir sosyal sorunun birden fazla çözüm yolunun bulunması, otomatikman, yapılan müdahalenin haksız olduğu anlamına gelmemektedir.

Kanun koyucular kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla belli bir sonuca ulaşmak için değişik yolların seçiminde siyasi takdir yetkisine sahiptirler. Bir başka anlatımla, takdir yetkisinin aşılmaması şartı ile yapılan müdahalenin sorunu çözmede en uygun yöntem olup olmadığı konusunda devletlerin geniş bir takdir yetkisi vardır ve bu meseleyi karara bağlamak AİHM’nin görevi değildir (AİHM’nin Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Boyar, 2011/e).

3. Özel Kişiler Lehine Getirilecek Sınırlamalarda Kamu Yararı Olgusu

Mahkeme James ve Diğerleri/Birleşik Krallık kararında (Doğru, 2011/c) taşınmaz kiralamalarına özel kişiler lehine getirilen sınırlamaların kamu yararına olup olmayacağını tartışmak zorunda kalmış ve bu tür sınırlamaların, özel kişiler lehine yarar sağlasa bile, kamu yararına olabileceğine karar vermiştir.

Kiraya konu taşınmazın mülkiyetinin çıkarılan bir kira reformu kanunu ile kiracılara geçişinin öngörülmesi nedeni ile açılan bu davada Mahkeme, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin özel kişiler lehine yapılması durumunda dahi bunun kamu yararına uygun olabileceğine ve diğer şartları taşımak kaydıyla, mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirilemeyeceğine karar vermiştir.

4. Orantısallık

AİHM, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin, toplumun genel menfaati ile kişinin temel haklarına ilişkin menfaatleri arasındaki adil dengeyi kurması ve koruması gerektiğini kabul etmektedir (AİHM’nin Sporrong ve Lönnroth/İsveç kararı, Doğru, 2011/a). Bu kapsamda bireyin aşırı ve orantısız külfetlere katlanması sonucunu doğuran müdahaleler, Mahkeme tarafından mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirilmektedir.

Örneğin Mahkeme kira artışlarının sınırlandırılmasını hukuka aykırı bulmazken, kiraların tamamen dondurulmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak görmektedir.

Ya da AİHM Büyük Dairesinin Hutten Czapska/Polonya kararında olduğu üzere, taşınmaz malikinin kiracısını belirleme ve kiracılarıyla serbest kira sözleşmesi yapma hakkı tanınmayarak taşınmazların devlet tarafından kiraya verilmesi, maliklerin haklarının aşırı derecede kısıtlanması, kira bedelinin, bakım bedelinin dahi altında kalacak kadar düşük belirlenmesi, mal sahiplerine kira artışı yapma hakkının tanınmaması, taşınmaz maliklerini bireysel ve aşırı külfet altına sokmakta ve toplumun genel yararının gerekleri ile bireyin temel haklarının korunmasının gerekleri arasındaki dengeyi bozmaktadır.

AİHM’nin Kira Bedelinin Kanunla Sınırlandırılması Uygulamalarına Yaklaşımı

Çeşitli ülkelerde, özellikle dar gelirli aileler için, artan konut talepleri ile yükselen kiraları katlanılabilir bir seviyede tutmak amacıyla (Kılıç ve Özel, 2006: 2015) kira bedellerine ve bu kira bedellerinde yapılacak artışlara sınırlamalar getirilmektedir.

AİHM, kira bedellerinin kanun ile sınırlandırılmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak görmemektedir. Mahkeme’ye göre taşınmazlara uygulanabilecek en fazla kira bedelinin kanun ile belirlenmesi devletlerin takdir hakkı alanı içinde kalır ve “takdir hakkı” kavramı doğası gereği geniş bir anlam ifade etmektedir (Amato Gauci/Malta kararı).

Mahkemeye göre sosyal amaçlar güden bir devletin; orta gelir grubunun konut ihtiyacının düzenli olarak karşılanması, kira sisteminin reforma tabi tutulması, konut kiraları arasındaki aşırı farklılıkların giderilmesi, bazı normlara uymayan binaların modernleştirilmesi ve taşınmaz spekülasyonunun önlenmesi gibi amaçlarına ulaşabilmesi için kira bedellerini sınırlandırma hakkı vardır.

Milli Emlak Kitabı

Başvurucuların (davacıların) Graz/Avusturya’da, kiracılara kiralanan çeşitli katlardan oluşan büyük bir binanın müştereken sahibi olduğu ve 1981 yılında yürürlüğe giren Kira Yasasının kira bedellerini sınırlayarak bu bedellerde büyük bir düşüşe neden olduğu Mellacher ve Diğerleri/Avusturya davasında (Boyar, 2011/e) verdiği kararında Mahkeme, kira bedellerinin düşürülmesini öngören yasanın orta gelir düzeyindeki insanların makul fiyatlarla ev sahibi olmalarını kolaylaştırmayı ve aynı zamanda bazı normlara uymayan binaları modern standartlara uygun hale getirmeyi amaçladığını vurgulayarak bu tür müdahalelerin kamu yararına uygun, meşru bir amacı olduğuna karar vermiştir.

Üstelik Mahkeme “kira bedellerinin sınırlandırılmasının, sınırlamadan önceden akdedilen sözleşmelerin gelecekteki icrası açısından sonuçlar doğurmasını” da mülkiyet hakkının ihlali olarak görmemiştir. Mahkemeye göre, Ek 1 Nolu Protokol’ün mülkiyet hakkını koruma altına alan 1. maddesi, kanun koyucunun mevcut sözleşmelere müdahale etmesini engellemez (AİHM’nin Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Boyar, 2011/e). Kira bedellerine getirilen sınırlamaların mevcut sözleşmelerde yer alan kira bedellerini büyük ölçüde düşürmesi de sonucu değiştirmez.

Mahkeme; dairelerin, özellikleri ve içinde bulundukları binanın coğrafi konumu dikkate alınmaksızın, yüzölçümlerine göre kategorilere ayrılmasını ve kira bedellerinin sadece daire yüzölçümüne göre sınırlandırılmasını da mülkiyet hakkına aykırı görmemiştir. Böyle bir uygulamanın bazı malikleri diğerlerinden daha dezavantajlı duruma sokabileceğini kabul eden Mahkeme, kira bedellerini düzenleme sistemi kuran ve özellikle de benzer dairelerin kira bedelleri arasında uygun düzey oluşturmayı hedefleyen bir kanunun, zorunlu olarak genel bir nitelik taşıyacağını, üstelik her bir daire için ayrı kira standardı belirlenmesinin de pratik olmadığını, dolayısıyla bu konuda yapılacak genel sınırlamaların mülkiyet hakkına aykırılık teşkil etmeyeceğini vurgulamıştır.

Fakat yukarıda anlatılan hususlar, Mahkeme’nin kira bedellerinin tamamen dondurulabileceği görüşünde olduğu anlamına da gelmemektedir. Mahkeme’ye göre kira bedellerinin tamamen dondurulması, kamu yararı amacıyla yapılmış olsa bile, taşınmaz maliklerini, kamunun sağladığı menfaate nazaran orantısız bir yükümlülük altına sokmaktadır. Bu durum ise mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelmektedir.

AİHM’nin Kiracının ve Kira Koşullarının Kamu Otoriteleri Tarafından Belirlenmesi Şeklindeki Uygulamalara Bakışı

Malta’da uygulanan kira sisteminde taşınmazda ikamet edecek kiracılar ve kira koşulları (kira bedeli dahil) kamu otoriteleri tarafından belirlenmektedir. Taşınmaz maliklerinin, kiracının ve kira koşullarının belirlenmesinde herhangi bir yetkisi bulunmamaktadır.

Bu kapsamda yetkili olan Sosyal Konutlar Direktörlüğü, taşınmazda oturacak kiracıyı ve kira koşullarını belirlemek üzere taşınmaz maliklerine talimat verebilmektedir. Sosyal Konutlar Direktörlüğü tarafından belirlenen kira bedeli de ise piyasa rayicinin oldukça altında kalmaktadır.

AİHM, konu hakkında, Ghigo/Malta Davası kararında, devletlerin barınma gibi sosyal sorunları çözmede oldukça geniş bir takdir hakkından yararlanmaları gerektiğini, bu kapsamda taşınmazlara uygulanacak en fazla kira bedelinin kamu otoriteleri tarafından belirlenebileceğini belirttikten sonra kamu otoriteleri tarafından belirlenen kira bedelinin taşınmaz rayiç kiralarına göre önemli düşüşlere neden olabileceğini, bunun doğal karşılanması gerektiğini vurgulamıştır. Mahkeme bu kabulden sonra takdir hakkının da sınırsız olmadığını, taşınmaz maliklerinin çok uzun süreler boyunda çok düşük kira bedellerine zorlanmasının taşınmaz maliklerini aşırı bir külfet altına soktuğunu ve bu durumun mülkiyet hakkına aykırılık teşkil ettiğini ifade etmiştir.

Mahkeme, Velosa Barreto/Portekiz davasında mülk sahibi olan ve kendi kullanımı için ihtiyaç duyduğu halde kendisine miras kalan evin kira sözleşmesini sonlandırma talebi reddedilen başvurucunun talebini Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi uyarınca incelemiş ve malikin kiracısı ile yaptığı sözleşmeyi sonlandırma hakkının Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesinin ikinci paragrafı anlamında mal ve mülkün kullanımı hakkını oluşturduğu sonucuna ulaşmıştır.

Fakat taşınmaz maliki ile kiracısı arasındaki kira sözleşmesinin meşru bir sosyal politikanın gerçekleştirilmesi amacı güttüğünü dikkate alan Mahkeme, mülkiyet hakkının ihlal edilmediği sonucuna varmıştır.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2462 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.