Almanya’da Uygulanan Kira Kontrolleri

Kira kontrolleri “konut bunalımlarının sonucu olarak, kiracılarda çok yüksek kira parası istenmesini ya da bunların topluca evden çıkarılmalarını önlemek üzere, kiraların yükseltilmesini belli bir düzene bağlamak, evden çıkarmayı belli koşullara bağlayarak güçleştirme ve kiracı-malik ilişkilerini denetlemek” şeklinde tanımlanmaktadır (Keleş, 1998: 124).

Almanya’da kiracı/kiralayan ilişkisi sözleşme özgürlüğüne en çok müdahale edilen konuların başında gelmiştir (Ertaş, 1980: 276). Bu konudaki düzenlemeleri Konut Kanunu kapsamında yapılan düzenlemeler ve genel düzenlemeler olmak üzere iki kısımda incelemek mümkündür.

Öncelikle Konut Kanunu kapsamında kira sözleşmelerine getirilen sınırlamaları inceleyelim. Almanya’da 1950 tarihli Konut Kanunu ve 1956 tarihli Konut Kanunu konutları üç gruba ayırmaktadır. Bunlardan kamu desteği almadan yapılan konutlarda herhangi bir kira bedeli sınırlaması uygulanmamakta, buna karşılık vergi kolaylıkları ile finanse edilen konutlarda 1956 tarihli Kanun’la belirlenen makul kira seviyesinin aşılmaması gerekmektedir (Kömürlü, 2006: 96).

Kamu desteğiyle yapılan üçüncü grup sosyal konutlarda ise sadece dar gelirliler oturabilmektedir. Bu konutların, Kanun tarafından dar gelirli olarak tanımlanan kişiler dışındakilere kiralanması mümkün olmadığı gibi, bu konutların kira bedellerinin belirli düzenlemeler ve yasalarla hesaplanan kira düzeyini aşmaması gerekmektedir (Kömürlü, 2006: 97).

Konut Kanunu dışındaki genel düzenlemeler ise üç kısma ayrılmaktadır.  Bunlardan birincisinde kira sözleşmesinin düzenlenmesi ya da kiracılık ilişkisinin başlaması, devletin etkisi ya da gerekirse müdahalesiyle olabilmektedir (Bilge, 1955: 366).

Özellikle İkinci Dünya Savaşından sonra yaşanan konut sıkıntısı nedeniyle çıkarılan 31.03.1953 tarihli Meskenleri İdare Kanunu, Alman Anayasası’nın 13. maddesinde düzenlenen konut dokunulmazlığı hakkını geçici olarak kısıtlamakta ve konutları gerekli durumlarda kamu idaresi altına sokabilmektedir. Bu Kanun konutların dağıtımında kamu idarelerini yetkili kılmaktadır. Kanun’un 1. maddesi şu hükmü ihtiva etmektedir (Bilge, 1955:366): “Mesken sıkıntısından ötürü, Meskenler bu Kanun dairesinde amme idaresine tabidir. Mesken dokunulmazlığına ait temel hak (Anayasa Mad. 13) bu nisbetde geçici olarak tahdit edilmiştir.”

Kamu idareleri; ya tasarruf hakkı olan kişinin talebine muvafakat etmek ya da kira sözleşmesi yapmak üzere birini göndermek şeklinde konut dağıtımı yapmaktadırlar. Kanun’un 12. maddesi de bir konuttan ancak iskan makamlarının izni ile yararlanılabileceğini hüküm altına almıştır. Kanun kiracıları, öncelikle konut üzerinde tasarruf hakkı olanların belirlemesini öngörmektedir. Kanun’un 14. maddesi, konut üzerinde tasarruf hakkı olan kişinin talebine kamu idaresinin muvafakatini düzenlemektedir. Buna göre iskân makamlarının muvafakati olmaksızın, tasarruf hakkı sahibinin kira sözleşmesi yapmış bulunduğu kimseler konutta oturma açısından dikkate alınmazlar. Bunlar iskan makamlarından muvafakat almak zorundadırlar. İskan makamları da önemli bir zaruret söz konusu olmadıkça tasarruf hakkı sahiplerinin taleplerine uygun olarak muvafakat vermek durumundadırlar. Muvafakat talebinden itibaren üç ay içinde iskan makamları tarafından ret cevabı verilmediği takdirde muvafakat verilmiş sayılır.

Bunun yanı sıra iskan makamları konut üzerinde tasarruf hakkına sahip olanların kiracılarını belirlemek ve kira sözleşmesi yapmak üzere birini gönderme şeklinde konut dağıtımı yapmak hakkına sahiptir. Meskenleri İdare Kanunu’nun 15. maddesine göre iskan makamları, konut üzerinde tasarruf hakkı sahibi olanlarla, kira sözleşmesi yapmak üzere bir kiracı belirleme yetkisine sahiptirler. Bu maddeye göre kamu idareleri bu Kanun’un verdiği yetkiye dayanarak konutlarda oturacak kişileri belirleme hakkına sahiptir.

Madde hükmüne göre iskân makamları tasarruf haki sahibinin, meskenden istifadeye, mutfak, tâli mahaller ve sahalarla diğer tertibat ve tesisattan müstakilen veya müştereken istifadeye salâhiyet veren biri hukukî münasebeti, aralarından birisi seçilmek üzere belirtilen mesken arayanlardan birisi ile münasip bir müddet içerisinde tesis etmesini isteyebilirler. İskân makamları ancak geçmiş tecrübelerine göre mesken arayanların akdî mükellefiyetlerini yerine getirebileceklerine, hususîle fiat hukuku yönünden caiz olan kira bedelini ödeyeceklerine kanaat getirdikleri veya kira bedelinin ödenmesi başka suretle temin edilmiş olduğu takdirde, mesken arayanları muamele yapmak üzere gönderebilirler (Bilge, 1955: 366).

Aynı Kanun’un 16. maddesine göre belirlenen kişi ile konut sahibi anlaşamaz ise iskan makamları konut sahibinin yerine geçerek kişiyle sözleşme yapma hakkına da sahiptirler. Bu maddeye göre iskan makamlarının ira sözleşmesi yapmak üzere birini göndermelerine rağmen kira sözleşmesi yapılmaması durumunda iskan makamları taraflardan birinin isteği üzerine kira sözleşmesi yerine geçecek bir işlem tesis etme yetkisine sahiptirler (Bilge, 1955: 367).

Buna göre iskan makamının kiracıyı belirlemesine ve sözleşme yapmak üzere tasarruf hakkı sahibine göndermesine rağmen sözleşme yapılması mümkün olmaz ise iskan makamları, taraflardan birinin isteği üzerine her iki tarafı da bağlayıcı kira sözleşmesi yapmaya yetkilidirler. Bu sözleşmede, sözleşmenin esaslı unsurlarının yanı sıra taraflardan birisinin talebi üzerine ve durumun icaplarına uygun ve makul düştüğü takdirde, tamamlayıcı hükümler veya medeni kanun hükümlerinden inhiraf eden hususi şartlar da yer alabilir. İskam makamları kira bedelini belirleme yetkisine sahiptir.

Kanun’un 5. maddesi de 1948’den sonra yapılan kiralarda yıllık artışları % 10 ile sınırlamıştır.

Konut Kanunu dışındaki genel düzenlemelerin bir diğeri ise kira sözleşmesinin sona ermesini ve kiracının tahliyesini sınırlayan mevzuattır. Bu konudaki ilk düzenleme olan Kiracıyı Koruma Kanunu, kiralananın tahliye edilmesini ve kiralayanın kira sözleşmesini sona erdirme hakkını oldukça kısıtlamaktadır. 1971 tarihli “Tenure Security Act” kiracıları, tahliyeye karşı koruyan ve kira artışlarını sınırlayan hükümler ihtiva etmektedir. Buna göre taşınmaz malikleri, kira bedellerini ancak kamu otoriteleri tarafından belirlenen oranlarda artırabilmektedirler. Bu Kanun yerini 1974 tarihli “Kira Paralarını Düzenleme Kanunu”na[1] bırakmıştır. 1998 yılında kısmen değişikliğe uğrayan (Atlaş, 2000: 107) bu Kanun’da kira bedellerinin artırılması konusunda önemli kısıtlamalar yer almaktadır. Kanun’a göre (kira parasının bir yıldır artırılmamış olması şartıyla) kiralayan, aynı bölgede yer alan emsal nitelikli taşınmazlarını kiralarını seviyesine çıkarılabilmesini kiracıdan isteyebilir (Ertaş, 1980: 276). Ancak kiracının bunu kabul etmemesi ya da hiç cevap vermemesi durumunda kira bedeli ancak mahkeme kararı ile artırılabilir. Bunun yanı sıra kiralayan, kiracıyı kira artışına zorlamak için kira sözleşmesini feshedemez (Ertaş, 1980: 276).

Alman Medeni Kanunu da kiralayana, ancak konut kiralayana veya ailesine gerekliyse veya kira akdinin devamı kiralayanın taşınmazını daha ekonomik şekilde değerlendirmesini engelliyorsa kira sözleşmesini feshetme hakkı tanımaktadır (Ertaş, 1980: 276).

[1] Altaş, Kanun’un ismini “Kira Artışlarını Düzenleyen Kanun” olarak vermektedir. Bkz. Altaş, 2000: 106

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.