Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 2. Maddesiyle İlgili Görüşleri

6570 sayılı Kanun’un taşınmaz kira bedellerinin sınırlandırılmasına ilişkin bu hükümleri Anayasa Mahkemesinin 26.03.1963 tarihli ve E: 1963/3, K: 1963/67 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.

Anayasa Mahkemesi bu kararında özetle, taşınmazların konut ve işyeri olarak iktisadi hayatta büyük bir öneminin bulunduğunu, konut ve işyeri arzının talepten daha az olması durumunda kiraların aşırı şekilde yükselebileceğini, bu durumun ise tüketim mallarının fiyatlarında ve dolayısıyla genel fiyat seviyesinde yükselişe neden olabileceğini belirttikten sonra ülkemizde ve diğer ülkelerde kiralamalar konusunda çeşitli tedbirler kabul edildiğini vurgulamıştır.

Mahkemeye göre, toplumu hayat pahalılığı ve konut darlığı karşısında koruma amacını güden bu tür tedbirler kamu yararınadır ve 1961 Anayasası’nın mülkiyet hakkını düzenleyen 36. maddesinde mülkiyet hakkının sınırlandırılması amacı olarak sayılan “kamu yararı” kapsamında değerlendirilmelidir.

Çünkü taşınmazların, konut ve iş yeri olarak çeşitli yönlerden toplumu ilgilendiren büyük önemi vardır. Bu yönlerden birisi de iktisadi alandır. Konut ve iş yeri darlığının bulunduğu devletlerde, devletçe tedbir alınmadığı takdirde, talebin fazlalığı dolayısıyla kiralar anormal şekilde yükselir.

Bu yükseliş tüketim maddelerinin fiyatları üzerinde de etkilerini gösterir ve hayat pahalılığına sebep olur. Hayat pahalılığı, toplumda huzursuzluk yaratan bir olaydır. Bundan dolayı toplumu buna karşı korumak amacı ile devletçe tedbir alınmasının kamu yararına bir müdahale teşkil ettiğinden şüphe edilemez. Bu gerçek birçok yabancı memleketlerde de kabul edilmiş ve kira konusunda çeşitli tedbirler alınmıştır.

Bundan dolayı devletin bu konudaki müdahalesi, mülkiyet hakkının kamu yararı amacı ile sınırlanabileceği ön gören Anayasa’nın 36. maddesinin kapsamına girer. Bundan dolayı kira piyasasında konut arzının azlığı devam ettiği sürece kanun koyucunun kira konusunu düzenlemesi ve bu alanda sınırlama yapması, mülkiye hakkının özüne dokunulmaması şartı ile, mümkündür ve bu tür müdahaleler kamu yararınadır.

Ancak Anayasa Mahkemesi, kira bedelleri bu şekilde sınırlandırılırken sadece kiracının değil, aynı zamanda kiraya verenin (taşınmaz sahibinin) de menfaatlerinin dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır.

Mahkemeye göre taşınmaz kiralarının 1953 yılında dondurulmasına rağmen 1953 yılından 1965 yılına kadar ekonomik durumda önemli değişiklikler meydana gelmiştir. Kiraların 1953 yılında dondurulmasına karşılık inşaat maliyetleri, bakım ve idare giderleri çok artmış, Türk parasının kıymeti Hükümetçe alınan kararlarla düşürülmüş, gerek bu kararların ve gerek çeşitli diğer sebeplerin etkisi altında eşya fiyatları yükselmiş, bina vergilerine de Devletçe zamlar yapılmıştır.

Hal böyle iken kira bedellerinin dondurulması, taşınmaz malikleri açısından hakkaniyete uygun olmayan adaletsiz sonuçlar doğurmuştur. Bu ise haklarda ve yükümlülüklerde eşitlik prensibine tamamen aykırıdır. Anayasa Mahkemesine göre “kira bedellerinin fiyat yükselişlerine göre adalete ve iktisadi şartların gereklerine uygun bir şekilde ayarlanması” söz konusu olsaydı, taşınmaz malikleri aleyhine bir durum oluşturulduğundan söz etmek mümkün olmayacaktı. Bir başka ifade eğer kira bedellerini günün ekonomik ve sosyal şartlarına göre ayarlamayı mümkün kılan bir sınırlama sistemi kurulmuş olsaydı mülkiyet hakkının korunması ve kamu yararına sınırlandırılmasından bahsedilebilirdi.

Konut darlığı, taşınmaz kiralamalarında bazı sınırlamalar açısından makul bir sebep olarak görülebilirse de eğer sınırlama sadece kiracının menfaatlerini dikkate alıyor buna karşılık taşınmaz malikinin menfaatlerinin korunmasına yönelik tedbirler içermiyorsa toplumda ciddi bir rahatsızlık meydana getireceği için sonucu itibarı ile kamu yararı sağlanamayacaktır.

Sonuç olarak Mahkeme, taşınmaz kiralarını dondurarak taşınmaz malikleri aleyhine katlanılamaz neticeler doğuran böyle bir sınırlamanın mülkiyet hakkının özünü zedelediğine ve bu nedenle Anayasa’nın 2., 3., 11 ve 36. maddelerine aykırı olduğuna karar vermiştir.

Ancak dikkat etmek gerekir ki 6570 sayılı kiralananın tahliyesine ilişkin 7. ve 8. maddeleri, yürürlüktedir. 7. maddeye göre kira şartlarına ve Borçlar Kanunu’nun bu Kanun’a aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan;

a) Kiracı tarafından kiralananın tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi,

b) Kiralananı kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira sözleşmesinin sonunda,

c) Kiralananı kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira sözleşmesinin sonunda,

ç) Kiralananı yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve inşaat esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira sözleşmesinin sonunda,

d) Kiralananı Medeni Kanun hükümlerine göre edinen kimse kendisi, eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi, eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı durumdan ihtarname ile haberdar etmek şartıyla altı ay sonra,

e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira sözleşmesinin sonunda,

Tahliye davası açabilirler. Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı, oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur. Üstelik Kanun’un 11. maddesi sadece kiracıya sözleşmesi fesih hakkı tanımaktadır. Bundan dolayı kiracı sözleşmeyi feshetmezse sözleşme otomatik olarak bir yıl uzamaktadır.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.