Anayasa Mahkemesinin Kira Bedellerinin Kanunla Sınırlandırılması Konusundaki Görüşleri

2001 yılında yürürlüğe giren 4531 sayılı Kanun’la 6570 sayılı Kanun’a eklenen geçici 7. madde[1] ile kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira paralarının 2000 yılında yıllık % 25, 2001 yılında ise yıllık % 10 oranında artırılabileceği öngörülmüştür.

Maddenin 2., 3. ve 4. fıkralarında ise sırayla; “Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamayacağı, kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamayacağı, kira tespit davalarında da bu sınırlamalara uyulacağı” hüküm altına alınmıştır.

Bu madde hakkında yapılan iki başvuru sonucunda Anayasa Mahkemesi iki farklı karar vermiştir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Ülkemizdeki Kira Bedellerinin Kanunla Sınırlandırılması Hakkında Anayasa Mahkemesi Görüşleri

Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Kanun’un gerek 2. ve 3. maddeleri ve gerekse geçici 7. maddesiyle ilgili olarak verdiği kararları incelendiğinde, bu kararlarda değinilen ortak hususların ve Anayasa Mahkemesinin taşınmaz kira bedellerinin sınırlandırılmasına ilişkin görüşlerinin şu şekilde özetlenmesi mümkündür:

– Konut sıkıntısı modern toplumların en büyük sorunlarından biridir. Konut ve işyeri darlığı bulunan ülkelerde devletçe önlem alınmadığı takdirde, talebin arzdan fazla olması nedeniyle kiralar aşırı şekilde yükselecek, bu yükseliş ise (kiraların tüketici fiyat endeksi içindeki oranının yüksek olması nedeniyle) tüketim maddelerinin fiyatları üzerinde etkili olarak hayat pahalılığına neden olacaktır.

– Devletin, sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve kamu düzeninin korunması amacıyla kiracı kiralayan ilişkilerini düzenlemesi, böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine kavuşturması, gelir dağılımını düzeltmesi ve yoksullukla mücadele etmesi Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen sosyal hukuk devleti olmanın gereğidir. Sosyal hukuk devleti ilkesi ise bireyin korunması ve sosyal adaletin sağlanması amacıyla bir takım sosyal ve ekonomik tedbirlerin hayata geçirilmesini zorunlu kılabilir. Bu tedbirler kiracıları koruma amacı taşıdığından Anayasa’nın mülkiyet hakkını düzenleyen maddesinde belirtilen “kamu yararı” kavramı içinde değerlendirilmelidir.

– Üstelik Anayasanın çalışma ve sözleşme hürriyetini düzenleyen 48. maddesi ile Devlete özel teşebbüslerin millî ekonominin gereklerine ve sosyal amaçlara uygun yürümesini ve güvenlik ve kararlılık içinde çalışmasını sağlayacak tedbirleri alma görevi yüklemektedir.

– Bundan dolayı kira piyasasında konut arzının azlığı devam ettiği sürece kanun koyucunun (mülkiyet hakkının özüne dokunulmaması şartı ile) kira konusunu düzenlemesi ve bu alanda sınırlama yapması mümkündür ve bu tür müdahaleler kamu yararınadır. Bu sınırlandırmalar kapsamında kira artışlarında uygulanacak oranın kanun ile belirlenmesi mümkündür.

– Ancak bu sınırlamaların ölçülülük ilkesine uygun olması ve hakkın özüne dokunmaması gerekmektedir.

Bilindiği üzere ölçülülük ilkesinin; elverişlilik (sınırlama için kullanılan aracın sınırlama amacını gerçekleştirmeye elverişli olması), demokratik toplumda gereklilik (sınırlayıcı önlemin sınırlama amacına ulaşma bakımından zorunlu olması)  ve oranlılık (araçla amacın orantısız bir ölçü içinde bulunmaması, sınırlamanın ölçüsüz bir yükümlülük getirmemesi)  olmak üzere üç alt ilkesi bulunmaktadır (Anayasa Mahkemesinin 23.06.1983 tarihli ve E: 1988/50, K: 1989/27 sayılı kararı, Anayasa Mahkemesi Kararları Dergisi, Sayı: 25 s: 313).

Anayasa Mahkemesinin kira bedellerine ilişkin sınırlamaları incelerken ölçülülük ilkesinin bu alt ilkelerinin tamamını gözettiğini söylemek mümkündür. Bu kapsamda ilk olarak devlet kira bedellerinde sınırlama yaparken kiracıların yanı sıra kiraya verenlerin menfaatlerinin de dikkate almak zorundadır ki bu durum oranlılık ilkesi kapsamına girmektedir. Mahkemeye göre oranlılık ilkesinin gerçekleşebilmesi için kira bedellerine getirilen sınırlamaların enflasyon oranına yakın olması gerekmektedir. Kira bedellerine getirilen sınırlamanın enflasyon oranına göre çok düşük kalması durumunda taşınmaz malikleri ölçüsüz ve aşırı bir külfete katlanmak durumunda kalmaktadırlar. Bu durum ise oranlılık ilkesinin ihlali anlamına gelmektedir.

Bazı yazarlarca (Ruhi, 2003: 227) 4531 sayılı Kanun’la getirilen sınırlamanın enflasyonu önleme amacına ulaşmaya elverişli olmadığı, bu nedenle elverişlilik ilkesine uygun olmadığı iddia edilmişse de Anayasa Mahkemesinin, bu görüşün aksine, kanun koyucunun “kira artışlarına getirilecek sınırlamanın enflasyonun önlenmesi konusunda etkili olacağı” yolundaki kabulüne katıldığını söylemek mümkündür. Dolayısıyla Mahkeme kira artışlarının sınırlanmasının, enflasyonu önleme bakımından “elverişli” olduğuna inanmaktadır.

Geçici 7. maddenin temel amacının, fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın sınırlandırılarak diğer fiyatların yükselmesinin önlenmesi olduğunu ifade eden Anayasa Mahkemesi, kira paralarının sürekli yükselişinin ekonomik ve sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi nedeniyle, kira artışlarının, temel ekonomik göstergelerin hedeflerine bağlı olarak geçici bir süre için sınırlandırılmasının kiracı ile kiralayan arasındaki ilişkinin yeniden düzene girmesine neden olacağını vurgulamıştır.

Ayrıca konut meselesinin modern toplumların en önemli problemlerinden biri olduğu dikkate alındığında kira bedellerinin kiracının yanı sıra taşınmaz maliklerinin menfaatleri de dikkate alınarak sınırlandırılması, demokratik toplumda gereklilik ilkesine de aykırı olmayacaktır.

Mahkeme kira bedellerine getirilen sınırlamaları incelerken “hakkın özüne dokunmama” ilkesini de dikkate almaktadır. Mahkemeye göre kira atışlarına getirilen sınırlama enflasyon oranına göre çok düşük kalıyor ise mülkiyet hakkının özüne dokunarak kiraya verenlerin mülkiyet hakkını ihlal etmektedir.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.