Anayasa Mahkemesinin Kira Bedellerinin Kanunla Sınırlandırılması Konusundaki Görüşleri

Makalemizi paylaşır mısınız?

Kira Bedellerinin Kanunla Sınırlandırılması

2001 yılında yürürlüğe giren 4531 sayılı Kanun’la 6570 sayılı Kanun’a eklenen geçici 7. madde[1] ile kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira paralarının 2000 yılında yıllık % 25, 2001 yılında ise yıllık % 10 oranında artırılabileceği öngörülmüştür.

Maddenin 2., 3. ve 4. fıkralarında ise sırayla; “Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamayacağı, kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamayacağı, kira tespit davalarında da bu sınırlamalara uyulacağı” hüküm altına alınmıştır.

Bu madde hakkında yapılan iki başvuru sonucunda Anayasa Mahkemesi iki farklı karar vermiştir.

Anayasa Mahkemesinin K: 2000/48 sayılı Kararı

2001 yılında yürürlüğe giren 4531 sayılı Kanun’la 6570 sayılı Kanun’a eklenen geçici 7. madde[1] ile kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira paralarının 2000 yılında yıllık % 25, 2001 yılında ise yıllık % 10 oranında artırılabileceği öngörülmüştür.

Maddenin 2., 3. ve 4. fıkralarında ise sırayla; “Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamayacağı, kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamayacağı, kira tespit davalarında da bu sınırlamalara uyulacağı” hüküm altına alınmıştır.

İlk derece hukuk mahkemesinde 2000 yılında yapılacak kira artışı ile ilgili olarak görülmekte olan bir davada geçici 7. maddenin Anayasa’ya aykırı olduğu ileri sürülmüş, ilk derece mahkemesi de iddiayı haklı bularak Anayasa Mahkemesine başvurmuştur.

Anayasa Mahkemesi başvuran mahkemedeki davanın 2000 yılında yapılacak kira artışı ile ilgili olması nedeni ile incelemenin geçici 7. maddede yer alan “…2000 yılında yıllık % 25…” ibaresi ile sınırlı yapılmasına karar vermiştir. Yapılan inceleme neticesinde Anayasa Mahkemesi 16.11.2000 tarihli ve E: 2000/26, K: 2000/48 sayılı kararı (Anayasa Mahkemesi Kararları Dergisi, Sayı: 36, Cilt: 1 Sayfa: 190) ile geçici 7. madde metninde yer alan “…2000 yılında yıllık % 25…” ibaresinin Anayasaya aykırı olmadığına karar vermiştir.

Anayasa Mahkemesine göre Anayasa’nın 2. maddesinde sözü edilen sosyal hukuk devleti; insan haklarına saygılı, kişilerin huzur, refah ve mutluluk içinde yaşamalarını güvence altına alan, kişi ile toplum arasında denge kuran, çalışma hayatının kararlılık içinde gelişmesi için sosyal, iktisadi ve mali tedbirler alarak çalışanları koruyan ve insanca yaşamalarını sağlayan, işsizliği önleyen, milli gelirin adalete uygun biçimde dağıtılması için gereken önlemleri alan, güçsüzleri güçlüler karşısında koruyarak sosyal adaleti ve toplumsal dengeyi kuran devlettir.

Çağdaş devlet anlayışı, sosyal hukuk devletinin tüm kurumlarıyla Anayasa’nın özüne ve ruhuna uygun biçimde kurulmasını ve işlemesini gerekli kılar. Sosyal hukuk devletinde kişinin korunması, toplumda sosyal güvenliğin ve sosyal adaletin sağlanması yoluyla olanaklıdır. Bu anlamda sosyal hukuk devleti ilkesi bireyin korunması ve sosyal adaletin sağlanması amacıyla bir takım sosyal ve ekonomik tedbirlerin hayata geçirilmesini zorunlu kılabilir.

Anayasa Mahkemesine göre konut ve işyeri darlığı bulunan ülkelerde devletçe önlem alınmadığı takdirde, talebin arzdan fazla olması nedeniyle, kiralar aşırı şekilde yükselecek, bu yükseliş ise (kiraların tüketici fiyat endeksi içindeki oranının yüksek olması nedeniyle) tüketim maddelerinin fiyatları üzerinde etkili olarak hayat pahalılığına neden olacaktır. Hayat pahalılığı ise (genel fiyat seviyesinin yükselmesi) ise ekonomik ve dolayısıyla sosyal yaşamı olumsuz yönde etkileyecektir. Bu nedenle Devletin; sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve kamu düzeninin korunması amacıyla kiracı/kiralayan ilişkilerini düzenlemesi, böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine kavuşturması, gelir dağılımını düzeltmesi ve yoksullukla mücadele etmesi Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen sosyal hukuk devleti olmanın gereğidir.

Geçici 7. maddenin gerekçesinin ekonomi kurallarına göre hak ve nasafete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracının durumu ve ekonomik güçlerin değerlendirilmesi, dengelenmesi, yanında yargı içtihatlarına rağmen tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın sınırlandırılarak diğer fiyatların yükselmesinin önlenmesi olduğunu ifade eden Anayasa Mahkemesi, kira paralarının sürekli yükselişinin ekonomik ve sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi nedeniyle, kira artışlarının, temel ekonomik göstergelerin hedeflerine bağlı olarak geçici bir süre için sınırlandırılmasının kiracı ile kiralayan arasında bozulan ekonomik dengenin yeniden sağlanması toplumsal barış ve kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla getirildiğini ifade etmiştir.

Bunun yanı sıra Anayasa’nın 35. maddesinde, herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu, bu hakların kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlandırılabileceği ve toplum yararına aykırı kullanılamayacağı ifade edilmiştir. Mülkiyet hakkı kişiye, başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, ürünlerinden yararlanma ve tasarruf olanağı verir.

4531 sayılı Kanun’un gerekçesinde amacının, ekonomi kurallarına göre hak ve nasafete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracının durumu ve ekonomik güçlerin değerlendirilmesi, dengelenmesi, yanında yargı içtihadlarına rağmen tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın sınırlandırılarak diğer fiyatların yükselmesinin önlenmesi olduğunu vurgulayana Anayasa Mahkemesi kira paralarının sürekli yükselişinin ekonomik ve sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi nedeniyle, kira artışlarının, temel ekonomik göstergelerin hedeflerine bağlı olarak geçici bir süre için sınırlandırılmasının kiracı kiralayan arasında bozulan ekonomik dengenin yeniden sağlanması toplumsal barış ve kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla getirildiği, çünkü taşınmaz mal darlığının, Devletçe önlem alınmaması durumunda kiraların normalin üstünde artacağı, konut ve işyeri olarak çeşitli yönleriyle toplumu etkileyen taşınmaz mal kiralarının, özel hukuk yanında kamu hukukunu da ilgilendirdiğini ifade etmiştir.

Üstelik Anayasa’nın çalışma ve sözleşme hürriyetini düzenleyen 48. maddesi ile Devlete özel teşebbüslerin millî ekonominin gereklerine ve sosyal amaçlara uygun yürümesini ve güvenlik ve kararlılık içinde çalışmasını sağlayacak tedbirleri alma görevi yüklediğini ifade eden Mahkeme kira olgusunun bu bakımdan toplumsal bir sorun olduğu kabul edildiğinde Devletin kira konusunda kamu yararı amacıyla kimi hak ve özgürlükleri sınırlandırmasında Anayasa’nın 2., 13., 35. ve 48. maddelerine aykırılık görmemiştir.[2]

Anayasa Mahkemesinin K: 2001/333 sayılı İptal Kararı

2000 yılındaki bu kararına karşılık Anayasa Mahkemesi 19.07.2001 tarihli ve E: 2001/303, K: 2001/333 sayılı kararı ile geçici 7. maddede yer alan “…2001 yılında ise yıllık % 10…” ibaresini Anayasaya aykırı bularak iptal etmiştir.

Anayasa Mahkemesi bu kararında da “ekonomi kurallarına göre hak ve adalete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının Anayasa ile çelişen bir yönü bulunmadığını” ifade ettikten sonra bu sınırlamaların Anayasa’nın sözüne ve ruhuna uygun olması gerektiği, ayrıca genel ve özel sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gereklerine aykırı olamayacağı ve hakkın özüne dokunamayacağı yönündeki içtihadını yenilemiştir.

Bu hatırlatmadan sonra Mahkeme, geçici 7. maddede 2001 yılı için kabul edilen % 10 sınırlamasının hakkın özüne dokunup dokunmadığını ve demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaşıp bağdaşmadığını incelemeye geçmiştir.

4531 sayılı Kanun ile 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artışın, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kaldığını; böylece, kira bedellerine getirilen sınırlamanın, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makul, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurduğunu ifade eden Mahkeme, 2001 yılı için getirilen bu sınırlama ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaşmadığını ve bu nedenle, Anayasa’nın 2., 5., 13. ve 35. maddelerine aykırı olduğuna karar vermiştir.[3]

[1] Geçici Madde 7 – (Ek madde: 16/02/2000 – 4531 S. K./1 md.) Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık %25, (…) oranında artırılabilir. Ancak, taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz.

Milli Emlak Kitabı

Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamaz.

Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz.

Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur.

[2] Kararın önemli bölümleri şu şekildedir: “Anayasa’nın 2. maddesinde sözü edilen sosyal hukuk devleti, insan haklarına saygılı, kişilerin huzur, refah ve mutluluk içinde yaşamalarını güvence altına alan, kişi ile toplum arasında denge kuran, çalışma hayatının kararlılık içinde gelişmesi için sosyal, iktisadi ve mali tedbirler alarak çalışanları koruyan ve insanca yaşamalarını sağlayan, işsizliği önleyen, milli gelirin adalete uygun biçimde dağıtılması için gereken önlemleri alan, güçsüzleri güçlüler karşısında koruyarak sosyal adaleti ve toplumsal dengeyi kuran devlettir. Çağdaş devlet anlayışı, sosyal hukuk devletinin tüm kurumlarıyla Anayasa’nın özüne ve ruhuna uygun biçimde kurulmasını ve işlemesini gerekli kılar. Sosyal hukuk devletinde kişinin korunması, toplumda sosyal güvenliğin ve sosyal adaletin sağlanması yoluyla olanaklıdır. Bu bağlamda sosyal hukuk devletinin gerçekleştirilebilmesi için zaman zaman farklı ekonomik ve sosyal politikalar uygulaması gerekebilir. Ancak, bunların sınırı kuşkusuz ki, temel hukuk kuralları ve Anayasa’dır. Konut ve işyeri darlığı bulunan ülkelerde devletçe önlem alınmadığı takdirde talebin fazlalığı nedeniyle kiraların aşırı şekilde yükseleceği, bu yükselişin tüketim maddelerinin fiyatları üzerinde etkili olarak hayat pahalılığına sebep olacağı açıktır. Türkiye’de kiraların tüketici fiyat endeksi içindeki oranının yüksek olduğu, bunun hak ve adaletin gerçekleşmesini engelleyen önemli faktörlerin başında geldiği bilinmektedir. Bu nedenlerle, taşınmaz mal kiralarının sürekli yükselişi ve içinde kira paralarının önemli etkisi olan fiyat artışlarının ekonomik ve dolayısıyla sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi karşısında Devletin, sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve kamu düzeninin korunması amacıyla kiracı kiralayan ilişkilerini düzenlemesi, böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine kavuşturması, gelir dağılımını düzeltmesi ve yoksullukla mücadele etmesi Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen sosyal hukuk devleti olmanın gereğidir.

Anayasa’nın 35. maddesinde, herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu, bu hakların kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlandırılabileceği ve toplum yararına aykırı kullanılamayacağı ifade edilmiştir.

Mülkiyet hakkı kişiye, başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, ürünlerinden yararlanma ve tasarruf olanağı verir.

Çalışma ve Sözleşme Hürriyetini düzenleyen 48. maddenin birinci fıkrasında herkesin dilediği alanda çalışma ve sözleşme özgürlüğüne sahip olduğu açıkladıktan sonra ikinci fıkrasında “Devlet özel teşebbüslerin millî ekonominin gereklerine ve sosyal amaçlara uygun yürümesinin, güvenlik ve kararlılık içinde çalışmasını sağlayacak tedbirleri alır” denilerek Devlete bu konuda düzenleme yapma yetkisi verilmiştir.

Anayasa’nın 13. maddesinde belirtildiği biçimde, yasakoyucu tarafından yapılan temel hak ve özgürlüklerle ilgili sınırlamalar demokratik toplum düzeninin gereklerine aykırı olmayacakları gibi sınırlama ile öngörülen amaca elverişli ve ölçülü olmalıdır.

Temel hak ve özgürlüklerin en geniş ölçüde sağlanıp güvence altına alındığı, demokratik toplumlarda kişilerin sahip olduğu, dokunulmaz, vazgeçilmez, devredilmez temel hak ve özgürlüklerin özüne dokunulamayacağı, tümüyle ortadan kaldırılamayacağı, ancak, demokratik toplum düzeninin sürekliliği için toplumun ortak yarar ve çıkarlarının bireyin yarar ve çıkarlarının üstünde tutulması gerektiği durumlarda Anayasa’nın özüne ve ruhuna aykırı olmamak koşuluyla sınırlama yapılabileceği kabul edilmektedir.

İtiraz konusu Yasa’nın gerekçesinde de amacının, ekonomi kurallarına göre hak ve nasafete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracının durumu ve ekonomik güçlerin değerlendirilmesi, dengelenmesi, yanında yargı içtihadlarına rağmen tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın sınırlandırılarak diğer fiyatların yükselmesinin önlenmesi olduğu belirtilmiştir.

Bu durumda kira paralarının sürekli yükselişinin ekonomik ve sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi nedeniyle, kira artışlarının, temel ekonomik göstergelerin hedeflerine bağlı olarak geçici bir süre için sınırlandırılmasının kiracı kiralayan arasında bozulan ekonomik dengenin yeniden sağlanması toplumsal barış ve kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla getirildiği anlaşılmaktadır.

Konut ve işyeri olarak çeşitli yönleriyle toplumu etkileyen taşınmaz mal kirası, özel hukuk yanında kamu hukukunu da ilgilendirmektedir. Taşınmaz mal darlığının, Devletçe önlem alınmaması durumunda kiraların normalin üstünde artacağı açıktır. Kira olgusunun bu bakımdan toplumsal bir sorun olduğu kabul edildiğinde Devletin kira konusunda kamu yararı amacıyla kimi hak ve özgürlükleri sınırlandırmasında Anayasa’nın 2., 13., 35. ve 48. maddelerine aykırılık yoktur. İptal isteminin reddi gerekir.”

[3] Anayasa’nın 2. maddesinde, “Türkiye Cumhuriyeti toplumun huzuru, millî dayanışma ve adalet anlayışı içinde, insan haklarına saygılı, Atatürk milliyetçiliğine bağlı, başlangıçta belirtilen temel ilkelere dayanan, demokratik, lâik ve sosyal bir hukuk Devletidir” denilmektedir.

Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen “hukuk devleti” insan haklarına saygılı, bu hakları koruyan, toplum yaşamında adalete ve eşitliğe uygun bir hukuk düzeni kuran ve bu düzeni sürdürmekle kendini yükümlü sayan, bütün davranışlarında Anayasa’ya ve hukuk kurallarına uyan işlem ve eylemleri yargı denetimine bağlı olan devlettir.

Öte yandan, Anayasa’nın 5. maddesinde, kişilerin ve toplumun refah, huzur ve mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacak surette sınırlayan siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamaya çalışmak, devletin temel amaç ve görevleri arasında sayılmıştır.

Anayasa’nın 35. maddesinde, herkesin, mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğu, bu hakların, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabileceği, mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı hükme bağlanmıştır.

Mülkiyet hakkı kişiye, başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla, sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, ürünlerden yararlanma ve tasarruf olanağı verir.

Anayasa’nın temel hak ve özgürlüklerin sınırlanmasına ilişkin 13. maddesinde, temel hak ve hürriyetlerin, Devletin ülkesi ve milletiyle bölünmez bütünlüğünün, millî egemenliğin, Cumhuriyetin, millî güvenliğin, kamu düzeninin, genel asayişin, kamu yararının, genel ahlâkın ve genel sağlığın korunması amacı ile ve ayrıca Anayasa’nın ilgili maddelerinde öngörülen özel sebeplerle, Anayasa’nın sözüne ve ruhuna uygun olarak kanunla sınırlanabileceği, temel hak ve hürriyetlerle ilgili genel ve özel sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gereklerine aykırı olamayacağı ve öngörüldükleri amaç dışında kullanılamayacağı, bu maddede yer alan genel sınırlama sebeplerinin temel hak ve hürriyetlerin tümü için geçerli olduğu belirtilmiştir.

Çağdaş demokrasiler, temel hak ve özgürlüklerin en geniş ölçüde sağlanıp güvence altına alındığı rejimlerdir. Temel hak ve özgürlüklerin özüne dokunup onları büyük ölçüde kısıtlayan veya kullanılamaz hale getiren sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı kabul edilemez. Temel hak ve özgürlüklere getirilen sınırlamaların yalnız ölçüsü değil, koşulları, nedeni, yöntemi, kısıtlamaya karşı öngörülen kanun yolları hep demokratik toplum düzeni kavramı içinde değerlendirilmelidir. Özgürlükler, ancak ayrık durumlarda ve demokratik toplum düzeninin sürekliliği için zorunlu olduğu ölçüde sınırlandırılabilmelidir.

Demokratik bir toplumda temel hak ve özgürlüklere getirilen sınırlama bununla güdülen amacın gerektirdiğinden fazla olmamalıdır.

4531 sayılı Yasa’nın gerekçesinde de belirtildiği gibi, ekonomi kurallarına göre hak ve adalete uygun, makûl bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının Anayasa ile çelişen bir yönü bulunmamaktadır. Ancak, 4531 sayılı Yasa’nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kalmıştır. Böylece, kira bedellerine getirilen sınırlama, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makûl, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda, itiraz konusu ibare ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı ileri sürülemez.

Açıklanan nedenlerle, itiraz konusu “…2001 yılında ise yıllık % 10…” ibaresi, Anayasa’nın 2., 5., 13. ve 35. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir.

Anayasa Mahkemesi Kararlarının Değerlendirilmesi

Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Kanun’un gerek 2. ve 3. maddeleri ve gerekse geçici 7. maddesiyle ilgili olarak verdiği kararları incelendiğinde, bu kararlarda değinilen ortak hususların ve Anayasa Mahkemesinin taşınmaz kira bedellerinin sınırlandırılmasına ilişkin görüşlerinin şu şekilde özetlenmesi mümkündür:

– Konut sıkıntısı modern toplumların en büyük sorunlarından biridir. Konut ve işyeri darlığı bulunan ülkelerde devletçe önlem alınmadığı takdirde, talebin arzdan fazla olması nedeniyle kiralar aşırı şekilde yükselecek, bu yükseliş ise (kiraların tüketici fiyat endeksi içindeki oranının yüksek olması nedeniyle) tüketim maddelerinin fiyatları üzerinde etkili olarak hayat pahalılığına neden olacaktır.

– Devletin, sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve kamu düzeninin korunması amacıyla kiracı kiralayan ilişkilerini düzenlemesi, böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine kavuşturması, gelir dağılımını düzeltmesi ve yoksullukla mücadele etmesi Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen sosyal hukuk devleti olmanın gereğidir. Sosyal hukuk devleti ilkesi ise bireyin korunması ve sosyal adaletin sağlanması amacıyla bir takım sosyal ve ekonomik tedbirlerin hayata geçirilmesini zorunlu kılabilir. Bu tedbirler kiracıları koruma amacı taşıdığından Anayasa’nın mülkiyet hakkını düzenleyen maddesinde belirtilen “kamu yararı” kavramı içinde değerlendirilmelidir.

– Üstelik Anayasanın çalışma ve sözleşme hürriyetini düzenleyen 48. maddesi ile Devlete özel teşebbüslerin millî ekonominin gereklerine ve sosyal amaçlara uygun yürümesini ve güvenlik ve kararlılık içinde çalışmasını sağlayacak tedbirleri alma görevi yüklemektedir.

– Bundan dolayı kira piyasasında konut arzının azlığı devam ettiği sürece kanun koyucunun (mülkiyet hakkının özüne dokunulmaması şartı ile) kira konusunu düzenlemesi ve bu alanda sınırlama yapması mümkündür ve bu tür müdahaleler kamu yararınadır. Bu sınırlandırmalar kapsamında kira artışlarında uygulanacak oranın kanun ile belirlenmesi mümkündür.

– Ancak bu sınırlamaların ölçülülük ilkesine uygun olması ve hakkın özüne dokunmaması gerekmektedir.

Bilindiği üzere ölçülülük ilkesinin; elverişlilik (sınırlama için kullanılan aracın sınırlama amacını gerçekleştirmeye elverişli olması), demokratik toplumda gereklilik (sınırlayıcı önlemin sınırlama amacına ulaşma bakımından zorunlu olması)  ve oranlılık (araçla amacın orantısız bir ölçü içinde bulunmaması, sınırlamanın ölçüsüz bir yükümlülük getirmemesi)  olmak üzere üç alt ilkesi bulunmaktadır (Anayasa Mahkemesinin 23.06.1983 tarihli ve E: 1988/50, K: 1989/27 sayılı kararı, Anayasa Mahkemesi Kararları Dergisi, Sayı: 25 s: 313).

Anayasa Mahkemesinin kira bedellerine ilişkin sınırlamaları incelerken ölçülülük ilkesinin bu alt ilkelerinin tamamını gözettiğini söylemek mümkündür. Bu kapsamda ilk olarak devlet kira bedellerinde sınırlama yaparken kiracıların yanı sıra kiraya verenlerin menfaatlerinin de dikkate almak zorundadır ki bu durum oranlılık ilkesi kapsamına girmektedir. Mahkemeye göre oranlılık ilkesinin gerçekleşebilmesi için kira bedellerine getirilen sınırlamaların enflasyon oranına yakın olması gerekmektedir. Kira bedellerine getirilen sınırlamanın enflasyon oranına göre çok düşük kalması durumunda taşınmaz malikleri ölçüsüz ve aşırı bir külfete katlanmak durumunda kalmaktadırlar. Bu durum ise oranlılık ilkesinin ihlali anlamına gelmektedir.

Bazı yazarlarca (Ruhi, 2003: 227) 4531 sayılı Kanun’la getirilen sınırlamanın enflasyonu önleme amacına ulaşmaya elverişli olmadığı, bu nedenle elverişlilik ilkesine uygun olmadığı iddia edilmişse de Anayasa Mahkemesinin, bu görüşün aksine, kanun koyucunun “kira artışlarına getirilecek sınırlamanın enflasyonun önlenmesi konusunda etkili olacağı” yolundaki kabulüne katıldığını söylemek mümkündür. Dolayısıyla Mahkeme kira artışlarının sınırlanmasının, enflasyonu önleme bakımından “elverişli” olduğuna inanmaktadır.

Geçici 7. maddenin temel amacının, fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki artışın sınırlandırılarak diğer fiyatların yükselmesinin önlenmesi olduğunu ifade eden Anayasa Mahkemesi, kira paralarının sürekli yükselişinin ekonomik ve sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi nedeniyle, kira artışlarının, temel ekonomik göstergelerin hedeflerine bağlı olarak geçici bir süre için sınırlandırılmasının kiracı ile kiralayan arasındaki ilişkinin yeniden düzene girmesine neden olacağını vurgulamıştır.

Ayrıca konut meselesinin modern toplumların en önemli problemlerinden biri olduğu dikkate alındığında kira bedellerinin kiracının yanı sıra taşınmaz maliklerinin menfaatleri de dikkate alınarak sınırlandırılması, demokratik toplumda gereklilik ilkesine de aykırı olmayacaktır.

Mahkeme kira bedellerine getirilen sınırlamaları incelerken “hakkın özüne dokunmama” ilkesini de dikkate almaktadır. Mahkemeye göre kira atışlarına getirilen sınırlama enflasyon oranına göre çok düşük kalıyor ise mülkiyet hakkının özüne dokunarak kiraya verenlerin mülkiyet hakkını ihlal etmektedir.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2463 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.