Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapılabilmesi İçin İmar Planı Şartı

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 1. fıkrasında belediyelerin ve il özel idarelerinin imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkili oldukları kurala bağlanmıştır. Bundan dolayı, arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alan tespit edilirken, her şeyden önce düzenleme yapılacak arazi ve arsaların imar planı sınırları içerisinde bulunmasına dikkat edilmelidir.

Bu hususun, açıklama gerektirmeyecek kadar açık olduğu, zira imar planı dâhilinde olmayan yerlerde uygulama yapılmasının zaten mümkün olmadığı düşünülebilir; ancak bazı belediyelerin (özellikle kıyıda kalan taşınmazları kıyı alanından kurtarmak için) imar planı dışında bulunan taşınmaz malları da düzenleme alanına dâhil ettikleri görülmektedir. Oysaki parselasyon işlemi, imar planının uygulanmasının bir aracı olduğuna göre, sadece imar planı bulunan alanlarda düzenleme yapılabilir. İmar planı bulunmayan yerlerde parselasyon yapılması mümkün değildir. Düzenleme yapılacak sahanın sınırı, uygulama imar planlarına göre belirlenmektedir; bu nedenle, bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için, öncelikle 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir.

Danıştay 6. Dairesi, 12.01.2004, E:2003/1709, K:2004/26

Parselasyon işleminin 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayalı olarak yapılacağı, ancak 1/1000 ölçekli uygulama işleminin dava konusu edilmemesi halinde, parselasyon işleminin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi ile ilgili yönetmelik hükümleri ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ve parselasyon ilkelerine uygun yapılıp yapılmadığının irdelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiği.

3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin 1. fıkrasında, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olduğu kurala bağlanmıştır.

İmar Kanununun 18. maddesi uyarıca yapılacak Arazı ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesinde de imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımındaki esaslar belirlenmiştir.

Anılan Yasa ve Yönetmelik hükümlerinin değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle amaçlananın imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle sorunsuz, üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu açıktır.

Öte yandan, bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir.

Buna karşılık arazi ve arsa düzenlemesi sınırları ile dayanağı olan imar planı sınırlarının mutlaka çakışması zorunlu olmayıp imar planlarının parça parça arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulması mümkündür[1]. Aynı şekilde, etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılması da, Danıştay 6. Dairesi tarafından hukuka aykırılık görülmemiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 07.10.1994, E:1994/712, K:1994/3393              

3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyonun sınırlarının dayanağı olan imar planı sınırları ile mutlaka çakışması zorunlu olmayıp imar planlarının parça parça imar düzenlemesine tabi tutulması mümkündür.

Bu nedenle imar mevzuatına uygun olan düzenleme işleminin, düzenleme sınırının dayanağı olan imar planı sınırları ile çakışmaması nedeniyle iptali yolundaki idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.

Üstelik farklı bölgeler halinde belirlenen düzenleme alanlarından, farklı oranlarda DOP alınması da Danıştay tarafından hukuka aykırı bulunmamıştır. Bu konu hakkında Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 09.11.1992 tarihli ve E:1991/3280, K:1992/4042 sayılı kararda farklı bölgelerden, farklı oranlarda DOP alınması, hukuka aykırı görülmemiştir. Kararda “Etap etap yapılan imar plânı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılmasında hukuka aykırılık yoktur. Öte yandan, altı bölge halinde belirlenen düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınması, bu alanların niteliğinin farklı olması nedeniyle mümkündür.” ifadelerine yer verilmiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 19.02.1997, E:1996/2577, K:1997/828                                          

Etaplar halinde yapılan imar planı doğrultusunda etapların düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılması hukuka aykırı değildir.

Bu durumda etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı gibi, altı bölge halinde belirlenen düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınmasının bu alanların niteliğinin farklı olmasından kaynaklandığı, kaldı ki aynı düzenleme sahası içinde düzenleme ortaklık paylarının eşit olarak alındığı görüldüğünden mahkemece bu hususlar göz önünde bulundurulmadan verilen kararda isabet bulunmamaktadır.

Ayrıca, imar planı kapsamında kalan ve birbirine bitişik olmayan birden fazla bölgede aynı anda imar uygulaması yapılabilir[2]. Bu durumda, her bölgeye bir uygulama numarası verilir. Ancak bu bölgelerin her birinin bağımsız olarak değerlendirilmesi ve DOP, KOP vb. hesaplamaların her bölge için ayrı ayrı tespit edilmesi gerekir. Bir başka ifadeyle, bu bölgelerin her birinde DOP ve KOP oranlarının farklı oranlarda belirlenmesi mümkündür[3], ancak birbirine bitişik olmayan bölgelerin aynı anda tek bölge olarak değerlendirilip DOP, KOP vb. hesaplamaların buna göre yapılması mümkün değildir[4].

[1]     Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, s: 471

[2]     Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, s: 471

[3]     Atasoy, Mustafa; Demir, Osman; Uzun, Bayram; Nişancı, Recep (2002) “İmar Uygulamalarının İptal Nedenleri ve Öneriler”, s: 188

[4]     Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, s: 472

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.