İlginizi Çekebilir
  1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. İdareler Parselasyon Yapmaya Hukuken Zorlanabilir mi?

İdareler Parselasyon Yapmaya Hukuken Zorlanabilir mi?


İdareler Parselasyon Yapmaya Zorlanabilir mi?

Türk idare hukukunda genel kabul gören görüşe göre idareler yargı kararıyla idari işlem yapmaya zorlanamazlar. Fakat bir alanda parselasyon işlemlerinin uzun süre yapılmaması bazı durumlarda mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurmaktadır. Özellikle büyük bir kısmı imar planında kamu alanlarında rastlayan parsellerin bulunduğu alanlarda arazi ve arsa düzenlemesi yapılmaması, özellikle kamulaştırmaların zamanında yapılmadığı durumlarda malikin parselinden yararlanamaması sonucunu doğurmaktadır.

Özellikle parselin denk geldiği imar adasındaki diğer parsellerin ifraz-tevhit ile oluşturulduğu durumlarda imar adasında parselasyon yapılmamakta; idarelerin de ödenek yokluğunu gerekçe göstererek kamulaştırma yapmaktan kaçınmaları halinde, büyük bir kısmı imar planında kamu alanlarında rastlayan parsel malikleri mağdur olmaktadır. Çünkü böyle bir durumda parsel malikleri taşınmazlarını diledikleri gibi kullanamamaktadırlar.

Danıştay’da yakın zamana kadar verdiği kararlarında idarelerin yargı kararıyla parselasyon yapmaya zorlanamayacağına karar vermekteydi. Örneğin Danıştay Altıncı Dairesinin 16.03.1988 tarihli ve E:1987/903, K:1988/389 sayılı kararına göre “(K)enti tüm çevresi ile birlikte ele alan ve şehrin sağlıklı ve düzenli gelişmesini amaçlayan 1/5000 ölçekli nazım imar planı çalışmalarının sürdüğü ve 5 yıllık imar programının henüz hazırlanmadığı bir aşamada ve gerek İmar Kanunuyla gerekse ilgili yönetmelikle imar planının hazırlanmasından hemen sonra parselasyon planlarının yapılması gerektiğini öngören, bu konuya belirli bir süre getiren bir kural olmaması nedeniyle idarenin yargı kararı yoluyla parselasyon planı yaptırmaya zorlanmasına olanak bulunmamaktadır.[1]

Üstelik Danıştay kararlarında, idare hukukunun genel ilkelerine göre idareler, yargı kararı ile bir tasarrufta bulunmaya zorlanmayacağı; bu nedenle yargı kararı yolu ile idareleri arazi ve arsa düzenlemesi yapmaya zorlamak mümkün bulunmadığı ifade edilmekteydi.

Örneğin Danıştay 6. Dairesi, 18.06.1992, E:1990/1956, K:1992/2894: “Taşınmazın parselasyona tabi tutulması isteminin reddi yolundaki işlemde, yörenin 5 yıllık programda olmaması ve idarelerin yargısal yoldan bir tasarrufa zorlanamaması nedeniyle isabetsizlik görülmediği… İdare Hukuku ilkelerine göre, idarelerin kazai yoldan bir tasarrufa zorlanması da hukuken mümkün bulunmadığından, davacı isteğinin reddinde yasaya aykırılık görülmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu işlemin iptali istemi ile açılan davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddi yolundaki temyize konu Manisa İdare Mahkemesinin 6.6.1990 günlü 1990/399 sayılı kararında, (…)hiçbirisi bulunmadığından bozma istemi yerinde görülmeyerek anılan mahkeme kararının onanmasına karar verildi.”

Fakat uygulama imar planlarında kamu ya da umumi hizmet alanlarında kalan fakat ilgili kamu idaresi tarafından uzun süre kamulaştırılmayan taşınmazların durumuyla ilgili olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen bazı kararlar, belirli bir süreçten sonra Danıştay kararlarını da etkilemiştir. Daha önceki kararlarında idarelerin parselasyon yapmaya zorlanamayacağını vurgulayan Danıştay 6. Dairesi, 17.04.2013 tarihli ve E:2011/8152, K:2013/2702 sayılı kararında imar planında yol ve otopark olarak belirlenen ve imar adasının büyük bir kısmı yapılaşan ancak 5 yıllık imar programına alınmaması sonucu kamulaştırılmayan taşınmaz açısından 18. maddenin uygulanmasının zorunlu olduğuna karar verilmiştir.

Altıncı Daire bu kararında imar planında resmi ya da umumi hizmet alanlarına ayrılan taşınmazların uzun süre kamulaştırılmamasını İmar Kanunu’nun 10. maddesine aykırı bulmuştur. Bu karara göre imar planında resmi ya da umumi hizmet alanına ayrılan taşınmazların, planın yürürlüğe girmesinden sonra en geç üç ay içerisinde hazırlanacak imar programına alınarak kamulaştırılması ya da bu yapılamıyorsa 18. maddenin uygulanması zorunludur.

Danıştay 6. Dairesi, 17.04.2013, E:2011/8152, K:2013/2702: Davacının başvurusu üzerine İmar Kanunu’nun 10. maddesi hükmü uygulanmak suretiyle söz konusu taşınmazın imar programına alınması gerekirken, davalı idarece söz konusu imar adasında 18. madde uygulanmasını gerektiren kriterler bulunmadığı gerekçesiyle başvurunun reddi yolunda tesis edilen dava konusu işlemde ve davanın reddine dair İdare Mahkemesi kararında hukuka uyarlık bulunmadığı. Yukarıda anılan mevzuat hükümleri uyarınca, belirlenen düzenleme sahasının bir müstakil imar adasından küçük olmaması gerekmekle birlikte; imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması halinde, adanın geri kalan kadastro parsellerinin müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebileceği görülmektedir. Bu durumda, mülkiyet hakkının özünü zedeleyen uygulamaların İmar Kanunu’nun 10. maddesine açıkça aykırı olduğu hususu göz önüne alındığında, davacının başvurusu üzerine İmar Kanunu’nun 10. maddesi hükmü uygulanmak suretiyle söz konusu taşınmazın imar programına alınması gerekirken, davalı idarece söz konusu imar adasında 18. madde uygulanmasını gerektiren kriterler bulunmadığı gerekçesiyle başvurunun reddi yolunda tesis edilen dava konusu işlemde ve davanın reddine dair İdare Mahkemesi kararında hukuka uyarlık görülmemiştir.

Aynı Daire tarafından verilen E:2012/3814, K:2013/7931 sayılı kararda ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Kanun’un 10. maddesinde de, belediyelerin; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlayacakları hükmüne yer verilmek suretiyle belediyelere, imar planlarını uygulamak üzere belirtilen süre içerisinde imar programını hazırlama zorunluluğu yüklendiği, ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemeyeceği, bu mevzuat hükümleri uyarınca asıl olan planlı gelişim olduğundan ve plana göre parselasyon işlemi yapılmadan yapı ruhsatı verilemeyeceğinden yörenin imar planlarının yapılmasından sonra parselasyon işlemi yapılarak plana uygun yapılaşma olabilecek imar parsellerinin oluşturulması zorunlu olduğu karara bağlanmıştır. Kararda imar planına uygun parselasyon işleminin davalı idarece yapılması zorunlu olduğundan, ilk derece mahkemesinin, idareleri parselasyon yapmaya zorlayan herhangi bir hükmün bulunmadığı ve yargı kararı ile de idarelerin parselasyon yapmaya zorlanamayacağı gerekçesinde isabet bulunmadığı ifade edilmiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 04.12.2013, E:2012/3814, K:2013/7931: İmar Kanunu’nun Kanun’un 10. maddesinde de, belediyelerin; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlayacakları hükmüne yer verilmek suretiyle belediyelere, imar planlarını uygulamak üzere belirtilen süre içeri-sinde imar programını hazırlama zorunluluğu yüklendiği, ayrıca Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemeyeceği, bu mevzuat hükümleri uyarınca asıl olan planlı gelişim olduğundan ve plana göre parselasyon işlemi yapılmadan yapı ruhsatı verilemeyeceğinden yörenin imar planlarının yapılmasından sonra parselasyon işlemi yapılarak plana uygun yapılaşma olabilecek imar parsellerinin oluşturulması zorunlu olduğu. 

Anayasa’nın 35. maddesinde: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” kuralına yer verilmiş, temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasını düzenleyen 13. maddesinde ise; temel hak ve hürriyetlerin, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabileceği, bu sınırlamaların, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve laik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamayacağı belirtilmiştir. 

Keza Anayasa’nın 90. maddesi uyarınca uygun bulunan ve iç hukukun bir parçası halini alan Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 no.lu Ek Protokolünün 1. maddesinde de: “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.” hükmü yer almıştır.

3194 sayılı İmar Kanunu’yla, yerleşim yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla, adı geçen Kanunun 7. ve 8. maddesiyle belirli nüfus kriterini aşan belediyelere imar planlarını hazırlama ve yürürlüğe koyma yükümlülüğü getirilmiştir. Aynı Kanun’un 10. maddesinde de, belediyelerin; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlayacakları hükmüne yer verilmek suretiyle belediyelere, imar planlarını uygulamak üzere belirtilen süre içerisinde imar programını hazırlama zorunluluğu yüklenmiştir.

Yine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Arazi ve arsa düzenlemesi” başlıklı 18. maddesinin 1. fıkrasında: “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.” hükmü, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 44/I-c maddesi uyarınca düzenlenen İmar Kanununun 18’inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin “Düzenleme Sahalarının Tespiti Esasları” başlıklı 5. maddesinde de:”Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar plânı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu teşkil edebilir. Düzenlemeye tâbi tutulması gerektiği halde İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna göre inşaat ruhsatı verilir.” hükmü yer almaktadır.

3194 sayılı İmar Kanun’u uyarınca çıkarılan Planlı Alanlar Tıp İmar Yönetmeliğinin 24. maddesinde ise, bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemeyeceği, hükme bağlanmıştır.

Yukarıda anılan mevzuat hükümleri uyarınca asıl olan planlı gelişim olduğundan ve plana göre parselasyon işlemi yapılmadan ruhsat verilemeyeceğinden yörenin imar planlarının yapılmasından sonra parselasyon işlemi yapılarak plana uygun yapılaşma olabilecek imar parsellerinin oluşturulması zorunludur.

Son kararlar itibarıyla Danıştay’ın idarelerin parselasyon yapmaya zorlanıp zorlanmayacağı konusundaki görüşünün son durumu şu şekilde açıklayabiliriz: Uygulama imar planına göre resmi ya da umumi hizmet alanlarına rastlayan parsellerde maliklerin inşaat yapma imkanları olmadığına ve bu alanlarda uzun süre imar uygulaması ya da kamulaştırma yapılmamasının, maliklerin mülkiyet hakkını ihlal ettiği yargı tarafından açıkça kabul edildiğine göre belediyeler, imar planlarının onaylanmasından itibaren 3 ay içerisinde 5 yıllık imar programlarını yapmak ve bu program dâhilinde parselasyon işlemlerini yapmak zorundadır. Bu durumda olan taşınmazlar açısından zorlayıcı nitelikte yargı kararları söz konusudur. Dolayısıyla uygulama imar planına göre resmi ya da umumi hizmet alanlarına rastlayan parseller açısından belediyeleri yargı yoluyla parselasyon yapmaya zorlamak mümkün görünmektedir. Bunun aksine imar planına göre özel mülkiyete konu olabilecek (konut, ticaret gibi) alanlara rastlayan parsel malikleri, parsellerine ifraz-tevhit yoluyla da kavuşabilecekleri ve taşınmazlarında inşaat yapabilecekleri için bu parseller açısından idareleri yargı kararıyla parselasyon yapmaya zorlamanın mümkün olmadığını düşünüyoruz.

7181 sayılı Kanunla Yapılan Değişiklik

İmar Kanunu’nun 18. maddesine 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre;  “Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.”

Bu fıkra, her ne kadar tavsiye niteliğinde de olsa, belediyelerin ve valiliklerin, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde parselasyon planlarını yapmaları gerektiğini vurgulaması bakımından anlamlıdır. Üstelik fıkrada açıkça ifade edilmese de belediyelerin ve valiliklerin parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden (burada zımnen kamulaştırmasız el atma kastedilmektedir) belediyeler veya valiliklerin sorumlu olduğu açıkça kabul edilmiştir.

Bu hükümlerle ilgili olarak Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte de idareleri 5 yıl içinde parselasyon yapmaya zorlayan hükümler mevcuttur. Yönetmeliğin 9. maddesine göre, 10/7/2019 tarihinden sonra yapılan imar planlarında kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde, 10/7/2019 tarihinden önce yapılmış imar planlarında 10/7/2019 tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde; düzenleme sahalarının tespit edilerek, parselasyon planlarının yapılması ve onaylanması esastır.

Keza, Yönetmeliğin 5. maddesine göre, imar planları ile umumi hizmet veya kamu hizmetleri kullanımı getirilen alanların öncelikle 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine göre uygulama yapılarak, bu Yönetmelikteki öncelik sırasına göre DOP’tan oluşturulması esastır.

Ancak özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar;

a) Bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle İmar Kanununun 18. maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak,

b) Daha önce uygulama görmüş, ancak mevcut ya da sonradan yapılan imar planlarında umumi ya da kamu hizmet alanlarına denk gelen taşınmazlar ile uygulamada umumi hizmet veya kamu hizmet alanları toplamının yüzde kırk beşi (%45) aşması halinde, %45 kesildikten sonra aşan miktara karşılık gelen alanlar, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak ya da satın alınmak suretiyle,

ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilir.

İlgisine göre trampayı yapacak idarece trampaya konu edilebilecek kamu mülkiyetindeki taşınmazların değerlemesi yapılarak ilgilisine tebligat yapılır. Taşınmaz sahipleriyle uzlaşma sağlanması halinde Kamulaştırma Kanunu kapsamında trampa işlemi gerçekleştirilir. 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanunu kapsamındaki kamu idarelerince yapılacak trampa işlemlerinde kullanılacak parseller, Milli Emlak Genel Müdürlüğünden talep edilir. Belediyeler ve diğer ilgili idarelerce verilen hizmetler kapsamında yapılacak trampa işlemlerinde kendi mülkiyetlerindeki taşınmazlar kullanılır.

Kamulaştırılması gereken taşınmazlar, 5 yıllık imar programı çerçevesinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre sorumlu idarenin kararı ile en fazla 1 yıl uzatılabilir.

Kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, ilgili idarece bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.

Kamu kullanımına ait sosyal, kültürel ve teknik altyapı alanlarının, Hazine veya kamu mülkiyetindeki alanlarla trampa yapılması hâlinde, şahıs veya özel hukuk kişilerinden hiçbir vergi, resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ve 5393 sayılı Belediye Kanunu gereğince, büyükşehir belediyelerinin ve ilçe belediyelerinin görev ve yetki sahaları içerisinde kalan ve düzenleme ortaklık payı kesintisi ile elde edilen alanlarda; Büyükşehir Belediye Kanunu uyarınca büyükşehir belediyesinin haklarının saklı kalması kaydıyla ilçe belediyesince projesiyle birlikte müracaat edilmesine rağmen büyükşehir belediyesince, 3 ay içerisinde yapımına başlanılmayan çevre düzenlemesi, altyapı tesisleri ve belediyelerce yapılması gereken tesisler ile imar planındaki kullanım amacına yönelik kamu hizmetleri, ilçe belediyesince proje geliştirerek gerçekleştirilebilir.

[1]              Aynı yönde Danıştay Altıncı Dairesi, 24.03.1994, E:1993/2406, K:1994/1147

 

 

İdareler Parselasyon Yapmaya Hukuken Zorlanabilir mi?
Yorum Yap

Yorum Yap