Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir? Nerede Açılır?

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi binalardaki her bir bağımsız bölümün (yani her bir apartman dairesinin) binanın üzerine yapıldığı arsadaki payıdır. Yani her dairenin, arsadaki payına, arsa payı denilmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tapularında “Arsa Payı” için ayrı bir bölüm bulunmaktadır. Aşağıdaki tapuya bakabilirsiniz. Tapu örneğinde daire içine alınan kısımda arsa payı (pay ve payda olarak) yer almaktadır.

Arsa Payı Gösterimi İçin Kat Mülkiyeti Tapusu Örneği

Arsa Payının Belirlenmesi: Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun’la değişik 3. maddesine göre at mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Buna göre arsa payı, proje müellifi tarafından belirlenecek ve tapuya (kat mülkiyeti kütüğüne) bu şekilde tescil edilecektir. Proje müellifi tarafından bağımsız bölümlere arsa payı dağıtılırken, yukarıda belirtilen objektif ölçüleri en geç kat irtifakı tesis edildiği tarihteki değerleri itibarı ile bağımsız bölümlere dağıtmış olması gerekir. Bağımsız bölümlere alelusul taşınmazın toplam değerinin bölünmesi suretiyle ortaya çıkan değerin arsa payı olarak tahsisi de hakkaniyete uygun değildir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 17.02.2009, E:2008/13132, K:2009/1268).

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nasıl Açılır?

Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerinden farklı olması durumunda, arsa payları ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Her ne kadar maddede “arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği” durumlardan bahsedilmekte ise de buradaki pay ifadesini değer olarak kabul etmek daha uygun olacaktır.

Arsa Payı Düzeltme Davası Kimler Açabilir? Dava Kime Karşı Açılır?

Bu davayı, bağımsız bölümün maliki ya da bunların mirasçıları açabilir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde bağımsız bölüm maliklerinden her biri arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Apartman yöneticilerinin dava açma ehliyeti bulunmadığı gibi kiracıların da dava açma ehliyeti bulunmamaktadır.

Dava, diğer bağımsız bölüm maliklerine karşı açılır. Yargıtay kararlarına göre davacı dışındaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin taraf olmaları sağlanmalıdır (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 11.04.2005, E:2005/1500, K:2005/3483).

Arsa Payı Düzeltme Davası Nerde Açılır?

634 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesinde, “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” hükmü yer aldığı için arsa payının düzeltilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Arsa Payı Düzeltme Davası Nasıl Açılır?

Arsa payı düzeltim davası, Sulh Hukuk Hakimliğine verilecek bir dilekçe ile açılır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Dilekçe Örneği

……. HAKİMLİĞİ’NE

Davacı            :…….

Vekili              :…….

Davalı             :…….

Konu               : Arsa payının düzeltilmesi talebi hakkında

Açıklamalar    : Müvekkilim ……. adresinde bulunan ve ……. İli, ……. İlçesi, ……. Mahallesi, ……. pafta, ……. ada, ……. parselde tapuya kayıtlı anataşınmaz üzerinde bulunan …. nolu bağımsız bölümün malikidir.

Müvekkilimin maliki olduğu bağımsız bölümün arsa payı yanlış olarak hesaplanmış ve tapuya da bu şekilde tescil edilmiştir. Bu yanlışlık diğer bağımsız bölümlerin arsa payları içinde geçerlidir.

Müvekkilimin ve diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarının yanlış hesaplanmış olması ortak giderlerin ödenmesi konusunda sorunlara yol açmaktadır.

Bu sorunların giderilmesi için bu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.

Hukuki Nedenler: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili diğer mevzuat

Deliller: Tapu Kaydı, Yönetim Planı

İstem Sonucu: Arz edilen nedenlerle davamızın kabulüne, yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine, 1136 Sayılı Avukatlık Kanununun 4667 Sayılı Kanunla değişik 164/son fıkrası uyarınca karşı taraf vekalet ücretinin Avukat olarak adımıza hükmedilmesine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz.

Arsa Payı Düzeltme Davasında Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

Bu davalarda, bağımsız bölümlere düşmesi gereken arsa payı, kat mülkiyeti kurulduğu tarihte, bağımsız bölümlerin tüm özellikleri (bulunduğu kat, cephe, yüzölçümü gibi) dikkate alınarak hesaplanacak değerine göre belirlenecektir.

Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme olayı gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 05.02.2009, E:2008/10404, K:2009/700).

Arsa Payı Düzeltme Davası Ne Kadar Sürer?

Bu sorunun cevabı mahkemenin yoğunluğuna, bilirkişi raporunun erken gelip gelmemesine, dava avukatının tecrübesine göre değişiklik göstermektedir. Öngörülen süre 6 ay ila 18 ay arasında değişmektedir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Bilirkişi Raporu

Bu değerler, bilirkişi vasıtası ile belirlenecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının saptanması gerekir; bunun için mahkemece ana taşınmazın yerinde uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, her bir bağımsız bölümün değerini etkileyen unsurlar belirlenmelidir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 17.02.2009, E:2008/1313, K:2009/1268)

3 yorum

  1. Bazı durumlarda kat irtifakı kurulduktan sonra kat mülkiyetine geçiş için 5-10 yıl gibi uzun zaman farkı oluyor ve yine bu zaman aralığında degere etki edecek birçok girdi oluyor. Bu gibi durumlarda deger tespitine esas olan kat irtifakinin kurulduğu tarih mi? inşaatın fiilen tamamlandığı tarih mi?, yoksa kat mülkiyetine geçildiği tarih mi?

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.