Ayırma/Birleştirme İşlemlerinde Hatalar-1: İdare Tarafından Resen Ayırma ve Birleştirme Yapılması

Ayırma yapılabilmesi için malik tarafından bu yönde yapılan bir başvuru şarttır. Belediyelerin resen (talep olmadığı halde, kendiliğinden) ayırma ve birleştirme yapma yetkileri bulunmamaktadır. Her ne kadar İmar Kanununun 16. maddesinin 1. fıkrasında “Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin resen veya müracaat üzerine tevhit veya ifrazı” ifadesi yer almakta ise de, belediyelerin resen ayırma ve birleştirme yetkisi bulunmadığı kabul edilmektedir. Madde metninde geçen “resen” ibaresi 18. ve 19. madde uyarınca kesinleşecek parselasyon planları uyarınca yapılacak tesciller için belediye tarafından yapılacak işlemleri kastetmektedir[1].

Bu nedenle; belediyelerin ve özel idarelerin, 18. madde ve 2981/10-c uygulamaları dışında resen ayırma ve birleştirme yapma yetkisi bulunmamaktadır. Bu şekilde bir talep olmadığı halde işlem tesis edilmesi, işlemi hukuki yönden sakat hale getirir. Bu nedenle Kanunun 16. maddesi uyarınca belediye veya il encümeni tarafından resen ayırma ve birleştirmeye karar verilse dahi taşınmaz maliklerinin talebi ya da onayı olmadıkça bu gibi işlemlerin tapuda tescil edilmemesi gerekmektedir[2].

Yargı kararları da bu yöndedir. Örneğin, Danıştay 6. Dairesinin 14.01.2003 tarihli ve E:2001/6965, K:2003/196 sayılı kararında “4 ayrı parseli ifraz ve tevhit amacını taşıyan işlem parselasyon işlemi niteliğini taşımadığından, parsel maliklerinin muvafakatinin alınması gerekir.” ifadesine yer verilmiştir: “Uyuşmazlığın anılan kurallarla birlikte değerlendirilmesinden, komşu parsel malik istemi üzerine tesis edilen ve dört ayrı parselin ifraz ve tevhidi amacını taşıyan dava konusu işlemin parselasyon işlemi değil, ifraz ve tevhit işlemi niteliğini taşıdığı sonucuna varılmıştır. Bu nedenle, taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakati olmaksızın tevhit ve ifraz işlemi gerçekleştirilemeyeceğinden, davacının muvafakati alınmaksızın tesis edilen dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmış, İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.” Aynı Dairenin 14.10.1992 tarihli ve E:1991/1817, K:1992/3593 sayılı kararında tevhit ve ifraz işlemi ancak parselasyon planı yapılmış yerlerde maliklerin muvafakati ile yapılabileceği, henüz kadastro parselleri olan taşınmazlarda maliklerin muvafakati olmaksızın yapılan tevhit ve ifraz işleminin iptalinin gerekeceği vurgulanmıştır.

Aynı Dairenin 15.02.2006 tarihli ve E:2005/6177, K:2006/598 sayılı kararında ise “Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu bölgede imar planı değişikliği ile yollar genişletildiğinden ikinci defa parselasyon işlemi yapılması gereğinin doğduğu, ancak 1186 ada, 1 sayılı parselin maliki ile 2 sayılı parselin diğer hissedarının başvurusu üzerine sadece bu iki parseli kapsayacak şekilde tesis edilen işlemin parselasyon değil ifraz ve tevhit işlemi niteliğinde olduğu, parselasyon krokisinden adanın diğer kısımlarında plana uygunluğun sağlanmadığı anlaşılmıştır. Bu nedenle, taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakati sağlanarak yapılması gereken tevhit ve ifraz işleminin 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin uygulandığından bahisle re’sen gerçekleştirilmesinde mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığından, adadaki diğer parsellerin plana uygunluğunun sağlanıp sağlanmadığı konusunda yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmesi gerektiğinden, İdare Mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.” ifadelerine yer verilmiştir[3].

Burada şunu da belirtmek gerekir: 2644 sayılı Tapu Kanununun 32. maddesine göre “(1) Planı veya resmi şekilde yapılmış haritası bulunan gayrimenkullerin gerek kazaen ve gerekse rızaen parçalara ayrılmasında harita yapılması mecburidir. (2) Şehir ve kasabaların belediye sınırları içinde olup da tapu fen memuru bulunan yerlerde plan ve haritaya bağlı olmayan gayrimenkullerin parçalara ayrılmasında da harita yapılır. (3) Belediye sınırları dışında bulunan gayrimenkullerden kazai şekilde parçalara ayrılanların haritasını yaptırmak hakimin takdirine bağlıdır.” Bu nedenle, ayırma işlemi yapılabilmesi için öncelikle haritasının yapılması gerekir.

Ayırma işlemi talebe bağlı işlem olduğu için ayrıma haritaları genellikle talep sahibi tarafından serbest çalışan harita ve kadastro mühendisine yaptırılmaktadır. Danıştay, ayırma ve birleştirme işleminin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgelerin, istemde bulunanlar tarafından hazırlattırılması ve idareye sunulması gerektiği kanaatindedir[4]. Danıştay’a göre idareye bu konuda zorunluluk yüklenemez.

Danıştay 6. Dairesinin 17.05.1995 tarihli ve E:1995/10, K:1995/1984 sayılı kararında “3194 sayılı Yasanın 6. maddesinde, belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayri menkullerin resen ve müracaat üzerine tevhit ve ifrazının yapılabileceği, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 15. maddesinde arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaatı üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhid işlemleri yapılabileceği hükme bağlanmıştır. Yukarıda da açıklandığı gibi, ifraz ve tevhid işleminin istek üzerine yapılması halinde, ilgili taşınmazın hissedarlarının tümünün muvafakatinin alınmasının gerekeceği, söz konusu işlemin gerçekleştirilmesi için gerekli bilgi ve belgeleri ifraz ve tevhid isteminde bulunanların hazırlanması ve idareye sunması gerektiği, bu açıdan idareye bir zorunluluk yüklenemeyeceği sonucuna ulaşıldığından, aksi yönde değerlendirme sonucu verilen İdare Mahkemesi kararında isabet bulunmamıştır.” ifadelerine yer verilmiştir.

Harita yapılabilmesi için ilk önce talep sahibinin veya harita yapmakla görevlendirilen kişinin ilgili kadastro müdürlüğünden parselinin kadastral durumunu temin etmesi gerekir. Daha sonra, belediyeye giderek kadastro parseli ile imar planının çakıştırılmasını talep eder. Kadastro parselinin müstakil bir ya da birkaç imar parseline denk geldiğini öğrenen taşınmaz maliki, bu durumu bir harita ve kadastro mühendisine ayırma haritasına bağlatır.

Ayırma işleminin yapılacağı taşınmaz kadastro görmemiş yerlerde bulunuyorsa, öncelikle sınırlandırma haritasının yapılması gerekir. Bu işlem yapıldıktan sonra ayırma haritalarının düzenlenmesi gerekir. Ayırma haritaları, kadastro teşkilatı tarafından düzenlenebileceği gibi ilgili kamu kuruluşu ya da serbest çalışan harita ve kadastro mühendisi tarafından da yapılabilir.

Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinin 1. fıkrasının (ç) bendinde “Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.

Bu hükmün, belirli şartlar altında belediyelere ve diğer idarelere ifraz/tevhit yetkisi verdiği görülmektedir.

Ancak bu maddeyle verilen yetki genel bir yetki değildir. Bu madde sadece mevcut durumu itibarıyla yapılaşmaya elverişli olmayan küçük parselleri tevhiden ifraz yaparak yapılaşmaya elverişli hale getirmek için belediyeye ve ilgili diğer idarelere ifraz/tevhit yetkisi vermektedir. Dolayısıyla tek başına ifraz ve yola/yeşil alana terki yapılarak müstakil imar parseli oluşturulabilecek parseller açısından bu madde hükmü uygulanamaz. Bu madde sadece mevcut durumu itibarıyla yapılaşmaya elverişli olmayan küçük parselleri ilgilendirmektedir. Eğer aksi bir durum söz konusu olsa idi söz konusu maddede “mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parseller” ifadesinin kullanılmaması gerekirdi.

Bu nedenle belediyelerin ve diğer yetkili idarelerin tek başına ifraz ve yola/yeşil alana terki yapılarak müstakil imar parseli oluşturulabilecek parsellerde resen ayırma/birleştirme yapması hukuka aykırılık teşkil edecektir.

Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde ilgili kamu idaresinin resen ifraz/tevhit yapabilmesi için malike/maliklere tebligatta bulunması ve maliklerin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde kendi arasında taşınmazın durumu konusunda anlaşamamış olması gerekmektedir.

Bundan dolayı bu durumda olan parsellerde malike/maliklere tebligatta bulunmadan ilgili kamu idaresinin resen ifraz/tevhit yapabilmesi mümkün değildir. Tebligat malike, paylı mülkiyette tüm paydaşlara (hissedarlara), elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortaklara yapılmalıdır.

Tebligat yapıldığı durumlarda paydaşların/ortakların, taşınmazın yönetimi (ifraz/tevhit gibi) veya taşınmazda ortaklığın aynen paylaşım (ifraz) veya taşınmazın satışından elde edilen gelirin paylaşılması konusunda anlaşmış olmaları gerekmektedir. Bu şekilde bir anlaşma söz konusu olur ise ilgili kamu idaresinin resen ifraz/tevhit yapma durumu söz konusu olmaz.

[1] Şimşek, Suat ve Hazar, İlhami (2017) İmar Davaları Rehberi, s: 709

[2] Eriş, İbrahim (1990) 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Madde Uygulamasının Tapu Hizmetleri ile İlişkisi, s: 107-110

[3] Şimşek, Suat ve Hazar, İlhami (2017) İmar Davaları Rehberi, s: 709

[4] Şimşek, Suat ve Hazar, İlhami (2017) İmar Davaları Rehberi, s: 711

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.