Düzenleme Alanının (Katılım Kütlesinin) Yüzölçümünün Belirlenmesi

Düzenleme alanının (katılım kütlesinin, KK) yüzölçümü, uygulamaya tabi tutulan kadastro parselleriyle (KP) eski imar parsellerinin, düzenlemeye giren kısımlarının toplamından oluşur. Düzenleme alanının toplam yüzölçümü hesaplanırken, kadastro ya da imar parsellerinin sadece düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleri dikkate alınır. AAD Uygulama Yönetmeliğinin 31. maddesine göre, düzenlemeye giren miktar, parsellerin düzenlemeye giren alanları dikkate alınarak hesaplanır.

Bu kapsamda düzenleme alanındaki kadastro ve imar parsellerinin düzenlemeye giren kısımları toplanır. Bu durumda KK = KP + İP olarak yazılabilir.

Fakat DOP hesabı yapılırken dikkate alınacak katılım kütlesinin hesabında bazı hususların daha dikkate alınması gerekir.

(1) İhdasların Katılım Kütlesine Dahil Edilmesi

Örneğin uygulama esnasında, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da Hazine adına ihdas edilen alanlar (Hihdas) da kadastro parseli gibi işlem göreceği için bunların da katılım kütlesine dâhil edilmesi gerekir. Eğer parselasyon esnasında belediye adına ihdas (Bihdas) yapılacaksa bu ihdaslar da katılım kütlesinin hesabında dikkate alınmalıdır. Bu durumda formül; KK = KP + İP+ Hihdas + Bihdas şeklini alır.

(2) Daha Önceden DOP Kesintisi Yapılmış Eski İmar Parsellerinin Düşülmesi

Düzenlemeye tabi tutulan imar parsellerinin katılım kütlesine dahil edilmesi açısından, bu parsellerden daha önceden DOP veya başka ad altında kesinti yapılmamış olması önemlidir. Daha önceden (terkler hariç olmak üzere) DOP veya başka ad altında kesinti yapılmış parsellerden ikinci kez DOP kesintisi yapılamaz. Çünkü İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 6. fıkrasına göre, daha önceden uygulamaya tabi tutularak DOP kesilen parsellerden, ikinci kez DOP kesilemez. Bu nedenle daha önceden DOP kesilmiş parseller, katılım kütlesine dahil edilmez. Buna karşılık hiç kesinti yapılmamış ya da sadece terk yapılmış parsellerden DOP kesintisi yapılabilir. Bu parseller katılım kütlesine dahil edilir.

Netice itibarıyla DOP alınmayacak parsellerin, İP(DOP-Alma), düzenlemeye giren parseller toplamından düşülmesi gerekir. Bu durumda DOP hesabında dikkate alınacak katılım kütlesi; KK = KP + İP – İP(DOP-Alma) + Hihdas + Bihdas şeklini alır.

(3) Değer Artışı Olmayan Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi

İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre DOP, düzenleme dolayısıyla taşınmazda meydana geldiği varsayılan değer artışının karşılığı olarak alınmaktadır. Madde metnine göre, belediyeler veya il özel idareleri tarafından düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında DOP olarak düşülebilir.

Bu husus dikkate alındığında, imar uygulaması nedeni ile herhangi bir değer artışı yaşamayan parsellerden DOP alınmaması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Özellikle uygulama öncesinde umumi veya resmi hizmet alanlarına tahsis edilmiş parseller açısından geçerli olan bu durum, bu taşınmazların uygulama sonrasında aynı amaç için kullanılmaları halinde bunlardan DOP alınmamasını gerektirir. Uygulama bu yönde olmasa da Danıştay’ın kararları bu yöndedir. Bu nedenle, sağlıklı ve ideal bir uygulama açısında, değer artışı olmayan bu parsellerden (D+Yok) DOP alınmaması ve bunların katılım kütlesinin hesabında dikkate alınmaması gerekir. Bu durumda DOP hesabında dikkate alınacak katılım kütlesi; KK = KP + İP – İP(DOP-Alma) – D+Yok + Hihdas + Bihdas şeklini alır.

(4) Şahıslar Tarafından Bağışlanan Alanların Katılım Kütlesinden Düşülmesi

AAD Uygulama Yönetmeliğinin 31. maddesine göre, düzenlemeye giren miktar, bu parsellerin tapu senedi alanında düzenlemeye girmeyen ve bağışlanan alanların (Bağış) çıkarılması ile bulunur. Dolayısıyla, düzenleme alanında umumi hizmet alanları (DOP’tan karşılanacak alanlar) için bağış yapılmış ise bağış yapılan miktar, hem umumi hizmetler toplamından, hem de düzenleme alanının toplam yüzölçümünden düşülür. Çünkü DOP hesaplanırken düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümü değil, sadece DOP alınabilecek miktarı dikkate alınır ve şahıslar tarafından bağışlanan bu alanlardan DOP kesilmesi mantıksız olur.

Bu durumu dikkate alırsak formülümüz KK = KP + İP – İP(DOP-Alma) – D+Yok + Hihdas + Bihdas – Bağış halini alır.

(5) Hazine ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmet Alanları İçin Terk Edilen Parsellerin Katılım Kütlesinden Düşülmesi

Tapu sicilinde Hazine ya da belediye adına tescilli iken, AAD Uygulama Yönetmeliğinin 32. maddesi kapsamında Hazine ya da belediye tarafından umumi hizmetlere tahsis edilen yerlerden DOP alınamayacağı için bu alanlar (Bterk) veya (Hterk), düzenleme alanından (katılım kütlesinden) düşülmelidir.

Bu durumda formülümüz KK = KP + İP – İP(DOP-Alma) – D+Yok + Hihdas + Bihdas – Bağış – (Bterk) – (Hterk)halini alır.

(6) Kamulaştırılacak Alanın Katılım Kütlesinden Düşülmesi

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 5. fıkrasına göre; herhangi bir parselin bir kısmının kamulaştırılması halinde, DOP, kamulaştırmadan arta kalan miktar üzerinden hesaplanır. Bunu düzenleme alanının toplamına yaygınlaştırırsak DOP kesintisiyle oluşturulması gereken alanlar için yapılacak kamulaştırılacak miktarın (Kamu), da katılım kütlesinden düşülmesi gerektiği sonucuna varırız.

KOP için kamulaştırılacak alanlar açısından açık bir hüküm bulunmamaktadır. İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 5. fıkrasında yer alan hükmün, KOP için yapılacak kamulaştırmalara da şamil olup olmayacağı konusunda tereddüt bulunmaktadır. Ancak uygulamanın sıhhati bakımından, KOP için yapılacak kamulaştırmaların da bu kapsamda değerlendirilmesi uygun olacaktır. Buna göre KOP için yapılacak kamulaştırma miktarı, düzenleme alanının yüzölçümünden düşülerek DOP hesaplanmalıdır.

Son durum itibarıyla DOP hesabında dikkate alınacak katılım kütlesi; KK = KP + İP – İP(DOP-Alma) – D+Yok + Hihdas + Bihdas – Bağış – (Bterk) – (Hterk)- Kamu şeklini almaktadır.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.