Düzenleme Ortaklık Payında Eşitlik İlkesi

Makalemizi paylaşır mısınız?

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi belediyelere ve il özel idarelerine imar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil etme yetkisi vermektedir. Yapılan bu işlemlere parselasyon denilmektedir.

Yapılan bu parselasyonda, parsellerin bir kısmı kamuya aktarılmaktadır. Buna da düzenleme ortaklık payı denir. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’e göre, düzenleme ortaklık payı; düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Düzenleme Ortaklık Payında Eşitlik

Düzenleme Ortaklık Payı, istisnalar hariç olmak üzere düzenlemeye giren tüm parsellerden (belediye, Maliye Hazinesi, özel ve tüzel kişi,), yüzölçümleriyle orantılı olarak eşit oranda alınmalıdır. Özellikle belediye ya da il özel idaresi adına yoldan ihdas edilecek alanlar da uygulamada belediye ya da il özel idaresi adına tescilli parsel olarak işlem görmeli ve bunlardan da diğer parseller gibi DOP kesintisi yapılmalıdır. Bu husus, Anayasa’nın eşitlik ilkesinin doğal ve zorunlu bir sonucudur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, düzenleme ortaklık payının belirlenmesinde, herhangi bir kişi, kurum ya da taşınmaza öncelik veya ayrıcalık tanımamıştır.

Eşitlik ilkesi gereği, düzenleme yapılan alanda belediyenin özel mülkü varsa, bu taşınmazlardan da düzenlemeye giren diğer arazi ve arsalarla eşit oranda DOP alınması gerekir. Daha önceden dikkate alınması gereken bir terk söz konusu değilse, taşınmazlardan farklı oranlarda DOP kesilmesi hukuka aykırılık teşkil eder.

Bayındırlık ve İskân Bakanlığının 05.04.2004 tarihli ve 3401 sayılı Genelgesinde de düzenleme ortaklık payının düzenlemeye giren parsellerden dengeli ve hakkaniyete uygun bir şekilde alınması gerektiğini vurgulamıştır.

Danıştay kararları da bu yöndedir. Örneğin Danıştay 6. Dairesinin 28.09.1994 tarihli ve E:1994/169, K:1994/3262 sayılı kararında; umumi hizmet alanlarının herkesten eşit oranda alınmasının yasal zorunluluk olduğu ifade edilmiştir. Danıştay 6. Dairesi, 20.11.1990, E:1989/614, K:1990/2207: Düzenleme alanında belediyenin özel mülkü olan taşınmazların bulunması halinde bu taşınmazlardan da düzenlemeye giren diğer arazi ve arsalarla eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınması gerekeceği. 3194 sayılı İmar Kanununun Arazi ve Arsa düzenlemesi başlıklı 18. maddesinde(…) belirtilmiştir. Belirtilen yasa kuralları karşısında düzenleme alanında belediyenin özel mülkü olan taşınmazların bulunması halinde bu taşınmazlardan da düzenlemeye giren diğer arazi ve arsalarla eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınması gerekeceği, bu oranın en fazla %35 olabileceği, %35 in altında düzenleme ortaklık payının yeterli olması halinde belediyelerin bu oranı %35’e tamamlayarak aradaki farkı kendi adlarına tapuda tescil ettiremeyecekleri açıktır.

Malikin Muvafakati Durumu

Ancak bazı durumlarda, düzenleme alanında hesaplanan DOP oranından farklı bir DOP kesintisi yapılabilmesi mümkündür. Örneğin bazı hallerde (örneğin mevzi imar planlarında) DOP’un malikin muvafakati ile fazlalık yönünde farklı (%40’ı aşacak şekilde ya da diğer maliklerden daha fazla çıkacak şekilde) tespit edilebilmesi mümkündür. Ancak bunun için temel şart, malikin bu işleme muvafakat etmesidir. Bu muvafakat olmadığı sürece idare resen bu işlemi yapamaz; böyle bir durumda %40’tan ya da düzenleme esnasında hesaplanan DOP oranından fazla çıkan kısmı kamulaştırmalıdır.

Farklı Parselasyonda Farklı DOP Oranı

İkinci olarak farklı uygulamalarda farklı DOP oranları ortaya çıkabilmektedir. Parselasyon işlemleri, imar planlarına uygun olarak etaplar halinde yapılabilmektedir. Bu şekilde etap etap yapılan parselasyon işlemlerinde etaplar arasında DOP yönünden farklılıklar bulunabilir. Etapların niteliklerinin (etapların içerdiği umumi hizmet alanları ile resmi hizmet alanlarının toplam yüzölçümlerinin) birbirinden farklı olması bu şekilde bir sonuç doğurmaktadır. Bu farklılık nedeni ile farklı etaplardan farklı oranlarda DOP alınması hukuka aykırılık teşkil etmez.

Danıştay 6. Dairesi, 19.02.1997, E:1996/2577, K:1997/828: Etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı gibi, altı bölge halinde belirlenen düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınmasının bu alanların niteliğinin farklı olmasından kaynaklandığı.

Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi

Bir başka durum DOP’un bedele dönüştürülmesidir. AAD Uygulama Yönetmeliğinin 10. maddesine göre düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle DOP’un alınamadığı hallerde, ilgilisinin muvafakati ile DOP miktarı bedele dönüştürülebilir. Böyle bir durumda farklı DOP kesintisi yapılabilir.

10/C Uygulamaları

Son olarak, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 10/c maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinde taşınmaz sahiplerinden farklı miktarlarda DOP alınabilmektedir. İlgili hüküm bu özel durumun koşullarını da belirtmektedir. Kanun’un 10. maddesinin (c) bendine göre “Islah imar planı ile düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin yeni sahiplerine verilmesinde valilik veya belediyelerce arsa ve arazilerin durumuna göre DOP alınabilir.”

Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanması Gereken Alanlar Hazine’den Karşılanabilir mi?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanması Gereken Alanlar Hazine’den Karşılanabilir mi?

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2463 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.