Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar

DOP oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen DOP miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. DOP oranı, düzenleme alanının ihtiyacı olan umumi hizmet alanlarının düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümüne oranı esas alınarak tespit edilir. Örneğin, düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümünün 10.000 m2, umumi hizmet alanlarının toplam yüzölçümünün 3.200 m2 olduğu bir uygulamada DOP oranı; 3.200/10.000= %32 olarak tespit edilir.

Burada umumi hizmet alanlarının toplamı hesaplanırken İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre DOP’tan karşılanabilecek alanlar dikkate alınır. 18. maddede, 7181 sayılı Kanunla önemli değişiklikler yapılmıştır.

Maddenin 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 9.  maddesiyle değişik son haline göre “Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır”

7181 sayılı Kanunla, DOP^tan karşılanabilecek alanlar konusunda yapılan düzenlemeler hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: 7181 sayılı Kanunla, Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinde Neler Değişti?

(1) Yollar, Toplu Taşıma İstasyonları ve Durakları

3194 sayılı Kanun’un 18. maddesinde DOP’tan karşılanabileceği belirtilen yollar imar yollarıdır.

Bunun yanı sıra 6100 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun’un 19. maddesinin 6. fıkrasına göre kesinleşen karayolu güzergâh planları kapsamında karayollarının yer aldığı alanlara ilişkin olarak, belediyeler veya il özel idarelerince, ilk kez yapılan imar planı düzenlemelerinde, otoyollar hariç olmak üzere, kesinleşmiş güzergâh planlarındaki karayolları, 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi hükümleri dâhilinde oluşturulacak düzenleme ortaklık payları hesabına dâhil edilir.

Uyarı                                                                                               

Toplu taşım yolları da bu kapsamda değerlendirilir. Danıştay 6. Dairesinin 22.10.1992 tarihli ve E:1991/1550, K:1992/3867 sayılı kararında imar planına göre toplu taşım yolu olan yerin DOP’tan karşılanmasının mümkün olduğu vurgulanmıştır. Zaten 7181 sayılı Kanunla, 18. maddede yapılan değişiklikle toplu taşıma istasyonları ve durakları da DOP’tan karşılanacak alanlar arasında sayılmıştır.

Ayrıca otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yollar da DOP’tan kaşılanır.

(2) Meydanlar

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre meydan; yerleşme dokusu içerisinde şehirdeki yaya sirkülasyonunu yönlendiren; halkın toplanma, bir araya gelme, kutlama gibi toplumsal davranışlarına imkân vererek sosyal yaşama hizmet eden, imar planında belirlenmek kaydıyla alanın özelliği bozulmadan özel mülkiyete konu edilmeksizin ve meydan kullanımı engellenmeksizin altı otopark olarak kullanılabilen alanlardır.

(3) Parklar

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre parklar; kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçları için ayrılan, Yönetmeliğin 19. maddedeki kullanımlara da yer verilebilen alanları

(4) Yeşil Alanlar

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre yeşil alanlar; toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence, rekreasyon ve rekreaktif alanları toplamını ifade eder.

Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvan bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır. Yönetmeliğin 19. maddede yer alan işlevleri ve yapılaşma koşullarını içeren yeşil alanlar;

1) Çocuk bahçeleri: Çocukların oyun ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılayan, bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçleri, toplamda 6 m2’yi geçmeyen büfe ile süs havuzu, pergola ve genel tuvalet dışında başka tesis yapılamayan alanları,

2) Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçları için ayrılan, 19. maddedeki kullanımlara da yer verilebilen alanları,

olmak üzere iki kısımda değerlendirilir.

(5) Çocuk Bahçeleri

Çocuk bahçeleri; çocukların oyun ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden büfe, havuz, pergole ve genel heladan başka tesis yapılamaz.

Çocuk bahçesi alanları DOP’tan karşılanır (Danıştay 6. Dairesi, 12.12.2000, E:1999/5357, K:2000/6351). Aynı şekilde imar planında oyun alanı olarak belirlenen taşınmazların da DOP’tan karşılanması gerekir (Danıştay 6. Dairesi, 17.01.2000, E:1999/527, K:2000/102).

(6) Otoparklar

3194 sayılı Kanun’un 18. maddesinde sayılan otoparklar bölge otoparkları ve genel otoparklardır.

Otopark Yönetmeliği bunları; bir şehir veya bölgenin mevcut ve gelecekteki şartları ve ihtiyaçları göz önünde bulundurularak imar planları ile düzenlenen ihtiyaca göre açık, kapalı ya da katlı olarak belediyeler veya diğer kamu kuruluşları ve özel kişiler tarafından yapılan ve işletilen otoparklar olarak tanımlamaktadır.

 (7) Milli Eğitim Bakanlığına Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanları

18. maddenin eski halinde sadece Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları DOP’tan karşılanabiliyorken, fıkranın son halinde “Milli Eğitim Bakanlığına Bağlı Öğretime Yönelik Eğitim Tesis Alanları” DOP’tan karşılanabilecektir.

(8) İbadet Yerleri

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, ibadet yerini, “İbadet etmek ve dini hizmetlerden faydalanmak amacıyla insanların toplandığı tesisler ile bu tesislerin külliyesinin, dinî tesisin mimarisiyle uyumlu olmak koşuluyla dinî tesise ait; lojman, kütüphane, aşevi, dinlenme salonu, taziye yeri, yurt ve kurs yapısı, gasilhane, şadırvan ve tuvalet gibi müştemilatların, açık veya zemin altında kapalı otoparkın da yapılabildiği alanlar” olarak tanımlamaktadır.

Görüldüğü üzere burada “cami” tanımından daha geniş bir anlam söz konusudur. Tüm dinlere ait ibadet yerlerinin bu kapsamda değerlendirilmesi gerekmektedir.

Bir dini alanın 18. madde kapsamında DOP’tan karşılanabilmesi için ibadet yeri vasfını taşıması gerekir. Danıştay 6. Dairesi, 19.11.1996 tarihli ve E:1995/7135, K:1996/5178 sayılı kararında türbe alanının DOP’tan karşılanamayacağına karar vermiştir.

(9) Karakollar

Buradaki karakol kelimesi, belirli yerlerdeki asker ya da polis merkezlerini ifade etmektedir. Bu nedenle sadece polis karakolları değil, jandarma karakolları da bu kapsama girmektedir.

(10) Su Yolları

2016 yılında çıkarılan 6704 sayılı 65 Yaşını Doldurmuş Muhtaç, Güçsüz ve Kimsesiz Türk Vatandaşlarına Aylık Bağlanması Hakkında Kanun ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinin üçüncü fıkrasına “yol,” ibaresinden sonra gelmek üzere “su yolu,” ibaresi eklenmiştir. Bu sayede su yollarının da DOP’tan karşılanabilmesine imkan tanınmıştır.

6704 sayılı Kanun’la 3194 sayılı Kanun’un 5. maddesine eklenen tanıma göre su yolu; imar planı kararıyla yapay olarak oluşturulan ve deniz araçlarıyla ulaşımın sağlandığı su geçididir.

11) Sağlık Bakanlığına Bağlı Sağlık Tesis Alanları

  1. maddede, 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları da DOP’tan karşılanabilecek alanlara dahil edilmiştir.

12) Pazar yeri

Danıştay 6. Dairesinin, 05.12.2001 tarihli ve E:2000/5490, K:2001/6098; 22.01.2003 tarihli ve E:2001/6613, K:2003/591 ve 16.11.1995 tarihli ve E:1995/1737, K:1995/4591 sayılı kararlarında imar planında pazar alanına ayrılan yerin DOP kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olduğuna karar verilmiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 05.12.2001 tarihli ve E:2000/5490, K:2001/6098     

Düzenleme sahası içinde imar planında pazar alanına ayrılan yerin düzenleme ortaklık payı kapsamında değerlendirilmesi gerekirken bir kamu tesisi niteliğinde bulunmadığı halde 18. Madde Uygulama Yönetmeliğinin 12. maddesi uygulanarak pazar yerinde davacılara hisse verilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığı.

Danıştay 6. Dairesi, 16.11.1995, E:1995/1737, K:1995/4591

Pazar yeri de 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinde düzenlenen umumi hizmetler kapsamındaki yerlerden olduğundan, düzenleme ortaklık payından karşılanabileceği.

3194 sayılı Yasanın 18. maddesinin 3. fıkrasında, “Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami, karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetler ile ilgili tesislerden başka maksatla kullanılamaz.” hükmüne yer verilmiştir.

Temyizi istenilen mahkeme kararında pazar yerinin düzenleme ortaklık payından karşılanamayacağı belirtilmiş ise de, yukarıda sözü edilen yasa maddesinin değerlendirilmesinden pazar yerinin de maddede belirtilmiş olan umumi hizmetler kapsamına girdiği sonucuna varılmıştır. Bu nedenle söz konusu gerekçenin kararda yer almasında isabet görülmemiştir.

7181 sayılı Kanunla, 18. maddede yapılan değişiklikle pazar yeri de DOP’tan karşılanacak alanlar arasında sayılmıştır.

(13) Semt Spor Alanları

Danıştay 6. Dairesinin 14.04.2004 tarihli ve E:2002/6584, K:2004/2274 sayılı kararına göre planlarda gösterilen spor alanının; ‘semt spor alanı’ olması halinde DOP’tan karşılanması; ‘bölgesel bir spor alanı’ ve ‘tüm kente hizmet verecek bir kamu tesis alanı’ olması halinde ise kamu ortaklık payı ile oluşturulması gerekmektedir.

7181 sayılı Kanunla, 18. maddede yapılan değişiklikle Semt Spor Alanları  da DOP’tan karşılanacak alanlar arasında sayılmıştır.

(14) Taşkın Kontrol Tesisi Alanları

Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır.

(15) Resmî Kurum Alanı

7181 sayılı Kanundan önce resmi kurum alanlarının KOP’tan karşılanması gerekiyordu. Bu kanunla yapılan değişiklikten sonra resmi kurum alanlarının DOP’tan karşılanması gerekiyor.

(16) Diğerleri

Mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanları da DOP’tan karşılanır.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.