Hazine Arazilerinde Ecrimisil Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Ecrimisil bedelinin tespit ve takdiri hususu, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun “Ecrimisil ve Tahliye “ başlığı altındaki 75. maddesi ile Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin, “Ecrimisilin Tespit ve Takdir Edilmesi” başlığı altındaki 85. maddesinde düzenlenmiştir.

2886 sayılı Kanunun “Ecrimisil ve Tahliye” başlığını taşıyan 75. maddesinin ilk fıkrası; “Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.” şeklindedir.

Ecrimisil Bedeli Ne Demek? 

Ecrimisil bedeli Hazine arazilerinin (milli emlak arazilerinin) işgali nedeniyle, milli emlak tarafından istenen kullanım bedeli, bir nevi kira bedelidir. 

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Yönetmeliğin 85. maddesi, ecrimisilin nasıl tespit ve takdir edileceğini düzenlemiştir. Maddenin 1. fıkrasına göre “Ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. İşgalin şekli, Hazine taşınmazının konumu ve taşınmazdan elde edilen gelir gibi unsurlar itibariyle asgari ecrimisil tutarlarını belirlemeye Bakanlık yetkilidir.

Bu iki hükmün yanı sıra 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği de ecrimisilin belirlenmesinde bazı hükümler getirmiştir.

Bütün bu hükümleri bir araya getirirsek ecrimisilin takdirinde aşağıdaki hususlara uyulması gerektiği görülür.

1) Ecrimisil bedelinin veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların araştırılması gerekir.

2886 sayılı Kanun’un 75. maddesine göre, ecrimisil bedelinin veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatların, Kanunun 9. maddesinde belirtilen belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulması gerekmektedir.

336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre ecrimisilin tespitinde ayrıca; aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. Ecrimisil tespit ve takdirinde göz önünde bulundurulacak bilgiler, gerektiğinde köy, mahalle, cadde ve sokak itibariyle sorulabilir.

2) Ecrimisil belirlenirken idarenin zarara uğrayıp uğramadığına, işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaz. 336 sayılı Tebliğe göre ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın işlem yapılır.

3) Buna karşılık 336 sayılı Tebliğe göre, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği, gibi hususlar göz önünde bulundurulur.

4) Ecrimisil tespit ve takdir edilirken, Hazine taşınmazının değerini etkileyebilecek; imar durumu, yüzölçümü, niteliği, verimi (tarım arazilerinde), alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, konumu, işgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir gibi her türlü objektif ölçüler dikkate alınarak rayiç değer tespit edilir.

336 sayılı Tebliğe göre, ecrimisil tespit ve takdir edilirken, Hazine taşınmazının değerini etkileyebilecek;

a) İmar durumu,

b) Yüzölçümü,

c) Niteliği,

ç) Verimi (tarım arazilerinde),

d) Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı,

e) Konumu,

f) Taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği,

gibi her türlü ölçütler dikkate alınır.

5) 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği bazı alanlarda ecrimisilin minimum tutarını belirlemiştir. Buna göre;

  • Tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan;
  • Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden,

az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir.

  • Belediye ve mücavir alan sınırları dışında veya köy sınırları içinde olan ve tarımsal amaçla kullanılmakta iken, belediye sınırlarının genişlemesi sonucunda belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan ve/veya imar planına tabi tutulan taşınmazların tarımsal amaçlı kullanımından dolayı ecrimisil tespit ve takdirinde, tarımsal kullanım dikkate alınır. Ancak, bu taşınmazların ecrimisil bedeli; taşınmazın sınırları içerisinde bulunduğu ilçede taban, kıraç ve sulu arazi için belirlenen emlak vergisine esas asgari arazi metrekare birim bedellerinin yüzde bir buçuğundan az olamaz.

Önemli not: Bunlar, alınabilecek en düşük ecrimisil miktarıdır. Daha yüksek ecrimisil alınabilir.

Emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri belirlenmemiş olan Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler için ecrimisil tespit ve takdirinde, birim değeri belirlenen en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas metre kare birim değeri dikkate alınır.

6) Kiraya verilen, irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen taşınmazlarda sözleşmenin bitiminden sonra kullanımın devam etmesi hâlinde, varsa sözleşme veya resmî senetteki hükme göre işlem yapılır. Aksi takdirde işgalciler hakkında ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır.

7) 4916 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 19/7/2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazları üzerinde yapılan yasal olmayan her türlü yapı ve tesisler (takılıp- sökülebilir nitelikli olanlar hariç), başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal edeceğinden, bu nitelikteki işgaller için ecrimisil, zeminle birlikte muhdesat da dikkate alınarak tespit ve takdir edilir.

Büyükşehir Mücavir Sınırları İçerisinde Tarımsal Amaçlı İşgal Edilen Hazine Taşınmazında Ecrimisil Nasıl Belirlenir?

Soru: Büyükşehir Belediyesi mücavir alan sınırları içerisinde kalan Hazineye ait taşınmaz, tarımsal amaçlı işgal edilmiştir.  336 sıra sayılı mile tebliğinde;  \\\”(3) Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde; tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere, tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir. (4) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında veya köy sınırları içinde olan ve tarımsal amaçla kullanılmakta iken, belediye sınırlarının genişlemesi sonucunda belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan ve/veya imar planına tabi tutulan taşınmazların tarımsal amaçlı kullanımından dolayı ecrimisil tespit ve takdirinde, tarımsal kullanım dikkate alınır. Ancak, bu taşınmazların ecrimisil bedeli; taşınmazın sınırları içerisinde bulunduğu ilçede taban, kıraç ve sulu arazi için belirlenen emlak vergisine esas asgari arazi metrekare birim bedellerinin yüzde bir buçuğundan az olamaz.” hükümleri mevcuttur.  Buna göre işgalciye gönderilecek ecrimisil bedelinin takdirinde emlak vergi değerinin yüzde birbuçuğu mu dikkate alınacak yoksa tarımsal kullanım olduğu için taban, kıraç ve sulu arazi ayrımına göre mi bir bedel takdir edilecek? (Taşınmazın Emlak Vergi Değeri: 40,00 TL iken Milli Emlak tarafından taban arazi için belirlenen m² ecrimisil bedeli 0,090 TL dir)

Cevap: 336 sayılı Tebliğ, tarımsal olarak kullanılan taşınmazlar açısından tek bir oran belirlenmiştir. Tebliğe göre “Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde; (…) tarımsal amaçlı kullanımlar (…) için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan (…) az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir. Tarımsal olarak kullanılan taşınmazlarda (belediye içi/dışı farketmez) uygulanması gereken hüküm budur.

Ancak önemli bir husus açıklamak gerekir. Burada bahsedilen oran ecrimisil açısından “en az” orandır. Ecrimisil rayiçlere göre belirlenir. Otomatik olarak emlak vergi değerinin belirli bir oranını almak uygun değildir.

İmarlı Alanlarda Emlak Vergi Değerinin Yüzde 1,5’inden Düşük Ecrimisil Alınabilir Mi?

Soru: Taşınmaz bir işgalci tarafından yarısı kivi, yarısı hurma (yeni dikilmiş fidan) ekilmek suretiyle tarımsal amaçlı olarak kullanılmaktadır. Taşınmaz belediye sınırları içinde 1/1000 de konut imarlı olup henüz uygulama görmemiştir.

Emlak vergi değerinin (arsa) %1,5 i üzerinden hesaplama yapıldığında ecrimisil bedeli taşınamzdan elde edilen gelire göre çok yüksek çıkıyor.  Ancak, bu tarz taşınmazlarda ecrimisil mahkemelik olduğunda (aynı mevkide olmasa da bu tarz kaybettiğimiz çok dava var)  bilirkişiler taşınmaz uygulama görmediğinden ve fiilen tarımsal amaçla kullanıldığından taşınmazı arsa olarak değerlendirmiyor ve hemen hemen bütün bilirkişiler tarımdan temin edilen ürün maliyet gelir tablolarını esas alarak hesaplama yapıyor. Bu hesaplamalarda da münavebe yöntemine göre ekilen / ekilebilecek ürünleri baz aldıklarından (arpa, silajlık mısır, bakla, bamya gibi) hesaplanan ecrimisil bedeli bizim hesapladıklarımıza göre çok daha düşük çıkıyor. Bu şekilde hemen hemen tüm davaları kaybettik (Taşınmaz imarlı olduğundan arsa emlak vergi değerinin %1,5 i üzerinden ecrimisil göndermiştik).

336 sayılı tebliğ gereği emlak vergi değerinin %1,5 inin altına inemiyoruz. Taşınmaz imarlı olduğu için de (uygulama görmemesine rağmen) arsa emlak vergi değerini baz alıyoruz. Ancak, mahkemelerde hep kaybediyoruz. Yani mahkemede kaybedeceğimizi bile bile işlem yapmış oluyoruz.

Cevap: 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği (Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri) ne göre tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir.
Bu konu bir mevzuat hükmüdür ve idare işlem tesis ederken buna uygun davranmak zorundadır. Rayiç bedele göre tespit edilen ecrimisil daha düşük olsa bile yüzde birbuçuğundan az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir.
Yargılama aşamasında da bu şekilde savunma yapılması gerekir. Yani bu konunun bir mevzuat gereği olduğu, idarenin de buna uygun davranmak zorunda olduğu açıklanır. Özellikle temyiz (danıştay) aşamasında bu konunun bir mevzuat gereği olduğu, idarenin de buna uygun davranmak zorunda olduğuna vurgu yapılmalıdır.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.