Hazine arazisi üzerindeki yapı için imar barışına mı başvurmak mı avantajlı 4706 sayılı Kanuna göre belediye aracılığıyla devir mi?

Yazımızı beğenip paylaşabilirsiniz
  • 27
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
    27
    Shares

Suat ŞİMŞEK- ÇŞB Daire Başkanı

3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi üzerinde yapılaşma bulunan Hazine parsellerinin yapı kayıt belgesi sahibine satışını öngörmektedir. Maddeye göre yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

Burada şartlar daha basittir. Sadece 31.12.2017 den önce yapılanma olması ve parselin satılmayacak taşınmazlardan olması yeterlidir. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Tahsis işleminden sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanır.

Buna karşılık 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi de üzerinde yapılaşma bulunan Hazine parsellerinin yapı sahiplerine satılmak üzere belediyeye devredilmesini ve sonrasında belediye tarafından yapı sahiplerine veya bunların haleflerine satılmasını öngörmektedir.

Madde şu şekildedir: “(Değişik ibare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, (değişik ibare: (değişik ibare: 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar (ek ibare: Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın; öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir. Bu şekilde devredilen taşınmazlar, haczedilemez ve üzerinde üçüncü kişiler lehine herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilemez.  Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.  Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir.

Şimdi her iki uygulamayı çeşitli yönlerden karşılaştıralım.

Buna göre yapı sahipleri hangi yola başvuracağına karar vermelidir.

Değerlendirme Kriteri İmar Barışından Satın Alma 4706 s. Kanuna Göre Devir
Satış Bedeli Rayiç bedel Rayiç Bedel
Yapı İçin Ayrıca Bedel Ödeniyor mu? Evet Yok
Ödeme Şekli En az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. En az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır.
Satılamayacak Taşınmazlar Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler, özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler Özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler. Sosyal donatı alanlarında kalan Hazine taşınmazları belediyeye devredilip imar uygulaması yapıldıktan sonra konut alanına taşınabilmektedir. Bu açıdan bu Kanuna göre devir, daha esnektir.
Yapı Tarihi 31/12/2017 tarihinden önce üzerinde yapılanma 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olmalı
Satış Süreci Doğrudan yapı kayıt belgesi sahibine satış yapılır. Satış süresi daha kısa olabilir. Önce taşınmazlar ilgili belediyeye devredilir, sonrasında belediye tarafından yapı maliklerine satılır.
Satılabilecek Taşınmazlar Yönünden Esneklik Taşınmazlar belediyeye devredilmediği için imar planları ve imar uygulamaları yönünden herhangi bir esneklik söz konusu olmayacaktır. Hazine taşınmazları belediyeye devredilip gerektiğinde plan değişikliği ve imar uygulaması yapıldıktan sonra konut alanına taşınabilmektedir. Bu açıdan bu Kanuna göre devir, daha esnektir.
Hisseli Parselin Satışı Mümkün mü? Bu uygulamada şahıslar ile Hazinenin hissedar olduğu parseldeki Hazine hissesinin satılması mümkün görünmemektedir. Bu uygulamada parselasyonda hisse çözümü yapılabildiği için şahıslar ile Hazinenin hissedar olduğu parseldeki Hazine hissesinin satılması mümkün olabilmektedir.
Süre Satış açısından herhangi bir süre bulunmamaktadır. Belediye devredilen taşınmazlar üç yıl içerisinde belediye tarafından yapı maliklerine satılamazsa Hazineye tekrar iade edilmektedir.