Milli Emlak İhalelerine Nasıl Girilir? Hazine Arsa İhalelerine Nasıl Katılırım?

Hazine taşınmazının satış ihalesine katılmayı düşünüyorsanız ya da katıldıysanız ve satış ihalesi sizin üzerinize kaldı ise bundan sonraki aşamalarda ne yapacağınızı merak ediyorsanız bu yazı tam size göre. Bu makalede, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan Hazine satış ihalelerinin kazanılması durumunda yapılması gereken işlemler açıkladık. 

1) Hazine Arazilerinin Satışı Nasıl Yapılır?

Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan, herhangi bir kamu hizmeti için gerekli olmayan ve hukuken ihaleye çıkarılmasında herhangi bir sakınca bulunmayan taşınmazlar satışa çıkarılabilmektedir. Hazineye ait taşınmazlar re’sen ya da talep üzerine ihaleye çıkarılabilmektedir.

Özel durumlar saklı kalmak kaydıyla, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar, ihaleye çıkarılırken tespit edilen tahmini bedel, taşınmazın bulunduğu yerdeki piyasa alım satım rayici dikkate alınarak tespit ve takdir edilmektedir.

Hazine taşınmazları açısından satış, Hazine taşınmazının mülkiyetinin yatırımcıya devredilmesini ifade etmektedir. Satış konusunda bedel açısından üç tür teşvik söz konusudur: Bedelsiz devir, rayiç bedel üzerinden doğrudan satış ve harca esas değer zerinden doğrudan satış.

a) Hazine Taşınmazlarının Rayiç Bedel Üzerinden Satışı 

Öncelikle rayiç bedel üzerinden doğrudan satışı açıklayalım. Rayiç bedel Hazine taşınmazının günün alım satım değerine göre normal alım satım bedelidir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik rayiç bedeli tanımlamamıştır. Sadece 12. maddesinde bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedelin esas alınacağını hükme bağlamıştır. 

Normal şartlar altında Hazine taşınmazları 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre yapılacak ihale ile satılmaktadır. Ancak doğrudan satış söz konusu ise herhangi bir ihale yapılmamakta, taşınmaz doğrudan yatırımcıya satılmaktadır. Doğrudan satış, Hazine taşınmazının herhangi bir ihale olmaksızın doğrudan yatırımcıya satışını ifade etmektedir.

b) Hazine Taşınmazlarının Bedelsiz Devri

İkinci olarak bedelsiz devir konusuna değinelim. Bedelsiz devirde Hazine taşınmazı, yatırımcıya herhangi bir bedel ödenmeksizin devredilmekte ve mülkiyet yatırımcıya geçmektedir.

c) Hazine Taşınmazlarının Harca Esas Değer Üzerinden Satışı

Son olarak harca esas değer üzerinden satışa değinelim. Harca esas değer ifadesindeki “harç” kelimesi, tapu ve kadastro harcını belirtmektedir. Tapu ve kadastro harcı Harçlar Kanununun 63. maddesinde düzenlenmiştir. Burada harca esas değer ibaresi emlak vergi değerini ifade etmektedir. Dolayısıyla harca esas değer üzerinden satış, Hazine taşınmazının herhangi bir ihale olmaksızın emlak vergi değeri üzerinden yatırımcıya satışını ifade etmektedir.

2) Hazine Taşınmazını Satın Almak Ne Tür Avantajlar Sağlar?

Son yıllarda yapılan yasal mevzuat çalışmalarının yürürlüğe girmesi ile birlikte Hazine taşınmazlarının satışında alıcılara taksitlendirme ve vergiden muaf tutma kolaylıkları sağlanmış ve böylece Hazine taşınmazlarının vatandaşlar tarafından satın alınması cazip hale getirilmiştir.

Düzenlenen belgelerin vergi, resim ve harçtan muafiyeti, Satışı yapılan taşınmazın, satışı takip eden yıldan itibaren 5 yıl süreyle emlâk vergisinden muafiyeti, satışı yapılan taşınmazların katma değer vergisi muafiyeti, ¼’ü peşin alınan taşınmazın satış bedelinin geriye kalan kısmının azami iki yıl içerisinde ve üçer aylık dönemler itibariyle sekiz eşit taksitte ödenebilme imkânı getirilmiştir.

Hazineye ait taşınmazların yapılan satış işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan muaftır.

Satışı yapılan taşınmaz, satışı takip eden yıldan itibaren 5 yıl süreyle emlâk vergisine tabi değildir. Bu taşınmaz başkasına tekrar satılsa dahi muafiyetten yararlanmaktadır. Satışı yapılan taşınmazlardan katma değer vergisi alınmamaktadır.

3) Hazine Arazilerinin Satış Bedeli Nedir?

Öncelikle belirtelim ki Hazine taşınmazlarının (6292 sayılı Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun gibi özel kanunları dışında) satış bedeli, rayiç bedeldir. Ancak buradaki rayiç bedelden, belediye emlak vergisi rayicinin anlaşılmaması gerekmektedir. Buradaki rayiç değer, piyasa rayicidir. Hazine taşınmazlarının satışında, bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.

2886 sayılı Kanunun 9. maddesinde tahmin edilen bedelin, idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği hükmü yer almaktadır. Bu bedelin nasıl belirleneceği HTİHY’in 12. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre tahmin edilen bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilir ve karara bağlanır. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. Bu konuda şu yazımıza bakınız: Hazine Arazisi Metrekare Fiyatları Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

4) Milli Emlak Başvuru Nasıl Yapılır? 

a) Hazine Arazilerinin Satışı İçin Nereye Başvurulur? 

Hazine taşınmazlarının (milli emlak) satış ihalelerine şahıslar, tüzel kişilikler, şahıs ortaklıkları katılabilmektedir. Satın alma talepleri, il, ilçe, mevki, pafta, ada, parsel numarasının da belirtildiği bir dilekçe ile taşınmazın bulunduğu il ve ilçelerde; Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne (Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Müdürlükleri, Millî Emlak Şeflikleri) müracaat edilebilmektedir. Ayrıca internet üzerinden satın alma başvurusu yapılması da mümkündür.

b) Hazine Arazisi Satın Alma Dilekçe Örneği

Hazine taşınmazı satın alma başvuru dilekçesi örneği aşağıdaki gibidir. Hazine Arazisi Satın Alma Dilekçe Örneği PDF hali için tıklayınız.

… Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne (Milli Emlak Müdürlüğü)/… Kaymakamlığına (Milli Emlak Şefliği)

… İli, … İlçesi, … Mahallesinde bulunan, mülkiyeti Hazineye ait … pafta, … ada, … parsel numaralı ve … m² yüzölçümlü taşınmazı/taşınmazları ihale ile satın almak istiyorum. Gereğini arz ve sonucundan da bilgilendirilmemi talep ederim. …./…../……

Dilekçe sahibinin Adı-soyadı İmzası Tebligat/İkametgah Adresi

5) Satışa Çıkan Hazine Taşınmazları Nasıl İlan Edilir?

Türkiye genelinde satışa çıkarılan taşınmazların ihale ve diğer bilgileri ile varsa resimlerine; www.milliemlak.gov.tr web adresinden ve taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü web adreslerinden ulaşılabilmektedir.

Ayrıca Hazine taşınmazlarının satış ilânları satış bedelleri dikkate alınmak suretiyle İlde Basın İlân Kurumuna yayınlatılır. Satış ilanları, yerel gazetelerde, Hükümet ve belediye binalarının ilan tahtalarında, (satış bedeli her yıl Merkezi Yönetim Bütçe Kanunda belirtilen bedeli aşıyorsa) ulusal gazetelerde ilân ettirilmektedir. Bunun yanı sıra -Tahmin edilen bedeli her yıl Merkezi Yönetim Bütçe Kanunda belirtilen bedelin 3 katını aşıyorsa diğer şehirlerde çıkan gazetelerden birinde bir defa ve ayrıca Resmi Gazetede bir defa yayımlattırılır.

Bunun yanı sıra, taşınmazın bulunduğu köy veya mahalle muhtarlığı ile belediye ilân panolarında asılmak suretiyle ve hoparlörler aracılığıyla duyurulmaktadır. Ayrıca; ihale konusu taşınmazın varsa hissedarına, işgalcisine, isteklisine, daha önceden ihale yapıldıysa ihaleye iştirak edenlere posta yolu ile iadeli taahhütlü olarak tebligat yapılır.

6) Milli Emlak İhaleye Nasıl Girilir? Milli Emlak İhalesine Nasıl Girilir

İhaleye gerekli belgelerle birlikte bizzat katılabilirler. Vekâleten katılmak için noterde düzenlenecek vekâlet sözleşmesi gerekmektedir.

Gerçek kişiler ihalelere bizzat katılabileceği gibi ihale saatine kadar komisyon başkanlığına ulaşmak üzere iadeli taahhütlü posta ile de teklif gönderebilirler ya da noterde düzenlenecek vekâlet sözleşmesi ile temsilcilerinin iştirak etmesini sağlayabilirler. Yani İhaleye posta yoluyla katılmak da mümkündür. Posta ile teklif gönderilmesi durumunda, mektupta yazan teklif son teklif olarak kabul edilir.

a) Milli Emlak İhale Şartları Nelerdir? Milli Emlak Satış İhale Şartları Nelerdir?

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, bazı kişilerin bu Kanun kapsamında yapılacak ihalelere katılmasını yasaklamaktadır. İhaleyi yapan idarenin;

a) İta amirleri, b) İhale işlemlerini hazırlamak, yürütmek, sonuçlandırmak ve denetlemekle görevli olanlar, c) (a) ve (b)’ de belirtilen şahısların eşleri ve 2 nci dereceye kadar ( 2 nci derece dâhil) kan ve sıhrî hısımları,

d) (a), (b), ve (c)’ de belirtilen şahısların ortakları (bu şahısların yönetim kurullarında görevli olmadıkları anonim ortaklıklar hariç) e) İhaleye iştirak edecek gerçek ve tüzel kişiler yönünden ise; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve diğer Kanunlardaki hükümler gereğince geçici veya sürekli olarak Kamu İhalelerine katılmaktan yasaklanmış olanlar, ihaleye katılamazlar.

b) Milli Emlak Teminat Yatırma (Geçici Teminatın Yatırılması)

İhaleye katılmak isteyen kişilerin öncelikle geçici teminatı yatırmaları gerekmektedir. Geçici Teminat; Devlet ihalelerine iştirak edecek isteklilerden, ihale öncesi ihaleye katılımdaki isteklilerin belirlenmesine, daha sonra ihalenin isteklinin üzerinde kalması sonucu ihale bedelini ödemesini ve yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmesini sağlamak amacıyla alınan bir değerdir.

Geçici Teminat miktarı; taşınmazın niteliğine göre idarece ihaleye çıkarılacak taşınmaz için belirlenen tahmini bedelin, %10 (yüzde on)’undan aşağı olmamak üzere %30 (yüzde otuz)’una kadar alınabilmektedir.

Gerçek ve tüzel kişilerin ihale saatinden önce geçici teminatı yatırmış olmaları gerekir. Geçici teminat tutarı, tahmin edilen bedelin %10’undan az olmamak üzere %30’una kadar olmak üzere Milli Emlak tarafından belirlenir ve yapılacak ilanda yer alır.

Tedavüldeki Türk Parası; mevduat veya katılım bankalarının verecekleri süresiz teminat mektupları, Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen Devlet İç Borçlanma Senetleri veya bu senetler yerine düzenlenen belgeler (Nominal bedele faiz dâhil edilerek ihraç edilmiş ise, bu işlemlerde anaparaya tekabül eden satış değerleri esas alınır.), dışarıda yerleşik kişiler ile geçimini yurt dışında temin eden Türk vatandaşlarından, teminat olarak Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasınca belirlenen konvertibl döviz, Hazine Taşınmazlarının satışında geçici teminat olarak kabul edilir.

c) Milli Emlak Geçici Teminat Nereye Yatırılır?

Banka teminat mektupları, ihale komisyonuna verilir. Diğerleri, Malmüdürlükleri veya Defterdarlıklar içindeki muhasebe birimine yatırılır ve karşılığında geçici teminat alındı belgesi verilir. Yani, geçici teminat taşınmazın ihalesinin yapılacağı illerde Defterdarlık muhasebe birimlerine, ilçelerde malmüdürlüklerindeki muhasebe servislerine muhasebe işlem fişi ile yatırılmaktadır.

ç) Hazine Arsa İhalelerine Başvuru Nasıl Yapılır?

Geçici teminat yatırıldıktan sonra; 1) Geçici teminat alındı belgesi, 2) İkamet belgesi (ihalelere katılacakların yasal yerleşim yeri (ikametgah) sahibi olmaları gerekmektedir.), 3) Nüfus cüzdanı, 4) Tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişiler, tüzel kişiliği temsile tam yetkili olduklarını gösterir noterlikçe tasdik edilmiş imza sirkülerini veya vekâletname, 5) Kamu tüzel kişilerinin ise, tüzel kişilik adına ihaleye katılacak veya teklifte bulunacak kişilerin tüzel kişiliği temsile yetkili olduğunu belirtir belge, 6) İşin gereğine göre Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü veya Emlak/Millî Emlak Müdürlüğünce tespit edilecek diğer belgeler ile birlikte ihale komisyonuna başvurulur.

İhaleye katılacak gerçek ve tüzel kişilerin tebligat için Türkiye’de adres göstermeleri gerekir. Ayrıca gerçek kişilerin T.C. kimlik numarasını, tüzel kişilerin ise vergi kimlik numarasını bildirmeleri gerekir. Bu bildirim satın alma dilekçesi ile olabileceği gibi ihale komisyonuna yapılacak beyan ile de olabilir.

7) Milli Emlak İhalesi Nasıl Olur? Hazine Arazisi Satış İhalesi Nasıl Yapılır?

Hazine taşınmazları 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu‘na göre satılmaktadır. Bu yazımızda da Hazine taşınmazlarının satışında uygulanan ihale usullerini açıklayalım. Hazine taşınmazlarının satışlarında, tahmin edilen bedeli her yıl merkezi yönetim bütçe kanunuyla belirlenen parasal sınıra kadar olanlarda “açık teklif usulü”, bu sınırı geçenlerde ise “kapalı teklif usulü” uygulanmaktadır.

Kapalı veya açık teklif usulüyle satılamayan taşınmazlar, uygun zamanda tekrar aynı usulle satışı için ihaleye çıkarılır. Satış ihaleleri pazarlıkla yapılamaz. Yani Hazine taşınmazlarının satışında yalnızca açık teklif ve kapalı teklif usulü uygulanmaktadır.

a) Milli Emlak İhaleleri Nerede Yapılıyor? Milli Emlak Online İhale var mı?

Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yapılan ihalelerde henüz online ihale yapılamamaktadır. Milli emlak ihaleleri, illerde milli emlak müdürlükleri ve ilçelerde milli emlak şeflikleri bünyesindeki salonlarda yapılmaktadır.

b) Açık Teklif Usulüyle Yapılması Gereken İhale Kapalı Teklif Yapılabilir Mi?

2886 sayılı Kanun’un uygulamasında kapalı teklif usulü zaten temel usuldür. Kanun’un 36. maddesinin 1. fıkrasına göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinde yazılı işlere ilişkin ihalelerde, tekliflerin gizli olarak verilmesini sağlayan kapalı teklif usulü esastır.”

Kanun diğer usullerin “yaptırılabileceğini” öngörmektedir. 36. maddenin 2. fıkrasına göre “Ancak, 44 üncü maddede gösterilen işler belli istekliler arasında kapalı teklif usulüyle, 45 inci maddede gösterilen işler açık teklif usulüyle, 51 inci maddede sayılan işler pazarlık, 52 nci maddede gösterilen işler de yarışma usulüyle yaptırılabilir. ” Kapalı teklif usulü, güvenlik açısından bir üst seviye olduğu için yapılmasında da bir sakınca olmadığını düşünüyorum.

c) 2886 Sayılı Kanun Açık Teklif Usulü Nedir?

Açık teklif usulü, isteklilerin komisyon önünde tekliflerini sözlü olarak belirtmeleri suretiyle gerçekleştirilen ihale türüdür. Bununla birlikte bu ihaleye, teklif mektubu esaslarına uygun olarak düzenleyecekleri tekliflerini iadeli taahhütlü bir mektupla katılmak da mümkündür.

c.1) Açık Teklif Usulü İle İhale Nasıl Yapılmaktadır?

Bu ihale usulü, isteklilerin komisyon önünde tekliflerini sözlü olarak belirtmeleri suretiyle yapılır. Ancak, istekliler ilânda belirtilen ihale saatine kadar komisyon başkanlığına ulaşmış olmak kaydıyla, kapalı teklif usulüne göre düzenlenen teklif mektubu esaslarına uygun olarak düzenleyecekleri tekliflerini iadeli taahhütlü bir mektupla da gönderebilirler.

Açık teklif usulü ile yapılan ihalelerde; istekliler önce şartnameyi imzaya ve daha sonra, sıra ile tekliflerini belirtmeye çağrılır. Yapılacak teklifler ihaleye ait artırma kâğıdına yazılır ve teklif sahipleri tarafından imzalanır.

İlk teklifler bu suretle tespit edildikten sonra, komisyon başkanı, postayla yapılmış teklifler varsa okutarak bu tekliflerin de ihaleye ait artırma kâğıdına yazılmasını sağlar. Bundan sonra istekliler, sırayla tekliflerde bulunmaya devam ederler. İhaleden çekilen isteklilerin bu durumları ihaleye ait artırma kâğıdına yazılır ve imzaları alınır. İlgilinin imzadan çekinmesi hâlinde durum ayrıca belirtilir. İhaleden çekilenler, yeniden teklifte bulunamazlar.

c.2) Açık Teklif Usulünde Yazılı Teklif

Teklifler yapıldığı sırada, yapılan artırımların işi uzatacağı kanaati komisyonda oluşursa, isteklilerden komisyon huzurunda son tekliflerini yazılı olarak bildirmeleri istenebilir. Daha önce ihaleden çekilmiş olanlar bu durumda yazılı teklif veremezler.

ç) 2886 Sayılı Kanun Kapalı Teklif Usulü Nedir?

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu Kapsamında kapalı teklif usulü, ihaleye katılmak isteyen isteklilerin, teklifleri kapalı teklif mektubu olarak verdikleri ihale usulüdür.

– 2886 Sayılı Kanun Kapalı Teklif Usulü İle İhale Nasıl Yapılır?

Kapalı teklif usulü ile yapılan ihalelerde; teklifler yazılıdır. Teklifler ilânda belirtilen saate kadar, sıra numaralı alındılar karşılığında ihale komisyonu başkanlığına verilir. Teklifler iadeli taahhütlü olarak da gönderilebilir. Bu takdirde, dış zarfın üzerine ihale komisyonu başkanlığının adresi ile hangi işe ait olduğu, isteklinin adı ve soyadı ile açık adresi yazılır. Posta ile gönderilecek tekliflerin ilânda belirtilen saate kadar komisyon başkanlığına ulaşması şarttır.

– Kapalı Teklif Usulünde Dış Zarfların Açılması

Tekliflerin açılma saati gelince, kaç teklif verilmiş olduğu bir tutanakla tespit edildikten sonra dış zarflar hazır bulunan istekliler önünde alınış sırasına göre açılarak, istenilen belgelerin ve geçici teminatın eksiksiz olarak verilmiş olup olmadığı aranır. Dış zarfın üzerindeki alındı sıra numarası iç zarfın üzerine de yazılır.

Belgeleri ile teminatı usulüne uygun ve tam olmayan isteklilerin teklif mektubu taşıyan iç zarfları açılmayarak başkaca işleme konulmadan, diğer belgelerle birlikte kendilerine veya vekillerine iade olunur. Bu konuda, iade gerekçelerini de içeren bir tutanak düzenlenir. Teklif mektubu kendilerine iade edilenler ihaleye katılamazlar.

– Kapalı Teklif Usulünde İç Zarfların Açılması

Teklif mektuplarını taşıyan iç zarflar açılmadan önce, ihaleye katılacakların dışındakiler ihale odasından çıkarılır. Ancak, ihale komisyonları, gerektiğinde basın ve yayın organlarının satış işlemlerini izlemesi de dahil olmak üzere, ihalenin rekabet ve açıklık ilkelerine uygun şekilde yapılmasını sağlayan her türlü tedbiri alır.

Bundan sonra, postayla gelen teklifler de dâhil olmak üzere zarflar numara sırasıyla açılarak, teklifler komisyon başkanı tarafından okunur veya okutulur ve bir listesi yapılır. Şartnameye uymayan veya başka şartlar taşıyan ya da Yönetmeliğe uygun olmayan teklif mektupları kabul edilmez.

– Kapalı Teklif Usulünde Kapalı Zarf Açık Artırma Usulü

Geçerli teklifler bu suretle tespit edildikten sonra en yüksek teklifin altında olmamak kaydıyla, ihalede hazır bulunan isteklilerden sıra ile yeniden sözlü veya yazılı teklifte bulunulması istenir. Ancak, geçerli teklif sayısının üçten fazla olması durumunda bu işlem, oturumda hazır bulunan en yüksek üç teklif sahibi istekliyle, bu üç teklifle aynı olan birden fazla teklifin bulunması hâlinde ise, bu istekliler dâhil edilmek suretiyle yapılır. Bu şekilde teklif alınmasına tek istekli kalıncaya kadar devam edilir.

İhaleden çekilen isteklilerin bu durumları ihaleye ait artırma kâğıdına yazılır ve imzaları alınır. İlgilinin imzadan çekinmesi hâlinde durum ayrıca belirtilir. İhaleden çekilmiş olanlar yeniden teklif veremezler.

Komisyon, uygun gördüğü her aşamada daha önce ihaleden çekilenler hariç oturumda hazır bulunan isteklilerden yazılı son tekliflerini alarak ihaleyi sonuçlandırabilir.

–  Kapalı Teklif Usulü İle Yapılan Bir İhale İçin Teklif Mektubu Nasıl Hazırlanır?

Teklif mektubu, bir zarfa konulup kapatıldıktan sonra, zarfın üzerine isteklinin adı, soyadı ve tebligata esas açık adresi yazılır. Zarfın yapıştırılan yeri istekli tarafından imzalanır veya mühürlenir. Bu zarf geçici teminata ait alındı veya teminat mektubu ve istenilen diğer belgelerle birlikte ikinci bir zarfa konularak kapatılır. Dış zarfın üzerine isteklinin adı, soyadı, açık adresi ve teklifin hangi taşınmazın satış ihalesine ait olduğu yazılır.

Teklif mektuplarının istekli tarafından imzalanması, bu mektuplarda şartname ve eklerin tamamen okunup kabul edildiğinin belirtilmesi ve teklif edilen fiyatın rakam ve yazıyla açık olarak yazılması zorunludur. Bunlardan herhangi birine uygun olmayan veya üzerinde kazıntı, silinti veya düzeltme bulunan teklifler reddolunarak hiç yapılmamış sayılır.

İhale Komisyonu Başkanlığına verilen teklifler herhangi bir sebeple geri alınamaz.

TEKLİF MEKTUBU ÖRNEĞİ

….. Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğüne

……. Emlak Müdürlüğü/ Millî Emlak Müdürlüğü/Millî Emlak Şefliği

Satış İhale Komisyonu Başkanlığına

… İli, … İlçesi, … Mahallesinde / Köyünde bulunan Hazineye ait … pafta, … parsel sayılı, … m2 yüzölçümlü taşınmaz için …-TL(Yalnız…TürkLirası) teklif ediyorum.

 Şartname ve eklerini tamamen okudum, aynen kabul ediyorum. …../…../……

Adı Soyadı

UYARI: Üzerinde kazıntı, silinti veya düzeltme bulunan teklif mektupları geçersiz olup işleme konulmaz.

– Kapalı Teklif Usulünde İç Zarfın Hazırlanması

Hazırlanan teklif mektubu iç zarfa konulur. İç zarf kapatılarak zarfı yapıştırdığınız bölümüne imza veya mühür eklenir iç zarfın dış bölümüne ad, soyad, adres bilgileri eklenir

Teklif mektubu iç zarfa konularak iç zarf; yukarıda açıklanan şekilde hazırlanır.

– Kapalı Teklif Usulünde Dış Zarfın Hazırlanması

İç zarf ve diğer belgeler dış zarfa konularak dış zarf hazırlanır. Dış zarfa şu belgeler konulur: 1) İç zarf 2) Geçici teminata ait belge 3) Taşınmaz ihale komisyonunca istenen diğer belgeler (ikametgah vb.)

Tüm belgeler dış zarfa konularak arka yüz yapıştırılır. Dış zarfın ön bölümüne; – Taşınmaz İhalesini Yapacak Çevre ve Şehircilik Birimi ve Adresi – Başvuru Sahibinin Adı, Soyadı ve Tebligata Esas Adresi – Başvuruda Bulunulan Taşınmaz Bilgileri Yazılır.

Dış zarf taşınmaz ihalesini yapacak çevre ve şehircilik birimine teslim edilir (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Milli Emlak Şefliği/Millî Emlak Servisi)

8) İhale Kararı Nasıl Kesinleşir?

Satış işlemlerinin yapılabilmesi için öncelikle komisyonun aldığı ihale kararının ita amiri tarafından onaylanarak kesinleşmesi gerekir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu‘na göre, ihale yapıldıktan sonra ihalenin, 15 iş günü içerisinde ita amiri tarafından onaylanması veya iptal edilmesi gerekmektedir. Satış ihalesinin yapılmasını müteakip komisyon tarafından alınan geçici ihale kararı, ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 15 iş günü içerisinde ihale bedeline göre ilgili ita amirinin onay veya ret kararı ile kesinleşir. İhalenin onaylanması durumunda, ihale onay kararı, onay tarihinden itibaren 15 gün içinde alıcıya bildirilir.

Burada dikkate edilmesi gereken konu, 15 günlük sürenin iş günü olarak hesaplanmasıdır. Hafta tatilleri ve diğer resmi tatiller bu sürenin hesaplanmasında dikkate alınmaz.

9) İhale Kararı Nasıl Bildirilir?

İta amiri tarafından onaylanarak kesinleştirilen ihale kararları, kesinleştiği günden itibaren en geç beş işgünü içinde, üzerine ihale yapılana (yani ihaleyi kazanan kişiye) veya vekiline imza karşılığı tebliğ edilir veya iadeli taahhütlü mektupla tebligat adresine gönderilir.

10) İhale Kararı Tebliğ Edildi, Şimdi Ne Yapmalıyım?

Bildirim geldikten sonra, yani, ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren on beş gün içinde idareye başvurularak taşınmazın satış bedelinin kısmen veya tamamen ödenmesi gerekmektedir. İhale kararının size tebliğ edildiği günden itibaren on beş gün içerisinde;

a) Satış bedelini veya satış bedeli taksitle ödenecekse satış bedelinin en az yüzde yirmi beşini yatırmanız,

b) Satış bedeli taksitle ödenecekse, Milli Emlak’la taksitli satış sözleşmesi imzalamanız,

c) Taşınmazı adına tescil ettirmek istiyor ise tapu ile ilgili işlemleri yapmanız,

Gerekir.

11) Hazine Taşınmazlarının Satış Bedeli Ne Zaman ve Nereye Ödenmelidir?

Hazineden satın alınan taşınmazların ihale bedeli (taksitli ödenecekse en az yüzde yirmi beşi), ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde ilgili defterdarlık ya da malmüdürlükleri muhasebe birimine yatırılabilir. Satış bedelinin idarece bildirilen banka hesap numaralarına da yatırılması mümkündür.

Bu durumda banka dekontunun ya da örneğinin idareye ulaştırılması gerekmektedir.

a) Satın Alınan Taşınmazın Bedelini Ödeme Araçları Nelerdir?

İhale sonrası taşınmazın satın alma bedelinin, tedavüldeki Türk Parası ile ödenmesi esastır. Ancak yukarıdaki genel kuralın istisnası olarak; Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen Devlet İç Borçlanma Senetleri veya bu senetler yerine düzenlenen belgeler nominal değeri üzerinden (Bu senet ve belgelerin nominal bedele faiz dâhil edilerek ihraç edilmiş olması hâlinde, bu işlemlerde anaparaya tekabül eden satış değerleri esas alınır.), ödeme aracı olarak kabul edilebilmektedir.

b) İhale Bedelini Taksitle Ödeyebilir miyim? Taksitlendirme Şartları Nelerdir?

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun‘un 5. maddesine göre, Hazine taşınmazlarının satış bedeli, peşin veya taksitle ödenebilir. Taşınmazların satış bedeli, ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren on beş gün içinde peşin veya taksitle ödenebilir. Peşin ödeme halinde %20 indirim uygulanmaktadır. 

Satış bedelinin taksitle de ödenmesi mümkündür. Bu durumda, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda, eşit taksitlerle ve üçer aylık dilimler halinde kanunî faizi ile birlikte tahsil edilir. Bedelin taksitle ödenmesi halinde idare ile alıcı arasında “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenir, sözleşmenin bir örneği alıcıya verilir.

Hazineden satın alınan taşınmazların ihale bedeli (taksitli ödenecekse en az yüzde yirmi beşi), ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde ilgili defterdarlık ya da malmüdürlükleri muhasebe birimine yatırılabilir.

Satış bedelinin idarece bildirilen banka hesap numaralarına da yatırılması mümkündür. Bu durumda banka dekontunun ya da örneğinin idareye ulaştırılması gerekmektedir. Bedelin taksitle ödenmesi halinde idare ile alıcı arasında “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenmektedir.

İhaleye çıkarılan taşınmazın tahmini ihale bedeli; Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde; 5.000.-(Beşbin)TL, Belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise; 1.000.-(Bin)TL, Tutarı geçen miktarlar, taksitlendirilmektedir. Bu tutarı aşmayan satış bedellerinin peşin ödenmesi gerekir.

c) Milli Emlak Taksit Ödemeleri Nereye Yapılır?

Milli emlak taksit ödemeleri, ilçelerde malmüdürlüğü (muhasebe birimine), illerde ise defterdarlıklar bünyesindeki muhasebe müdürlüğü veznesine yatırılır. Yani bu taksitlerin, maliye kuruluşunda bulunan veznelere yatırılması gerekmektedir.

12) Satın Aldığım Taşınmaz Ne Zaman Adıma Tescil Edilir?

a) Tescil Ne Zaman Yapılır?

Satın aldığınız taşınmazın adınıza tescil edilebilmesi için; a) Taşınmazın ihale bedelinin tamamının süresinde ve peşin yatırılması, b) Satış bedelinde taksit yapılmış ise idare ile aranızda sözleşme düzenlenmiş olması, gerekir.

Müşteri, yukarıda belirtilen öncelikli yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra, taşınmaz satış şartnamesinde belirtilen süre içerisinde taşınmazı tapuda da adına tescil ettirmeye mecburdur. Aksi takdirde müşteri, meydana gelecek hasar, zarar, fuzuli işgal ve diğer sebepler nedeniyle idareden bir talepte bulunamaz.

İdare (milli emlak) de buna karşılık, ihale kararlarının bildirilmesini izleyen 15 gün içinde; taksitli satışlarda taksitli satış sözleşmesi düzenlemek, ihale sonrası müşteri adına tapuda tescil işlemlerini tamamlamak ve şartnamede belirtilen sınır ve vasıflardaki taşınmazı teslim etmekle yükümlüdür.

b) Taksitli Satışlarda Satış Bedelinin Tamamı Ödenmeden Tapu Alınabilir mi?

Normalde taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmemektedir. Yani alıcı adına tescil yapılmamaktadır. 313 s. Milli Emlak Genel Tebliğine göre, Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmeyecektir.

Bununla birlikte, kalan taksit tutarı ile kanunî faizleri karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmesi durumunda idarenin talebi üzerine taşınmaz alıcı adına tescil edilebilmektedir.

Yani, taksitlendirilmiş satışlarda kalan taksit tutarı ile kanuni faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi, Satın alınan taşınmazın tapu kaydına kalan taksit tutarı ile kanuni faizlerini karşılayacak miktarda Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi, hallerinde müşteri adına tescil işlemi yapılmaktadır.

13) Hazine Taşınmazı Satın Aldım, Taksitlerimi Ödemezsem Ne Olur?

Üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu on beş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilmektedir. Yani Hazine taşınmazını satın alan müşteri, üst üste iki taksitini vadesinde ödememesi halinde, idare, müşteriye, borcunu hesaplanacak faiziyle birlikte 15 gün içerisinde ödemesini, bu süre içerisinde de ödemediği takdirde, sözleşmenin fesih edileceğini tebliğ eder.

Tebligata rağmen bildirilen süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde;

a) Tapuda alıcı adına tescil edilmemiş hazine mülkiyetindeki taşınmazlar için; sözleşme feshedilerek, satın alınan taşınmaz için ihale öncesi geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek bütçeye irat kaydedilir ve kalan tutar faizsiz olarak müşteriye iade edilir.

b) Taşınmaz, banka teminat mektubu alınarak veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tapuda tescil edilmiş ise; idare tarafından, teminat mektubu veya ipotekli taşınmaz paraya çevrilerek kalan borç faiziyle birlikte tahsil edilir.

a) Üst Üste 2 Taksitin Ödenmemesi Durumunda Sözleşmenin Feshi İçin Onay Gerekir Mi?

Genel hükümlere göre taksitli satışı yapılan taşınmazların, sözleşme hükümlerine aykırı davranılması neticesinde (taksitlerin ödenmemesi) sözleşme feshedilecekse bu durumda sözleşme feshi için onay alınması gerekir mi? İlçede olan taşınmaz için fesih onayı İl Müdürlüğünden mi Kaymakamdan mı alınması gerekir.

313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre “Satış bedelinin taksitle ödenmesinin talep edilmesi ve üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu on beş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir. Tebligata rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, bütçeye irat kaydedilecek ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya iade edilecektir. Taşınmaz, banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tescil edilmiş ise teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek, kalan borç faizi ile birlikte tahsil edilecektir.”

Buna göre yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşmenin feshedilmesi gerekmektedir. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurulsa dahi bu gerekir. Sözleşmeyi idare adına ita amiri imzaladığı için fesih için de ita amirinden onay alınması gerekir.

b) Üst Üste İki Taksitin Vadesinde Ödenmemesi Nedeniyle İptal Edilen Satışlarda Satış Bedelinin Faizsiz İadesi Ne Anlama Gelir?

Hazine taşınmazlarının satış bedelleri taksitli olarak ödenebilmektedir. 313 sayılı Tebliğe göre “Taşınmazların satış bedeli, ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren onbeş gün içinde peşin veya taksitle ödenebilir. Satış bedelinin taksitle ödenmesi halinde, bedelin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda, eşit taksitlerle ve üçer aylık dilimler halinde kanunî faizi ile birlikte tahsil edilir. Bedelin taksitle ödenmesi halinde idare ile alıcı arasında örneği (Ek-5) de yer alan “Taksitli Satış Sözleşmesi” düzenlenir, sözleşmenin bir örneği alıcıya verilir.”

Taksitlendirmede peşinat dışında kalan satış bedeli taksit sayısına bölünmekte ve bu taksit bedellerine, vadesine göre kanuni faiz oranı uygulanarak toplam taksit miktarı belirlenmektedir. Vade geldiğinde anapara taksit tutarı ile kanuni faiz miktarı birlikte tahsil edilmektedir. Örneğin vadesi 01.05.2019 ve tutarı 80.000 TL olan taksit için 5.000 TL kanuni faiz hesaplanmış ise toplam 85000 TL tahsil edilmelidir.

Üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi durumunda öncelikle alıcıya borcunu ödemesi gerektiğini belirten bir ihtarname çekilir. 313 sayılı Tebliğe göre satış bedelinin taksitle ödenmesinin talep edilmesi ve üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu on beş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir.

Buna rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, bütçeye irat kaydedilecek ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya iade edilecektir.

Buradaki faizsiz ifadesinden kasıt, tahsil edilen taksit bedelleri ile faiz tutarlarının faizsiz olarak iadesidir. Faizsiz ifadesi, taksit tutarları ile birlikte tahsil edilen kanuni faiz tutarlarının iade edilmeyeceği anlamına gelmemektedir. Yukarıdaki örneğimizden devam eder ise 01.05.2019 tarihinde yapılan 85000 TL tahsilat, örneğin 1 yıl sonra satış iptal edildiğinde yine 85.000 TL olarak iade edilmelidir.

Yani iade yaparken taksit bedelleri ile tahsil ettiğimiz kanuni faiz tutarlarını, tahsilat tarihi ile iade tarihi arasındaki dönem için herhangi bir kanuni faiz ya da gecikme zammı uygulamadan iade etmek gerekiyor.

c) Hazine Taşınmazlarının Satışında İpoteğin Paraya Çevrilmesinde Borçluya Süre Verilebilir mi?

Hazine taşınmazlarının satış bedelleri taksitle ödenebilmektedir. 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun‘un 5. maddesinde “Hazineye ait taşınmazların satış bedeli taksitle de ödenebilir. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenir. Taksitli satışlarda taksit tutarım ve kanunî faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz alıcısı adına devredilir. Alıcısı adına mülkiyet devri yapılmayan taşınmazlara ilişkin taksitli satışlarda, alıcı tarafından yükümlülüklerin verine getirilmemesi durumunda, tahsil edilen tutarlardan ihale sırasında alınan geçici teminata isabet eden tutar Hazineye irat kaydedilerek kalanı alıcıya aynen iade edilir.” denilmektedir.

Taksitlerin vadesinde ödenmemesi durumunda yapılacak işlem ise 313 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde açıklanmıştır. Tebliğ hükmüne göre; üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu on beş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir. Tebligata rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, bütçeye irat kaydedilecek ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya iade edilecektir. Taşınmaz, banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tescil edilmiş ise teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek, kalan borç faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

İşte böyle bir durumda, ipoteğin paraya çevrilmesi için icra müdürlüğüne başvuru yapıldığında, alıcı tarafından “kendisine belirli bir süre tanınması” yönünde Milli Emlak Müdürlüklerine talepte bulunulmaktadır. Bu taleplerde süre verilip verilmeyeceği konusunda 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 111. maddesi uygulanabilir.

Madde hükmüne göre “Borçlu alacaklının satış talebinden evvel borcunu muntazam taksitlerle ödemeyi taahhüt eder ve birinci taksiti de derhal verirse icra muamelesi durur. Şu kadar ki borçlunun kafi miktar malı haczedilmiş bulunması ve her taksitin borcun dörtte biri miktarından aşağı olmaması ve nihayet aydan aya verilmesi ve müddetin üç aydan fazla olmaması şarttır.

Borçlu ile alacaklının borcun taksitlendirilmesi için icra dairesinde yapacakları sözleşme veya sözleşmelerin devamı süresince 106 ve 150/e maddelerindeki süreler işlemez. Ancak bu sözleşme veya sözleşmelerin toplam süresinin on yılı aşması hâlinde, aştığı tarihten itibaren süreler kaldığı yerden işlemeye başlar. Taksitlerden biri zamanında verilmezse icra muamelesi ve süreler kaldığı yerden devam eder.”

Bu kapsamda Hazine alacağının ipoteğin paraya çevrilmesi için icra müdürlüğüne yapılan taleplerde alıcı tarafından “kendisine belirli bir süre tanınması” yönünde yapılan talepleri olumlu cevap verilmesi mümkündür. 2009-03 sayılı Milli Emlak Genelgesi nde de bu yönde süre verilebileceği belirtilmiştir.

Genelge ile “2886 ve 4706 sayılı Kanunlara göre Bakanlığımızca satışı yapılan ve satış bedeli ödenmediğinden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla Hazine alacağının tahsiline yönelik icra takibine başlanılan taşınmazlar için 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 111 ve 340 ıncı maddeleri uyarınca maliklerin icra dairelerine başvurarak icra dosyasındaki tüm borcunu (icra masrafları, avukatlık ücreti, harçlar vb. dahil olmak üzere) üç ay içerisinde defaten ödeyeceğini taahhüt etmesi halinde söz konusu teklifin kabul edildiğinin icra müdürlüklerine bildirilmesi, maliklerin bu süre içerisinde taahhütlerini yerine getirmemeleri halinde ise icra takibine devam edilmesi hususunun mümkün bulunduğunun da dikkate alınması ve buna göre işlem tesis edilmesi uygun görülmüştür.

NOT: Genelgenin yazım şeklinden burada yetkinin İl Müdürlüklerinde olduğu sonucuna varılmaktadır. Genelge metni için tıklayınız: 2009-03 sayılı Milli Emlak Genelgesi (Taksitli Satış Sözleşmelerinde üst üste iki taksitin ödenmemesi)

Taksitlerden biri zamanında verilmezse icra muamelesi ve süreler kaldığı yerden devam eder. Borçlu borcunu zamanında ödemez ise 2004 sayılı Kanun’un 340. maddesi uygulanabilir. 340. maddede “111 inci madde mucibince veya alacaklının muvafakati ile icra dairesinde kararlaştırılan borcu ödeme şartını, makbul bir sebep olmaksızın ihlal eden borçlunun alacaklının şikâyeti üzerine, üç aya kadar tazyik hapsine karar verilir. Hapsin tatbikine başlandıktan sonra borçlu borcun tamamını veya o tarihe kadar icra veznesine yatırmak zorunda olduğu meblağı öderse tahliye edilir; ödemelerini tekrar keserse, hakkında tazyik hapsine yeniden karar verilir. Ancak, bir borçtan dolayı tazyik hapsinin süresi üç ayı geçemez.” hükmü yer almaktadır.

İpotek Tesis Edilerek Müşteri Adına Tapuda Tescil Edilmiş Taşınmaza Ait Borcun Tamamı Ödenmeden Başkasına Devredilebilir mi?

İpotek tesisi suretiyle alıcı adına tapuda tescil edilen taşınmazların başkasına devredilmesi mümkün olmakla birlikte sözleşme hükümleri gereğince borçludan taksit ve faizlerin tahsiline devam edilir.

Ancak, yeni malik noter tasdikli taahhütname ile borcu yüklendiği takdirde, idare tarafından, önceki borçluya borcu yüklenen yeni malikin borcu ödememesi halinde kendisine başvurma hakkının saklı tutulacağı yönünde bir yazı ile bildirimde bulunulur ve taşınmaza ait borcun yeni malikten tahsiline devam olunur.