Hazine Taşınmazlarında İrtifak Hakkı/Kullanma İzni İhalesi Sonrası İşlemler

Linkedin

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğe göre irtifak hakkı/kullanma izni ihaleleri pazarlık usulü ile yapılmaktadır. Bu ihaleler ita amiri onayına tabidir. 324 sayılı Tebliğe göre, kullanma izni veya irtifak hakkına ilişkin ihale komisyonu kararları Kanunun 31. maddesi gereğince on beş işgünü içinde onaylanır veya iptal edilir.

İta amitinin onay kararı, onay tarihinden itibaren 5 iş günü içerisinde müşteriye (üzerinde ihale kalan kişiye) bildirilir.

Müşteri, onaylanan ihale kararının kendisine bildirilmesini izleyen günden itibaren on beş gün içinde;

İlk yıl irtifak hakkı bedelini yatırmak,

Geçici teminatı kesin teminata çevirmek,

İhalenin ita amiti tarafından onaylanması nedeniyle tahakkuk eden damga vergisini ödemek,

Kullanma izinlerinde sözleşmenin imzalanmasından doğan damga vergisini yatırmakla

Kullanma izinlerinde sözleşmeyi imzalamak ve notere tescil ettirmek, irtifak haklarında resmi senedin düzenlenmesi için tapu müdürlüğünde bulunmakla,

mükelleftir. Bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulacak ve varsa geçici teminat Hazineye gelir kaydedilecektir.

(1) İlk Yıl İrtifak Hakkı/Kullanma İzni Bedelinin Yatırılması

324 sayılı Tebliğe göre, ilk yıl ön izin, kullanma izni ve irtifak hakkı bedelleri, ihalenin onaylanıp müşteriye tebliğinden itibaren on beş gün içinde yatırılır.

Ön izin verilmeyen hallerde ilk yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedeli ihale bedelidir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12. maddesine göre, ön izin verilen hâllerde, ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli; ihale ile belirlenen bedelin ön izinde geçen süre dikkate alınarak Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle tespit edilecek bedeldir. Ancak, tarımsal amaçla ön izin verilen hallerde bu bedel; Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) kullanılarak belirlenir[1].

Ancak, ön izin dönemi içerisinde irtifak hakkına veya kullanma iznine konu taşınmazın yüzölçümünde bir değişiklik meydana gelmesi halinde, ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedellerinin belirlenmesinde, eksilen veya artan yüzölçümüne göre oransal olarak eksiltme veya arttırma yapılarak işlem tesis edilecektir.

(2) İrtifak Hakkı ve Kullanma İzinlerinde Kesin teminat

324 sayılı Tebliğe göre, müşterinin taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmesini sağlamak amacıyla, sözleşme yapılmasından önce bir yıllık kullanma izni ve irtifak hakkı bedeli üzerinden yüzde altı oranında kesin teminat alınacaktır.

Müşterinin bu zorunluluğa uymaması halinde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulacak ve varsa geçici teminat Hazineye gelir kaydedilecektir.

Geçici teminat olarak kabul edilen değerler kesin teminat olarak da verilebilecektir. Verilen kesin teminat, teminat olarak kabul edilen diğer değerlerle değiştirilebilecektir.

Sözleşmenin yapılmasından sonra geçici teminat iade edilecektir.

(3) İrtifak Hakkı veya Kullanma İzni İhalesinin İta Amiri Tarafından Onayından Kaynaklanan Damga Vergisi (Karar Pulu Bedeli)

488 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı tablonun “II-Kararlar ve Mazbatalar” başlıklı bölümünün 2 nci maddesinde, ihale kanunlarına tabi olan veya olmayan resmi daire ve kamu tüzel kişiliğini haiz kurumların her türlü ihale kararlarının damga vergisine tabi olacağı hükmüne yer verilmiştir.

Bu kapsamda irtifak hakkı ve kullanma izni ihalelerinin ita amiri tarafından onaylanması işlemleri, binde 5,69 oranında damga vergisine tabidir.

Buna göre, irtifak hakkı ve kullanma izni ihalelerinin ita amiri tarafından onaylanması nedeniyle, damga vergisi oranının (binde 5,69), ihale bedeli ve sözleşme süresi ile çarpımı sonucu bulunacak miktarda damga vergisi alınması gerekmektedir.

(4) Kullanma İzni Sözleşmelerinde Damga Vergisi

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 75. maddesinin 2. fıkrasına göre, tescili mümkün olmayan taşınmazlar üzerinde kullanma izni verilmekte ve bunlar için kullanma izni sözleşmesi düzenlenmektedir.

488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na 15.07.2016 tarihli ve 6728 sayılı Kanun’un 28. maddesiyle eklenen hükümle “Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlara ilişkin kullanma izni sözleşmeleri (yatırım taahhüdü bulunanlar dâhil ön izin, irtifak hakkı veya kullanma izni süresine göre bulunacak bedel üzerinden) binde 9,48 oranında damga vergisi alınması öngörülmüştür.

(5) İrtifak Hakkı Tesisinde Damga Vergisi

Her ne kadar 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na 15.07.2016 tarihli ve 6728 sayılı Kanun’un 28. maddesiyle eklenen hükümle “Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlara ilişkin ön izin, irtifak hakkı veya kullanma izni sözleşmeleri (yatırım taahhüdü bulunanlar dâhil ön izin, irtifak hakkı veya kullanma izni süresine göre bulunacak bedel üzerinden) binde 9,48 oranında damga vergisi alınması öngörülmüş ise de Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 75. maddesinin 2. fıkrasına göre ön izin süresi içerisinde yükümlülüklerin yerine getirilmesi hâlinde, Yönetmeliğin eki İrtifak Hakkına İlişkin Resmi Senede Yazılacak Hükümleri (Ek-14) içerecek şekilde resmi senet düzenlenmesi suretiyle irtifak hakkı tesis edilir. Aynı Yönetmeliğin 46. maddesine göre irtifak hakkı tesisinde, İdare ile müşteri arasında sözleşme imzalanmaksızın irtifak hakkına ilişkin hükümler doğrudan tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senede işlenir.

Bu hükümler gereğince irtifak haklarında sözleşme düzenlenmemektedir. Her ne kadar irtifak hakkı işlemlerini düzenleyen 324 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde irtifak haklarında sözleşme düzenleneceği belirtilmekte ise de Yönetmelikte yapılan değişiklikten sonra irtifak haklarında sözleşme düzenlenmemesi gerekmektedir. Tebliğ, Yönetmeliğe aykırı olamaz. Aykırılık halinde üst norm olan Yönetmelik uygulanır.

Bu nedenle irtifak haklarında sözleşme düzenlenmesi ve idarece sözleşmeden damga vergisi alınmasına imkan bulunmamaktadır.

(6) İrtifak Hakkı ve Kullanma İzinlerinde KDV

16.07.2004 tarihli ve 5228 sayılı Bazı Kanunlarda ve 178 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 15. maddesi ile, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17 inci maddesinin (4) numaralı fıkrasına; “Hazine ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünce yapılan taşınmaz mal teslimleri ile Hazinece yapılan irtifak hakkı tesis işlemi.” şeklinde (p) bendi ilave edilmiştir.

Yapılan bu düzenleme ile; 25.10.1984 tarihli 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun “Sosyal ve Askeri Amaçlı İstisnalarla Diğer İstisnalar” başlıklı 17 inci maddesinin “Diğer İstisnalar” başlıklı (4) numaralı fıkrasına eklenen (p) bendi ile; Hazinece yapılan irtifak hakkı tesis işlemleri katma değer vergisinden istisna olan işlemler kapsamına alınmıştır.

Bu bent, 24.07.2008 tarihli ve 5793 sayılı Kanunla değiştirilerek “Hazinece yapılan taşınmaz teslimi ve kiralamaları, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılan arsa ve arazi teslimleri” şeklini almıştır.

Bundan dolayı Hazinece yapılan irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi işlemleri KDV’den istisnadır.

(7) Sözleşme Düzenlenmesi ve Resmi Senet Tanzimi

Her ne kadar 324 sayılı Tebliğ’de “Müşteri, onaylanan ihale kararının kendisine bildirilmesini izleyen günden itibaren onbeş gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek; a) Ön izin verilmesi gereken hallerde ön izin için Yönetmelik eki “Ön İzin Sözleşmesi (Ek-12)”, b) İrtifak hakkı için Yönetmelik eki “İrtifak Hakkı Sözleşmesi (Ek-14)”, c) Kullanma izni için Yönetmelik eki “Kullanma İzni Sözleşmesi (Ek-16)”, ç) Mecra irtifak hakkı için bu Genel Tebliğ eki “Mecra İrtifak Hakkı Sözleşmesi (Ek-3)”, d) Mecra kullanma izni için bu Genel Tebliğ eki “Mecra Kullanma İzni Sözleşmesi (Ek-4)”, e)  Geçit hakkı için bu Genel Tebliğ eki “Geçit Hakkı Sözleşmesi (Ek-5)”, düzenleyerek İdareye vermek zorundadır. Ön izin ve kullanma izni sözleşmeleri notere tasdik ettirilecektir.” hükmü yer almakta ise de Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 75. maddesinin 2. fıkrasına göre ön izin süresi içerisinde yükümlülüklerin yerine getirilmesi hâlinde, Yönetmeliğin eki İrtifak Hakkına İlişkin Resmi Senede Yazılacak Hükümleri (Ek-14) içerecek şekilde resmi senet düzenlenmesi suretiyle irtifak hakkı tesis edilir. Aynı Yönetmeliğin 46. maddesine göre irtifak hakkı tesisinde, İdare ile müşteri arasında sözleşme imzalanmaksızın irtifak hakkına ilişkin hükümler doğrudan tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senede işlenir.

Bundan dolayı yukarıdaki irtifak ve kullanma izni türlerinden, irtifak hakkı olanlar için sözleşme düzenlenmektedir. Sadece tapuda resmi senet düzenlenmektedir. Tescil harici yerler için ise kullanma izni verilecek ve kullanma izni sözleşmesi düzenlenecektir.

Kullanma izni sözleşmeler notere tescil ettirilir ancak kamu idareleriyle yapılacak kullanma izni sözleşmeleri için noter tasdiki aranmayacaktır.

[1] 324 sayılı Tebliğdeki “Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılması suretiyle tespit edilecek bedeldir.” şeklindeki hüküm uygulanmaz.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.