1. Ana Sayfa
  2. Yorum-Analiz

Hazine Taşınmazlarında İrtifak Hakkı Tesisi ve Kullanma İzni Verilmesi


İrtifak Hakkı Nedir?

İrtifak hakkı, bir taşınmaz maldan özel bir nedene dayanarak yararlanmaya imkan veren sınırlı bir ayni haktır. Medeni Kanunun 779. maddesinde irtifak haklarının konusu düzenlenmiştir. Buna göre irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine oluşturulan bir yüktür ve yüklü taşınmazın sahibini, irtifak hakkına malik olan kimse tarafından kullanmaya ait bazı tasarruflara razı olmaya veya mülkiyete özgü olan bazı hakların kullanılmasından kaçınmaya zorunlu tutar. Görüldüğü üzere, irtifak hakkı sahibine kullanma ya da yararlanma hakkı verirken malike de katlanma ya da kaçınma ödevi yüklemektedir.

Hazine Arazilerinde İrtifak Hakkı Nedir?

Bu sistemde yatırımcı Hazine taşınmazı üzerinde tesis yapma ve bu tesisi işletme hakkı elde etmektedir. Ancak üzerinde tesisin yapıldığı taşınmazın mülkiyeti Hazine’de kalmaktadır. Yatırımcı söz konusu tesisi irtifak hakkı süresi boyunda kullanmakta, süre bitiminde ise tesis Hazine mülkiyetine geçmektedir. İrtifak hakkı sınırlı bir ayni hak olduğu için tapu siciline kaydedilmektedir.

Hazine Arazilerinde Kullanma İzni Nedir?

Kullanma izni verilmesi de benzer bir yapıya sahiptir. Burada da yatırımcı lehine bir yapı izni söz konusudur. Kullanma izninin, irtifak hakkından tek farkı, kullanma izninin “niteliği gereği özel mülkiyete konu olamayacak Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler” üzerinde verilmesidir. Dolayısıyla bu yerler tapu siciline kaydedilmediği için tapu siciline bir kayıt da söz konusu değildir.

İrtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesi rayiç bedel üzerinden olabileceği gibi emlak vergi değerinin belirli bir yüzdesi üzerinden olabilmektedir.

İrtifak Hakkı Kurulan Hazine Taşınmazlarında Alt Kiracılık Mümkün Mü?

Soru:  3 adet Hazine taşınmazı üzerinde 29 yıllık İrtifak Hakkı olan firma, taşınmaz üzerinde fabrika kurdu, firma sahibi tarafından aynı iş kolunda yeni bir şirket daha kurmuş ve aynı taşınmazlar üzerinde alt kiracı olarak yeni başka bir fabrika kurabilir mi? Tapu senedinde Hasılat payı kısmında;

B-Hasılat Payı:

…..

İrtifak hakkı kurulan Hazine taşınmazı üzerinde bulunan tesisin tamamının veya bir kısmının hak lehtarınca üçüncü kişilere kiraya verilmesi hâlinde; hak lehtarından brüt kiranın yüzde biri oranında, kiracı/kiracılardan ise, tesisin işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hâsılattan hak lehtarına ödenen kira bedeli düşüldükten sonra, kalan tutar üzerinden yüzde bir oranında ayrıca pay alınır.

……

denilmekte ancak üçüncü kişilere kiraya verilebileceği yönünde açık bir madde göremedim.

Hasılat payı alımına ilişkin maddeden irtifak hakkı olan şirketin üçüncü kişi/Şirkete kiraya verilebileceği yorumunu çıkarabilir miyiz ve bu izin kim tarafından verilir?

Cevap: İrtifak haklarında genel anlamda alt kiracılık mümkündür. Yönetmelik ve tebliğin genel anlamda buna izin verdiğini görmekteyiz.

Bununla birlikte HTİHY eki İrtifak Hakkı Sözleşmesine göre “Birinci maddede belirtilen taşınmazın üzerinde, ……………………….. amacıyla irtifak hakkı kurulmuş olup, bu taşınmazın üzerinde …………… yapılacaktır. İrtifak hakkı süresince, idarece izin verilmedikçe, hak lehtarı irtifak hakkının ve taşınmazın kullanım amacını değiştiremez ve amaç dışı kullanamaz, irtifak hakkı kurulan alanın sınırlarını genişletemez ve değiştiremez.”

Bu da hak lehtarının taşınmaz üzerinde dilediği şekilde tesis yapamayacağı anlamına gelir. Konuya bu açıdan yaklaşmak gerekir.

Yukarıda bahsedilen alt kiracılık, irtifak hakkına konu yapının belirli bir kısmının 3. kişiye kiraya verilmesidir. Ayrı bir fabrika binası yapılması irtifak hakkına aykırılık teşkil eder.

Yorum Yap

Yorumlar (2)

  1. Açıklayıcı yazınız için teşekkürler.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.