Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İhale Süreci

4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, teşvik belgeli yatırımlara taşınmaz tahsisini düzenlemektedir. Bu konu hakkında hazırladığımız genel yazımız için tıklayınız: Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Arazisi Tahsisi

Yatırıma Uygun Taşınmazların Tespiti

Yatırım teşvikinin ilk aşaması, taşınmazın tespit edilmesidir. Bu amaçla idare uygun taşınmazlarını belirleyip ilan edebileceği gibi yatırımcılar da uygun gördükleri taşınmazlar hakkında idarelere başvurabilmektedirler.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 10. maddesine göre taşınmaz maliki idareler, öncelikle yatırımın türüne göre, organize sanayi bölgesi veya endüstri bölgesi idaresinden veya diğer ilgili kurum ve kuruluşlardan bu Usul ve Esaslar kapsamında hangi tür yatırımlar için nerelerde, asgari ne kadar büyüklükte taşınmaz tahsisinin uygun olacağına ilişkin görüşleri de sorulmak suretiyle yatırıma elverişli taşınmazları tespit eder. Tespit edilen taşınmazların talep beklenmeksizin toplu olarak 8. maddede belirtilen kapsam dışında kalan taşınmazlardan olup olmadığı, taşınmaz maliki idarelerce ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından araştırılarak, teşvik edilen yatırımlar için uygun olup olmadığı öncelikle belirlenir. İl veya ilçe bazında teşvik edilecek yatırım ve sektörlere göre, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından tespit edilecek taşınmazların hangi yatırımlar için daha uygun olduğuna ilişkin görüşler alınır.

Maliki idarelerce belirlenen taşınmazlar dışında kalan ancak yatırımcı tarafından talep edilen taşınmazlar da, maliki idarelerce uygun olduklarının tespit edilmesi halinde bu madde kapsamında değerlendirilebilir.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden bu Usul ve Esaslar kapsamında değerlendirilmelerinin mümkün olduğu tespit edilenler hakkında, bunların belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmadığı ve kentin gelişme yönünde kalıp kalmadığı ile bunların tahsis, satış, kiralama, irtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesi suretiyle alternatif değerlendirme şekillerinden hangisinin daha uygun olduğuna ilişkin görüş, öneri ve bilgiler Milli Emlak Otomosyon Projesi (MEOP) ortamında güncellenmek suretiyle ilana çıkılmadan önce ikişer aylık dönemler halinde bir yazıyla Maliye Bakanlığına bildirilerek izin alınır.

Taşınmazların Değerinin ve İlk Yıl Kullanım Bedelinin Tespit Edilmesi

Teşvik açısından en önemli şart, taahhüt edilen yatırımın değerinin, taşınmazın değerinin belirli bir katı olması gerektiği için yapılacak ilk işlerden birisi taşınmaz değerinin tespitidir. Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 11. maddesine göre yatırıma konu taşınmazların rayiç bedeli ile ilk yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedelleri, taşınmaz maliki idarelerin taşınmazlarını satmaya yetkili komisyonlarca tespit edilebilir veya yetkilendirilmiş olmaları halinde yetkileri kapsamındaki usullere göre tespit ettirilebilir.

Taşınmazın veya yatırımın özelliğine göre, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin rayiç bedeli ile ilk yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedelleri, Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanları, maliye uzmanları ile 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa tâbi ekspertiz şirketlerine tespit ettirilebilir. Bu şekilde tespit ettirilen bedel, komisyonca ayrıca karar alınmasına gerek olmaksızın tahmin edilen bedel olarak dikkate alınır.

İlan ve Duyuru 

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 12. maddesine göre taşınmaz maliki idarelerce bu Usul ve Esaslar kapsamında değerlendirilmek üzere belirlenen taşınmazlar, bulundukları yerlerdeki ticaret, sanayi ve ziraat odalarına bildirilir. Taşınmaz maliki idarelerce ilana çıkılması uygun görülen taşınmazlar en az iki aylık başvuru süresi verilerek dönemler halinde ilan edilir ve bu ilanlar başvuru tarihine kadar taşınmaz maliki idarelerin internet sayfalarında da yayımlanır.

Taşınmaz maliki idarelerce belirlenen taşınmazlar, Türkiye genelinde yayımlanan tirajı en yüksek ilk on gazeteden Basın İlan Kurumunca belirlenecek birisinde bir defa yayınlanır. Son ilan tarihi ile komisyona müracaat tarihi arası otuz günden az olamaz.

Başvuru

Yatırım için gerçek ve tüzel kişiler başvurabilmektedir. Başvurular ilgili idareye yapılacaktır. Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 13. maddesine göre yatırımcı; Ek-1’de yer alan talep formunu doldurarak, Ek-2’de yer alan yatırımcılardan istenecek belgeler ve Ek-6’da yer alan yatırım bilgi formu ile birlikte maliki idarenin taşınmazının bulunduğu yerdeki birimine başvurur. Hazine mülkiyetinde ya da Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler için başvurular ilgili defterdarlığa ya da mal müdürlüğüne yapılır.

Yatırımcılar öncelikle Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde (Ek-1) yer alan talep formunu doldurmak ve idareye vermek zorundadırlar. Bu formda yatırımcının adı soyadı / unvanı, T.C. kimlik no, (varsa) kanunî temsilcisinin adı soyadı / unvanı, telefon numarası, vergi kimlik no, oda sicil no ve adres bilgileri; talep edilen taşınmazların ili, ilçesi, mahallesi ya da köyü, mevkii/yöresi, pafta no/cilt no, parsel no/sıra no, yüzölçümü (m²), yatırım yapılacak alan (m²), yatırımın konusu, türü, istihdam kapasitesi (kişi), faaliyete geçme tarihi, toplam sabit yatırım tutarı (TL), yatırımın tamamlanma süresi (yıl) gibi bilgilere yer verilir.

Yatırımcı talep formunun yanı sıra gerekli diğer belgeleri tamamlayarak ilgili idareye vermek zorundadır. Bu belgelerin hangileri olduğu, yatırımcının gerçek ya da tüzel kişi olmasına göre değişmektedir. Gerek belgeler yatırımcının gerçek ya da tüzel kişi olmasına göre aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Bunlardan karşısında artı (+) işareti olan belgeler ilgili sütundaki kişiden istenir; buna karşılık karşısında eksi (-) işareti olan belgeler ilgili sütundaki kişiden istenmez. Karşısında artı veya aynı zamanda eksi işareti olan belgeler (+/-) ilgili kişide varsa istenir.

BELGENİN MAHİYETİGERÇEK KİŞİTÜZEL KİŞİ
Yatırım Teşvik Belgesi (Hazine Müsteşarlığı (Yatırım ve Teşvik Uygulama Genel Müdürlüğü) tarafından düzenlenecektir.)++
Yatırım Bilgi Formu++
Organize sanayi bölgesinde boş parsel bulunmadığına ve yatırımın bu alanlarda yapılamayacağına ilişkin belge (Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu Başkanlığından alınacaktır.)++
Endüstri bölgesinde boş parsel bulunmadığına ve yatırımın bu alanlarda yapılamayacağına ilişkin belge (Sanayi ve Ticaret Bakanlığından veya Sanayi ve Ticaret İl Müdürlüğünden alınacaktır.)++
Başvuru Ücretinin Yatırıldığına İlişkin Makbuz++
Avan Proje (Avan Proje; 1/200 veya 1/500 ölçekli parsel sınırı ve yapı yaklaşma sınırının belirtildiği varsa tüm imar koşullarının işlendiği vaziyet planı ile 1/100 veya 1/200 ölçekli kat planları ve en az bir kesit ve dört görünüşü içeren mimari projedir. Vaziyet planı ve mimari avan projeler Bayındırlık ve İskan Bakanlığının proje düzenleme esaslarına uygun olarak hazırlanacaktır.)++
Oda Sicil Kayıt Örneği++
Vergi Borcu Bulunmadığına İlişkin Belge++
İşletme Hesabı Özeti+
İşletmenin Son Üç Yıllık Bilançosu+ / –+
Son Üç Yıllık Mali Tablolar+ / –+
Halka Açık A.Ş.’lerde, Halka Açılma Oranını Gösteren Belge+
Şirket Ana Sözleşmesi+
Kanuni Temsilcilerin İmza Sirküleri ve Adresleri+
Fizibilite Raporu ve Finans Tablosu (Yatırım tutarının on milyon TL’yi aşması durumunda istenilecektir.)++
İstenecek Diğer Belgeler  

Ayrıca yatırımcının Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde yer alan Yatırım Bilgi Formunu doldurarak idareye vermeleri gerekmektedir.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 13. maddesine göre, başvuru sırasında yatırımcı, bütçelerine gelir kaydedilmek üzere; I’inci bölgede bulunan illerde iki bin beş yüz, II’nci bölgede bulunan illerde iki bin, III’üncü bölgede bulunan illerde bin beş yüz, IV’üncü  ve V’inci bölgelerde bulunan illerde bin, VI’ncı bölgede bulunan illerde ise beş yüz Türk Lirasını taşınmaz maliki idarelerin ilgili muhasebe birimine yatırarak, buna ilişkin makbuzu diğer belgelerle birlikte taşınmaz maliki idareye verir. Bu bedelin yatırıldığına ilişkin makbuz olmaksızın başvurular taşınmaz maliki idarelerce kabul edilmez.

Komisyon Değerlendirmesi

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 14. maddesine göre yatırımcıya tahsis edilecek taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi veya kullanma izni verilmesiyle ilgili olarak vali veya görevlendireceği vali yardımcısının başkanlığında, taşınmaz maliki idarenin mahallindeki en büyük memuru (defterdar, il özel idaresi genel sekreteri, belediye başkanı, bölge müdürü veya il müdürü) ile taşınmazdan sorumlu birim amiri (millî emlak müdürü, emlak işlerinden sorumlu müdür gibi), çevre ve şehircilik il müdürü, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlar için ayrıca belediye imar müdürü ve yatırımın türüne göre ilgili bakanlığın il müdüründen oluşan bir komisyon kurulur.

Komisyon kararları oy çokluğu ile alınır. Kararlarda çekimser kalınamaz. Muhalif kalan üye karşı oy gerekçesini yazarak imzalar. Oyların eşitliği halinde başkanın kullandığı oy yönünde çoğunluk sağlanmış sayılır.

Komisyonun raportörlüğü, taşınmaz maliki idarenin taşınmaz yönetiminden sorumlu birimince yapılır.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 15. maddesine göre komisyon, başvuruları değerlendirirken yatırımcının;

a) Kayıtlı ve ödenmiş sermayesi dâhil malî durumunu,

b) Yatırımın gruplandırılan iller ve teşvik edilecek sektörler arasında yer alıp almadığını,

Milli Emlak Kitabı

c) Yatırımcı tarafından taahhüt edilen yatırım tutarının, maliki idarelerce taşınmaza takdir edilen rayiç değerin, tarım ve hayvancılık yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katı olup olmadığını,

ç)    Taahhüt edilen yatırımın finansman kaynaklarının yeterliliğini,

d) Talep edilen taşınmazın üzerinde avan projenin uygulanıp uygulanamayacağını,

e) Avan projesine göre yapılacak yatırımdaki kapalı ve açık alanlar dikkate alınarak ne kadarlık bir taşınmaza ihtiyaç duyulduğunu,

inceleyerek veya teknik elemanlara incelettirerek talepleri değerlendirir ve gerekçelerini belirtmek suretiyle yatırımcıya ön izin ve kullanma izni verilmesinin veya irtifak hakkı tesis edilmesinin uygun olup olmadığına karar verir ve onay için taşınmaz maliki idarelerin yetkili organlarına sunar. Komisyon kararıyla birlikte, karara konu taşınmaz hakkında yatırımcı tarafından düzenlenen belgeler ile bu taşınmaza ilişkin bilgi ve belgelerin birer örneği taşınmaz maliki idareye gönderilir.

Aynı taşınmaz hakkında ön izin ve kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesisi talep eden birden fazla yatırımcı olması halinde komisyonca; yatırımcıların öz kaynakları, taahhüt ettikleri istihdam sayıları ve yatırım tutarından en yükseği yüz puan üzerinden değerlendirilerek, diğer yatırımcıların taahhüt ettikleri öz kaynak, istihdam ve yatırım tutarından en yüksek öz kaynak, istihdam ve yatırım tutarı oranına göre puanlama yapılır ve en yüksek toplam puanı alacak yatırımcı tercih edilir. Yapılacak bu puanlamada da eşitlik olması halinde, en fazla istihdam sağlayacak yatırımcı tercih edilir.

İlan edilen taşınmazlar hakkında bu Usul ve Esaslar uyarınca yapılan talepler taşınmaz maliki idarece sonuçlandırılıncaya kadar tahsis, satış, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni verilmesi ve kiralama gibi diğer talepler değerlendirilmez.

Yetkili Makam Onayı

Değerlendirme komisyonunun kararlar taşınmaz maliki idarenin yetkili organlarının kararı ile kesinleşir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun encümenin görevlerini düzenleyen 34. maddesinin (g) bendinde “Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek” ibaresi yer aldığı için belediyeler açısından yetkili organ belediye encümenidir. Aynı hüküm 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun 26. maddesinde de yer aldığı için il özel idaresi açısından yetkili organ il encümenidir. Hazine mülkiyetinde veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlara yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığındadır.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2689 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.