1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Yatırım Yeri Teşvikinde İhale Süreci ve İhale Sonrası İşlemler


Yatırım Yeri Teşvikinde İhale Süreci

4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi Hakkında Kanun, teşvik belgeli yatırımlara taşınmaz tahsisini düzenlemektedir. Bu konu hakkında hazırladığımız genel yazımız için tıklayınız: Teşvik Belgeli Yatırımlara Hazine Arazisi Tahsisi

Teşvik belgeli yatırımlara tahsisle ilgili olarak hazırladığımız bu yazımızda ise , yatırım yeri teşvikinden yararlanacak yatırımcının ne şekilde başvuruda bulunacağını ve ihale sürecinin nasıl işlediğini anlattım. 

Yatırıma Uygun Taşınmazların Tespiti

Yatırım teşvikinin ilk aşaması, taşınmazın tespit edilmesidir. Bu amaçla idare uygun taşınmazlarını belirleyip ilan edebileceği gibi yatırımcılar da uygun gördükleri taşınmazlar hakkında idarelere başvurabilmektedirler.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 10. maddesine göre taşınmaz maliki idareler, öncelikle yatırımın türüne göre, organize sanayi bölgesi veya endüstri bölgesi idaresinden veya diğer ilgili kurum ve kuruluşlardan bu Usul ve Esaslar kapsamında hangi tür yatırımlar için nerelerde, asgari ne kadar büyüklükte taşınmaz tahsisinin uygun olacağına ilişkin görüşleri de sorulmak suretiyle yatırıma elverişli taşınmazları tespit eder. Tespit edilen taşınmazların talep beklenmeksizin toplu olarak 8. maddede belirtilen kapsam dışında kalan taşınmazlardan olup olmadığı, taşınmaz maliki idarelerce ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından araştırılarak, teşvik edilen yatırımlar için uygun olup olmadığı öncelikle belirlenir. İl veya ilçe bazında teşvik edilecek yatırım ve sektörlere göre, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından tespit edilecek taşınmazların hangi yatırımlar için daha uygun olduğuna ilişkin görüşler alınır.

Maliki idarelerce belirlenen taşınmazlar dışında kalan ancak yatırımcı tarafından talep edilen taşınmazlar da, maliki idarelerce uygun olduklarının tespit edilmesi halinde bu madde kapsamında değerlendirilebilir.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden bu Usul ve Esaslar kapsamında değerlendirilmelerinin mümkün olduğu tespit edilenler hakkında, bunların belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmadığı ve kentin gelişme yönünde kalıp kalmadığı ile bunların tahsis, satış, kiralama, irtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesi suretiyle alternatif değerlendirme şekillerinden hangisinin daha uygun olduğuna ilişkin görüş, öneri ve bilgiler Milli Emlak Otomosyon Projesi (MEOP) ortamında güncellenmek suretiyle ilana çıkılmadan önce ikişer aylık dönemler halinde bir yazıyla Maliye Bakanlığına bildirilerek izin alınır.

Taşınmazların Değerinin ve İlk Yıl Kullanım Bedelinin Tespit Edilmesi

Teşvik açısından en önemli şart, taahhüt edilen yatırımın değerinin, taşınmazın değerinin belirli bir katı olması gerektiği için yapılacak ilk işlerden birisi taşınmaz değerinin tespitidir. Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 11. maddesine göre yatırıma konu taşınmazların rayiç bedeli ile ilk yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedelleri, taşınmaz maliki idarelerin taşınmazlarını satmaya yetkili komisyonlarca tespit edilebilir veya yetkilendirilmiş olmaları halinde yetkileri kapsamındaki usullere göre tespit ettirilebilir.

Taşınmazın veya yatırımın özelliğine göre, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin rayiç bedeli ile ilk yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedelleri, Maliye Bakanlığı merkez denetim elemanları, maliye uzmanları ile Sermaye Piyasası Kanununa tâbi ekspertiz şirketlerine tespit ettirilebilir. Bu şekilde tespit ettirilen bedel, komisyonca ayrıca karar alınmasına gerek olmaksızın tahmin edilen bedel olarak dikkate alınır.

İlan ve Duyuru 

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 12. maddesine göre taşınmaz maliki idarelerce bu Usul ve Esaslar kapsamında değerlendirilmek üzere belirlenen taşınmazlar, bulundukları yerlerdeki ticaret, sanayi ve ziraat odalarına bildirilir. Taşınmaz maliki idarelerce ilana çıkılması uygun görülen taşınmazlar en az iki aylık başvuru süresi verilerek dönemler halinde ilan edilir ve bu ilanlar başvuru tarihine kadar taşınmaz maliki idarelerin internet sayfalarında da yayımlanır.

Taşınmaz maliki idarelerce belirlenen taşınmazlar, Türkiye genelinde yayımlanan tirajı en yüksek ilk on gazeteden Basın İlan Kurumunca belirlenecek birisinde bir defa yayınlanır. Son ilan tarihi ile komisyona müracaat tarihi arası otuz günden az olamaz.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri) ilana çıkılması uygun görülen taşınmazlar en az bir aylık başvuru süresi verilerek dönemler halinde ilan edilir ve bu ilanlar son başvuru tarihine kadar Milli Emlak Genel Müdürlüğü internet sayfasında yayımlanır, başvuru olmaması halinde birer aylık dönemler halinde internette yayımlanmaya devam edilir.

Başvuru

Yatırım için gerçek ve tüzel kişiler başvurabilmektedir. Başvurular ilgili idareye yapılacaktır. Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 13. maddesine göre yatırımcı; Ek-1’de yer alan talep formunu doldurarak, Ek-2’de yer alan yatırımcılardan istenecek belgeler ve Ek-6’da yer alan yatırım bilgi formu ile birlikte maliki idarenin taşınmazının bulunduğu yerdeki birimine başvurur. Hazine mülkiyetinde ya da Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler için başvurular ilgili defterdarlığa ya da mal müdürlüğüne yapılır.

Yatırımcılar öncelikle Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde (Ek-1) yer alan talep formunu doldurmak ve idareye vermek zorundadırlar. Bu formda yatırımcının adı soyadı / unvanı, T.C. kimlik no, (varsa) kanunî temsilcisinin adı soyadı / unvanı, telefon numarası, vergi kimlik no, oda sicil no ve adres bilgileri; talep edilen taşınmazların ili, ilçesi, mahallesi ya da köyü, mevkii/yöresi, pafta no/cilt no, parsel no/sıra no, yüzölçümü (m²), yatırım yapılacak alan (m²), yatırımın konusu, türü, istihdam kapasitesi (kişi), faaliyete geçme tarihi, toplam sabit yatırım tutarı (TL), yatırımın tamamlanma süresi (yıl) gibi bilgilere yer verilir.

Yatırımcı talep formunun yanı sıra gerekli diğer belgeleri tamamlayarak ilgili idareye vermek zorundadır. Bu belgelerin hangileri olduğu, yatırımcının gerçek ya da tüzel kişi olmasına göre değişmektedir. Gerek belgeler yatırımcının gerçek ya da tüzel kişi olmasına göre aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Bunlardan karşısında artı (+) işareti olan belgeler ilgili sütundaki kişiden istenir; buna karşılık karşısında eksi (-) işareti olan belgeler ilgili sütundaki kişiden istenmez. Karşısında artı veya aynı zamanda eksi işareti olan belgeler (+/-) ilgili kişide varsa istenir.

BELGENİN MAHİYETİ GERÇEK KİŞİ TÜZEL KİŞİ
Yatırım Teşvik Belgesi (Hazine Müsteşarlığı (Yatırım ve Teşvik Uygulama Genel Müdürlüğü) tarafından düzenlenecektir.) + +
Yatırım Bilgi Formu + +
Organize sanayi bölgesinde boş parsel bulunmadığına ve yatırımın bu alanlarda yapılamayacağına ilişkin belge (Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu Başkanlığından alınacaktır.) + +
Endüstri bölgesinde boş parsel bulunmadığına ve yatırımın bu alanlarda yapılamayacağına ilişkin belge (Sanayi ve Ticaret Bakanlığından veya Sanayi ve Ticaret İl Müdürlüğünden alınacaktır.) + +
Başvuru Ücretinin Yatırıldığına İlişkin Makbuz + +
Avan Proje (Avan Proje; 1/200 veya 1/500 ölçekli parsel sınırı ve yapı yaklaşma sınırının belirtildiği varsa tüm imar koşullarının işlendiği vaziyet planı ile 1/100 veya 1/200 ölçekli kat planları ve en az bir kesit ve dört görünüşü içeren mimari projedir. Vaziyet planı ve mimari avan projeler Bayındırlık ve İskan Bakanlığının proje düzenleme esaslarına uygun olarak hazırlanacaktır.) + +
Oda Sicil Kayıt Örneği + +
Vergi Borcu Bulunmadığına İlişkin Belge + +
İşletme Hesabı Özeti +
İşletmenin Son Üç Yıllık Bilançosu + / – +
Son Üç Yıllık Mali Tablolar + / – +
Halka Açık A.Ş.’lerde, Halka Açılma Oranını Gösteren Belge +
Şirket Ana Sözleşmesi +
Kanuni Temsilcilerin İmza Sirküleri ve Adresleri +
Fizibilite Raporu ve Finans Tablosu (Yatırım tutarının on milyon TL’yi aşması durumunda istenilecektir.) + +
İstenecek Diğer Belgeler    

Ayrıca yatırımcının Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde yer alan Yatırım Bilgi Formunu doldurarak idareye vermeleri gerekmektedir.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 13. maddesine göre, başvuru sırasında yatırımcı, bütçelerine gelir kaydedilmek üzere; I’inci bölgede bulunan illerde iki bin beş yüz, II’nci bölgede bulunan illerde iki bin, III’üncü bölgede bulunan illerde bin beş yüz, IV’üncü  ve V’inci bölgelerde bulunan illerde bin, VI’ncı bölgede bulunan illerde ise beş yüz Türk Lirasını taşınmaz maliki idarelerin ilgili muhasebe birimine yatırarak, buna ilişkin makbuzu diğer belgelerle birlikte taşınmaz maliki idareye verir. Bu bedelin yatırıldığına ilişkin makbuz olmaksızın başvurular taşınmaz maliki idarelerce kabul edilmez.

Başvuru Bedeli Ne Kadardır?

Başvuru sırasında yatırımcı, Tablo-1’de belirtilen; I inci bölgede bulunan illerde iki bin beş yüz, II inci bölgede bulunan illerde iki bin, III üncü bölgede bulunan illerde bin beş yüz, IV üncü ve V inci bölgelerde bulunan illerde bin, VI ıncı bölgede bulunan illerde ise beş yüz Türk Lirasını taşınmaz maliki idarelerin bütçelerine gelir kaydedilmek üzere ilgili muhasebe birimine yatırmak zorundadır.

Yatırımcıların Başvuru İçin Bilgi Ve Belgelerini Düzenlerken Dikkat Etmeleri Gereken Hususlar Nelerdir?

Teşvik mevzuatı kapsamında ilana çıkarılan taşınmazlar için başvuru yapan yatırımcıların ek-2 de yer alan bilgi ve belgeleri eksiksiz olarak düzenlemeleri gerekmektedir. Belgeleri düzenlerken şu hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir:

a) Yatırımcı tarafından taahhüt edilen yatırım tutarının, taşınmaza takdir edilen rayiç değerin, tarım, hayvancılık ve eğitim yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katı olup olmadığı şartlarının karşılanması gerekmektedir.

b) Yatırımcının teşvik belgesinde ve yatırım bilgi formunda taahhüt ettiği yatırım tutarında farklılıklar bulunması halinde komisyon tarafından,

-Yatırım teşvik belgesi/karakteristik değer yazısındaki yatırım tutarının yüzde ellisinin üzerindeki artış ve azalışlarda yatırım teşvik belgesi/ karakteristik değer yazısındaki yatırım tutarı,

-Yatırım teşvik belgesi/karakteristik değer yazısındaki yatırım tutarının yüzde ellisinin altındaki artış ve azalışlarda ise yatırım bilgi formundaki yatırım tutarı,

Dikkate alındığı göz önünde bulundurularak yatırım tutarlarının belirlenmesi gerekmektedir.

c) Organize sanayi bölgesinde boş parsel bulunmadığı ya da yatırımın bu alanlarda yapılmayacağına ilişkin belgenin, yatırım konusu itibariyle OSB içerisinde yapılabilecek yatırımlar için alınması gerekmekte olup, bu belgenin Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu Başkanlığından alınması gerekmektedir.

ç) Endüstri bölgesinde boş parsel bulunmadığı ya da yatırımın bu alanlarda yapılmayacağına ilişkin belgenin ise, yatırım yapılacak ilde endüstri bölgesi bulunması ve yatırım konusu itibariyle endüstri bölgesi içerisinde yapılabilecek yatırımlar için alınması gerekmekte olup bu belgenin Sanayi ve Teknoloji Bakanlığından veya Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğünden alınması gerekmektedir.

d) Vergi borcu bulunmadığına ilişkin belgenin herhangi bir mevzuat içermeyecek şekilde alınması gerekmektedir.

e) Yatırımcıların YMM, SMMM veya Vergi Dairesince onaylı bilançolarında, taahhüt edilen (komisyonca da dikkate alınan tutar) yatırımın en az yüzde yirmisini karşılayacak miktarda taahhüt içermeyen özkaynağa sahip olduklarının belirtilmesi gerekmektedir.

f) Taahhüt edilen yatırım tutarının elli milyon TL’yi aşması halinde fizibilite raporu ve finansman tablosu verilmesi gerekmektedir.

Komisyon Değerlendirmesi

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 14. maddesine göre yatırımcıya tahsis edilecek taşınmazlar üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi veya kullanma izni verilmesiyle ilgili olarak vali veya görevlendireceği vali yardımcısının başkanlığında, taşınmaz maliki idarenin mahallindeki en büyük memuru (defterdar, il özel idaresi genel sekreteri, belediye başkanı, bölge müdürü veya il müdürü) ile taşınmazdan sorumlu birim amiri (millî emlak müdürü, emlak işlerinden sorumlu müdür gibi), çevre ve şehircilik il müdürü, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlar için ayrıca belediye imar müdürü ve yatırımın türüne göre ilgili bakanlığın il müdüründen oluşan bir komisyon kurulur.

Komisyon kararları oy çokluğu ile alınır. Kararlarda çekimser kalınamaz. Muhalif kalan üye karşı oy gerekçesini yazarak imzalar. Oyların eşitliği halinde başkanın kullandığı oy yönünde çoğunluk sağlanmış sayılır.

Komisyonun raportörlüğü, taşınmaz maliki idarenin taşınmaz yönetiminden sorumlu birimince yapılır.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 15. maddesine göre komisyon, başvuruları değerlendirirken yatırımcının;

a) Kayıtlı ve ödenmiş sermayesi dâhil malî durumunu,

b) Yatırımın gruplandırılan iller ve teşvik edilecek sektörler arasında yer alıp almadığını,

c) Yatırımcı tarafından taahhüt edilen yatırım tutarının, maliki idarelerce taşınmaza takdir edilen rayiç değerin, tarım ve hayvancılık yatırımları için bir, turizm yatırımları için iki, diğer yatırımlar için üç katı olup olmadığını,

ç)    Taahhüt edilen yatırımın finansman kaynaklarının yeterliliğini,

d) Talep edilen taşınmazın üzerinde avan projenin uygulanıp uygulanamayacağını,

e) Avan projesine göre yapılacak yatırımdaki kapalı ve açık alanlar dikkate alınarak ne kadarlık bir taşınmaza ihtiyaç duyulduğunu,

inceleyerek veya teknik elemanlara incelettirerek talepleri değerlendirir ve gerekçelerini belirtmek suretiyle yatırımcıya ön izin ve kullanma izni verilmesinin veya irtifak hakkı tesis edilmesinin uygun olup olmadığına karar verir ve onay için taşınmaz maliki idarelerin yetkili organlarına sunar. Komisyon kararıyla birlikte, karara konu taşınmaz hakkında yatırımcı tarafından düzenlenen belgeler ile bu taşınmaza ilişkin bilgi ve belgelerin birer örneği taşınmaz maliki idareye gönderilir.

Aynı taşınmaz hakkında ön izin ve kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesisi talep eden birden fazla yatırımcı olması halinde komisyonca; yatırımcıların öz kaynakları, taahhüt ettikleri istihdam sayıları ve yatırım tutarından en yükseği yüz puan üzerinden değerlendirilerek, diğer yatırımcıların taahhüt ettikleri öz kaynak, istihdam ve yatırım tutarından en yüksek öz kaynak, istihdam ve yatırım tutarı oranına göre puanlama yapılır ve en yüksek toplam puanı alacak yatırımcı tercih edilir. Yapılacak bu puanlamada da eşitlik olması halinde, en fazla istihdam sağlayacak yatırımcı tercih edilir.

İlan edilen taşınmazlar hakkında bu Usul ve Esaslar uyarınca yapılan talepler taşınmaz maliki idarece sonuçlandırılıncaya kadar tahsis, satış, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni verilmesi ve kiralama gibi diğer talepler değerlendirilmez.

Yetkili Makam Onayı

Değerlendirme komisyonunun kararlar taşınmaz maliki idarenin yetkili organlarının kararı ile kesinleşir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun encümenin görevlerini düzenleyen 34. maddesinin (g) bendinde “Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak; süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek” ibaresi yer aldığı için belediyeler açısından yetkili organ belediye encümenidir. Aynı hüküm 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu‘nun 26. maddesinde de yer aldığı için il özel idaresi açısından yetkili organ il encümenidir. Hazine mülkiyetinde veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlara yetki Çevre ve Şehircilik Bakanlığındadır.

Adına Komisyon Kararı Alınan Yatırımcı Lehine Hangi İşlemler Tesis Edilir?

Komisyonca uygun görülen ve Bakanlığımızca onaylanan yatırımcıya öncelikle plan ve projelerin hazırlanması ve onaylatılması için 1 (bir) yıl süreli ön izin verilmekte olup, bu süre ihtiyaç duyulması halinde en fazla bir yıl daha uzatılabilmektedir.

Ön izin süresince bedel alınmamaktadır. Ön izin şartlarını yerine getiren yatırımcı lehine emlak vergi değerleri üzerinden hesaplanacak bedel karşılığında 49 (kırk dokuz) yıl süreli bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakkı tesis edilecektir.

Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması ve tapuya tescil edilememesi nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise, taşınmazın emlak vergi değeri üzerinden takdir edilecek bedel karşılığında 49 (kırk dokuz) yıl süreli kullanma izni verilecektir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Ön İzin Verilmesi

Ön izin; irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecek taşınmazlardan imar plânı bulunmayanların imar plânlarıyla imar uygulamalarının ve yapılacak tesislere ilişkin uygulama projelerinin yaptırılması, gereken hallerde tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması amacıyla, fiili kullanım olmaksızın bir yıl süreyle ve bedelsiz olarak yatırımcıya taşınmaz maliki idarece verilen izni ifade etmektedir.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 17. maddesine göre irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecek taşınmazların maliki idarelerce, bu taşınmazlardan imar plânı bulunmayanların, yatırımcı tarafından imar plânlarıyla imar uygulamalarının ve yapılacak tesislere ilişkin uygulama projelerinin yapılması/yaptırılması, gereken hallerde tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması/yaptırılması amacıyla, fiili kullanım olmaksızın bedelsiz olarak bir yıl süreyle ön izin verilebilir ve bu süre ihtiyaç duyulması halinde bir yıl uzatılabilir.

Bu durumda taşınmazın maliki idare ile yatırımcı arasında örneği Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde (Ek-3) yer alan ön izin sözleşmesi düzenlenir. Bunun için ön izin verilmesine ilişkin kararın taşınmaz maliki idarece yatırımcıya tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde ön izin sözleşmesinin imzalanması zorunludur. Sözleşme yapmaya yazılı olarak davet edilmesine rağmen, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde sözleşme düzenlemeyen yatırımcı bu hakkından vazgeçmiş sayılır. Ön izin sözleşmesinin notere tasdiki zorunlu değildir.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 17. maddesine göre ön izin süresi bir yıldır. Bu süre ön izin sözleşmesinin taraflarca imzalandığı tarihte başlar. Bu süre ihtiyaç duyulması halinde bir yıl uzatılabilir. Yatırımcı tarafından talep edilmesi ve taşınmaz maliki idare tarafından gerekçelerin uygun bulunması durumunda ön izin süresi toplam iki yılı geçmemek üzere bir yıl daha uzatılabilir. Bu süre içerisinde de gerekli işlemlerin tamamlanmaması durumunda, ön izin iptal edilir ve ön izin sahibi tarafından taşınmaz maliki idareden herhangi bir hak ve tazminat talebinde bulunulamaz.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 19. maddesine göre ön izin bedelsizdir. Ayrıca ön izin sözleşmesi ile ilgili bütün vergi, resim, harç, katkı payları ve benzeri malî yükümlülükler ön izin sahibine aittir.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Ön İzin Döneminde Yapılması Gereken İşlemler

Ön izin döneminde taşınmazın üzerinde yatırım ve inşaat yapmak üzere gerekli hazırlıkların yapılması gerekir. Bu kapsamda ilk olarak taşınmazların imar planlarının yapılması ya da mevcut imar planında değişiklik yapılması gerekir. Sonrasında ifraz ve tevhit gibi işlemlerle taşınmazın inşaata elverişli imar parseli haline getirilmesi gerekir. Bu aşamadan sonra yatırımın gerektirdiği projelerin hazırlanıp ilgili idareden onaylattırılması gerekir.

Ön izin süresi içerisinde taşınmaz yatırımcıya teslim edilmez, fiilen kullanılamaz, üzerinde herhangi bir inşaî faaliyette bulunulmaz ve hafriyat dökülmez. Ön izin sahibi bu hakkını devredemez ve bu süre içerisinde ortak alamaz.

Bu yükümlülüklerin ön izin süresi içerisinde yatırımcı tarafından yerine getirilememesi halinde, yatırımcı tarafından talep edilmesi ve taşınmaz maliki idare tarafından gerekçelerin uygun bulunması durumunda ön izin süresi toplam iki yılı geçmemek üzere bir yıl daha uzatılabilir. Bu süre içerisinde de gerekli işlemlerin tamamlanmaması durumunda, ön izin iptal edilir ve ön izin sahibi tarafından taşınmaz maliki idareden herhangi bir hak ve tazminat talebinde bulunulamaz.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı Tesis Edilmesi veya Kullanma İzni Tesisi

Ön izin sahibi tarafından, ön izin süresi içerisinde yukarıda belirtilen yükümlülüklerin yerine getirilmesi hâlinde ön izin konusu taşınmazın üzerinde, taşınmaz maliki idarece daha sonra belirlenecek koşulları içeren tapu sicil müdürlüğünde resmî senet düzenlenmek suretiyle, 4706 sayılı Kanun’un ek 3’üncü maddesi ve Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esaslara göre, adına ön izin verilen yatırımcı lehine bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkı tesis edilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle irtifak hakkı tesis edilemeyen taşınmazlar üzerinde ise, kullanma izni verilir.

Bunun için kullanma izni verilmesine veya irtifak hakkı tesis edilmesine ilişkin kararın taşınmaz maliki idarece yatırımcıya tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde;

a) Taşınmaz tescile tabi olmayan alanlardan ise; yatırımcının ilk yıl kullanma izni bedelini yatırması, atırımcıyla idare arasında Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde (Ek-4) yer alan kullanma izni sözleşmesi düzenlenmesi, bu sözleşmenin notere tasdik ettirilmesi;

b) Taşınmaz tescilli ise; yatırımcının ilk yıl irtifak hakkı bedelini yatırması, yatırımcıyla idare arasında, tapu memuru önünde resmi senet ve eki olarak Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların ekinde yer (Ek-5) irtifak hakkı sözleşmesinin düzenlenmesi, irtifak hakkının bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkı olarak tapuya tescil edilmesi,

gerekir.

Kullanma iznine ilişkin sözleşme taraflarca imzalanarak noterce tasdik edilmeden veya irtifak hakkı tapu siciline tescil edilmeden taşınmazlar yatırımcıya teslim edilmez ve üzerinde herhangi bir inşaî faaliyete izin verilmez.

İrtifak hakkının tapuya tesciline veya kullanma izni sözleşmesinin notere tasdik ettirilmesine ilişkin işlemler için ödenmesi gereken her türlü vergi, resim, harç, prim ve benzeri malî yükümlülükler yatırımcı tarafından karşılanır.

Sözleşme yapmaya yazılı olarak davet edilmesine rağmen, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedelini yatırarak sözleşme düzenlemeyen yatırımcı bu hakkından vazgeçmiş sayılır.

Kullanma izni ve irtifak hakkı süresi kırk dokuz yıldır. Bu süre sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Bedeli

İlk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli, 15/6/2012 tarihli ve  2012/3305 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Bakanlar Kurulu Kararıyla gruplandırılan;

a) I’inci bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde iki buçuğu,

b) II’nci bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde ikisi,

c) III’üncü bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde bir buçuğu,

ç)    IV’üncü ve V’inci bölgelerde bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde biri,

d) VI’ncı bölgede bulunan illerde yatırım konusu taşınmazın emlak vergi değerinin yüzde yarımıdır.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 19. maddesine göre İrtifak hakkı ve kullanma izinlerinde, ikinci ve müteakip yıllar kullanma izni ve irtifak hakkı bedelleri, cari yıl bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE-bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle hesaplanır.

İlk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedelleri sözleşme düzenlenmeden önce, müteakip yıl bedelleri ise, kullanma izni sözleşmesinin düzenlendiği, irtifak hakkının tapuya tescil edildiği tarihler esas alınarak her yıl aynı tarihte peşin olarak taşınmaz maliki idarenin ilgili muhasebe birimine yatırılır.

Vadesinde ödenmeyen bedellere, 6183 sayılı Kanunun 51’inci maddesi gereğince belirlenen oranda gecikme zammı uygulanır.

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 20. maddesine göre İrtifak hakkı ve kullanma izinlerinde, ilk yıl bedeli ile sözleşmeleri gereğince artırılarak tespit edilen ikinci ve üçüncü yıl bedelleri, yüzde yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilir.

4706 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesine göre, irtifak hakkı veya kullanma izni verilenlerden ayrıca hasılat payı alınmaz. Aynı hüküm Usul ve Esasların 7. maddesinin ikinci fıkrasında da yer almıştır. Buna göre irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen taşınmazlar üzerindeki yapı ve tesislerin işletilmesinden elde edilen hasılattan, bunların üçüncü kişilere kiralanması dâhil pay alınmaz.

Hazine Taşınmazlarında Yatırım Yeri Teşvikinde Yatırım Süresi

Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 22. maddesine göre yatırım teşvik belgesinde belirlenen veya uzatılmış ise uzatılan süreler göz önünde bulundurularak yatırıma başlanılması ve uygulama projelerinde gösterilen bina, yapı ve tesislerin inşaatlarının bitirilerek faaliyete geçilmesi zorunludur.

Ekonomi Bakanlığınca yatırım teşvik belgesinde belirtilen yatırım süresinin uzatılması halinde, yatırımcı tarafından buna ilişkin belgenin bir örneği taşınmaz maliki idareye verilir.

Yatırım teşvik belgesinde belirlenen veya uzatılmış ise uzatılan süreler içerisinde tamamlanamayan yatırımların tamamlanması için mücbir sebepler dışında ek süre verilmez.

Usul ve Esasların 23. maddesine göre yatırımcı, irtifak hakkı veya kullanma izninin süresinin uzatılması talebinde bulunamaz. Ancak; a) Yangın, deprem ve su baskını gibi tabii afetler, b) Ülkede genel veya işin yapıldığı yerde kısmi seferberlik ilanı, c) Genel grev, lokavt gibi kısmi hak kullanımından doğan imkânsızlıkların meydana gelmesi, ç)    Bulaşıcı hastalık, salgın gibi olayların çıkması, d) İrtifak hakkı lehtarı ve kullanma izni sahibinin kusuru dışında kamudan kaynaklanan, ancak hakkın tamamen kullanılmasını ve işin yürütülmesini en az otuz gün süreyle engelleyen hukukî veya fiilî bir imkânsızlık durumunun ortaya çıkması, hâllerinde, kamudan kaynaklanan fiili veya hukukî imkânsızlık durumunun veya mücbir sebeplerin ortadan kalkmasına kadar geçecek süre kadar, irtifak hakkı ve kullanma izni süresinin dondurulması suretiyle uzatımı talebinde bulunulabilir.

İrtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibinin kusuru dışında kamudan kaynaklanan, hakkın tamamen kullanılmasını ve işin yürütülmesini en az otuz gün süreyle engelleyen hukukî veya fiilî bir imkânsızlık durumunun ortaya çıkması ya da mücbir sebeplerin varlığı halinde, irtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibinin talebi üzerine irtifak hakkı veya kullanma izni süresi kamudan kaynaklanan fiili veya hukuki imkânsızlık durumunun veya mücbir sebeplerin ortadan kalkmasına kadar geçecek süre kadar dondurulur. Dondurulan süre için bedel alınmaz. Sürenin yeniden işlemeye başladığı tarihte alınacak bedel, dondurulan yıl bedelinin geçen süre kadar sözleşmesinde belirtilen oranda artırılması suretiyle tespit edilir. Ancak, dondurulan yıl için ödenmiş olan bedelin dondurulan süreye isabet eden kısmı sözleşmesinde belirtilen oranda artırılmak suretiyle yeni tespit edilen bedelden mahsup edilir. Dondurulan süre sözleşme süresine eklenir.

Yatırım Yeri Teşvikinde İhale Süreci: Teşvik Edilecek Yatırım Nasıl Belirleniyor?

Yorum Yap