1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Hazine Arazisi Metrekare Fiyatları – 2022


Milli Emlak Arsa Rayiç Bedelleri

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 9. maddesinde tahmin edilen bedelin, idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği hükmü yer almaktadır. Bu bedelin nasıl belirleneceği Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre tahmin edilen bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilir ve karara bağlanır. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.

Yapıların (Muhdesat) Bedelinin Tespiti

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesine göre, satış bedeli; satış işlemlerinde, üzerinde bulunan ve mevcut durumu itibariyle kullanılması ekonomik olmayan binaların yıkım masrafını aşan asgari levazım bedeli ve varsa bu nitelikte olmayan diğer binaların ÇŞB’nca belirlenen yapı yaklaşık birim maliyetlerinden az olmamak üzere aşınma payı da dikkate alınarak belirlenecek rayiç bedel ile taşınmazın zemininin rayiç değerinin toplamıdır. Keza 313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’ne  göre, taşınmaz üzerinde Hazineye ait bina bulunması durumunda bina değerinin Bakanlıkça belirlenen yapı yaklaşık birim maliyetlerinden az olmamak üzere aşınma payı da dikkate alınarak tespit edilmesi gerekmektedir.

Bunun yanı sıra, 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi gereğince Hazineye intikal eden yapıların da bedel tespitinde dikkate alınması gerekir. 313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’ne  göre 4706 sayılı Kanunun 19/7/2003 tarihinde yürürlüğe giren 5. maddesinin son fıkrası gereğince bu tarihten sonra Hazine taşınmazları üzerine yapılan her türlü yapı ve tesisin mülkiyeti Hazineye ait olacağından, bu yapı ve tesislerin bedelinin de değerlendirmeye dahil edilmesi ve yukarıdaki şekilde bedel tespiti yapılması gerekir. Bu konuda detaylı bilgi için şu yazımıza bakabilirsiniz: Hazine’ye İntikal Eden Yapılan Yapılar Kıymet Takdirine Dahil Edilir Mi? Asgari Levazım Bedeli Nasıl Ödenir?

4706 sayılı Kanunun ek 3. maddesine göre irtifak hakkı tesis edilecek taşınmazlarda ön izin verilmesinden itibaren beş yıl içerisinde taahhüt edilen yatırımı tamamlayarak aynı süre içerisinde taşınmazı doğrudan satın almak için başvuruda bulunan hak sahiplerine yapılacak satışlarda satış bedeli; ilana çıkılmadan önce irtifak hakkı tesisi amacı da dikkate alınarak taşınmaz için belirlenen rayiç bedelin her yıl TÜİK’nca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle bulunan değerdir.

Hazine Taşınmazlarının Satışında Muhdesat Bedeli Değişti mi?

19.07.2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazlarına yapılan yapılar Hazine’ye intikal etmekte ve Hazine (Milli Emlak) tarafından yapı sahiplerine asgari levazım bedeli ödenmektedir. Bilindiği üzere 2015/01 sayılı Milli Emlak Genelgesine göre bu yapıların bedeli de satış bedeline dahil edilmektedir. Bu taşınmazların ihale ile satılması durumunda uygulama aşağıdaki şekilde yapılmaktadır.

1) Mülkiyetinin tamamı Hazineye ait olan taşınmazın ilgili mevzuatına göre yapılacak satışında; satışa konu edilen taşınmazın zemininin rayiç bedeli ile üzerindeki yapı ve tesislerin rayiç bedelinin ayrı ayrı hesaplanarak (toplam) tahmini satış bedeli [doğrudan satışlarda (toplam) satış bedeli] tespit edilmesi gerektiğinden; bu bedel üzerinden yapılacak ihale sonucunda oluşan ihale bedeli [doğrudan satışlarda (toplam) satış bedeli] üzerinden satılan taşınmazın;

a) Bu yapı ve tesisleri yapanlara satılması halinde; (toplam) satış bedelinden yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin tahsil edilmesi,

b) Üçüncü kişiye satılması halinde ise; (toplam) satış bedelinin tamamı tahsil edildikten sonra, yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin anılan yapı ve tesisleri yapana ödenmesi,

Gerekiyor.

04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesine “Bu maddenin on birinci fıkrası kapsamında Hazineye intikal eden yapı ve tesislerin satışında, yapı ve tesis bedeli yapı yaklaşık birim maliyet bedelinin yüzde beşi olarak hesaplanır.” cümlesi eklenmiştir. Ancak bu hüküm sadece 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi kapsamında belediyelere devir aracılığıyla yapılan satışlarda geçerlidir. Çünkü bu düzenleme 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinde yer almaktadır. Genel hükümlere göre yapılan satışlarda muhdesata kıymet takdiri ve yapı sahibine de 2015/01 sayılı Genelge uyarınca asgari levazım bedeli uygulamasına devam edilmesi gerekir.

Tahmin Edilen Bedelin Tespitinde Emlak Vergi Değeri

313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’nde emlak vergi değerinin tespiti ile ilgili hükümler yer almakta ise de bu hükümler Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesinin ilk halinde yer alan ve satış veya trampada tahmin edilen bedelin taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinden az olmayacağını öngören kuralla ilgilidir. Bu nedenle taşınmazın emlak vergi değeri, sadece değerlemede kullanılan bir kriter olarak dikkate alınmalıdır.

Tahmin Edilen Bedelin Tespitinde Arazi/Arsa Ayrımı

313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’ne  göre,

–Belediye ve mücavir alan içinde her ölçekli imar planında; yerleşik alan (meskun alan) ile gelişme alanının tümünü kapsayan iskan sahasında kalan parsellenmemiş arazilerin yerleşik (meskun) halde olup olmadığına bakılmaksızın arsa,

— Belediye ve mücavir alan içinde bulunup da her ölçekli imar planında iskan sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen yerleşik (meskun) alanda bulunan ve belediye hizmetlerinden en az ikisinden faydalanmakta olan (yol-ulaşım, su-yol, su-ulaşım, ulaşım-temizlik, yol-temizlik vb.) parsellenmemiş araziler arsa,

— Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup yukarıda belirtilen kapsamda kalmayan araziler ile bu sınırlar dışında bulunan arazi vasfındaki taşınmazların zirai faaliyete (Arazinin; hububat, sanayi ve yem bitkileri, baklagiller, sebze ve diğer tarla bitkileri ile bağ, bahçe, çay, meyve, kavak ve sair ağaç türlerinin yetiştirilmesinde kullanılması zirai faaliyet olarak nitelendirilecektir.) konu edilmeyerek başka bir amaçla (mesken, akaryakıt istasyonu, restaurant, sanayi tesisi v.b) kullanıldığının belirlenmesi durumunda arsa, mevcut durumunda vasfı arsa olarak belirtilmiş ise arsa,

olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

İmar Uygulaması Yapılmamış Hazine Taşınmazlarında Kıymet Takdiri Nasıl Yapılır?

Soru: 8.459,95 m2 yüzölçümlü Hazine taşınmazının satışı talep edilmektedir. Söz konusu taşınmaz 1/1000 ölçekli uygulama imar planı sınırları içerisinde yer almakta olup; yaklaşık 3350 m2’si küçük sanayi alanında, 3303 m2’si park alanında, geri kalanı kısmı ise yolda kalmaktadır.

Bahse konu parsel kadastro parselidir. Güncel planına ve imar kanunu yönetmeliklerine göre uygulama yapılarak imar parselleri oluşturulabilir. Parsele en yakın imar uygulama bölgesinde % 39 Düzenleme Ortaklık Payı kesintisi yapılmıştır. Buna göre; söz konusu taşınmazın m2 birim bedeli belirlenirken taşınmazın dikkate alınacak yüzölçümü ne olmalıdır.? (DOP veya Terkler dikkate alınmak üzere)

Cevap: Bu durumda olan taşınmazlarda, imar uygulamasında kesilecek DOP miktarı ve imar uygulamasının ne zaman yapılacağı önceden  belli olmadığı için DOP kesintisini düşerek değerleme yapmak mümkün değildir.

Mevcut bilgilere göre parselde terk oranı yaklaşık % 39 dür. İmar uygulaması yapılması durumda DOP oranı daha düşük çıkabileceği için %39 terk düşerek değerleme yapmak da sağlıklı değildir.

Kanaatimce bu tür parsellerde en sağlıklı değerleme, planı olan fakat uygulaması yapılmamış emsal parsellere göre, terk oranı dikkate almadan değerleme yapmaktır. Parselin toplam yüzölçümü üzerinden.. Bu uygun görülmezse terk oranı düşüldükten sonra, imar görmüş emsal parsellere göre değerleme yapılabilir.

Tarım Arazilerinde Tahmin Edilen Bedelin Tespiti

313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’ne  göre, tarım arazisi olarak kullanılan Hazine taşınmazlarına “Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri” dikkate alınarak yapılacak değer tespiti “Satış İşlemine Esas Kıymet Takdir Karar Formu”nun “Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar” bölümünde gösterilecektir.

“Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri”; bir mala bu yöntemle değer biçmede, malın saptanan ortalama gelirinin kapitalizasyonunun esas alınmasından ibarettir. Diğer bir ifadeyle, bu kritere göre bir malın değeri, o maldan ileride elde edilebileceği varsayılan bütün gelirlerin değer biçilen zamana biriktirilmesi olarak kabul edilmektedir. Bu durum genellikle taşınmazlara ait bir husus olduğu için kapitalleştirme kriteri özellikle tarım arazilerinin değerlerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır.

Bu yönteme göre yapılacak değer tespitinde öncelikle arazinin rantı ve kapitalizasyon faiz oranının tespit edilmesi durumunda arazinin değeri; K = R/f formülü uygulanarak bulunacaktır. Burada; K = Arazinin değeri (TL), R = Arazinin rantı (TL), f = Kapitalizasyon faiz oranını (%) ifade etmektedir.

Kapitalizasyon faiz oranı; tarım faaliyetinin yapıldığı bölge için ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından belirlenmesi mümkün olduğundan bu oranın tespiti için idaremizce herhangi bir hesaplama yapılmayacak, değeri tespit edilecek arazinin bulunduğu bölgenin kapitalizasyon faiz oranının Tarım İl Müdürlüğünden temin edilmesi yoluna gidilecektir.

Arazinin rantı ise; arazinin üretim hedefi ile onun idare sistemine göre değişiklik gösterecektir. Diğer bir anlatımla, rantın hesap ediliş şekli, arazinin senelik gelir sağlayan (tarla ziraatı gibi) veya periyodik gelir temin eden (meyvelik gibi) üretim sahalarına tahsis edilmiş olmasına ve idaresinin kiracılık, ortakçılık, mal sahipliği gibi usullerle yapılmasına göre değişiklik gösterecektir. Hazine taşınmazlarının değer tespitinde mal sahipliği usulü dikkate alınarak arazi rantı hesaplanacaktır.

Mal sahipliği tarafından işletilen arazilerde arazi rantı aşağıdaki formül esas alınarak hesaplanabilecektir.

Arazinin Rantı (R) = Gayrisafi Hasıla (GH) – Yapılan Masraflar (YM) şeklindedir.

Söz konusu arazi rantının hesabında kullanılacak olan ve giderleri oluşturan hususlar arazi üzerinde alınacak ürün türüne göre değişiklik gösterebilecektir. Bu nedenle arazi üzerinden alınacak ürün türlerine göre geçerli olan giderlerin belli bir standartta olabileceği dikkate alındığında bu masrafların da her bir ürün çeşidi için hangi tutarda olduğu hususu ilgili Tarım İl Müdürlüklerinden sorularak tespit edilebilecektir.

Ancak, taşınmazların gerek kapitalizasyon oranının, gerekse arazi üzerinde bir dönemde alınabilen ürün çeşidine karşılık gelen masrafların temini parsel bazında her defasında ilgili kurumdan sorulmak yerine, köy ve mevkii için belirlenmiş olan kapitalizasyon oranı esas alınacak ve ürün türüne göre belirlenmiş olan masraflar taşınmazlardan elde edilebilen ürünlere uygulanarak gerekli hesaplamalar yapılacaktır.

İlgili kurumlardan, kapitalizasyon oranının, arazi üzerinde bir dönemde alınabilen ürün çeşidinin, bu ürünlerin satış fiyatının ve bu ürünlerin üretiminde yapılan masrafların temininden sonra arazinin aşağıda belirtilen formül yardımıyla değeri hesaplanacaktır.

Arsalarda Tahmin Edilen Bedelin Tespiti

313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’ne  göre, imar planında konut veya ticaret alanı olarak ayrılan Hazine taşınmazları için değer tespiti ise “karşılaştırma yöntemi” dikkate alınarak yapılacaktır. Karşılaştırma yönteminde; emsal olabilecek taşınmazlar ile değeri tespit edilecek taşınmazın, aynı bölgede, imar planı ile aynı kullanım amacını ihtiva etmesi ve emsal taşınmazların son bir yıl içinde satışa konu edilmesi koşullarını taşıyor olması gerekmektedir. Aksi durumda bu değerlendirme yöntemi kullanılmayacaktır. Ayrıca, karşılaştırma yönteminde, taşınmazların bulunduğu alanın imar planı içerisinde yer alması ve her bir taşınmazın imar durumlarının açık ve net bir şekilde ilgili idare tarafından belirlenmiş olması gerekmektedir.

Taşınmazların değerleri, taşınmazlara ait TAKS, KAKS, Hmax veya “Emsal Oran (E)” dikkate alınarak hesaplanacaktır.

Mahkemelerce Belirlenen Rayiç Bedel İdare Tarafından Güncellenebilir mi?

4706 sayılı Yasa’da, Hazineye ait olup da ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilen taşınmazların, belediyece öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacağı kurala bağlanmıştır. Bir başka ifade taşınmazın satış tarihi itibarıyla belediyece belirlenecek rayiç (güncel) bedel üzerinden yapı sahiplerine, bunların kanunî veya akdi haleflerine satılabilmesine olanak tanınmıştır.

Danıştay 10. Dairesi, E: 2014/1509, K: 2014/5397 sayılı kararında Hazineye ait taşınmazların, satış tarihi itibarıyla idarece belirlenecek rayiç bedel üzerinden ilgililere satışının yapılabileceğine karar vermiştir.

Kararda şu hususlara yer verilmiştir:

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 5. maddesinde, ”Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar; Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir. Bu şekilde devredilen taşınmazlar, haczedilemez ve üzerinde üçüncü kişiler lehine herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir.” kuralı yer almıştır.

Yasa hükmünde, Hazineye ait olup da ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilen taşınmazların, belediyece öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacağı kurala bağlanmıştır. Bir başka ifade taşınmazın satış tarihi itibarıyla belediyece belirlenecek rayiç (güncel) bedel üzerinden yapı sahiplerine, bunların kanunî veya akdi haleflerine satılabilmesine olanak tanınmıştır.

Dava konusu olayda, Hazineye ait olup da davalı belediyeye devredilen uyuşmazlık konusu taşınmazın, kıymet takdir komisyonunun 02.03.2011 tarihli kararı ile rayiç m² birim değerinin 700,00 TL olarak belirlendiği, bu bedelin fahiş olduğu yönündeki davacı iddiası üzerine Mahkemece yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda, 02.03.2011 tarihi itibarıyla uyuşmazlık konusu taşınmazın rayiç m² birim değerinin 600,00 TL olabileceğinin tespit edildiği, Mahkemece hükme esas alınan bu rapora göre, dava konusu işlemin rayiç m² birim değerinin 600,00 TL’yi aşan kısmının (100.00 TL) ve bu değer dikkate alınarak hesaplanan toplam satış tutarının 17.315,00 TL’lik kısmının iptaline, davanın diğer kısımlarının reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.

Yasa hükmüne göre, belediyenin satış tarihi itibarıyla belirlediği rayiç bedel üzerinden taşınmazı davacıya satmakla yükümlü olduğu dikkate alındığında, uyuşmazlık konusu taşınmazın kıymet takdirinin yapıldığı 2.3.2011 tarihi itibarıyla Mahkeme kararı ile belirlenen bedel ile davacıya satılmasına yasal olanak bulunmamaktadır. Bir başka ifade ile Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle belirlenen bedel, 2.3.2011 tarihi itibarıyla taşınmazın rayiç bedeli olup, bu tarihten sonra taşınmazın davacıya satılması halinde geçerli olabilecek bir bedel değildir.

Dolayısı ile davalı belediyece, 02.03.2011 tarihinden sonraki bir tarihte yapılacak satışta, Mahkemece belirlenen bedelde güncelleme yapılabilir. Davacının, satış tarihi itibarıyla belediyece belirlenen rayiç bedeli ödeyerek taşınmazı satın almasından sonra, satış bedelinin fahiş olduğu iddiasıyla 2577 sayılı Yasanın 12. maddesi hükümlerine göre uğramış olduğu zararın tazmini istemiyle dava açabilmesi mümkündür.

Öte yandan, kıymet takdir komisyonu kararında uyuşmazlık konusu taşınmazın (arsa) imar durumuna ilişkin kısmında; blok nizam, 4 katlı (H:12,50m), konut alanında kaldığı bilgisine yer verildiği, bu bilgiler esas alınarak bilirkişilerce toplam bina alanının 340 m² olduğu hesaplanarak taşınmazın rayiç bedeli belirlenmiş ise de, davalı belediyece imar mevzuatına göre taşınmazın toplam bina alanının 566,72 m² olduğu iddia edildiğinden, Mahkemece taşınmazın imar durumu araştırılarak ulaşılacak sonuca göre taşınmazın rayiç bedelinin yeniden belirlenmesi gerekmektedir.

İdare Mahkemesince; taşınmazın imar durumu araştırılarak ulaşılacak sonuca göre belirlenecek bedelin 02.03.2011 tarihi itibarıyla taşınmazın rayiç bedeli olduğunu, bu bedelin taşınmazın davacıya satılacağı tarih itibarıyla belediyece güncellenebileceği hususları dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve değerlendirmeye dayalı olarak verilen kararda hukuki isabet bulunmamaktadır.

Diğer Hususlar

313 s. Milli Emlak Genel Tebliği’ne  göre, tahmin edilen bedelin tespitinde ayrıca;

– Uygulama imar planı yapılmayan ancak nazım imar planı içinde bulunan taşınmazların; ilgili belediyelerin yerleşim alanının devamında yer alması, alt yapı hizmetlerinden henüz yararlanmıyor olsa dahi imara açılabilecek ve bunlardan yararlanabilecek konumda bulunması, belediyenin nüfus ve yapılaşma yoğunluğundaki artış itibariyle uygulama imar planının düzenlenebileceği aşamaya gelinmiş olması durumlarının değerleme sırasında dikkate alınması,

– Taşınmazın bulunduğu bölgede, Hazine ve diğer kamu kurum veya kuruluşları tarafından gerçekleştirilen satış, kamulaştırma, satın alma ve kiralama işlemlerinde oluşan bedellerin dikkate alınması ve bunların “Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Diğer Hususlar” bölümünde gösterilmesi,

– Taşınmazın imar durumu, bina ve inşaat sahası büyüklüğü, işyerlerine, meskun yerlere yakınlığı ve ulaştırma durumu, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, bitki örtüsü, toprak cinsi ve yapısı vb. itibariyle en iyi kullanım alternatiflerinin göz önünde bulundurulması,

Gerekir.

Hazine Taşınmazlarının Satış Bedeli Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Yorum Yap

Yorumlar (2)

  1. Sinan Cem 11 ay önce

    Hocam merhaba, büyükşehir olan illerde eskiden köy olup şimdi mahalleye dönüşen kırsal alanlarda hazineye ait arazi ya da arsa satın almak amacıyla milli emlağa kendimiz başvursak ihale açılır mı? Yoksa milli emlak kendisi mi satmaya karar verince satıyor? Bir de muhtarın satma işleminde Engel olmak gibi bir durumu var mı ya da muhtarlar burada herhangi bir yetkiye sahip mi? Teşekkürler

  2. Remzi bal 11 ay önce

    Hazine arazilerini kiralayan ve ecrimisil ödeyen kişi olarak satış fiyatı örneğinide yayimlaya bilirmisiniz

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.