1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

Hazine Taşınmazlarının Satış Usulleri Nedir?


Hazine Taşınmazı Nedir?

Hazine taşınmazlarının yatırımcılara tahsisine ilişkin süreçleri açıklamaya geçmeden önce bazı kavramların izah edilmesi, okuyucu açısından faydalı olacaktır.

İlk olarak Hazine taşınmazı kavramını izah etmeye çalışalım. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, “Hazine taşınmazı” kavramını, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler olarak açıklamaktadır. Bunlardan Hazine özel mülkiyetindeki taşınmazlar ise tapu sicilinde Hazine adına tescilli olup, herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazları ifade etmektedir. Bu taşınmazlar bir bölümü kamu hizmeti ile yakından ilgili değildir. Bunlar devlete gelir getirir ve bu gelirin kamu harcamalarının finansmanında kullanılması halinde kamu hizmetleriyle ilişkilendirilmiş olur. Toplum bunlardan çok dolaylı bir biçimde yararlanır.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer kavramının ise yasal bir tanımı bulunmamaktadır. Sadece Medeni Kanunun 715 inci maddesinde; “Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz” denilerek, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer kavramı örnekler verilerek anlatılmaya çalışılmıştır. Buna göre; tarıma elverişli olmayan yerler, kayalar, tepeler, dağlar ve onlardan çıkan kaynaklar sahipsiz mallardır. Ancak sahipsiz mallar maddede sayılanlar ile sınırlı değildir. Anayasada kıyılar, ormanlar ile tabii servetler ve kaynaklar da özel mülkiyete konu olmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden sayılmaktadır. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16. maddesinin (C) bendinde “Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnalar saklıdır” denilerek Medeni Kanunun 715 inci maddesindeki ifade tekrarlanmıştır.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri iki kısma ayırarak açıklamak mümkündür. Bunlardan bir kısmı, niteliği gereği asla özel mülkiyete konu olmayan alanlardır. Kıyılar, ormanlar, tabii servetler ve kaynaklar bunlara örnektir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin bir kısmı ise niteliği gereği özel mülkiyete konu olabilecek yerlerden olmasına karşın henüz sahibi bulunmayan yerlerdir. Bu gibi yerler Kadastro Kanununun 18. maddesi gereği Hazine adına tescil edilir. Söz konusu maddede; “Yukarıdaki maddelerin hükümleri dışında kalan ve tescile tabi bulunan taşınmaz mallar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur” denilmektedir.

Hazine taşınmazları açısından satış, Hazine taşınmazının mülkiyetinin yatırımcıya devredilmesini ifade etmektedir. Satış konusunda bedel açısından üç tür teşvik söz konusudur: Bedelsiz devir, rayiç bedel üzerinden doğrudan satış ve harca esas değer zerinden doğrudan satış.

Hazine Taşınmazlarının Bedelsiz Devri

Öncelikle bedelsiz devir konusuna değinelim. Bedelsiz devirde Hazine taşınmazı, yatırımcıya herhangi bir bedel ödenmeksizin devredilmekte ve mülkiyet yatırımcıya geçmektedir.

Hazine Taşınmazlarının Rayiç Bedel Üzerinden Satışı

İkinci olarak rayiç bedel üzerinden doğrudan satışı açıklayalım. Rayiç bedel Hazine taşınmazının günün alım satım değerine göre normal alım satım bedelidir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik rayiç bedeli tanımlamamıştır. Sadece 12. maddesinde bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedelin esas alınacağını hükme bağlamıştır. Doğrudan satış ise Hazine taşınmazının herhangi bir ihale olmaksızın doğrudan yatırımcıya satışını ifade etmektedir. Normal şartlar altında Hazine taşınmazları 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre yapılacak ihale ile satılmaktadır. Ancak doğrudan satış söz konusu ise herhangi bir ihale yapılmamakta, taşınmaz doğrudan yatırımcıya satılmaktadır.

Hazine Taşınmazlarının Harca Esas Değer Üzerinden Satışı

Son olarak harca esas değer üzerinden satışa değinelim. Harca esas değer ifadesindeki “harç” kelimesi, tapu ve kadastro harcını belirtmektedir. Tapu ve kadastro harcı Harçlar Kanununun 63. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin 4751 sayılı Kanunla değişmeden önceki şekline göre tapu ve kadastro harcı emlak vergisi değeri üzerinden alınmaktaydı. Bu nedenle de “harca esas değer” ibaresi o dönem için emlak vergisi değerini kastetmek amacı ile kullanılmaktaydı.

Ancak 63. madde önce 4751 sonra da 5766 sayılı Kanunla değiştirilerek tapu ve kadastro harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere mükellef tarafından beyan edilen değer üzerinden alınacağı hüküm altına alınmıştır. 63. maddenin son şekline göre taşınmaz devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.

Maddede yapılan bu değişiklikler, “harca esas değer” ifadesinin ne anlama geldiği konusunda tartışmalara neden olmuştur. Bu kapsamda harca esas değerin, emlak vergisi değerini ifade etmediği, harca esas değerin rayiç değer olduğu ileri sürülmektedir.

Ancak harca esas değer ifadesinin esas olarak düzenlendiği 4706 sayılı Kanunda rayiç bedel üzerinden satış ve harca esas değer üzerinden satış olmak üzere iki ayrı satış usulü öngörüldüğü için harca esas değerin rayiç değer olduğu görüşüne katılmıyoruz. Kanaatimizce harca esas değer ibaresi hala emlak vergi değerini ifade etmektedir. Dolayısıyla harca esas değer üzerinden satış, Hazine taşınmazının herhangi bir ihale olmaksızın emlak vergi değeri üzerinden yatırımcıya satışını ifade etmektedir.

Hazine-Tasinmazlarinin-Satis-Usulleri-Nedir
Hazine Taşınmazlarının Satış Usulleri Nedir?

Yorum Yap