Hazine Arazisine Yapılan Yapıların Hazine’ye İntikali ve Asgari Levazım Bedeli

Hazine Arazilerine Kaçak Yapılan Yapıların Hazineye İntikali

4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 3/7/2003 tarihli ve 4916 sayılı Kanun ile değiştirilen 5 inci maddesinin onbirinci (son) fıkrasında; “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler.” şeklinde hükme yer verilmişti.

Ancak, daha sonra 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin yukarıda belirtilen onbirinci fıkrası hakkında Anayasa Mahkemesince verilen 3/7/2014 tarihli ve E: 2014/9, K: 2014/121 sayılı karar ile; 4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin on birinci fıkrasının birinci cümlesinin Anayasaya aykırı olmadığına ve itirazın reddine, ikinci cümlesinin ise Anayasaya aykırı olduğuna ve iptaline karar verilmiş ve bu karar 12/12/2014 tarihli ve 29203 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu karardan sonra, Hazine’ye intikal eden yapılarda yapılması gereken işlemler 2015/1 sayılı Genelge’de yayımlanmıştır. Bu mevzuat gereğince, Hazineye intikal eden yapılarda kıymet takdiri ve asgari levazım bedeli ödemesi nasıl yapılır?

4706 sayılı Kanunun 5. maddesinin on birinci fıkrası ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun yukarıda belirtilen maddeleri hükümleri uyarınca; herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın, İdarenin izni ve bilgisi dışında (izinsiz olarak) Hazine taşınmazları üzerinde inşa edilen yapı ve tesisler taşınmazın bütünleyici parçası olmakta yani Hazineye intikal etmektedir.

2003 ten Sonra Yapılan Yapıların Hazineye İntikali

4706 sayılı Kanun’un, 4916 sayılı Kanunla değişik 5. maddesinin 11. fıkrasında yer alan bu hükmün, tapuda Hazine adına tescilli taşınmazları kapsadığı ve 19.07.2003 tarihinden sonra Hazine adına tescilli taşınmazlar üzerinde yapılan yapıların Hazine’ye intikal edeceği açıktır. (Bu taşınmazların imar barışından yararlanıp yararlanamayacağı konusunda şu yazıya bakabilirsiniz: 19.07.2003 Tarihinden Sonra Hazine Taşınmazları Üzerine Yapılan Yapılar İmar Barışından Yararlanabilir mi?)

Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlere Yapılan Yapıların Hazineye İntikali

4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinde yer alan bu hükmün Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri kapsayıp kapsamadığıdır. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer kavramı, tapuda henüz Hazine adına tescilli olmadığı halde niteliği gereği Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan tescil harici alanları ifade etmektedir.

Kanun’un 5. maddesinde yer alan bu hükmün Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerleri kapsayıp kapsamadığı konusunda Maliye Bakanlığı Baş Hukuk Müşavirliği ve Muhakemat Genel Müdürlüğünün vermiş olduğu bazı görüş yazılarında 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinde yer alan “Hazineye ait taşınmaz” ifadesinin DHTA taşınmazları kapsamadığı, dolayısıyla tescil harici alanlara yapılan yapıların Hazine’ye intikal etmeyeceği ifade edilmiştir.

Bununla birlikte Milli Emlak Genel Müdürlüğünün, Hazine’ye intikal eden yapılar karşılığında Hazine tarafından yapı malikine ödenecek tazminat konusunu düzenleyen 2015-01 sayılı Milli Emlak Genelgesinin 3. fıkrasında 4706 sayılı Kanunun 5. maddesinin 11. fıkrasına atıfta bulunularak “Dolayısıyla, 4706 sayılı Kanunun 4916 sayılı Kanunla değişik 5 inci maddesinin onbirinci fıkrasında yer alan Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten (19/7/2003 tarihinden) sonra Hazineye ait taşınmazların (Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin) üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesislerin başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal edeceğine ilişkin hükmü uyarınca; 19/7/2003 tarihinden sonra Hazineye ait taşınmazların üzerinde yapılan her türlü izinsiz yapı ve tesislerin başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikali devam etmekle birlikte, bu fıkranın bu yapı ve tesisleri yapanların herhangi bir hak ve tazminat talep edemeyeceklerine ilişkin hüküm içeren ikinci cümlesinin Anayasa Mahkemesince iptal edilmesi nedeniyle, bu yapı ve tesisleri yapanların bu yapı ve tesisler için genel hükümlere göre hak ve tazminat talep etmeleri mümkün hale gelmiştir.” denilmiştir

Görüldüğü üzere Genelgenin bu maddesine göre Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlara 19.07.2003 tarihinden sonra yapılan yapıların Hazine’ye intikal etmiş olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Bu yaklaşım, “Hazine taşınmazı” kavramını, “tapu sicilinde Hazine adına tescilli taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler” şeklinde tanımlayan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin yaklaşımı ile de uyumludur.

Bu nedenle Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlara 19.07.2003 tarihinden sonra yapılan yapıların Hazine’ye intikal etmiş olarak kabul edilmesi gerektiğini düşünüyorum.

Hazineye İntikal Eden Yapılarda Kıymet Takdiri Nasıl Yapılır?

4706 sayılı Kanun’un 19/7/2003 tarihinde yürürlüğe giren 5 inci maddesinin son fıkrası gereği, 19/7/2003 tarihinden sonra Hazine taşınmazları üzerine yapılan yapılar Hazine’ye intikal eder ve bunlar kıymet takdirinde dahil edilir. (NOT: Tarım arazileri, imar barışı, 2/B satışları ve diğer bazı istisnalarda intikal eden yapıların bedeli ya dahil edilmiyor ya da belirli bir yüzde ile dahil ediliyor)

313 s. Milli Emlak Genel Tebliğine göre, 19/7/2003 tarihinde yürürlüğe giren 5 inci maddesinin son fıkrasının “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler.” hükmü gereğince bu tarihten sonra Hazine taşınmazları üzerine yapılan her türlü yapı ve tesisin mülkiyeti Hazineye ait olacağından, bu yapı ve tesislerin bedelinin de değerlendirmeye dahil edilmesi gerekmektedir.

NOT: 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesine “Bu maddenin on birinci fıkrası kapsamında Hazineye intikal eden yapı ve tesislerin satışında, yapı ve tesis bedeli yapı yaklaşık birim maliyet bedelinin yüzde beşi olarak hesaplanır.” cümlesi eklenmiştir. Ancak bu hüküm sadece 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi kapsamında belediyelere devir aracılığıyla yapılan satışlarda geçerlidir. Çünkü bu düzenleme 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinde yer almaktadır. Genel hükümlere göre yapılan satışlarda muhdesata kıymet takdiri ve yapı sahibine de 2015/01 sayılı Genelge uyarınca asgari levazım bedeli uygulamasına devam edilmesi gerekir. 

Bundan dolayı; mülkiyetinin tamamı Hazineye ait olan taşınmazın ilgili mevzuatına göre yapılacak satışında; satışa konu edilen taşınmazın zemininin rayiç bedeli ile üzerindeki yapı ve tesislerin rayiç bedelinin ayrı ayrı hesaplanarak (toplam) tahmini satış bedeli [doğrudan satışlarda (toplam) satış bedeli] tespit edilmesi gerekmektedir.

Bunun için de teknik personele, taşınmazın; a) Yapı yaklaşık birim maliyetlerinden az olmamak üzere aşınma payı da dikkate alınarak muhdesat bedeli, b) Muhdesatın, 2015/1 sayılı Genelge ye göre asgari levazım bedeli, hesaplattırılması gerekmektedir. 

Örnek bir olayda; a) Taşınmazın değeri 15.000 TL, b) Muhdesatın değeri, 5.000 TL, c) Muhdesatın asgari levazım bedeli, 3000 TL olsun. (Rakamlar, rastgele belirlenmiştir) Taşınmazın toplam değeri, 20.000 TL (15.000 + 5.000) olur. Şimdi bu parselin satışını değerlendirelim. İhalede hiç artış olmadığını var sayalım.

Hazine’ye İntikal Eden Yapının Satışı ve Asgari Levazım Bedeli

a) Hazine’ye intikal eden yapının bulunduğu ve tamamı Hazine’ye ait taşınmazın yapı sahibine satılması durumu:

2015/1 sayılı Genelge ye göre taşınmazın yapı ve tesisleri yapana satılması halinde; toplam satış bedelinden yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin ilgili mevzuatına göre taksitlendirilmesi ve bu hususların satış şartnamelerine ve sözleşmelerine özel şart olarak eklenmesi gerekmektedir.

Hazine’ye intikal eden yapının bulunduğu taşınmazın yapı sahibine satılır ise toplam ihale bedelinden asgari levazım bedeli düşülerek tahsilat yapılır. Örneğimizde toplam ihale bedeli 20.000 TL, muhdesatın asgari levazım bedeli, 3000 TL olduğuna göre 17.000 TL üzerinden peşin veya taksitli tahsilat yapılır.

b) Hazine’ye intikal eden yapının bulunduğu ve tamamı Hazine’ye ait taşınmazın üçüncü kişilere satılması durumu:

A kişisine ait yapının bulunduğu ve tamamı Hazine’ye ait taşınmazın B kişisine satılması durumunda, 2015/1 sayılı Genelge ye göre, taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde ise; (toplam) satış bedelinin tamamı tahsil edildikten sonra, yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin anılan yapı ve tesisleri yapana ödenmesi gerekmektedir.

Bu durumda ihaleyi alan kişiden (B kişisi) 20.000 TL tahsilat yapılır. Yapı sahibine (A kişisi) asgari levazım bedeli olan 3.000 TL ödenir. B kişisi taksitli olarak ödemek isterse en az % 25 peşinat ve asgari levazım bedeli kadar bir bedeli, peşinat olarak ödemesi gerekir.

2015/1 sayılı Genelge ye göre; üçüncü kişiye satılması ve taksitle ödeme yapılmak istenmesi halinde yapı ve tesisleri yapana ödenmek üzere asgari levazım bedelinin tamamının peşinat ile birlikte tahsil edilmesi, kalan satış bedelinin ise ilgili mevzuatına göre taksitlendirilmesi ve bu hususların satış şartnamelerine ve sözleşmelerine özel şart olarak eklenmesi gerekmektedir.

Örneğimizde ihale bedelinin % 25’i olan 5000 TL peşinat ile birlikte asgari levazım bedeli olan 3.000 TL de peşin tahsilat yapılır. Yani B kişisine taksitli satışta peşinat olarak toplam 8.000 TL tahsil edilir. Bunun 3.000 TL’si yapı sahibi olan A kişisine ödenir.

c) Hazine’ye intikal eden yapının bulunduğu ve Hazinenin hissedar olduğu taşınmazın paydaşlara satışı

2015/1 sayılı Genelge ye göre, Hazinenin paydaş olduğu taşınmazdaki Hazine payının 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (c) bendine göre paydaşına doğrudan satılması halinde; yukarıdaki şekilde taşınmazın tamamı için tespit edilen (toplam) satış bedelinin Hazine payına oranlanması sonucunda (toplam) satış bedelinin tespit edilmesi gerektiğinden;

a) Hazinenin paydaş olduğu taşınmazdaki Hazine payının bu yapı ve tesisleri yapan paydaşa satılması halinde; asgari levazım bedelinin Hazine payına isabet eden kısmının (toplam) satış bedelinden mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin tahsil edilmesi,

b) Hazine dışında birden fazla paydaşı bulunan taşınmazdaki Hazine payının bu yapı ve tesisleri yapan paydaş dâhil tüm paydaşlara payları oranında satılması halinde; bu yapı ve tesisleri yapan paydaştan (toplam) satış bedelinden asgari levazım bedelinin Hazine payına isabet eden kısmının mahsubunun yapılarak kalan satış bedelinin paydaşın kendi payına, diğer paydaşlardan ise, Hazineye ödenmesi gereken toplam satış bedelinin paylarına isabet eden kısmının tahsil edilmesi, gerekmektedir.

ç) Hazineye intikal eden yapının bulunduğu parselin satışından belediyelere pay nasıl verilir?

Hazineye intikal eden yapının bulunduğu parselin satışında belediyelere pay verilirken, sadece tahsil edilen tutarlar dikkate alınması gerektiği için asgari levazım bedeli ödemesi yapılan satışlarda pay, satış bedelinden asgari levazım bedeli düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden verilir. Örneğimizde satış bedeli 20.000 TL, asgari levazım bedeli 3.000 TL olduğu için belediyelere pay 17.000 TL üzerinden verilir.

d) İhale Bedelinin Artması Durumunda Asgari Levazım Bedeli Değişir mi?

Hayır, asgari levazım bedeli belirli bir formüle (ALB = 0,70 x (YYMB – MK) x (1 – YPO) ) göre hesaplandığı için ihale bedeli artsa da yapı sahibine ödenecek asgari levazım bedeli değişmez.

e) Hazine’ye İntikal Eden ve Asgari Levazım Bedeli Ödenecek Yapılarda Peşin Ödeme İndirim Uygulanır mı?

7394 sayılı Kanunla, 4706 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikle, genel hükümlere göre (ihaleli satışlarda) peşin ödeme indirimi öngörüldü. Buna göre Hazineye ait taşınmazların satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilir. 4 üncü madde kapsamında yapılan satışlar hariç olmak üzere 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna göre yapılan satışlarda, satış bedelinin peşin olarak ödenmesi hâlinde satış bedeline yüzde yirmi indirim uygulanır. Konu hakkında şu yazımıza bakınız: 7394 sayılı Kanunla, İmar Barışı, 2/B Arazileri ve Hazine Arazileri Konusunda Neler Değişti?

Satışa konu olan parselin üzerinde 4706 sayılı Kanun gereği Hazine’ye intikal eden yapı bulunması durumunda bunun bedeli satış bedeline dahil edilmekte ve satıştan sonra yapı sahibine asgari levazım bedeli ödenmektedir. Bu kapsama giren yapılar, artık taşınmazın zemini ile bir bütün halinde Hazine taşınmazı olmaktadır kanaatindeyim. Çünkü bunlar kanun gereği Hazine’ye intikal etmektedir. Dolayısıyla peşin ödeme indiriminin bunlar açışından da uygulanması gerektiğini düşünüyorum.

Ancak; yapının peşin ödeme indirimi sonrası değerinin hiçbir şekilde ALB değerinden az olması gerekir. Zira o durumda Hazine zarara uğramış olur. Ayrıca taşınmaz satışında peşin ödeme indirimi uygulanmış olması, muhdesat sahibine ödenecek ALB değerinde bir değişiklik gerektirmez. Ödenecek ALB 2015/1 sayılı Genelge’de yer alan formüle göre hesaplanır ve bunda % 20 peşin ödeme indirim uygulanmaz.

Hazineye İntikal Eden ve Sonrasında Kiraya Verilen ya da İrtifak Hakkı Tesis Edilen Yapılarda Asgari Levazım Bedeli

2015/1 sayılı Genelge’nin “B) İrtifak hakkı tesisi ve kullanma izni verilmesi işlemlerinde” başlıklı bölümünde “bu durumda ilk yıl ihale bedeline ilave olarak, asgari levazım bedelinin hak lehtarı/kullanma izni sahibi tarafından peşin olarak ödenmesi gerekeceğinden, bu yapı ve tesislerin; a) Üçüncü kişiler tarafından yapılması halinde; bu yapı ve tesislerin rayiç bedelinden, asgari levazım bedeli çıkartıldıktan sonra kalan bedel dikkate alınarak (1) numaralı bent uyarınca ilk yıl (toplam) tahmini irtifak hakkı/kullanma izni bedelinin hesaplanması,” ifadelerine yer verilmiştir.

Aynı Genelgenin “C) Kiraya verme işlemlerinde” başlıklı bölümünde ise “bu durumda, kiracıdan tahsil edilecek asgari levazım bedelinin; bu bedelin, 20’ye (20 yıla) bölünmesi (uygulamada taşınmazın kira bedeli esas alınarak yapılan bedel tespitinde yaklaşık 20 yıllık süre dikkate alındığından) sonucunda bulunacak tutarın, kira süresi (yılı) ile çarpılması sonucunda tespit edilmesi gerekeceğinden, bu yapı ve tesislerin; a) Üçüncü kişiler tarafından yapılması halinde, yapı ve tesislerin yukarıdaki şekilde tespit edilen asgari levazım bedelinin; ilk yıl kira bedelinin peşin ödenmesi durumunda tamamıyla, taksitle ödenmesi halinde ise peşinatı ile birlikte kiracıdan tahsil edilmesi ve daha sonra da tahsil edilen bu asgari levazım bedelinin yapı ve tesisleri yapana ödenmesi,” ifadelerine yer verilmiştir.

Görüldüğü üzere 2015/1 sayılı Genelge 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesi gereğince Hazine’ye intikal eden yapıların üçüncü kişilere kiraya verilmesi ya da irtifak hakkına konu edilmesi durumunda asgari levazım bedelinin bu kişiler tarafından ödenmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Oysa ki bu durum hem kira/irtifak hakkı mevzuatımıza, hem de mülkiyet hakkına aykırıdır.

Öncelikle kira/irtifak hakkı mevzuatımız, taşınmazın zemin bedeli ile üzerindeki yapının kira/irtifak bedelinin hesaplanarak toplam kira/irtifak bedelinin belirlenmesini öngörmektedir. Genelgede de belirtildiği üzere mülkiyetinin tamamı Hazineye ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde; irtifak hakkı tesis edilen/kullanma izni verilen taşınmazın zemininin rayiç bedeli ile sözleşmeden önceki dönemde taşınmazın üzerinde inşa edilmiş mevcut yapı ve tesislerin rayiç bedeli ayrı ayrı hesaplanarak bu bedel üzerinden Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12 nci maddesinde belirtilen oranlar uygulanmak suretiyle ilk yıl (toplam) tahmini irtifak hakkı/kullanma izni bedeli tespit edilmekte ve ayrıca, bu tahmini bedel üzerinden yapılacak ihale sonucunda belirlenecek bedel, ilk yıl irtifak hakkı/kullanma izni bedeli olarak dikkate alınmaktadır.

Aynı şekilde mülkiyetinin tamamı Hazineye ait olan taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde; kiraya verilen taşınmazın zemininin rayiç bedeli ile sözleşmeden önceki dönemde taşınmazın üzerinde inşa edilmiş mevcut yapı ve tesislerin rayiç bedeli ayrı ayrı hesaplanarak bu bedel üzerinden Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12 nci maddesinde belirtilen oranlar uygulanmak suretiyle ilk yıl (toplam) tahmini kira bedeli tespit edilmekte ve ayrıca, bu ilk yıl (toplam) tahmini kira bedeli üzerinden yapılacak ihale sonucunda ilk yıl kira bedeli belirlenmektedir.

Görüldüğü üzere her iki konuda da gerek Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, gerekse ilgili tebliğlerde bu yönde bir düzenleme yoktur.

Üstelik Hazine’ye intikal eden yapıların asgari levazım bedellerinin üçüncü kişi kiracıdan ya da irtifak hakkı lehtarından alınması, mülkiyet hakkına da aykırılık teşkil edecektir. Madem ki yapının mülkiyeti Hazine’ye intikal etmektedir, asgari levazım bedeli ödenecekse (ki ben her durumda ödenmesinin zorunlu olmadığı kanaatindeyim) bunun kiracıdan ya da irtifak hakkı lehtarından alınması doğru bir uygulama değildir. Bu bedel Hazine tarafından ödenmelidir.

Bu durumda Hazine’ye intikal eden yapıların üçüncü kişilere kiraya verilmesi ya da irtifak hakkına konu edilmesi durumunda kira/irtifak hakkı bedelinin, zemin+muhdesatın rayiç bedeli belirlenerek ve Yönetmeliğin 12. maddesinde yer alan oranlar uygulanarak belirlenmesi, asgari levazım bedelinin bu konunun dışında değerlendirilmesi gerekir.

Hatta, ilk yıl kira/irtifak bedelinin asgari levazım bedelini karşılamaması durumunda asgari levazım bedelinin kiracıdan alınacak taksitlerle ödenmesi durumu da 4721 sayılı Kanun’un haksız inşaat ile ilgili hükümlerine aykırıdır. Eğer asgari levazım bedeli ödenecekse bu bir seferde ödenmelidir, bunu taksite bağlamanın hiçbir yasal dayanağı yoktur.