Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Makalemizi paylaşır mısınız?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir?

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelike göre, düzenleme ortaklık payı; düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır.

Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.

Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) Nedir?

Düzenleme ortaklık payı oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro ve/veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’e göre, düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO): Bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. Düzenleme ortaklık payı oranı, virgülden sonra yedi basamak olarak hesaplanır.

Düzenleme Ortaklık Payı Nasıl Hesaplanır?

Düzenleme yapılırken, düzenleme alanında umumi hizmet alanı olup olmadığı belirlenecek, varsa bu alanların toplamı, düzenlemeye giren parsellerin toplamına oranlanarak DOP hesaplanacaktır. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’e göre, düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO): Bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır.

Bu tanıma paralel olarak DOP oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen DOP miktarının (umumi hizmetlere ayrılan miktarın), bu saha içindeki kadastro ve/veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranı şeklinde tanımlanmıştır.

Bundan dolayı düzenleme ortaklık payı hesaplanırken öncelikle “düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü” (buna katlık kütlesi deni) hesaplanır. Sonrasında toplam düzenleme ortaklık payı miktarı hesaplanır. Bu şekilde hesaplanan toplam düzenleme ortaklık payı miktarı, düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümüne bölünerek düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır.

a) Umumi Hizmetlere Ayrılacak Alanın Hesabı

DOP oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, DOP alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle tespit edildiği için DOP miktarını ve oranını tespit edebilmek için ilk olarak düzenleme alanında umumi hizmetlere ayrılan alanların toplam yüzölçümünün belirlenmesi gerekir.

Umumi hizmetlere ayrılan miktar; bir düzenleme sahasında MEB’na bağlı ilk ve orta öğretim kurumu alanları, yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet yeri, karakol yerleri ve ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür.

b) Düzenleme Alanının (Katılım Kütlesinin) Yüzölçümünün Belirlenmesi

Düzenleme alanının (katılım kütlesinin, KK) yüzölçümü, uygulamaya tabi tutulan kadastro parselleriyle (KP) eski imar parsellerinin, düzenlemeye giren kısımlarının toplamından oluşur. Düzenleme alanının toplam yüzölçümü hesaplanırken, kadastro ya da imar parsellerinin sadece düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleri dikkate alınır.

Düzenleme Ortaklık Payının Hesap Şekli

DOP oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, DOP alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına (katılım kütlesi) bölünmek suretiyle bulunur. Bu hesabın yapılabilmesi için umumi hizmet alanlarının ve DOP hesabına esas katılım kütlesinin yukarıda açıkladığımız formüllere göre hesaplanması gerekir. Sonrasında bu şekilde bulunan UHA/KK formülüne göre DOP oranı tespit edilir.

Bu şekilde bulunan DOP oranı, uygulamaya giren her bir parselin yüzölçümü ile çarpılarak imar parseli olarak verilebilecek miktar bulunur. Örneğin DOP oranının %38 olduğu bir uygulamada 1000 m² yüzölçümlü parselden 380 m² DOP kesilir ve bakiye kalan 620 m² imar parsellerine tahsis yapılır.

Daha önceden terki olan parsellerde terk miktarı dikkate alınır ve terk miktarını DOP oranına tamamlayacak kadar DOP kesintisi yapılır. Örneğin DOP oranının %38 olduğu bir uygulamada, daha önceden 1.000 m² yüzölçümü üzerinden %20 (200 m²) terk yapıldığı için yüzölçümü 800 m² kalan parselden %18 oranında DOP kesintisi yapılabilir. Ancak bu %18, parselin uygulamaya giren yüzölçümü (800 m²) üzerinden değil, terkten önceki yüzölçümü (1.000 m²) kesilir. Bu şekilde parselden 180 m² DOP kesilir ve böylece toplam kesinti miktarı 380 m²’ye tekabül eder.

Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin ve Dağıtımının Yapılması

DOP, uygulamaya giren parsellerden miktar üzerinden yapılan bir kesintidir. Bu kesinti, parselasyon uygulamasıyla sahibinin mülkiyetinden çıkmaktadır. Kesinti için parselasyon uygulaması yeterlidir; ayrıca bir kamulaştırma işlemine ya da kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. Bu alanlar, kesinti yapıldıktan ve parselasyon uygulaması tapuya tescil edildikten sonra kamunun tasarrufu altına girer.

Parselasyon Yapılmadan Düzenleme Ortaklık Payı Kesilebilir mi?

Düzenleme ortaklık payı, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 2981 sayılı Kanunun 10-c maddesi gereği alındığı ve her iki madde de parselasyon yapılmasını öngördüğü için Düzenleme Ortaklık Payı alınabilmesi için parselasyon yapılması zorunludur. Düzenleme Ortaklık Payı, imar planı yapılmasıyla doğrudan alınmaz, ancak imar uygulaması sırasında alınabilir. Parselasyon yapılmaksızın ifraz ve tevhit işleminde taşınmaz maliklerinden Düzenleme Ortaklık Payı adı altında bedel istenmesi hukuka aykırılık teşkil edecektir.

Aynı şekilde Danıştay 6. Dairesinin 11.10.1990 tarihli ve E:1989/1790, K:1990/1897 sayılı kararında; düzenleme yapılmayan bir alanda taşınmazın %35’lik kısmının DOP adı altında bedelsiz terkinin istenemeyeceği ifade edilmiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 14.12.1993, E:1993/1004,K:1993/5355: 3194 sayılı İmar Kanununun 15.maddesi uyarınca yapılan tevhit ve ifraz işlemi nedeniyle düzenleme ortaklık payı alınamayacağı. İdare Mahkemesince, davacıya ait parselde 3194 sayılı Yasanın 15.maddesi uygulanmak suretiyle ifraz ve tevhid işleminin yapıldığının anlaşıldığı, 15.madde uygulanmasında ise davacıdan düzenleme ortaklık payının istenmesinin imar mevzuatına uygun olmadığı gerekçesiyle, dava konusu işlemin düzenleme ortaklık payı istenmesine ilişkin kısmının iptaline, davanın bedele yönelik kısmının görev yönünden reddine, imar durumuna ilişkin kısmının da esastan reddine karar verilmiş ve bu kararın iptale ilişkin kısmı davalı idare tarafından temyiz edilmiştir. Temyize konu Konya İdare Mahkemesinin 25.11.1992 günlü, 1992/916 sayılı kararının iptale ilişkin kısmında (…)hiçbirisi bulunmadığından bozma istemi yerinde görülmeyerek anılan mahkeme kararının bu bölümünün onanmasına karar verildi.

Bu husus, Yargıtay kararlarında da açıkça belirtilmiştir. Örneğin Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından verilen 15.06.1992 tarihli ve E:1992/6540, K:1992/15154 sayılı kararda; onaylı imar planınca imar uygulaması ve parselasyon yapılmadan idarelerin %35 DOP’a hak kazanmasının mümkün olmadığı ifade edilmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 15.06.1992, E:1992/6540, K:1992/15154Dava, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Onaylanan imar planı uyarınca imar uygulaması ve yeni parselasyon yapılmadan davalı idarenin %35 imar düzenleme payına hak kazanması mümkün değildir. Davalı İdarenin kamulaştırma yapmadan davacının paydaş bulunduğu arsa niteliğindeki taşınmaz maldan yol geçirdiği bilirkişi raporu ile tespit edildiğinden, bedelin tahsiline karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Hesaplama Yapılmadan Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde ise düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı kuralı yer almaktadır. Bu kuralın amacı, yapılacak düzenleme ile imar sınırı içindeki arazileri inşaata elverişli imar parselleri haline getirmek ve bu düzenleme sonucunda oluşan imar parsellerinin ihtiyacı olan kamu hizmet alanlarına da taşınmaz sahiplerinin katılımını sağlamak olup, söz konusu katılımın en çok %45 oranında alınabilecek düzenleme ortaklık payları ile gerçekleştirilmesi öngörülmüştür. 

Milli Emlak Kitabı

Bu kapsamda düzenleme ortaklık payı oranının mutlak olmayıp alınabilecek azami miktarı ifade ettiği, başka bir deyişle düzenleme alanının hesaplanacak ihtiyacı olan umumi hizmet tesisleri kadarının alınabileceği ortadadır. Bundan dolayı, ancak düzenleme alanında umumi hizmetlere giden kısımlar hesaplandıktan sonra alınabileceği cihetle böyle bir hesaplama yapılmaksızın azami oran olan %45 pay alınıp, bunun da belediye adına imar parselleri oluşturmakta kullanılmasında yasaya aykırılık açıktır.

Danıştay 6. Dairesi, 22.10.1991, E:1990/5, K:1991/2101Parselasyon işlemi nedeniyle düzenleme sınırı içerisindeki kamu alanlarının karşılanması amacıyla %35’e kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceğinden, belediyece böyle bir hesaplama yapılmaksızın %35 pay alınmak suretiyle belediye adına imar parselleri oluşturulmasında isabet yoktur.

Düzenleme Ortaklık Payı Belediye Meclisi Kararıyla Belirlenebilir mi?

DOP oranının arazi ve arsa düzenlemesi esnasında ve mevzuata uygun olarak hesap edilmesi ve uygulamaya giren parsellerden buna uygun olarak kesinti yapılması gerekir. Dolayısıyla DOP oranını, önceden (uygulama öncesinde) belirleyen her türlü plan ya da karar mevzuata aykırılık teşkil edecektir. Örneğin DOP oranının, plan notu olarak imar planı ile belirlenmesi mümkün değildir. Danıştay 6. Dairesi 06.01.2003 tarihli ve E:2001/6778, K:2003/48 sayılı kararında imar planında yer alan “her türlü imar uygulamasında %25 oranında DOP alınacaktır” notuna dayanılarak, parselasyon işlemi sırasında DOP hesaplanmaksızın %25 oranında DOP kesilmesini mevzuata aykırı bulmuştur. Aynı yönde Danıştay 6. Dairesinin, 09.10.2000 tarihli ve E:1999/4151, K:2000/4872 ve 17.10.2000 tarihli ve E:1999/3090, K:2000/5158 sayılı kararlarına bakılabilir.

Düzenleme Ortaklık Payı Nasıl Belirlenir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre düzenleme alanını belirlemek ve düzenleme yapmak yetkisi belediye encümenine aittir. DOP oranı da encümen tarafından belirlenen düzenleme alanı içerisinde kalan umumi hizmet alanlarının büyüklüğüne göre değişecektir.

Çünkü Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘ine göre düzenleme ortaklık payı oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro ve/veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. Düzenleme yapılırken, düzenleme alanında umumi hizmet alanı olup olmadığı belirlenecek, varsa bu alanların toplamı, düzenlemeye giren parsellerin toplamına oranlanarak DOP hesaplanacaktır. Bundan dolayı bir uygulama esnasında ortaya çıkacak DOP oranını önceden kesin olarak belirlemek mümkün değildir. Üstelik uygulamaya bağlı olarak DOP oranı belirlemek encümenin yetkisindedir.

Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin Yapılması

DOP, uygulamaya giren parsellerden miktar üzerinden yapılan bir kesintidir. Bu uygulamada, parselasyondaki DOP oranı, uygulamaya giren parselin yüzölçümüyle çarpılarak DOP kesintisi miktarı bulunur. Örneğin 1.000 m2 yüzölçümlü parselde DOP oranı % 42 ise DOP kesintisi miktarı 420 m2 olur. Geri kalan 580 m2 imar parseli olarak verilir.

Bu kesinti, parselasyon uygulamasıyla sahibinin mülkiyetinden çıkmaktadır. Kesinti için parselasyon uygulaması yeterlidir; ayrıca bir kamulaştırma işlemine ya da kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. Bu alanlar, kesinti yapıldıktan ve parselasyon uygulaması tapuya tescil edildikten sonra kamunun tasarrufu altına girer.

18. maddeye 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre; bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.

Düzenleme Ortaklık Payının Alınmadığı Durumlarda Yapılabilecek İşlemler

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 7181 sayılı Kanunla değişik 18. maddesine göre, mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘in 16. maddesine göre, düzenlemeye tabi tutulan parsellerden, umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelen yerler hariç olmak üzere parselasyon planı yapımı sırasında; üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve mevzuata uygun bir imar parselinin oluşturulabildiği hallerde öncelik sırasına göre;

a) Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek,

b) Yasalara uygun olarak inşaa edilmiş mevcut yapı nedeniyle kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle,

parselasyon planı yapılır.

Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi

Eğer düzenlemeye giren parselde DOP alınabilecek yapısız alan yok ise bu durumda DOP’un bedele dönüştürülmesi mümkündür. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 7181 sayılı Kanunla değişik 18. maddesine göre, mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.

Burada iki husus dikkat çekmektedir: Birincisi, DOP’un bedele dönüştürülebilmesi için düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle DOP’un alınamaması gerekir. Üzerinde yapı bulunup da DOP alınamayan parseller için bu şart kendiliğinden gerçekleşmiş demektir. DOP alınmasının önünde herhangi bir engel bulunmamasına rağmen, sadece belediyeye kaynak yaratmak amacı ile DOP’un bedele dönüştürülmesi mümkün değildir.

İkinci husus, bu hükmün uygulanabilmesi için taşınmaz malikinin/maliklerinin muvafakatine ihtiyaç duyulmamasıdır. Daha önceki uygulamanın aksine, 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra DOP’un bedele dönüştürülmesi için malikin muvafakatine gerek yoktur.

Kanunun 18. maddesine göre, DOP’un bedele dönüştürülmesinde bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı ödeme tarihinde, her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘in 16. maddesine göre, bedele dönüştürme işleminde; yapılaşmış alanlar nedeniyle kesilemeyen DOP oranına göre düzenleme sahasındaki diğer parsellerin her birinden fazladan kesilecek alan miktarı bulunur. Bu alanın bedele dönüştürülen toplam alana bölünmesiyle elde edilecek oranın toplam bedelle çarpılması suretiyle, düzenleme sahasındaki diğer parsellerden her birine ödenmesi gereken miktar bulunur. Bu bedel ilgili parsel sahiplerinin hesabına yatırılır. Ulaşılamayan parsel sahiplerinin alacakları belediye hesabında bekletilir. Bu bedeller parseller için her yıl ödenmesi gereken emlak vergisinden parça parça düşülmek suretiyle bedelin tamamı ödeninceye kadar devam etmek suretiyle mahsuplaşılır. Bu durumda ya da taşınmaz sahibinin çeşitli nedenlerle bu bedeli sonradan tahsil etmesi durumunda alacaklarına TÜFE oranında artış uygulanır.

Kamu Taşınmazlarıyla Hisselendirme

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘in 16. maddesine göre, üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve mevzuata uygun bir imar parselinin oluşturulabildiği hallerde öncelik sırasına göre Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek uygulama yapılabilir.

Düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle belediye/valilik mülkiyetindeki alanlar veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilen parsellerdeki kamu hisseleri yapı sahibine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

Parselasyonda Fazla DOP Kesilmesi Durumunda Yapılacak İşlem Nedir?

Öncelikle fazla DOP kesilmesinin nedenlerine bakmak ve parsel malikinin durumunu irdelemek lazım. Örneğin parsel malikinin aynı alanda 3 adet taşınmazı var da sadece bu taşınmazda DOP oranı fazla kesilmiş ise iyi niyetli değildir. Ya da parselasyon alanındaki diğer parsellerden % 50 den az DOP kesilmesine rağmen bu parselden 50 DOP kesilmiş ise yine iyi niyet yoktur.

Kısacası, parselasyon alanındaki diğer maliklerden ve fazlalık olan taşınmazın malikinden daha az DOP kesilmiş ise iyi niyet yoktur. Dava açma yoluna gitmek gerekir. Parselasyon alanındaki diğer maliklerden ve fazlalık olan taşınmazın malikin diğer taşınmazlardan % 50 DOP kesilmiş ise iyi niyet var derim.

Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2463 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.