İmar Barışı Ne Getiriyor? Tüm Ayrıntılar ve Tasarı Metni…

Bakanlar Kurulu tarafından TBMM’ye sunulan kanun tasarısında, kamu oyunda imar barışı olarak bilinen düzenleme de yer almaktadır. Düzenleme 31.12.2017 tarihinden önce yapılan ve ruhsatsız olan ya da ruhsat ve eklerine aykırı olan yapılara yapı kayıt belgesi alınması imkanı getiriliyor.

İmar Barışı Tasarı Madde Metni

Tasarı madde şu şekildedir:

Geçici Madde 16- Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kuruluşlara 31/12/2018 tarihine kadar başvurulması ve bu maddedeki şartların yerine getirilmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.

Yapılan tespit sonucunda arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden yüzde üç oranında alınacak kayıt bedeli başvuru sahibi tarafından genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere kaydedilen gelirler karşılığı Bakanlık bütçesine ödenek eklemeye Maliye Bakanı yetkilidir. Bu ödenek dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılarak kullanılır. Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katma kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, ayrıca bölgelere göre kademelendirmeye ve başvuru süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesinin ve maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.

Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.

Birinci fıkrada belirtilen yapılarda kentsel dönüşüm yapılması halinde Yapı Kayıt Belgesi aranır.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşırtmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.

Bu maddenin uygulamasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından belirlenir.”

Hangi Yapılar İmar Barışı Kapsamında?

Bir yapının imar barışı kapsamına girmesi için;

a) 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması,

b) Ruhsatsız olması veya ruhsat ve eklerine aykırılık olması,

Gerekmektedir.

Ruhsatsız Yapı

İmar Kanununun 21. maddesine göre bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için, 26. maddede belirtilen istisna dışında, belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir; ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır.

İşte ruhsatsız yapı kavramı, İmar Kanununun 21. maddesine aykırı olarak, yetkili kamu idaresinden ilgili mevzuata göre inşaat ruhsatı alınmadan yapı yapılmasını veya ruhsata tabi bir tadilat için ruhsat alınmadan tadilat yapılmasını ifade eder.

Ruhsatlı Olarak Başlanan Fakat Ruhsat Yenilemesi Yapılmayan Yapılar

İmar Kanununun 29. maddesine göre, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinde ise ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihindeki yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerinin uygulanacağı, inşasına 2 yıl içinde başlanılmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapıların ruhsatsız yapı olarak değerlendirileceği, bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin uygulanacağı kuralları yer almıştır.

Milli Emlak Kitabı

Bu hükümlere göre, ruhsat alınarak başlanmasına rağmen süresi içinde tamamlanmayan ve ruhsat yenilemesi yapılamayan yapılar ruhsatsız yapı haline gelir.

Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapı

Ruhsat ve eklerine aykırılıktan, yapının inşaat ruhsatına ve eki projelere (mimari, statik, elektrik vb.) aykırı olarak yapılmasının anlaşılması gerekmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi Verilebilmesinin Şartları Neler?

Tasarı maddeye göre yapı kayıt belgesi verilebilmesi için şu şartlar gerekiyor.

a) Yapının, tasarı maddede belirtilen ve yukarıda açıkladığımız şartları taşıması.

b) 31.12.2018 tarihine kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığına veya yetkilendireceği kuruluşlara başvurulması. Başvuru süresi Bakanlar Kurulu tarafından bir yıl uzatılabilir.

c) Yapılan tespit sonucunda arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden yüzde üç oranında alınacak kayıt bedeli ödenmesi.

Yapı Sahibinin Beyan Esas Alınacak

Tasarıya göre başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.

İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesi İçin Ödenecek Bedel Nedir?

Tasarıya göre yapılan tespit sonucunda arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden yüzde üç oranında alınacak kayıt bedeli ödenmesi gerekmektedir.

Arsa emlak değerinden kastedilen her 4 yılda bir emlak vergisine esas olmak üzere belediyelerce belirlenen arsa asgari metrekare birim değerleridir.

Yapı yaklaşık maliyeti ile kastedilen ise her yıl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2017 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğde belirtilen metrekare yapım maliyetleridir.

2018 ve daha önceki yıllar birim bedelleri için şu linki ziyaret edebilirsiniz: Mimarlık-Mühendislik Hizmetleri Birim Bedelleri

Örneğin 2018 yılı için konut metrekare yapı yaklaşık maliyetleri 966 TL’dir. Bu tutarı konutun toplam yüzölçümü ile çarpılıp yapı yaklaşık maliyet bedeli bulunur. Bunun yüzde üçü arsa emlak değeri ile birlikte kayıt bedeli olarak ödenir.

Yapı Kayıt Belgesini Niçin Almak Gerekir?

Yapı kayıt belgesi alınması pek çok avantaj sağlamaktadır.

Abonelikler Yapılabilir

Her şeyden önce yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.

Yıkım ve Para Cezaları İptal Edilir

Ayrıca yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.

Kat Mülkiyetine Geçiş Kolaylaşır

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesinin ve maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.

Yapı Hazine Arazisi Üzerinde İse Araziyi Doğrudan Satın Alma İmkanı Var

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerinin talepleri üzerine Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.

Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2689 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü