İmar Barışında Yapı Kayıt Belgesi İçin Ödenecek Bedel Nedir?

İmar barışında getirilen düzenlemeye göre, yapılan tespit sonucunda yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınacak kayıt bedeli ödenmesi gerekmektedir.

Arsa emlak değerinden kastedilen her 4 yılda bir emlak vergisine esas olmak üzere belediyelerce belirlenen arsa asgari metrekare birim değerleridir.

Yapı Kayıt Belgesi İçin Ödenecek Nasıl Hesaplanacak?

Yapı kayıt belgesi bedeli iki kısımdan oluşuyor. Bunlardan birincisi yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeridir. Bu bedel ilgili belediyeden temin edilebilir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre yapının bulunduğu arsanın tamamı üzerinden vergi değeri hesaplanması gerekmektedir.

İkinci kısım ise yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelidir. Yapı yaklaşık maliyeti ile kastedilen ise her yıl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2017 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğde belirtilen metrekare yapım maliyetleridir. 2018 ve daha önceki yıllar birim bedelleri için şu linki ziyaret edebilirsiniz: Mimarlık-Mühendislik Hizmetleri Birim Bedelleri

Ancak Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar, yapı bedellerini tek tek belirlemiştir. Buna göre yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken birim maliyet bedeli;

1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2

2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2

3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2

4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2

5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2

6) Güneş Enerjisi Santralleri (GES) 100.000 TL/MW,

esas alınmak suretiyle hesap yapılır.

Bu iki değerin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında yapı kayıt belgesi bedeli ödenecektir. Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, yapının konut veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirlenir.

AVM’ler Yapı ayıt Belgesi Başvuru Bedeli

Yapı kullanma iznine göre tek bağımsız bölüm olarak kullanılan; alışveriş kompleksi, hastane, otel, fabrika, imalathane ve benzeri yapılardaki aykırılıklarda, yapı yaklaşık maliyet bedeli aykırılıktan dolayı meydana gelen alan üzerinden hesap edilecektir. Yapılan aykırılık neticesinde herhangi bir alan kazanılmamış ise veya kazanılan alan 1000 m2 ve/veya bu miktarın altında ise yapı yaklaşık maliyet bedeli 1000 m2’den hesap edilecektir.

AVM, hastane, otel, fabrika vb. yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgesinde aykırılık alanı nasıl hesaplanacak?

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 5 inci maddesinin (2) nci fıkrasının (c) bendinde “Yapı kullanma iznine göre tek bağımsız bölüm olarak kullanılan; alışveriş kompleksi, hastane, otel, fabrika, imalathane ve benzeri yapılardaki aykırılıklarda, yapı yaklaşık maliyet bedeli aykırılıktan dolayı meydana gelen alan üzerinden hesap edilir. Yapılan aykırılık neticesinde herhangi bir alan kazanılmamış ise veya kazanılan alan 1000 m2 ve/veya bu miktarın altında ise yapı yaklaşık maliyet bedeli 1000 m2’den hesap edilir.” hükmü yer almaktadır.

Zikredilen hükümdeki “kazanılan alan” ifadesiyle kastedilen yapı kullanma izni olan bahse konu tek bağımsız bölümlü yapılarda, sadece yapıya bitişik olarak yapılan eklentiler değil, bunun yanı sıra bina içinde fonksiyon değişikliği yapılmak suretiyle elde edilen alanlar ile duvarların yerlerinin değiştirilmesi suretiyle bina içindeki mekanların birleştirilmesi, ayrılması vb. şekilde yapılan aykırılıklardan etkilenen alanlardır.

Yine zikredilen hükümde “Yapılan aykırılık neticesinde herhangi bir alan kazanılmamış ise…” denilmek suretiyle yapıdaki pencere, kapı boşluğu açma, cephe değiştirme vb. aykırılıklar kastedilmiştir.

Bu kapsamda yapı kullanma iznine göre tek bağımsız bölüm olarak kullanılan okul, hastane, otel, imalathane vb. yapılarda yapı kullanma izin belgesi var ise; fonksiyon değişikliği içeren aykırılıklar da dahil olmak üzere bina içinde veya binaya bitişik olarak yapılan  aykırılıklardan dolayı meydana gelen toplam alan üzerinden işlem yapılması, ancak bu alan 1000 m2 den az ise 1000 m2 üzerinden Yapı Kayıt Belgesi alınması gerekmektedir.

Diğer taraftan aynı parselde yapıdan bağımsız olarak yapılan yapılar/aykırılıklar için de ayrı bir Yapı Kayıt Belgesi alınması gerekmektedir. Belirtilenler çerçevesinde yapıda bina içinde yapılan fonksiyon değişikliğinden dolayı alan kazanılmadığı düşüncesi ile bu alan için 1000 m2 üzerinden  işlem yapılması mümkün değildir.

Milli Emlak Kitabı

Diğer taraftan, bilindiği üzere, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 5 inci maddesinin (2) nci  fıkrasının (c) bendi hükmü, 20.09.2018 tarihli ve 30541 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan değişiklikler kapsamında  anılan Tebliğe eklenmiştir. Bu durumda, herhangi bir mevzuatta yapılan değişikliklerin, geçici madde ile özel bir düzenleme yapılmamış ise, değişik mevzuat hükümlerinin yürürlüğe girdiği tarihten sonraki işlemler hakkında uygulanması esas olduğundan ve Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 5 nci maddesinin ikinci fıkrasının (c) bendinde, yapılan değişiklik ile ilgili de geçici madde ile özel bir düzenleme yapılmadığından, söz konusu hüküm uyarınca Valiliğinize (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) yapılan iade taleplerinde, Yapı Kayıt Belgesi başvuru onay tarihinin dikkate alınması (başvuru onay tarihi söz konusu değişiklikten önce olan belgelerde iade işlemi yapılmaması) ve buna göre işlem yapılması uygun olacaktır.

Açıklamalı örnek…

Bir örnek ile açıklamak gerekir ise 450 metrekare arsa üzerine yapılan 3 katlı ve toplam inşaat alanı 250 m² olan bir yapının arsa emlak vergi değerini 1000 TL ve yapı yaklaşık maliyetini de 1000 TL olarak kabul edersek arsa toplam emlak vergi değeri 450.000 TL, yapı yaklaşık toplam maliyeti ise 250.000 TL olarak bulunur. Bu durumda toplam değer 700.000 TL olur. Bu bedelin konutlarda % 3’ü (yani 21000 TL) ödenerek yapı kayıt belgesi alınabilir. Eğer bu yapı ticari yapı ise alınacak bedel % 5 (yani 35000 TL) olacaktır.

Bakanlar Kurulu Bedeli Değiştirmeye Yetkili

Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Hazine ya da Belediye Arazisinde Yapılmış Yapılarda Kayıt Bedeli Ne Olacak?

Hazine ya da belediye arazisinde yapılmış yapılarda zeminin mülkiyeti yapı sahibine ait olmadığı ve bunları satın almak için ayrıca bedel ödeyeceğini dikkate alırsak yapı kayıt bedelinde arsanın emlak vergi değerinin dahil edilmemesi gerektiğini düşünüyoruz. Bu konu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından netleştirilmelidir.

Yapı Kayıt Belgesinde Peşinatı Ödeyip Geri Kalan Kısmını Süresinde Ödemeyenlerin Durumu

Bu konu hakkında Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün görüşü aşağıdaki gibidir:

Yapı kayıt bedelinin en az %25’i 31/07/2019 tarihine kadar peşin olarak yatırıldıktan sonra, geri kalan yapı kayıt bedeli yatırılmamış olan başvurular ile ilgili nasıl bir yol izlenmelidir?

3194 sayılı Kanun kapsamında yapılan başvurulara ilişkin olarak, tahakkuk eden yapı kayıt bedelinin en az %25’i 31/07/2019 tarihine kadar peşin olarak yatırıldıktan sonra, geri kalan yapı kayıt bedelinin tamamı 31/12/2019 tarihine kadar yatırılması gerektiği halde yatırılmamış olan başvurular sistem tarafından otomatik olarak tarafından iptal edilmiş olup, yapı kayıt bedelinin kalan kısmının taksitle ödeme süresi sona erdiğinden dolayı, yapı kayıt belgesi başvurusunun aktif hale getirilmesi talepleri karşısında Bakanlığımızca yapılacak herhangi bir iş ve işlem bulunmamaktadır

Diğer taraftan,  Bakanlığımızca tüm Valiliklere (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) gönderilen 08/01/2020 tarihli ve E. 5492 sayılı yazımız ile yapı kayıt bedelinin en az %25’i 31/07/2019 tarihine kadar peşin olarak yatırıldıktan sonra, geri kalan yapı kayıt bedelinin tamamı 31/12/2019 tarihine kadar yatırılması gerektiği halde yatırılmadığı için iptal edilen başvurulara ait liste gönderilmiş olup, listede yer alan başvuru sahiplerince ödenen bedellerin iadesi için Valiliğinize (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü) müracaat edilerek dekontların sunulması halinde, dekont ile listedeki ödenen bedellerin tutup tutmadığının kontrol edilmesi suretiyle ödenen bedellerin iadesi mümkün olacaktır.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü