İmar Mevzuatına Göre Hangi Yapılar Hakkında Yıkım Kararı Alınabilir?

İmar mevzuatına göre ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar hakkında yıkım kararı alınabilir. İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapılar hakkında durdurma ve yıkım kararı alınabilir.

Ruhsatsız/Kaçak Yapı Nedir? Ruhsatsız Yapı Hakkında Yıkım Kararı Alınabilir mi?

Ruhsatsız yapı, ruhsat alınması gerektiği halde ruhsat alınmadan yapılan yapılardır. Bunlar hakkında yıkım kararı alınabilir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 03.12.2001 gün, E:2001/3718, K:2001/5575 sayılı kararında da belirtildiği üzere imar düzenlemelerine ve yapı ruhsatına aykırı bir yapının ekonomik değerinden söz edilemez. Bu yapılar hakkında da yıkım kararı alınabilir.

Sadece ruhsatsız binalar hakkında değil, kullanma izni alınmış binalar için bile yıkım kararı alınabilir. 3194 sayılı İmar Kanununun yapı kullanma izni verilmesi başlıklı 30. maddesinde, “Bu maddeye göre verilen iznin, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.” hükmü yer almıştır. Bu nedenle, yapı kullanma izni verilmiş olması ruhsata aykırılıktan doğacak olan sorumluluğu kaldırmayacağından yapı kullanma izni verilmiş taşınmazlar hakkında da yıkım kararı alınabilir.

Ruhsatlı Olarak Başlanan Fakat Ruhsat Yenilemesi Yapılmayan Yapılar Yıkılabilir mi?

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Ruhsat Süresi Dolan ve Yenilemesi Yapılmayan Yapılar Hakkında Yıkım Kararı Alınabilir mi?

Ruhsat Alınmadan Yapılan Yapılabilecek Yapılar Yıkılabilir mi?

Gerek İmar Kanun’umuz ve gerekse diğer mevzuatımız, bazı inşaatları, inşaat ruhsatından muaf tutmuştur. Ruhsat alınması gerekmeyen bu tür durumlarda, inşaatın ruhsatsız olduğundan bahisle durdurulması ve sonrasında yıktırılması mevzuata aykırılık teşkil eder.

Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapı Hakkında Yıkım Kararı

Ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilmiş yapılar hakkında inşaat durdurma kararı alınabilir. Ruhsat ve eklerine aykırılıktan, yapının inşaat ruhsatına ve eki projelere (mimari, statik, elektrik vb) aykırı olarak yapılmasının anlaşılması gerekmektedir. Yapının kullanım amacı dışında kullanılması yıkılmasını gerektirmez[1].

Ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanan binalarda, sonradan yapılan önemli değişiklikler de ruhsat ve eklerine aykırılık teşkil eder. Örneğin, açık olan balkonu kapalı hale getirmek ruhsata ve projeye aykırılık teşkil eder. Bunlar hakkında yıkım kararı alınabilir.

Yapılış Amacı Dışında Kullanılan Yapı Yıkılabilir mi?

Yapının kullanım amacı dışında kullanılması yıkılmasını gerektirmez. Danıştay 6. Dairesi, 09.06.1999, E:1998/3254, K:1999/3159 sayılı kararına göre, yapının kullanımı ile ilgili aykırılık nedeniyle 3194 sayılı yasanın 32. maddesi uyarınca tesis edilen yıkım işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.

Kabili Tecviz Hata

Eğer yapının ölçüleri ile mimari projelerdeki ölçüler arasında çok küçük fark mevcut ise buna kabili tecviz hata denmektedir. Ancak kabili tecviz hatanın ne oranda uygulanacağı konusunda mevzuatımızda hüküm bulunmamaktadır. Uygulama genellikle binde 5 olarak uygulanmaktadır. Örneğin projesinde 10×10 m. taban alanına sahip bina açısından 10,05 m. ölçüler, kabili tecviz hata olarak kabul edilmektedir.

Kabili tecviz hata hallerinde yıkım uygulanmaz. Ancak kabili tecviz hatanın kabul edilebilmesi için yapının kendi parseli dışına taşmaması gerekir. Yapının başkasına ait parsele tecavüz etmesi halinde bu kuralın uygulanması mümkün değildir.

Danıştay 6. Dairesi, 03.05.1994, E:1993/3323, K:1994/1794 sayılı kararına göre, kabil-i tecviz hatanın, yapılan yapının kendi parseli sınırları dışına taşmamak koşuluyla ruhsatına ve onaylı projesine aykırılığın çok küçük olması halinde kabul edilebileceği, başkasına ait parsele tecavüz bulunması halinde bu kuralın uygulanmasının mümkün olamayacağı açıktır. Yapının 30 no.lu komşu parsele tecavüzlü olduğu dosyada yer alan röperli kroki ve diğer bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. Kabil-i tecviz hatanın, yapılan yapının kendi parseli sınırları dışına taşmamak koşuluyla ruhsatına ve onaylı projesine aykırılığın çok küçük olması halinde kabul edilebileceği, başkasına ait parsele tecavüz bulunması halinde bu kuralın uygulanmasının mümkün olamayacağı açıktır. Komşu parsele tecavüzlü olduğu anlaşılan yapı hakkında yukarıda belirtilen hususlar dikkate alınmak suretiyle mahkemece yeniden bir karar verilmesi gerektiğinden işlemin iptaline yönelik kararda isabet görülmemiştir.

Başkasının Taşınmazına Tecavüzlü Yapı İçin Yıkım Kararı Alınabilir mi?

Ruhsat ve eklerine aykırı olarak başkasının yapısına tecavüz eden taşınmazlar hakkında da doğrudan yıkım kararı verilmemesi gerekir. Çünkü (imar mevzuatına aykırı olmamak şartı ile) başkasının taşınmazına tecavüz eden yapının malikinin diğer taşınmaz maliki ile anlaşması ve Medeni Kanunun taşkın yapılarla ilgili hükümleri gereğince sorunun çözümlenmesi mümkündür. Bu nedenle bu tür yapılarda inşaat durdurulduktan sonra; taşınmazın imar mevzuatına ve plana uygun olup olmadığı yada taşıyıcı sistemlerinde esaslı değişiklik yapılmaksızın mevzuata uygun hale getirilmesi mümkün ise; yapı malikine tecavüz ettiği taşınmaz maliki ile anlaşması ve yapısını imar mevzuatına uygun hale getirmesi için bir aylık süre tanınması gerekir.

Verilen süre içerisinde gerekli düzeltmeler yapılırsa inşaatın devamına müsaade edilir. Yapılmazsa yıkım kararı alınır. Kesinleşmesini müteakiben taşınmaz yıkılır. Eğer tecavüzlü yapının düzeltilmesi mümkün değilse, tecavüz edilen taşınmazın malikinin muvafakati olsa bile süre verilmesine gerek yoktur. Yıkım kararı alınması gerekir.

Yapı Kullanma İzni Olan Bina Yıkılabilir mi?

Hatalı olarak verilen yapı kullanma (iskan) izninin iptali ve yapının yıkımı mümkün müdür? Yapı kullanma izni, bir yapının ya da yapı bölümlerinin kullanılmasında sakınca bulunmadığını belirten belgedir. İmar Kanununun 30. maddesine göre; yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya il özel idaresinden yapı kullanma izni alınması gerekir.

Yapı kullanma izni verilmesi işlemi de idari işlem niteliğinde olduğu için hatalı olarak verilen yapı kullanma izninin idarece geri alınması mümkündür. Üstelik İmar Kanununun 30. maddesinde, “Bu maddeye göre verilen iznin, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.” hükmü yer almıştır. Bu nedenle inşaat ruhsatına ve projesine aykırı olarak yapılan inşaata yapı kullanma izni verilmesi, ruhsata ve projeye aykırılığı ortadan kaldırmayacağı için yapı kullanma izni düzenlendikten sonra bile ruhsata ve projeye aykırı kısımlar hakkında yıkım veya uygun hale getirme kararı alınması mümkündür. 

Danıştay 6. Dairesi, 12.04.2006, E:2004/1650, K:2006/1921 sayılı kararında “Yapı kullanma izni verilmiş olması ruhsata aykırılıktan doğacak olan sorumluluğu ortadan kaldırmayacağından ruhsata aykırı olarak yapıldığı bilirkişi raporuyla sabit olan yapının yapı tatil tutanağı ile tespit edilmesi üzerine yıktırılarak mimari projeye uygun hale getirilmesi yolunda tesis edilen dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.” şeklinde karar vermiştir. Karara göre, 3194 sayılı İmar Kanununun yapı kullanma izni verilmesi başlıklı 30. maddesinde, “Bu maddeye göre verilen iznin, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.” hükmü yer almıştır. Yukarıda içeriği yazılı madde hükmü uyarınca yapı kullanma izni verilmiş olması ruhsata aykırılıktan doğacak olan sorumluluğu ortadan kaldırmayacağından ruhsata aykırı olarak yapıldığı bilirkişi raporuyla sabit olan yapının 14.6.2000 günlü yapı tatil tutanağı ile tespit edilmesi üzerine yıktırılarak mimari projeye uygun hale getirilmesi yolunda tesis edilen dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.

Hatalı Olarak Düzenlenen Ruhsata ya da Onaylanan Projelere Dayanılarak Yapılan Yapılar Hakkında Yıkım Kararı Alınabilir mi?

Danıştay’ın çeşitli kararlarında sıkça vurguladığı üzere imar planına ve imar mevzuatına aykırı olarak düzenlenen veya imar planı ve kendisi iptal edilen ruhsata ya da onaylanan projelere dayalı olarak yapılan yapılar kazanılmış hak teşkil etmezler. Bu nedenle, davalı idarece verilen fakat imar planına ve mevzuatına aykırı olan ruhsat ve eki projesine uygun olarak inşa edilen yapının, imar mevzuatı ve plana uygun hale getirilmesi yolunda işlem tesis edilebilir[3].

Danıştay 6. Dairesi, 17.09.2007, E:2005/3064, K:2007/4899 sayılı kararında “Sehven de olsa, davalı idarece verilen ruhsat ve eki projesine uygun olarak inşa edilen yapının, imar mevzuatı ve plana uygun hale getirilmesi yolunda işlem tesis edilebileceği, ancak imar para cezası verilmesinin hukuka aykırı olduğu” ifade edilmiştir.

Ancak yıkımın ya da uygun hale getirme işleminin yapı sahibi tarafından yerine getirilmesi durumunda, yapı sahibinin uğradığı zararın idarece tazmin edilip edilmeyeceği, ya da bu işlemlerin idare tarafından yerine getirilmesi durumunda yıkım ya da uygun hale getirme masraflarının yapı sahibinden tahsil edilip edilmeyeceği sorusu akla gelecektir. Kanaatimizce burada hem idare hem de ruhsat sahibi kusurları oranında sorumludur. İdare proje onaylama ya da ruhsat düzenleme aşamasında projenin ve ruhsatın imar planına ve imar mevzuatına uygunluğunu kendiliğinden araştırmak zorunda olduğu için uygun hale getirmenin yapı sahibi tarafından yapılması durumunda yapı sahibinin uğradığı zararı kusuru oranında tazmin etmelidir. Bu husus, Anayasanın 125. maddesi gereğidir.

Milli Emlak Kitabı

Danıştay 14. Dairesi, 28.2.2013, E:2011/14794, K:2013/1444 sayılı kararı: Yargı yerince iptal edilen plana dayalı olarak verilmiş olan inşaat ruhsa-tının idarece iptal edilmesi veya söz konusu ruhsatla ilgili olarak açılmış bir davanın mevcut olması halinde; her ne kadar ruhsat işlemi tesis edildiği tarihte plana uygun ise de, hukuka aykırılığı saptanan plana ilişkin olarak verilen iptal kararı nedeniyle imar planı tesis tarihi itibariyle yürürlükten kalkacağından inşaat ruhsatının da hukuki dayanağı kalmayacağı ve iptali gerekeceği gibi, ruhsatsız konuma düşen yapının da yıkılması gerektiği.  

İmar planına ve imar mevzuatına aykırı olarak düzenlenen veya imar planı ve kendisi iptal edilen ruhsata dayanılarak yapılan yapının o anki durumunun tespiti amacıyla yapı tatil tutanağının düzenlenebileceği ve yapının durdurulabileceği kabul edilmektedir. Danıştay 14. Dairesinin, yukarıda verdiğimiz 28.2.2013 tarihli ve E: 2011/14794, K: 2013/1444 kararında bu durumda olan yapıların bedeli ödenmeden yıkım işlemi yapılamayacağına karar verilmiştir.

Yapı Kayıt Belgesine Sahip Yapılarda Yıkım Kararı Alınabilir mi?

3194 sayılı İmar Kanunu’na 11/5/2018 tarihli ve 7143 sayılı Kanun’la eklenen geçici 16. maddeye göre “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.”

Aynı maddenin 4. fıkrasına göre “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” Bu fıkranın, sadece maddenin yürürlüğe girme tarihi itibarıyla alınmış olan yıkım kararlarıyla ilgili olduğu görülmektedir. Ancak maddeyi amaçsal olarak yorumladığımız takdirde, Yapı Kayıt Belgesi alınmış olan yapılar hakkında bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren yıkım kararı alınamayacağı değerlendirilmektedir. Kanun koyucunun bu maddedeki amacı, Yapı Kayıt Belgesi almış yapılar hakkında yıkım ve para cezası kararı alınmasını engellemektir. Bu nedenle Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapılar hakkında yıkım ve para cezası işlemi uygulanamayacağını düşünüyoruz.

 

[1] Danıştay 6. Dairesi, 09.06.1999, E: 1998/3254, K: 1999/3159

[2] Danıştay 6. Dairesi, 03.05.1994, E: 1993/3323, K: 1994/1794

[3] Danıştay 6. Dairesi, 17.09.2007, E: 2005/3064, K: 2007/4899

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2689 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü