İmar Planı Bulunan Bir Alanda Yapılaşma Koşulları Hakkında Hangi Hükümler Uygulanır?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde yapılaşma koşullarının yanı sıra ruhsat, projeler, kullanma izni gibi konularda da hükümler bulunmaktadır. Ayrıca imar planlarında ve idarelerin imar yönetmeliklerinde de aynı konularda hükümler bulunmaktadır.

O halde imar planı bulunan bir alanda yapılaşma koşulları ve uygulama hakkında hangi hükümler uygulanır? Şimdi öncelik sırasına göre bunları açıklayalım.

1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin İmar Planına ve İdarelerin İmar Yönetmeliklerine Göre Evveliyatla Uygulanacak Hükümleri

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. maddesine göre bu Yönetmeliğin birinci, ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri ile 19 ve 20’nci maddelerinde yer alan hükümler, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümler uygulanamaz.

Dolayısıyla Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin bu bölümlerinde yer alan hükümler hem imar planlarına, hem de idarelerin imar yönetmeliklerine nazaran öncelikle uygulanır.

 Ek Bilgi

Planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemeyeceği belirtilen bu hükümlerin Bakanlıkça değiştirilmesi halinde, bu değişikliklere ilgili idarelerin yönetmeliklerinde yer verilinceye kadar uygulamalar Bakanlıkça yapılan değişikliklere göre yürütülür.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin bu hükümlerine uyulması her koşulda zorunlu olup bunun dışındaki hükümleri, uygulama imar planlarında bulunması gerektiği halde bulunmayan emsal, yapı yüksekliği, kat adedi gibi yapı düzenine ilişkin kuralları içermektedir.

Bu açıdan bakıldığında, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, uygulama imar planlarının uygulanmasında idarelere yol gösterici niteliktedir.

2. İmar Planlarının Öncelikle Uygulanacağı Hususlar

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. maddesine göre Yönetmeliğin planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemeyeceği belirtilen hükümleri saklı kalmak kaydıyla, ilgili idarelerin imar yönetmelikleri, uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde uygulanır.

Dolayısıyla Yönetmeliğin planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemeyeceği belirtilen hükümleri saklı kalmak kaydıyla, diğer hususlarda imar planları, idarelerin imar yönetmeliklerine göre öncelikle uygulanır.

Yapılaşmaya ilişkin bu hükümler, öncelikle uygulama imar planlarıyla verilmesi gereken kararlardır. Hatta Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan 31.10.2008 tarihli ve 2008/11 sayılı Genelgede tek düzelikten kaçınmak için idarelerin planladıkları bölgelerin özelliklerini dikkate alarak yapılaşma koşulları getirmeleri, bu konuda hüküm getirmeyip topu yönetmeliğe atma yoluna gitmemeleri gerektiği vurgulanmıştır. Genelgeye göre özellikle sosyal, kültürel, ekonomik, coğrafi ve fiziki özellikler gibi yöresel farklılıkların doğurduğu ihtiyaçları, sadece çıkarılacak imar yönetmeliği ile karşılamaya çalışmak, yönetmeliği imar planının yerine geçirmekte, böylece tek-tipleşmeye, kent mimarisinde kimliksizleşmeye yol açılmaktadır.

Dolayısıyla, yerleşmelerin imar düzenine dair kararların uygulama imar planlarıyla belirlenmesi, gerek Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, gerekse belediyelerce hazırlanan imar yönetmeliklerinde (tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler dışında) getirilen ilave hükümlerin imar planlarının yerine geçecek şekilde kullanılmamasına özen gösterilmesi gerekmektedir.

Her yerleşme ya da yerleşme içindeki alt bölge sosyal, kültürel, tarihi değerleri veya topoğrafik, ekonomik ve demografik vb. özellikleri itibariyle diğerlerine göre farklılıklar taşır. Bu ayırıcı özelliklerin o yerleşme için hazırlanan imar planlarına aksettirilmesi, kentlerimizin kimliklerinin muhafazası ve geliştirilmesi için son derece önemli görülmektedir.

Bu sebeple, tek tip ve kimliksiz kentlerin oluşumuna engel olmak için, kentlerin mekânsal gelişimine yönelik kararların, farklılıkları göz ardı etmek gibi bir sonucu doğuracağı açık olan, yönetmelik hükmü haline getirilerek uygulanmasından kaçınılmalıdır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, planda eksik bırakılmış ya da karara bağlanmamış hususları tamamlamak için başvurulması gereken hükümlerdir.

Bütün bu anlatılanlar göstermektedir ki (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin öncelikle uygulanacağı açıkça belirtilen hükümleri hariç) yapılaşma konusunda imar planlarında hüküm bulunması halinde, imar planı hükümleri; imar planında hüküm bulunmaması halinde ise sırasıyla belediyelerin imar yönetmelikleri veya Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır.

İmar planları, imar yönetmeliklerinden önce uygulanması gereken genel düzenleyici işlem niteliğinde olduklarından, imar planlarında yapılaşma ile ilgili kuralların bulunması halinde öncelikle imar planı hükümlerinin uygulanması gerekir, bu konuda imar yönetmelikleri hükümlerine göre karar verilemez.

Yargı kararları da imar planlarının, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre öncelikli olarak uygulanması gerektiği yönündedir. Örneğin Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 25.06.1990 tarihli ve E:1990/1427, K:1990/327 sayılı kararda “imar planlarının gerek Tip İmar Yönetmeliğine ve gerekse inşaat ruhsatlarından önde uygulanması gerekli imar hukuku kaynaklarından olduğu” belirtilmiş, bu karara dayanak olarak da İmar Kanununun 20. maddesi gösterilmiştir. Aynı Daire tarafından verilen 22.02.1989 tarihli ve E:1988/1496, K:1989/408 sayılı kararda, imar planlarının yönetmeliklerden önce uygulanması gerektiği vurgulanmıştır.

Ancak bu üstünlük, sadece belediyelerin imar yönetmeliklerine ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine karşıdır. Diğer mevzuatta yapılaşma ile ilgili olarak yer alacak kısıtlamalara uyulması zorunludur. Bu mevzuat ile imar planları arasında çelişki olması durumunda, bu mevzuat hükümlerinin uygulanması gerekir.

3. İdarelerin İmar Yönetmelikleri

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. maddesine göre büyükşehir belediyeleri ile il belediyeleri, ikinci fıkrada belirtilen değiştirilemeyen hükümler dışında kalan hususlarda, beldenin tarihi ve yöresel şartlarını gözetmek kaydıyla Bakanlık onayına sunulmak üzere imar yönetmeliği hazırlayabilirler. İdarelerin imar yönetmelikleri yürürlüğe girinceye kadar uygulamalar bu Yönetmeliğe göre yapılır.

Yönetmeliğin planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemeyeceği belirtilen hükümleri saklı kalmak kaydıyla, imar planlarında hüküm bulunmayan hallerde idarelerin imar yönetmelikleri uygulanır.

Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre idarelerin imar yönetmeliklerinde, uygulama imar planı ile belirlenen alan kullanımlarının işlevini değiştirecek düzenleme getirilemez.

4. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin Diğer Hükümleri

Yönetmeliğin planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemeyeceği belirtilen hükümleri saklı kalmak kaydıyla, imar planında ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerde hüküm bulunmayan hallerde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin diğer hükümleri uygulanır.

Ek Bilgi

Bakanlar Kurulu kararı alınan uygulama ve yatırımlarda ve bedeli kamu kaynağı kullanılarak yapılan kamu yatırımlarında bu Yönetmeliğin tanımlar bölümü hariç öncelikle imar planlarına, imar planlarında hüküm bulunmadığı hallerde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulur.

Sonuç

Bir alanda imar planı var ise sırasıyla aşağıdaki hükümler uygulanır:

1) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin İmar Planına ve İdarelerin İmar Yönetmeliklerine Göre Evveliyatla Uygulanacak Hükümleri (bu Yönetmeliğin birinci, ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri ile 19 ve 20’nci maddelerinde yer alan hükümler)

2) İmar Planları

3) İdarelerin İmar Yönetmelikleri (Örneğin Ankara Büyükşehir İmar Yönetmeliği)

4) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin Diğer Hükümleri