İmar Planlarında Bölgeleme ve Yapılaşma Koşullarının (TAKS, KAKS) Belirlenmesi

Makalemizi paylaşır mısınız?

İmar Planlarında Bölgeleme

Bölgeleme; imar planı içerisinde çeşitli kullanım alanlarının; a) Kullanım amaçları, b) Yapı yoğunlukları, c) Yapı yükseklikleri, bakımından sınıflandırılmasıdır. Bu hususlar, imar planı kararları ve plan notları ile tespit edilmektedir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 24. maddesine göre uygulama imar planlarında yapılaşma koşullarına ilişkin olarak; ayrık, bitişik, blok yapı nizamı ile Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS), Kat Alanları Kat Sayısı (KAKS), emsal, bina yüksekliği, yapı yaklaşma mesafeleri belirlenir. Ayrıca, nazım imar planlarında karma kullanım olarak belirlenen fonksiyonların, uygulama imar planlarında ayrıştırılması esastır.

İmar Planlarında Yapılaşma Koşulları

Bir bölgedeki yapılaşma koşulları hakkında imar planında hüküm var ise öncelikle imar planı hükümlerinin, imar planında hüküm bulunmayan hallerde sırasıyla belediyenin imar yönetmeliğinin ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin uygulanması gerekir.

Ek Bilgi: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin birinci, ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri ile 19 ve 20’nci maddelerinde yer alan hükümler, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümler uygulanamaz. Bu Yönetmeliğin 1. bölümü, “Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar”, 2. bölümü “Genel İlkeler”, 6. bölümü, “Projeler ve Yapı İzin Belgeleri”, 7. bölümü “Denetime Dair Hükümler”, 8. Bölümü “Yönetmeliğin Uygulanmasına İlişkin Esaslar”, 9. bölümü “Çeşitli ve Son Hükümler” hakkındadır. Bu hükümler imar planlarına göre öncelikle uygulanır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin bu hükümlerine uyulması her koşulda zorunlu olup bunun dışındaki hükümleri, uygulama imar planlarında bulunması gerektiği halde bulunmayan emsal, yapı yüksekliği, kat adedi gibi yapı düzenine ilişkin kuralları içermektedir.

Bu açıdan bakıldığında, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, uygulama imar planlarının uygulanmasında idarelere yol gösterici niteliktedir.

Yapılaşmaya ilişkin hükümler, öncelikle uygulama imar planlarıyla verilmesi gereken kararlardır. Hatta Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan 31.10.2008 tarihli ve 2008/11 sayılı Genelgede tek düzelikten kaçınmak için idarelerin planladıkları bölgelerin özelliklerini dikkate alarak yapılaşma koşulları getirmeleri, bu konuda hüküm getirmeyip topu yönetmeliğe atma yoluna gitmemeleri gerektiği vurgulanmıştır. Genelgeye göre özellikle sosyal, kültürel, ekonomik, coğrafi ve fiziki özellikler gibi yöresel farklılıkların doğurduğu ihtiyaçları, sadece çıkarılacak imar yönetmeliği ile karşılamaya çalışmak, yönetmeliği imar planının yerine geçirmekte, böylece tek-tipleşmeye, kent mimarisinde kimliksizleşmeye yol açılmaktadır.

Dolayısıyla, yerleşmelerin imar düzenine dair kararların uygulama imar planlarıyla belirlenmesi, gerek Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, gerekse belediyelerce hazırlanan imar yönetmeliklerinde (tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler dışında) getirilen ilave hükümlerin imar planlarının yerine geçecek şekilde kullanılmamasına özen gösterilmesi gerekmektedir.

Her yerleşme ya da yerleşme içindeki alt bölge sosyal, kültürel, tarihi değerleri veya topoğrafik, ekonomik ve demografik vb. özellikleri itibariyle diğerlerine göre farklılıklar taşır. Bu ayırıcı özelliklerin o yerleşme için hazırlanan imar planlarına aksettirilmesi, kentlerimizin kimliklerinin muhafazası ve geliştirilmesi için son derece önemli görülmektedir.

Bu sebeple, tek tip ve kimliksiz kentlerin oluşumuna engel olmak için, kentlerin mekânsal gelişimine yönelik kararların, farklılıkları göz ardı etmek gibi bir sonucu doğuracağı açık olan, yönetmelik hükmü haline getirilerek uygulanmasından kaçınılmalıdır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, planda eksik bırakılmış ya da karara bağlanmamış hususları tamamlamak için başvurulması gereken hükümlerdir.

Bütün bu anlatılanlar göstermektedir ki (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin öncelikle uygulanacağı açıkça belirtilen hükümleri hariç) yapılaşma konusunda imar planlarında hüküm bulunması halinde, imar planı hükümleri; imar planında hüküm bulunmaması halinde ise sırasıyla belediyelerin imar yönetmelikleri veya Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır.

İmar planları, imar yönetmeliklerinden önce uygulanması gereken genel düzenleyici işlem niteliğinde olduklarından, imar planlarında yapılaşma ile ilgili kuralların bulunması halinde öncelikle imar planı hükümlerinin uygulanması gerekir, bu konuda imar yönetmelikleri hükümlerine göre karar verilemez.

Yargı kararları da imar planlarının, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre öncelikli olarak uygulanması gerektiği yönündedir. Örneğin Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 25.06.1990 tarihli ve E:1990/1427, K:1990/327 sayılı kararda “imar planlarının gerek Tip İmar Yönetmeliğine ve gerekse inşaat ruhsatlarından önde uygulanması gerekli imar hukuku kaynaklarından olduğu” belirtilmiş, bu karara dayanak olarak da İmar Kanununun 20. maddesi gösterilmiştir. Aynı Daire tarafından verilen 22.02.1989 tarihli ve E:1988/1496, K:1989/408 sayılı kararda, imar planlarının yönetmeliklerden önce uygulanması gerektiği vurgulanmıştır.

Ancak bu üstünlük, sadece belediyelerin imar yönetmeliklerine ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine karşıdır. Diğer mevzuatta yapılaşma ile ilgili olarak yer alacak kısıtlamalara uyulması zorunludur. Bu mevzuat ile imar planları arasında çelişki olması durumunda, bu mevzuat hükümlerinin uygulanması gerekir.

1. Kullanım Bölgelemesi

Kullanım bölgelemesi, imar planı içerisinde kalan alanların çeşitli kullanım amaçları açısından sınıflandırılmasıdır. Bu kullanım amaçlarından bazıları şunlardır: Oturma bölgeleri (konut alanları), ticaret alanları, sanayi bölgeleri, organize sanayi bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri, umumi hizmet alanları, kamu hizmet alanları vb.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre, planlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ekinde (EK-1) Gösterimler başlığı altında yer alan EK-1a Ortak Gösterimler, EK-1b Mekânsal Strateji Planları Gösterimleri, EK-1c Çevre Düzeni Planı Gösterimleri, EK-1ç Nazım İmar Planı Gösterimleri, EK-1d Uygulama İmar Planı Gösterimleri ve EK-1e Detay Kataloğuna uygun olarak hazırlanır.

Burada yer almayan fakat ilgili idare tarafından kullanılması planlanan gösterimler için gösterim listesine ilişkin teklif niteliğinde olan, öznitelikler ve kodlamalar ile planların özelliği gereği ihtiyaç duyulacak gösterim tür ve tipi Bakanlıkça değerlendirilerek uygun görülen gösterimler, Bakanlığın internet sayfasında ilan edilir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ekinde yer almayan ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenerek ilan edilmeyen gösterimlere planlarda yer verilemez.

Milli Emlak Kitabı

2. Yoğunluk Bölgelemesi

Yoğunluk bölgelemesi, belli bir miktar (genellikle hektar) başına düşen nüfusun planlanmasıdır. Oturma bölgelerindeki yoğunlukların düzenlenmesinde, konutların yeterli güneş ışığı ve hava alması dikkate alınmaktadır. Yoğunluk bölgelemesinin;

a) Yapının arsa üzerinde kapsayacağı alana ilişkin sınırlamaların belirlenmesi (TAKS, KAKS, yapının parsel üzerindeki konumu). Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Planlarında TAKS ve KAKS

b) En küçük parsel yüzölçümü ile parselin yatay genişlik ve derinlik boyutlarının tespit edilmesi,

olmak üzere en temel iki aracı bulunmaktadır. Bu iki araç kullanılarak hem parselin boyutları, hem de parsel üzerinde yapılacak yapının boyutları, yüksekliği ve bahçe mesafeleri tespit edilmekte, tespit edilen bu hususlar plan paftası ve notları ile imar planına yansıtılmaktadır.

Bunlardan yapının arsa üzerinde kapsayacağı alana ilişkin sınırlamaların belirlenmesi (TAKS, KAKS, yapının parsel üzerindeki konumu) bir sonraki bölümde açıklanacaktır. Bu bölümde sadece en küçük parsel yüzölçümünün belirlenmesi izah edilecektir.

En küçük parsel yüzölçümünün belirlenmesinin; biri en küçük parsel cephesinin, diğeri en küçük parsel derinliğinin belirlenmesi olmak üzere iki yönü bulunmaktadır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre parsel cephesi, parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama imar planında belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir. Yolların eşit olması halinde ve köşe başı parsellerde dar kenar, parsel ön cephesidir. Parsel derinliği ise, parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.

Parsel cephesi ve parsel derinlikleri genellikle imar planlarıyla belirlenmektedir. Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 6. maddesine göre, imar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve benzeri gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur.

Ancak bu tespit sırasında aşağıdaki şartlar ihlâl edilemez.

  • En Küçük Parsel Genişliği
İkamet ve ticaret bölgelerinde4 kata kadar
(4 kat dahil) inşaata
müsait yerlerde
Bitişik nizamda: 6.00 metre
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 6.00 m.
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 6.00 m.
9 kata kadar
(9 kat dahil) inşaata
müsait yerlerde
Bitişik nizamda: 9.00 m.
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 9.00 m.
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 9.00 m.
10 veya daha fazla
katlı inşaata müsait
yerlerde
Bitişik nizamda: 12.00 m.
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 12.00 m.
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplanı + 12.00 m.
Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak
ticaret ve küçük sanayi
bölgelerinde
Bitişik nizamda: 5.00 m.
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 5.00 m.
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplam + 5.00 m.
Sanayi bölgelerinde30.00 m.
Akaryakıt istasyonlarında40.00 m.
Konut dışı kentsel çalışma alanları40.00 m.
Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.

Tablo 2Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine Göre En Küçük Parsel Genişlikleri

  • En Küçük Parsel Derinliği
Konut ve ticaret bölgelerindeÖn bahçesiz nizamda, en az 13.00 m.
Ön bahçeli nizamda, en az ön bahçe mesafesi + 13.00 m.
Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret
ve küçük sanayi bölgelerinde
Ön bahçesiz nizamda, en az 5.00 m.
Ön bahçeli nizamda, en az ön bahçe mesafesi + 5.00 m.
Küçük sanayi bölgelerindeÖn bahçesiz nizamda, en az (6.00) m.
Ön bahçeli nizamda, en az ön bahçe mesafesi + (6.00) m.
Sanayi bölgelerindeEn az 30.00 m.
Akaryakıt İstasyonlarındaEn az 40.00 m.
Konut dışı kentsel çalışma alanlarıEn az 40.00 m.

Tablo 3Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine Göre En Küçük Parsel Derinlikleri

Parsel alanları, konut dışı kentsel çalışmaları alanlarında 2000 m2’den az olamaz. Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez.

3. İmar Planlarında Yükseklik Bölgelemesi

Yükseklik bölgelemesi, imar planı içinde bulunan çeşitli bölgelerin bina yüksekliklerinin tespit edilmesidir. Danıştay, aynı sokaktan cephe alan binalara eşit yükseklik verilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Planlı alanlarda bina yükseklikleri ile ilgili hükümler Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde yer almaktadır. Yönetmeliğin 9. maddesine göre; bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önceki mevcut uygulama imar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş parsellerde;

a) Bina kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları aşmamak üzere belirlenir:

İmar Planına Göre
Yol Genişliği (Metre)
Konut, Ticaret ve Kombinasyonları
Bölgelerinde Kat Adedi
(Bodrum Kat Hariç)
Sanayi Bölgelerinde
Kat Adedi
(Bodrum Kat Hariç)
Yol ≤ 7.0021
7.00 < Yol ≤ 10.0032
10.00 < Yol ≤ 12.0042
12.00 < Yol ≤ 15.0052
15.00 < Yol ≤ 20.0062
20.00 < Yol ≤ 25.0083
25.00 < Yol ≤ 35.00103
35.00 < Yol ≤ 50.00144
50.00 ≤ Yol>144

b) Bu maddenin uygulanmasındaki yol genişlikleri, parselin ön cephesinde yer alan yolun planda belirtilen genişliği veya planda belirtilmemiş ise ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurları içermeyen yolun genişliği esas alınır.

c) Kat adetleri, binanın kot aldığı noktaya göre hesaplanır. Ancak artan kat yüksekliğinden faydalanılmak suretiyle binanın hiç bir cephesinde bodrum katlar hariç kat sayısı artırılamaz. İmar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde bu esaslar ile binanın kot aldığı noktaya en fazla 1.2 metre eklenmek suretiyle belirlenen subasman kotu dikkate alınır.

4. Yapının Şeklinin ve Arsa Üzerinde Kapsayacağı Alana İlişkin Sınırlamaların Belirlenmesi

Yapının arsa üzerinde kapsayacağı alanlarla ilgili olarak dört temel sınırlama bulunmaktadır. Bunlar; a) Yapı Nizamı (bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Planlarında Yapı Nizamları, Bahçe Mesafeleri, TAKS/KAKS), b) TAKS/KAKS (bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Planlarında TAKS ve KAKS), c) Bahçe mesafeleri, bina cepheleri ve derinlikleri (bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Planlarında Bahçe mesafesi nedir? Çekme Mesafesi Nedir? Bina Cephesi ve Derinliği Nedir?).

İmar Planlarında Bölgeleme ve Yapılaşma Koşullarının (TAKS, KAKS) Belirlenmesi
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2462 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.