İmar Planlarında Bölgeleme ve Yapılaşma Koşullarının (TAKS, KAKS) Belirlenmesi

Bölgeleme; imar planı içerisinde çeşitli kullanım alanlarının;

a) Kullanım amaçları,

b) Yapı yoğunlukları,

c) Yapı yükseklikleri,

Bakımından sınıflandırılmasıdır. Bu hususlar, imar planı kararları ve plan notları ile tespit edilmektedir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 24. maddesine göre uygulama imar planlarında yapılaşma koşullarına ilişkin olarak; ayrık, bitişik, blok yapı nizamı ile Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS), Kat Alanları Kat Sayısı (KAKS), emsal, bina yüksekliği, yapı yaklaşma mesafeleri belirlenir. Ayrıca, nazım imar planlarında karma kullanım olarak belirlenen fonksiyonların, uygulama imar planlarında ayrıştırılması esastır.

Bir bölgedeki yapılaşma koşulları hakkında imar planında hüküm var ise öncelikle imar planı hükümlerinin, imar planında hüküm bulunmayan hallerde sırasıyla belediyenin imar yönetmeliğinin ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin uygulanması gerekir.

Ek Bilgi               

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin birinci, ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri ile 19 ve 20’nci maddelerinde yer alan hükümler, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümler uygulanamaz. Bu Yönetmeliğin 1. bölümü, “Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar”, 2. bölümü “Genel İlkeler”, 6. bölümü, “Projeler ve Yapı İzin Belgeleri”, 7. bölümü “Denetime Dair Hükümler”, 8. Bölümü “Yönetmeliğin Uygulanmasına İlişkin Esaslar”, 9. bölümü “Çeşitli ve Son Hükümler” hakkındadır. Bu hükümler imar planlarına göre öncelikle uygulanır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin bu hükümlerine uyulması her koşulda zorunlu olup bunun dışındaki hükümleri, uygulama imar planlarında bulunması gerektiği halde bulunmayan emsal, yapı yüksekliği, kat adedi gibi yapı düzenine ilişkin kuralları içermektedir.

Bu açıdan bakıldığında, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, uygulama imar planlarının uygulanmasında idarelere yol gösterici niteliktedir.

Yapılaşmaya ilişkin hükümler, öncelikle uygulama imar planlarıyla verilmesi gereken kararlardır. Hatta Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan 31.10.2008 tarihli ve 2008/11 sayılı Genelgede tek düzelikten kaçınmak için idarelerin planladıkları bölgelerin özelliklerini dikkate alarak yapılaşma koşulları getirmeleri, bu konuda hüküm getirmeyip topu yönetmeliğe atma yoluna gitmemeleri gerektiği vurgulanmıştır. Genelgeye göre özellikle sosyal, kültürel, ekonomik, coğrafi ve fiziki özellikler gibi yöresel farklılıkların doğurduğu ihtiyaçları, sadece çıkarılacak imar yönetmeliği ile karşılamaya çalışmak, yönetmeliği imar planının yerine geçirmekte, böylece tek-tipleşmeye, kent mimarisinde kimliksizleşmeye yol açılmaktadır.

Dolayısıyla, yerleşmelerin imar düzenine dair kararların uygulama imar planlarıyla belirlenmesi, gerek Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, gerekse belediyelerce hazırlanan imar yönetmeliklerinde (tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler dışında) getirilen ilave hükümlerin imar planlarının yerine geçecek şekilde kullanılmamasına özen gösterilmesi gerekmektedir.

Her yerleşme ya da yerleşme içindeki alt bölge sosyal, kültürel, tarihi değerleri veya topoğrafik, ekonomik ve demografik vb. özellikleri itibariyle diğerlerine göre farklılıklar taşır. Bu ayırıcı özelliklerin o yerleşme için hazırlanan imar planlarına aksettirilmesi, kentlerimizin kimliklerinin muhafazası ve geliştirilmesi için son derece önemli görülmektedir.

Bu sebeple, tek tip ve kimliksiz kentlerin oluşumuna engel olmak için, kentlerin mekânsal gelişimine yönelik kararların, farklılıkları göz ardı etmek gibi bir sonucu doğuracağı açık olan, yönetmelik hükmü haline getirilerek uygulanmasından kaçınılmalıdır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, planda eksik bırakılmış ya da karara bağlanmamış hususları tamamlamak için başvurulması gereken hükümlerdir.

Bütün bu anlatılanlar göstermektedir ki (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin öncelikle uygulanacağı açıkça belirtilen hükümleri hariç) yapılaşma konusunda imar planlarında hüküm bulunması halinde, imar planı hükümleri; imar planında hüküm bulunmaması halinde ise sırasıyla belediyelerin imar yönetmelikleri veya Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır.

İmar planları, imar yönetmeliklerinden önce uygulanması gereken genel düzenleyici işlem niteliğinde olduklarından, imar planlarında yapılaşma ile ilgili kuralların bulunması halinde öncelikle imar planı hükümlerinin uygulanması gerekir, bu konuda imar yönetmelikleri hükümlerine göre karar verilemez.

Yargı kararları da imar planlarının, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre öncelikli olarak uygulanması gerektiği yönündedir. Örneğin Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 25.06.1990 tarihli ve E:1990/1427, K:1990/327 sayılı kararda “imar planlarının gerek Tip İmar Yönetmeliğine ve gerekse inşaat ruhsatlarından önde uygulanması gerekli imar hukuku kaynaklarından olduğu” belirtilmiş, bu karara dayanak olarak da İmar Kanununun 20. maddesi gösterilmiştir. Aynı Daire tarafından verilen 22.02.1989 tarihli ve E:1988/1496, K:1989/408 sayılı kararda, imar planlarının yönetmeliklerden önce uygulanması gerektiği vurgulanmıştır.

Ancak bu üstünlük, sadece belediyelerin imar yönetmeliklerine ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine karşıdır. Diğer mevzuatta yapılaşma ile ilgili olarak yer alacak kısıtlamalara uyulması zorunludur. Bu mevzuat ile imar planları arasında çelişki olması durumunda, bu mevzuat hükümlerinin uygulanması gerekir.

1. Kullanım Bölgelemesi

Kullanım bölgelemesi, imar planı içerisinde kalan alanların çeşitli kullanım amaçları açısından sınıflandırılmasıdır. Bu kullanım amaçlarından bazıları şunlardır: Oturma bölgeleri (konut alanları), ticaret alanları, sanayi bölgeleri, organize sanayi bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri, umumi hizmet alanları, kamu hizmet alanları vb.

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: İmar Planlarında Kullanım Bölgelemesi

2. Yoğunluk Bölgelemesi

Yoğunluk bölgelemesi, belli bir miktar (genellikle hektar) başına düşen nüfusun planlanmasıdır.

Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz:  İmar Planlarında Yoğunluk Bölgelemesi: TAKS, KAKS, Minimum Parsel Büyüklüğü

3. Yapının Şeklinin ve Arsa Üzerinde Kapsayacağı Alana İlişkin Sınırlamaların Belirlenmesi

Yapının arsa üzerinde kapsayacağı alanlarla ilgili olarak dört temel sınırlama bulunmaktadır.

Bunlar;

a) Yapı Nizamı

b) TAKS/KAKS,

c) Bahçe mesafeleri,

d) Bina cepheleri ve derinlikleridir.

Bunlar hakkında şu yazılarımıza bakabilirsiniz:

İmar Planlarında Yapı Nizamları: Ayrık, Bitişik, Blok Nizam Nedir?

İmar Planlarında Yapılaşma Koşulları

Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) Nedir? Nasıl Hesaplanır?

İmar Planlarında TAKS ve KAKS

İmar Planlarında Bahçe mesafesi nedir? Çekme Mesafesi Nedir? Bina Cephesi ve Derinliği Nedir?

İmar Planlarında Yükseklik Bölgelemesi

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.