İnşaat Ruhsatına Esas Projelerin Hazırlanmasında Uyulması Gereken Mevzuat

Makalemizi paylaşır mısınız?

Hazırlanacak projelerin öncelikle ve varsa imar planına ve diğer mevzuatta öngörülen kurallara uygun olması gerekmektedir.

a. Projelerin İmar Planına ve İlgili İdare İmar Yönetmeliklerine Uygunluğu

Projelerin imar planına ve ilgili idarelerin imar yönetmeliklerine, imar planındaki fonksiyonuna göre parsellerde yapılaşma koşullarına (TAKS, KAKS ve bahçe mesafeleri) uygun olması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19. maddesi imar planındaki fonksiyonuna göre parsellerde yapılaşma koşullarını düzenlemektedir. Projelerin bunlara uygun olması gerekmektedir.

b. Projelerin İmar Durumu Belgesine, Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporuna, Yol Kotu Tutanağı ve Kanal Kotu Tutanağına Uygun Olması

Projelerin hazırlanmasından önce idareye başvurularak bazı belgelerin alınması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere parsele ait imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı ve uygulama imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun parselin bulunduğu alana esas bölümünü almak için; yapı sahipleri veya vekilleri başvuru dilekçelerine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneği veya istisnaî hâllerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeleri ekleyerek ilgili idareye müracaat ederler. İlgili idare başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesi ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini en geç iki iş günü; yol kotu tutanağı ve kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir. Projeler bu belgelerde öngörülen hukuki durumlara aykırı olamazlar.

c. Projelerin, İmar Planı Olmasına Rağmen Planda Hüküm Bulunmayan Hallerde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine Uygun Olması

Aşağıdaki konularda imar planında hüküm var ise bu hükümler uygulanır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. maddesinin 2. fıkrasına göre bu Yönetmeliğin birinci, ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri ile 19 uncu ve 20’nci maddelerinde yer alan hükümler, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümler uygulanamaz. İmar planında hüküm bulunmaması halinde uygulanacak hükümler ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. bölümünde düzenlenmiştir.

Dolayısıyla, bu konularda imar planında hüküm yok ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin, aşağıda açıkladığımız hükümleri uygulanır. Projelerin bu hükümlere uygun olması gerekir.

(1) Kat Yükseklikleri, (2) Bahçe Mesafeleri, (3) Yapı piyesleri ve ölçüleri, (4) Bina girişleri ve rampaları, (5) Merdivenler, (6) Işıklıklar ve hava bacaları, (7) Bacalar, (8) Akaryakıt servis istasyonları, (9) Fosseptikler, (10) Korkuluklar,  (11) Kapı ve pencereler, (12) Çatılar, (13) Çıkmalar, (14) Saçaklar, (15) Bahçe duvarları, (16) Portikler, (17) Fırınlar, (18) Pasajlar ve Alışveriş Merkezleri, (19) Tuvaletler, (20) Çay ocakları, (21) Yığma, Ahşap Ve Kâgir Yapılarda Aranan Şartlar, (22) Bodrumlar, (23) Müştemilatlar, (24) Paratonerler, (25) Yapı ünite fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları.

ç. İmar Planı Bulunmayan Belediyelerin Yerleşik Alanlarında Yapılaşmayla İlgili Koşullara Uygunluk

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 13. ve devamı maddelerinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde planı bulunmayan yerleşik alanlarda yapı yapılırken uyulması gereken kurallarla ilgili hükümler yer almaktadır.

Bu alanlarda uyulması gereken kurallar aşağıda açıklanmıştır. Projeler hazırlanırken bu kurallara uygun hareket edilmesi gerekmektedir.

(1) Bahçe Mesafeleri,  (2) Bina Cephesi ve Derinliği, (3) Bina Yükseklikleri, (4) Parselde Birden Fazla Yapı Yapılıp Yapılamayacağı, (5) Yapı Yerinin Tayini, (6) Binalara Kot Verilmesi, (7) Genel Olarak Bazı Yapılarda Aranacak Şartlar, (8) Çıkmalar, (9) Işıklıklar ve Hava Bacaları, (10) Konutlarda Bulunması Gereken Odalar, (11) İç Yükseklikler, (12) Pencereler, (13) Kapılar, (14) Merdivenler, (15) Bacalar, (16) Kapalı Çarşılar ve Pasajlar, (17) Sıhhi Tesisler, (18) Bodrumlar, (19) Bahçe Duvarları,

d. Belediye Mücavir Alan Sınırları Dışında, Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında Uygulanacak Esaslar

Belediye mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında uygulanacak esaslar, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 46 ila 56. maddelerinde düzenlenmiştir.

Yönetmeliğin 57. maddesine göre köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında sadece köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir.

Aynı Yönetmeliğin 58. maddesine göre ise 57. maddede sayılanlar dışında kalan yapılar ile köy nüfusuna kayıtlı olmayan, köyde sürekli oturmayanlar ve köy nüfusuna kayıtlı olmakla birlikte köyde sürekli oturmayanlar tarafından yapılacak tüm yapılar, yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabidir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni valiliklerce düzenlenir. Bu kapsamda kalan yapılarda ruhsat, proje, fenni mesuliyet ve sürveyanlık hizmetleri hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin ilgili hükümlerine uyulur.

e. Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskan Dışı) Plansız Alanlarda Yapılacak Yapılarda Aranacak Şartlar

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskan Dışı) Plansız Alanlarda Yapılacak Yapılarda Aranacak Şartlar

f. Büyükşehirlerde Mahalle Olan Köylerde Tip Mimari Projeye Uygunluk

6360 sayılı Kanun’un 3. maddesinin 1. fıkrasına göre büyükşehirlerde ilçe belediyeleri veya ilçe belediyelerinin talep etmeleri hâlinde büyükşehir belediyeleri bu Kanuna göre tüzel kişiliği kaldırılarak mahalleye dönüşen köylerde yapılacak ticari amaç taşımayan yapılar için yürürlükteki imar mevzuatı doğrultusunda yörenin geleneksel, kültürel ve mimari özelliklerine uygun tip mimari projeler yapar veya yaptırır. Tip mimari projenin uygulanacağı alan sınırını belirlemeye ilgili ilçe belediyesi yetkilidir. Tip mimari projeler doğrultusunda ilgili belediyesince gerekli mühendislik projeleri yapılır ya da yaptırılır. Bu projeler ilgili belediyesince başvuru sahiplerine ücretsiz verilir ve uygulaması denetlenir. Yapılacak inşaatlarda tip projeler dışında özel proje uygulanmak istenmesi durumunda bu projeler yürürlükteki mevzuat uyarınca ilçe belediyesi tarafından onaylanır.

g. Yöresel Mimariye Uygunluk

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre ilgili idareler; imar planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte yer almamış hususlarda ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, ayrıca uygun gördüğü yerlerde meclis kararı alarak yapıların estetiği, rengi, çatı ve cephe kaplaması, yöresel malzeme kullanılması ve yöresel mimarinin dikkate alınmasına ilişkin zorunluluk getirmeye yetkilidir.

İdareler bu amaçla mimari estetik komisyonları kurabilirler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 66. maddesine göre komisyonca özgün fikir ifade etmediği karara bağlanan projelerde farklı bir müellif tarafından yapılacak değişikliklerde bütün sorumluluk değişiklik projesini yaptıranlar ve projeyi hazırlayan müelliflerde olmak üzere idarelerce ayrıca önceki müelliflerin görüşü aranmaz.

Komisyonca özgün fikir ifade ettiği, ancak eserin bütünlüğünü bozmadığı ve estetik görünümünü değiştirmediği teknik, yönetsel amaçlar ve kullanım amacı nedeniyle zorunlu olduğuna mimari estetik komisyonu tarafından karar verilen değişiklikler müellifinin izni alınmaksızın yapılabilir. Bu durumda ilk müellif tarafından talep edilebilecek telif ücreti; proje sözleşmesinde belirlenen veya fatura edilen bedelin, sözleşmede belirlenmemesi veya fatura edilmemesi halinde ilgili meslek odasınca belirlenen mimari proje asgari hizmet bedelinin, tamamlanan yapılarda % 20’sini, inşaatı süren yapılarda ise % 15’ini geçemez.

Kamu kurum ve kuruluşlarınca birbirinden farklı konut, eğitim, sağlık, güvenlik ve sanayi tesisi gibi yatırımlara ilişkin hazırlanan tip projelerin fikir ve sanat eseri telif hakkı, ilgili kamu kurum ve kuruluşuna aittir.

Bu Yönetmelik kapsamında müellif ile akdedilen proje sözleşmesinde fikir ve sanat eseri telif hakkının devrine ilişkin hükmün yer alması zorunludur. Sözleşme olmadığı veya sözleşmede herhangi bir hükmün yer almadığı takdirde, müellifin fikir ve sanat eseri telif hakkından 5/12/1951 tarihli ve 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu uyarınca feragat ettiği varsayılır.

Umumî binaların mimari estetik komisyonunca fonksiyonu ve özelliği gereği farklılık arz ettiğine dair karar altına alınanları ile sanayi bölgelerindeki yapı ve tesislerde planda belirlenmemişse bu Yönetmelikte benzer binalar için yer verilenler dışında kalan iç ölçülere tabi olunması zorunlu değildir.

Milli Emlak Kitabı

Komisyon tarafından getirilecek kurallar engelliler ile ilgili erişilebilirlik standartlarına aykırı olamaz.

h. Projelerde Kapıcı Dairesi, Asansör, Otopark ve Sığınak Zorunluluğu

İmar Kanunu’nun 36. maddesine göre “(1) Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır. (2) Kapıcı daireleri ana bina içinde olabileceği gibi, nizamlara, fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir. (3) Bekçi, bahçıvan, kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde bu yerlerde de aynı şartlar aranır. 29 ve 30 uncu maddelerdeki hükümler bu maddede sözü geçen daireler hakkında da uygulanır. (4) Nerelerde ve hangi binalarda kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması gerektiği imar yönetmeliklerinde gösterilir.”

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Binalarda Kapıcı Dairesi, Asansör, Otopark ve Sığınak Zorunluluğu

ı. Projelerde Yapı Denetim Kuruluşu Onayı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna tabi yapılarda, kuruluşun ilgili denetçi mimar ve mühendislerince incelenerek projelere uygun görüş vermiş olması zorunludur.

i. Bina Enerji Performansı Açısından Mimari Proje Tasarımı

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Bina Enerji Performansı Açısından Mimari Proje Tasarımı

j. Projelerin Hazırlanmasında Binaların Gürültüye Karşı Korunması

Bu konu hakkında şu yazımıza bakabilirsiniz: Yeni İnşa Edilecek Binalarda Ses ve Gürültü Yalıtımı Zorunluluğu

k. Standartlara Uygunluk

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre,hazırlanan projelerin öncelikle bu Yönetmelik ve bu Yönetmelikte atıfta bulunulan mevzuatın hükümlerine uyulmak kaydıyla Türk Standartları Enstitüsü (TSE) standartlarına uygun olarak hazırlanması zorunludur.

l. Engelliler İçin Yürürlüğe Konulan Mevzuatın Dikkate Alınması

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre ilgili idare, erişilebilirlik mevzuat ve standartlarında getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla yükümlüdür. Sahanlık, kat sahanlığı, ara sahanlık, merdiven, asansör, kapı ve koridor ölçüleri, rampa eğimleri, genişlikleri ile korkuluk ve küpeşteleri gibi bina içi erişimle ilgili mekânların ölçüleri bu Yönetmelikte belirtilen ölçülerden az olmamak üzere, erişilebilirlik standartlarına uygun olarak düzenlenir. Yapılı çevrede erişilebilirlik standartlarına uygun yönlendirme, bilgilendirme ve işaretlemelerin yapılması zorunludur. Ayrıca ilgili idare, yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak engellilerle ilgili gerekli önlemleri almaya yetkilidir.

mu. Diğer Mevzuata Uygunluk

Son olarak ruhsat talebinin ilgili diğer mevzuat (Kıyı Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarının Koruma Kanunu, Sulak Alanlar Yönetmeliği gibi) açısından değerlendirilmesi, bu mevzuat yönünden sakınca var ise ruhsat talebinin reddedilmesi gerekir. Ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre yapı ruhsatı talep edilen projelerde ayrıca; afet, deprem, yangın, otopark, enerji verimliliği, sığınak, asansör, yapı malzemeleri, gürültüye karşı korunma, ısı ve su yalıtımı, yapı denetimi, iş güvenliği, iskele, erişilebilirlik ve çevre gibi konulardaki yapıya ilişkin hükümler içeren mevzuata da uyulur.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2463 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.