İnşaata Başlama ve Tamamlama Süresi Nedir? Süresi İçerisinde Bitmeyen İnşaatlarda Ruhsat Yenileme Nasıl Yapılır?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesi “(1) Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. (2) Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır. (3) Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.” hükmünü ihtiva etmektedir.

İnşaata başlama süresi nedir? 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa ne olur?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre, yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde yapı yapmaya başlanması gerekir.

İmar Kanunu, bu süre içinde yapıya başlanamadığı takdirde inşaat ruhsatının hükümsüz kalacağını öngörmektedir. İki yıl içerisinde yapıya başlanamamış ise ruhsatın yenilenmesi gerekir.

Eğer mücbir sebep nedeni ile inşaata başlanamamışsa sürenin hesabında mücbir sebebin de dikkate alınması gerekir.

İnşaat kaç yıl içinde tamamlanmalı? İskan kaç yıl içinde alınmalı?

İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre inşaatına başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, ruhsat süresi dahil 5 yıl içinde bitirilemeyen yapılara ilişkin inşaat ruhsatı hükümsüz hale gelir. Yani inşaat 5 yıl içinde tamamlanıp iskan ruhsatı alınmalıdır.

5 yıl içinde iskan alınmazsa ne olur?

5 yıl içinde yapı bitirilememişse ruhsatın yenilenmesi gerekir. İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kanunda “her ne sebeple olursa olsun” ibaresi kullanıldığı için, yapı bitirme süresinin hesaplanmasında mücbir sebep kabul edilmemektedir.

İmar Kanununun 29. maddesine göre, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır.

5 Beş Yıllık Süre İçerisinde Bitmeyen İnşaatlarda Yenileme Nasıl Naspılır?

Ruhsat süresi içerisinde tamamlanamayacağı anlaşılan yapılan için ruhsat süresi içinde ruhsat yenileme başvurusunda bulunulması gerekir.

Örneğin 01.01.2010 tarihinde alınan ruhsatın sona erme süresi (yapının tamamlanarak kullanma izni alınma süresi) 31.12.2014 tarihidir. Yapının bu süre içerisinde tamamlanmasının mümkün olmayacağı anlaşılırsa 31.12.2014 tarihinden önce yenilemenin yapılması gerekir.

İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre; ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir.

İnşaat ruhsatlarında kaç kez yenileme yapabilirim?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesine göre süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır.

Süresi içerisinde ruhsat yenilemesi yaparsam inşaatım plan değişikliğinden etkilenir mi?

Süresi içerisinde ruhsat yenilemesi yapılırsa, ilk ruhsat tarihinden yenileme tarihine kadar geçen süre içerisinde gerek ruhsat alma ve inşaat yapma konusundaki mevzuatta ve gerekse imar planlarında meydana gelen değişiklikler bu ruhsatları etkilemez. Danıştay da istikrarlı kararlarında beş yıllık yenileme süresi içerisinde yenilemesi yapılan ruhsatların, ilk ruhsat alma tarihindeki hükümlere tabi olacağına karar vermektedir.

Danıştay 6. Dairesi, 04.12.2012, E:2009/7458, K:2012/7199                                       

İlk verilen yapı ruhsatından beş yıl geçtikten sonra 31.12.2002 tarihinde verilen ruhsat yürürlükte bulunan plan ve mevzuata göre verildiğinden, beş yıl içinde yenileme talebinde bulunan davacıya kazanılmış hakkı olduğundan, 31.12.2002 günlü eski mevzuat hükümlerine göre yenileme ruhsatının verilmesi gerektiği hakkında.

3194 sayılı Yasa’ya dayanılarak hazırlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 12. maddesinde de, “Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idariye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır.

İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.

Uyuşmazlığa konu olayda, ilk verilen yapı ruhsatından beş yıl geçtikten sonra tamamlanamayan inşaat için 31.12.2002 tarihinde verilen ruhsatın o tarihte yürürlükte bulunan plan ve mevzuata göre verilmiş bir ruhsat olması karşısında bu ruhsatın verilmesinden sonra beş yıl içinde (25.12.2007) ruhsat yenileme talebinde bulunulduğundan kazanılmış hakkı bulunan davacıya ruhsat alma tarihindeki (31.12.2002) eski mevzuat hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.

Bu durumda, inşaatın tamamlanamaması nedeniyle taşınmazların ruhsatının hükümsüz olduğu, yeniden ruhsat alınması durumunda yürürlükte bulunan plan ve yönetmelik hükümlerinin geçerli olduğuna ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık, davanın reddi yolundaki mahkeme kararında da hukuki isabet bulunmamaktadır.

Danıştay 6. Dairesi, 26.1.2004, E:2002/3991, K:2004/418                                           

Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaasına başlanmayan veya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen ve süresi içinde ruhsat yenilemesi de yapılmayan yapılara verilen ruhsatın hükümsüz sayılacağı, ruhsatsız sayılan yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin, ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olmayan yapılar için ruhsat yenilemesinin beşinci yılı içinde yapılacağı, bu yapılar hakkında ise ruhsat alma tarihindeki yürürlükteki mevzuat hükümlerinin uygulanması gerektiği hakkında.

3194 sayılı İmar Kanununun 29. maddesinin 1. fıkrasında, yapıya başlama müddetinin ruhsat tarihinden itibaren iki yıl olduğu, bu müddet zarfında yapıya başlanılmadığı veya yapıya başlanıp ta her ne sebeple olursa olsun başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği taktirde verilen ruhsat hükümsüz sayılacağı, bu durumda yeniden ruhsat alınmasının mecburi olduğu ve başlanmış inşaatlarda kazanılmış hakların saklı olduğu hükme bağlanmıştır.

3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliğinin 12. maddesinde; ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihindeki yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerinin uygulanacağı, inşaasına 2 yıl içinde başlanılmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapıların ruhsatsız yapı olarak değerlendirileceği, bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin uygulanacağı kuralları yer almıştır.

Anılan hükümlerin birlikte değerlendirilmesinden, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaasına başlanmayan veya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen ve süresi içinde ruhsat yenilemesi de yapılmayan yapılara verilen ruhsatın hükümsüz sayılacağı, ruhsatsız sayılan yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihindeki yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin, ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayan yapılar için ruhsat yenilemesinin beşinci yıl içinde yapılacağı, bu yapılar hakkında ise ruhsat alma tarihindeki yürürlükteki mevzuat hükümlerinin uygulanacağı anlaşılmaktadır.

Dosyanın incelenmesinden, davacının 31.12.1993 günlü yapı ruhsatı aldığı, ancak yapısını 5 yıl içinde tamamlayamadığı, 19.9.2000 gününde ruhsat yenileme istemiyle yaptığı başvurunun da, taşınmazın bulunduğu yerin imar planında 2 yeşil alana ayrılması nedeniyle reddedilmesi üzerine bakılmakta olunan davanın açıldığı anlaşılmıştır.

Uyuşmazlık konusu olayda, 31.12.1993 gününde eski inşaat ruhsatının verildiği tarihten itibaren 5 yıl içinde inşaatın tamamlanmadığı, bu 5 yıllık süre içerisinde ruhsatın yenilenmesi istemiyle başvuruda bulunulmaması nedeniyle eski ruhsat hukuki geçerliliğini yitirdiğinden davacının ruhsat başvurusunun, başvuru tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin uygulanması suretiyle çözümlenmesi gerekmektedir.       

Süresi içerisinde yenileme yapılan inşaatlar plan değişikliğinden etkilenir mi?

Süresi içerisinde yenileme yapılan inşaatlar, imar plan değişikliğinden etkilenmez.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinin 9. fıkrasına göre uygulama imar planı değişikliği nedeniyle; parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri, KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre de tadilatlı olarak ruhsat düzenlenebilir.

Bu yapılardan Kanunun 29 uncu maddesindeki süre nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması zorunlu olup, bu yapılara ilk ruhsat koşullarına uygun olarak yeniden ruhsat düzenlenebileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda yeniden ruhsat düzenlenebilir.

Bu yapılar için kat ilavesinden ayrı ilave inşaat taleplerinde yürürlükteki planın taban alanı kat sayısı ve kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu, sadece kat ilavesi taleplerinde ise yürürlükteki planın kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu aranır.

Uygulama imar planında mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm bulunması halinde uygulamalar plan hükümlerine göre yapılır. Ancak bu alanda, Kanunun 18. maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi yapılması ve yapının bulunduğu parselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye tespiti yapılır. Şüyunun giderilmesinde bina bedeli bu tespite göre belirlenir, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi, bina bedelinin tespitinde müktesep hak oluşturmaz. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni başvurusunda bulunanlar, bu hükmü dikkate almak zorundadır.

Ancak parselin ruhsat süresi içerisinde yapılan imar planı değişikliği ile yolda veya yeşil alanda kalan parseller için özel bir durum söz konusudur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinin 8. fıkrasına göre uygulama imar planı değişikliği ile yolda veya teknik altyapı alanlarında kalan ve kamulaştırma kararı alınan ruhsatlı yapılarda seviye tespiti yapılarak inşaat derhal durdurulur. Bu yapılarla ilgili yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri, kamulaştırmayı gerçekleştirecek kamu kuruluşunun en geç otuz gün içinde, yürürlükteki plana ve kamulaştırma gerekçesine göre vereceği görüş doğrultusunda sonuçlandırılır. Yapılan uygulama imar planı değişikliği ile kamulaştırmaya konu diğer alanlarda kalan yapılarda ise derhal ilgili idarece seviye tespiti yapılır ve ilgilisine tebliğ edilir. Kamulaştırma kararı alınıncaya kadar ilgilisinin talebi ve seviye tespitinin üzerindeki imalatlar için kamulaştırma bedeli istenmeyeceğine dair taahhütname alınarak, tapuya şerh düşülmesi kaydıyla ruhsat eki projelerine göre tamamlanmasına izin verilir. Bu yapılarda ruhsat yenilemesi veya kısmi kullanma izni veya yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi kamulaştırma işlemlerini durdurmaz. Ancak kamulaştırma yapılırken seviye tespitinin üzerinde yapılan kısımlar için kamulaştırma bedeli ödenmez. Bu yapılara uygulama imar planı değişikliği yapıldığı tarihten sonra hiçbir surette kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu yapılardan ruhsatı süre nedeniyle hükümsüz hale gelenlerde de bu fıkra hükmü uygulanır.

Süresi İçinde Ruhsat Yenileme Yaprasam Harç Öder miyim?

İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.