1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri

İskan (Yapı Kullanma) İzni Almak İçin Cins Değişikliği Nasıl Yapılır?


Yapı Kullanım İzin Belgesi Nedir?

İskan izni yapının tamamlandığını ve içinde oturulabileceğini gösteren bir belgedir. Bu belge, belediyeler tarafından verilmektedir. Yapı tamamlandıktan sonra yapılması gereken işlemler; öncelikle taşınmazın cins tashihinin yapılması ve bundan sonra kat mülkiyetinin kurulmasıdır. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra iskan belgesi verilir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi İçin Cins Değişikliği

Kullanma izni verilmeden önce cins değişikliği harcının yatırılarak cins değişikliği yapılması 492 sayılı Harçlar Kanununun mükerrer 69. maddesinin son fıkrası gereği olmasına rağmen arsa ve araziler üzerine yeni inşa edilen yapılar ile yıkılan yapılar nedeniyle tapu sicilinde cins değişikliği işlemleri, mal sahiplerinin talebine istinaden yapıldığından kadastro müdürlüklerine talepte bulunulmadıkça tapu sicilinde cins değişikliği işlemleri gerçekleştirilememektedir. Bu nedenle, tapu sicili mevcut durumu göstermemekte ve güncelliğini kaybetmektedir.

Oysaki mükerrer 69. maddede “Belediyeler ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığının ilgili memurları arsa, arazi veya bina üzerine yeniden inşa edilen binalarla ilgili yapı kullanma izni (iskân belgesini) vermeden önce, vergi dairesine gerekli harcın ödendiğini gösterir belgeleri talep etmeye mecburdurlar.” hükmüne yer verilmiştir.

Cins Değişikliği/Cins Tashihi Nedir?

Cins değişikliği; bir taşınmazın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya; arsa veya arazi iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi Olmadan Cins Değişikliği Yapılabilir mi?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2010/4 sayılı Genelge’nin 24/1. maddesi gereğince “Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı kurulu olan yerlerin kat mülkiyetine geçiş işlemleri haricinde kalan cins değişikliği işlemlerinde, Belediye ve Valiliklerce yapı kullanma izin belgesi verilmeden önce, cins değişikliğine esas olacak teknik çalışmaların yapılması için, yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair verdikleri yazı ile birlikte mal sahibinin veya mal sahiplerinin birisinin bu konudaki talebini ilgili kadastro müdürlüğüne yapmaları istenecektir. Kadastro müdürlüklerince döner sermaye ücreti tahsil edilip, harç ilişiğinin kesildiği tespit edildikten sonra işleme ait belgeler ilgili Belediye veya Valiliğe gönderilecek, ilgili idaresince yapı kullanma izin belgesi verildikten sonra tescil işlemi gerçekleştirilecektir.

Yani, cins değişikliği başvurusu için, belediyelerin “yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair verdikleri yazı” yeterlidir. Sonrasında döner sermaye ücreti tahsil edilip, harç ilişiğinin kesildiğinde bu belgeler ilgiliye verilir.

Tapuda Cins Değişikliği Nasıl Yapılır?

19 Haziran 2021 tarihli ve 31516 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7327 sayılı İcra Ve İflâs Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, sonrasında cins tashihi için öncelikle, tahsil edilmesi gereken cins tashihi harcı, ilgili belediyesince yapı kullanma izni harcı ile birlikte makbuz karşılığı peşin olarak tahsil edilecektir.

Belediyeler tahsil ettikleri cins tashihi harçlarını cins tashihi harcının tahsiline yetkili vergi dairesine şekil, içerik ve muhteviyatı Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bir bildirim ile tahsil edildiği günün akşamına kadar bildirip ödeyeceklerdir.

Sonrasında yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir.

Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilecektir.

Cins Değişikliği (Tashihi) İşleminin Ücreti

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin (13.a,c) pozisyonlarına göre;

  1. 01.Ocak 1983 tarihinden önce inşaatı bitip iskan ruhsatının alındığının ve inşaata ilişkin Emlak Alım Vergisinin ödendiğini belgelendirilmesi halinde tashih harcı alınmadan,
  2. Tapu sicilinde kayıtlı olan arsa ve arazi üzerinde inşa olunan bina vs. tesisler nedeniyle (yani yapısız iken yapılı hale getirilmesi nedeniyle) 13/a pozisyonunda belirtilen Binde 15 ve sosyal mesken vs. nitelikteki binalar nedeniyle yine 13/a pozisyonunun ikinci paragrafında belirtilen Binde 7.5 oranındaki harçlar ilgili maliye kuruluşunca tahsil edileceğinden, bu harçların ödendiğinin belgelendirilmesi halinde harç tahsil edilmeden, (Vergi dairesinden yazı getirilememesi halinde aşağıdaki cezalı harç tahsili hükmünün uygulanarak işlemin yapılması ve maliye kuruluşuna ihbarda bulunulması gerekir.)
  3. Yapılı hale getirme ile ilgili olmayan her çeşit cins ve kayıt tashihinde emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilecek değer üzerinden 13/c pozisyonu uyarınca, Onbinde 5 oranında harç tahsil edilerek,

Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret de tahsil edildikten sonra, taleplerin karşılanması gerekir.

Cins Değişikliği İşlemlerinde Cezalı Harç Tahsili

492 sayılı Harçlar Kanununda değişiklik yapan 2339 sayılı Kanunun 96-b maddesi ile (4) sayılı tarife ile ilgili olarak eklenen fıkrada, “bu Tarifenin 13 numaralı bendinin (a) ve (c) fıkralarında belirtilen işlemlerden Emlak Vergisi Beyannamesi verilmesini gerektirenlerin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 27. inci maddesinde yazılı ek süre sonuna kadar tapuda gösterilmemesi halinde harç % 50 fazlasıyla alınır.” hükmü yer almaktadır.

Cins Değişikliği (Tashihi) İşleminin Ücreti Nereye Ödenir?

19 Haziran 2021 tarihli ve 31516 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7327 sayılı İcra Ve İflâs Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’la, cins tashihi ve kat mülkiyetine geçiş ile ilgili önemli değişiklikler yapılmıştır. Kanun’un 10. maddesiyle de 492 sayılı Harçlar Kanunu‘nun 132 nci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Bu Kanuna bağlı (4) sayılı tarifenin “I- Tapu işlemleri:” başlıklı bölümünün 13 numaralı fıkrasının (a) bendine göre tahsil edilmesi gereken cins tashihi harcı, ilgili belediyesince yapı kullanma izni harcı ile birlikte makbuz karşılığı peşin olarak tahsil edilir. Bu suretle tahsil olunan harçlar; şekil, içerik ve muhteviyatı Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bir bildirim ile cins tashihi harcının tahsiline yetkili vergi dairesine, tahsil edildiği günün akşamına kadar bildirilip ödenir. Tahsil edilen harçların ilgili vergi dairesine süresinde ödenmemesi durumunda, harç ilgili belediyeden 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir. Süresinde vergi dairesine beyan edilmeyen tutarlar hakkında 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uygulanır. İşlemden doğan harçları tamamen almadan işlem yapan belediye personeli ve ilgili belediyeler harcın ödenmesinden mükelleflerle birlikte müteselsilen sorumludur.”

Bu düzenleme, halen Maliye Bakanlığı birimlerince tahsil edilen cins tashihi harcının, ilgili belediyesince yapı kullanma izni harcı ile birlikte makbuz karşılığı peşin olarak tahsil edilmesini öngörmektedir.

Cins Değişikliğinden Sonra Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Bu konuda şu yazımıza bakınız: Yapı Kullanma İzni (İskan) Belgesi Alınan Yapılarda Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Cins-Degisikligi-Nasil-Yapilir
İskan (Yapı Kullanma) İzni Almak İçin Cins Değişikliği Nasıl Yapılır?

Yorum Yap

Yorumlar (5)

  1. mustafa 3 ay önce

    2003 yilinda yapi ruhsati aldik Afyon ili Dinar ilçesi Yiprak kasabasi Belediyesinden ve in$aat bittikten sonra Yapi kullanim izini aldik 2007 de .hisseli tapu oldugu için arsayi bölü$mek istedik.Biz yapiyi tamamladiktan sonra ikinci bir imar plani geçmi$ arsadan ve tam ortasindan yol geçmi$. Yapilan evin tapuda olmadigini görünce harita mühendisine gittim , tapuya geçirecegini söyledi ve il özel idaresine yazi yazdim dedi. Ilözel idaresi müdürüyle telefonda konu$tum sonradan geçen imar plani için yollari kamuya birakin cins degi$ikligi yapalim tapuda diyor. 2007 biten ve yapi kullanma izni aldigim için kazanilmi$ haklarim olmaz mi? ne yapmaliyim

    • Yolları bedelsiz olarak kamuya terk etmek zorunda değilsiniz. Cins değişikliğini de bu şarta bağlamaları doğru değil bence

      • mustafa 3 ay önce

        Teşekkürler . ben yollari kamuya birakmak istemiyorum çünkü 3194 sayili kanuna göre yapilan imar planlari 5 sene ile SINIRLIYOR DANI$TAY 6 Dairesi karari2012/378 esas 2010/10725 . YIPRAK KASABASI 2013 nüfusu 1887 , 202 nüfusu 1565 yani o yollara ihtiyaç yok Belediyelikte gitti.Il Özel idaresini nasil ikna edebilirim yollarin kalkmasi için

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.