Kayden Hisseli, Fiilen Müstakil Parsellerde Parselasyonda Hisse Çözümü Mümkün mü?

Hisse çözümü, müşterek mülkiyette (paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti) bulunan taşınmazın parselasyon işlemi sonucu paylı mülkiyetten ya da elbirliği mülkiyetinden kurtarılarak, hissedarlara müstakil parsel tahsis edilmesidir.

Örneğin, 1.300 m2 yüzölçümlü 1 ada 1 parsel no.lu taşınmazın ½’şer hisse ile A ve B adına kayıtlı olduğunu varsayalım. 300 m2 DOP alınan bir uygulamada geriye kalan 1.000 m2’nin, 500 m2 büyüklüğünde iki (örneğin 101 ada 1 ve 2) parsele şuyulandırılarak bu parselden birinin A adına, diğerinin ise B adına tescil edilmesi hisse çözümü (ferdileştirme) anlamına gelmektedir. Aynı parselin, paylar belli olmaksızın elbirliği mülkiyeti (örneğin verasete iştirak) halinde A, B, C ve D’nin mülkiyetinde bulunduğunu varsayarsak, bu taşınmazın imar uygulaması sonucu bu kişiler adına müstakil imar parseli olarak tahsis edilmesi de elbirliği mülkiyetinin ferdileştirilmesi olarak kabul edilmektedir.

Arazi ve arsa düzenlemesi öncesinde, paydaşların, taşınmazı belli kısımlara ayırmaları ve her bir kısmı bir paydaşa tahsis etme durumları söz konusudur.

“Kayden şayi (paylı), fiilen müstakil (tekli) mülkiyet” olarak adlandırılan[1] bu durumun da, hisse çözümünü mümkün kıldığı kanaatindeyiz. Çünkü burada taşınmazın paylaşımı konusunda paydaşlar arasında bir anlaşma söz konusudur.

Üstelik Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 15.11.1978 tarihli ve E:1978/10883, K:1978/11938 sayılı kararında “paylı mülkiyet hükümlerine bağlı taşınmazda, taşınmazın, paylarını karşılayacak belirli bir bölümü üzerine paydaşların bina yaparak ‘kayıtta paylı (şayi), eylemsel olarak bağımsız’ bir kullanma biçimine ilişkin anlaşmanın geçerli olduğuna” karar vermiştir[2].

Her ne kadar 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi istisnalar hariç olmak üzere, imar planı olmayan yerlerde yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılmasını yasaklamış ise de bazı durumlarda paydaşlar arası anlaşmanın varlığı da göz ardı edilmemelidir.

Öncelikle 3194 sayılı Kanun’dan önce yapılmış bu türlü işlemleri, imar uygulamasında dikkate almamak ciddi sorunlara neden olacaktır. 2981 sayılı Kanun’un ek 1. maddesi de (1985 öncesinde ortaya çıkmış bulunan) bu tür durumların dikkate alınacağını hüküm altına almıştır.

Bunun yanı sıra 18. madde yalnızca imar planı bulunan yerlerde yapılaşma amacıyla yapılan özel parselasyonları yasaklamaktadır. Oysa ki uygulamada miras bırakandan kalan taşınmazlar, tapuda paylaşma gerçekleşmeksizin, paydaşlar arasında (hatta yazılı bir şekilde olmaksızın) yapılan anlaşma ile kullanılagelmektedir. Bu durumda imar planı dışındaki alanlarda yapılaşma amacı taşımayan fiili taksim anlaşmalarının, taşınmazların sonradan imar uygulamasına tabi tutulması esnasında dikkate alınması daha doğru bir yaklaşım olacaktır.

Zaten 7181 sayılı Kanunla, 18. maddede yapılan değişiklikle “Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir” hükmü getirilmiştir. Burada yer alan “Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; (…) veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir” ifadesi, kayden şayi olup fiilen müstakil olan parsellerde ferdileştirme yapılabileceğini göstermektedir.

[1]     Köktürk, Erdal ve Köktürk, Erol (1998) “Kentsel Toprak Düzenlemeleri Yansısında İyelik (Mülkiyet) Kurumu” s: 51

[2]     Köktürk, Erdal ve Köktürk, Erol (1998) “Kentsel Toprak Düzenlemeleri Yansısında İyelik (Mülkiyet) Kurumu” s: 62

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.