Kimler Kira Geliri (Gayrimenkul Sermaye İradı) Ödemek Zorundadır?

Gayrimenkul Sermaye İradından Kaynaklanan Gelir Vergisinin Mükellefi

Gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükellefler, kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır.

Ticari veya Zirai İşletme Olmama Şartı

193 sayılı Kanun’un 70. maddesine göre bu maddede yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine dair hükümlere göre hesaplanır. Ticari işletmelere dahil olan kiraya konu varlıklar için ticari kazanç, zirai işletmelere dahil olanlarda zirai kazanç hükümleri geçerlidir.

Aynı maddeye göre, tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.

Malik, Mutasarrıf ve Zilyet

Malik, 193 sayılı Kanun’un 70. maddesinde sayılan mal ve haklara sahip olan kişilerdir. Bu sahiplik, herhangi bir sicile kaydı gerekenler açısından tescil ile, diğerlerinde ise zilyetlik (elde bulundurma) ile olur.

Mutasarrıf, bir mal ya da hakkın kullanım hakkını elinde bulunduran kişi anlamına gelmektedir.

Zilyetlik, buna konu teşkil edecek eşya üzerinde iradi şekilde hakimiyetin ele geçirilmesi ile doğan ve bu hakimiyetin iradi olarak terkine veya başkası tarafından gaspına veya başka sebeplerle sona ermesine kadar devam eden hukuki bir durumdur. Zilyet, bir varlığı elinin altında bulunduran, o varlık üzerinde fiili hâkimiyet sahibi olan kimsedir.

İrtifak Hakkı Sahipleri

Ayni haklar; bir şey üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haklardır. Mülkiyet hakkı, intifa hakkı ve rehin hakları bunlara örnek gösterilebilir. Ayni haklar, mal üzerinde hak sahibine sağladıkları yetkiye göre iki büyük gruba ayrılırlar: Hakkın sağladığı yetki en geniş şekilde ise, bu ayni hak mülkiyet hakkıdır ve sahibine hakkın konusu olan şeyden kullanma, semerelerinden yararlanma ve malı tüketme ve tasarruf etme yetkilerini sağlar. Şayet hakkın sağladığı yetki sınırlı ise, sınırlı ayni hak söz konusu olur.

Mülkiyet hakkının karşısında yer alan bu ikinci grup ayni haklar, sahibine mülkiyette bulunan yetkilerden birini veya ikisini sağlar. Sınırlı ayni haklar sağladıkları sınırlı yetki açısından üç gruba ayrılmaktadır. Bunlar; taşınmaz yükü, rehin ve irtifak haklarıdır.

İrtifak hakkı; bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan ayni bir haktır. Ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir etkiye sahiptir. Fakat hak sahibine eşya üzerinde sınırlı bir hakimiyet sağlar. İrtifak hakkının içeriği yalnızca eşyadan veya eşyanın özünden elde edilebilecek menfaatlerden yararlanma imkanından ibarettir. İrtifak hakları sınırlı bir ayni hak olduğundan, içeriği mülkiyet hakkının içeriğinden daha dardır. Ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilir. Hak sahibine mal üzerinde kullanma veya yararlanma yetkisini veya her ikisini de sağlayan haklardır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 779 ilâ 838. maddelerinde irtifak haklarına ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Türk Medeni Kanununa göre irtifak hakkı taşınmaz irtifak hakları, şahsi irtifak hakları (intifa hakkı, oturma-sükna hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı) ve diğer irtifak hakları olmak üzere üç kısma ayrılır. İşte bu ayni hakların sahipleri (lehtarları) irtifak hakkına konu olan taşınmazı veya binayı kiraya vermeleri durumunda gayrimenkul sermaye iradı elde etmiş olurlar.

Medeni Kanunun 779. maddesinde düzenlenen taşınmaz irtifaklarında bir taşınmaz yararına olmak üzere başka bir taşınmaza bir sorumluluk yüklenilmesi söz konusudur Sorumluluk yüklenen taşınmaz maliki, diğer taşınmaz malikinin bazı müdahalelerine katlanmak zorunda kalır yahut da mülkiyetten doğan bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmağa mecbur olur.

Şahsi irtifaklardan oturma (sükna) hakkı (Medeni Kanunun 823. maddesine göre) bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Malikin üçüncü kişiye, taşınmazın altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek yetkisi verilmesini öngören hakka üst hakkı denir. Üst hakkının konusu taşınmazlardır. Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı takdirde, bu hak başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçebilir. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli (müstakil ve daimi) nitelikte ise, üst hakkı sahibinin talebi üzerine, tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilir. Üst hakkı en az otuz yıl için tesis edilmiş ise, sürekli nitelikte sayılır. Bir diğer şahsi irtifak hakkı kaynak hakkıdır. Medeni Kanunun 837. maddesinde kaynak hakkı düzenlenmiştir. Buna göre, başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça başkasına devredilebilir ve mirasçıya intikal eder. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Diğer irtifak hakları, Medeni Kanunumuzun 838. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; malik taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir. Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır.

İntifa Hakkı Sahipleri

İntifa hakkı ise başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkında, hakka konu taşınmazın mülkiyeti yine malikte kalmakta, buna karşılık kullanma ve yararlanma hakkı intifa hakkı sahibine geçmektedir. İntifa hakkı, taşınır ve taşınmazlar ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis edilebilir. Bu hak, aksine hüküm bulunmadığı sürece sahibine, tesis olduğu şeyden tamamıyla yararlanma hakkını verir. Türk Medeni Kanununun 794 ilâ 822. maddelerinde düzenlenen intifa hakkı, taşınmazlarda tapu siciline tescil ile tesis edilir.

İntifa hakkı taşınmazlarda, tapu sicilinden silinmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü ve tüzel kişiliklerde tüzel kişiliğin sona ermesi ile sona erer. Ancak, tüzel kişilerin intifa hakkı süresi yüz yıldan fazla olamaz.

Kiraladıkları Gayrimenkulü Yeniden Başkasına Kiraya Verenler

Kiraladıkları gayrimenkulü yeniden kiraya verenler de gayrimenkul sermaye iradının mükellefidirler.

Gayrimenkul Sermaye İradına Konu Gelirler

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan gelirler, kira ve/veya irtifak hakkı gelirleridir. Bu gelirler, gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakların, kullanımlarının belirli bir süre bir başkasına bırakılması karşılığında elde edilmektedirler. Kanun, bu gelirlerin vergiye tabi olması için tahsil edilmiş olmasını öngörmektedir. Ayrıca gelirin tahsil şekli de önem taşımamaktadır; gelir nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olabilir.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü