Kira Geliri Nasıl Beyan Edilir? Kimler Beyanname Vermek Zorundadır?

Gayrimenkul sermaye iradının beyanname ile ödenmesi, bu iradın mükellef tarafından internet ortamında ya da vergi dairesine beyanname ile bildirmesidir.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

  • Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2017 yılı için 3.900, 2018 yılı için 4.400 TL) aşanlar,
  • İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2017 yılı için 30.000 TL) aşanlar,
  • Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2017 yılı için 1.600 TL) aşanlar yıllık beyanname vereceklerdir.

1. Beyanname Nasıl Verilir?

Mükelleflerin, gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 01-25 Mart tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler, ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar.

Beyanname; kayıtsız (adi) posta ile gönderilmiş veya özel dağıtım şirketleri tarafından getirilmiş ise vergi dairesi evrak kayıt tarihinde, kayıtlı posta (Taahhütlü, Acele Posta Servisi, Kurye vb.) ile gönderilmiş ise zarfın üzerine PTT tarafından tatbik edilen kabul tarihinde verilmiş sayılır.

Hazır Beyan Sisteminde ise kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda beyanname verilmiş sayılır.

Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda E-Beyanname uygulaması ile doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla da gönderebileceklerdir.

Ayrıca beyannamenin, aşağıda belirtilen “Hazır Beyan Sistemi” aracılığıyla internet ortamında verilmesi mümkün bulunmaktadır.

Sadece kira geliri elde eden 60 yaş üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden yaşlılığı, engeli veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanların, bağlı oldukları vergi dairesini veya Türkiye genelinde Vergi İletişim Merkezini (VİMER – 444 0 189) arayarak randevu almaları halinde adreslerine gidilerek beyannamelerini doldurmalarına yardımcı olunacaktır.

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Beyanname, geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır. Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanır.

2. Beyanname Vermesi Gerekmeyenler

2.1. Bir Takvim Yılı İçinde Elde Ettiği Konut Kira Geliri, İstisna Tutarını Aşmayanlar

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2017 yılı için 3.900 TL, 2018 yılı için 4.400 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Örneğin mükellef (B), 2017 yılında meskenini aylık 320 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 3.840 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat mesken istisna tutarı olan 3.900 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.

İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Konut dışı amaçlarla yapılan kiralamalarda elde edilen gelirler, istisna kapsamında değildir. Örneğin, konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2017 yılı için) 3.900 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

2.2. Konut Gelirleri İstisnasından Yararlanamayacaklar

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, istisnadan yararlanamazlar.

Kollektif şirket ve adi şirket ortakları ile komandit şirketlerin komandite ortakları bu kapsamdadır. Basit usulde vergilendirilenler de Gelir Vergisi Kanununun 46’ıncı maddesi uyarınca kazancın tespiti ve Vergi Usul Kanunu’nun defter tutma hükümleri hariç, bildirme, vesikalar, muhafaza, ibraz, diğer ödevler ve ceza hükümleri ile bu Kanun ve diğer kanunlarda yer alan ikinci sınıf tüccarlar hakkındaki hükümlere tabi olarak ticari kazanç dolayısıyla yıllık beyanname vermek zorunda olduklarından istisnadan yararlanamazlar.

Ayrıca, 2017 yılı için 3.900 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2017 yılı için 110.000 TL’yi aşanlar, 3.900 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Konuya ilişkin 286 Seri No.lu Genel Tebliğ gereğince mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik tutarın tespitinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların, ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın, elde edilen kazanç ve iratların brüt tutarlarının toplamı dikkate alınacaktır. Söz konusu tutarın tespitinde, sayılan bu kazanç ve iratların beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanıp uygulanmamasının önemi bulunmamaktadır. Örnek: Mükellef (C), 2017 yılında, konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 12.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 36.000 TL işyeri kira geliri ve 90.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Mükellef (C)’nin elde etiği kira geliri için istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2017 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamının 110.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır. Elde edilen gelir toplamının (12.000 + 36.000 + 90.000 = 138.000 TL) 2017 yılı bakımından belirlenen 110.000 TL tutarı aşması nedeniyle, 12.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 3.900 TL’lik istisnadan faydalanılması mümkün olmayacaktır.

Milli Emlak Kitabı

Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2017 yılı için 3.900 TL’lik istisnadan yararlanılamaz. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilirler. Gelir Vergisi Kanunu 1990/2 Sıra No.lu İç Genelgesinde açıklandığı üzere; Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içerisinde elde edilen hâsılatın gelir vergisinden müstesna olduğu belirtildikten sonra, istisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde bu istisnadan yararlanılamaz. Mesken kira geliri istisnasından yararlanılabilmesi için maddede belirtilen koşul, mükelleflerin beyan edilmesi gereken kira gelirlerini kendiliklerinden beyan ederek, Vergi İdaresinin konuyla ilgili tespit ve inceleme yükünü azaltmak için gerekli yaptırımı oluşturmak amacıyla getirilmiştir. Bu nedenle, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kirası gelirlerini, kendiliklerinden, süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler de söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

Kira gelirlerinin beyan edilmediğinin veya noksan beyan edildiğinin takdir komisyonları veya inceleme elemanlarınca tespit edilmesi durumunda istisnadan yararlanılamaz. Ancak herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kirası gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilirler.

Geçmiş takvim yıllarına ait kira gelirlerini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler Vergi Usul Kanununda yer alan pişmanlık ve ıslah hükümlerinden yararlanarak beyanda bulunabilirler. Vergi dairesinin bilgisine girmeden önce, vergi dairesine kendiliğinden dilekçe ile bildirilmesi ve dilekçenin verildiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde hiç verilmemiş beyannamenin verilmesi ya da eksik veya yanlış yapılan vergi beyanının düzeltilmesi ve ödeme süresi geçmiş verginin aynı sürede ödenmesi halinde bu mükellefler de konut istisnasından yararlanırlar ve gecikmeden dolayı adlarına vergi ziyaı cezası kesilmez. Bu mükellefler hakkında pişmanlık zammı uygulanır ve birinci derece bir kat usulsüzlük cezası kesilir.

2.3. İşyeri Kira Gelirleri Üzerinden Vergi Kesintisi Yapılanlardan, Kira Gelirlerinin Brüt Tutarı Beyanname Verme Sınırını Aşmayanlar

İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2017 yılı için 30.000 TL) aşmayanlar, beyanname vermek zorunda değildir.

Beyanname verme sınırı olan 30.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.

2.4. Mal ve Hakların Kiralanmasından Elde Edilen Gelirlerden Tutarı Beyanname Verme Sınırını Aşmayanlar

Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2017 yılı için 1.600 TL) aşmayanlar yıllık beyanname vermeyeceklerdir.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinin beyanında (örneğin, basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 1.600 TL’lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir işyeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.

2.5. İşyeri Kiralamalarında Stopaj Uygulaması Yapılan Haller

Gelir Vergisi Kanunu’nun 86. maddesine göre ise tevkif yoluyla vergilendirilmiş bulunan ve gayrisafi tutarları toplamı 103. maddede yazılı tarifenin birinci ve ikinci gelir dilimleri toplamının yarısını aşmayan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmez.

3. Hazır Beyan Sistemi

Hazır Beyan Sistemi; gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan ya da bunların bir kaçından oluşan mükelleflerin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamelerinin, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanarak internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir.

Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da bu sistemden yararlanabilmektedir. Bu bakımdan, vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, internet vergi dairesinde hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir. Onaylanan kira geliri beyanına ilişkin ödemeler anlaşmalı bankalardan veya tüm vergi dairelerinden yapılabilir.

Ayrıca sistemden anlaşmalı bankaların banka ve kredi kartlarının yanı sıra internet bankacılığı kullanılarak da vergi borcu ödenebilir.

Sistemi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Beyannameler vergi dairesine gidilerek elden veya internet ortamında (E-Beyanname Düzenleme Programı) da verilebilir.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü