1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. Hazine Arazilerindeki Kira Sözleşmeleri Nasıl Devredilir?

Hazine Arazilerindeki Kira Sözleşmeleri Nasıl Devredilir?


Kira Sözleşmesinde Devir Şartlar

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 66. maddesinde; sözleşmelerin, ita amirinin yazılı izni ile başkasına devredilebileceği ancak, devir alacaklarda ilk ihaledeki şartların aranacağı ve izinsiz devir yapılması halinde, sözleşmenin bozularak, Kanunun 62. maddesine göre işlem yapılacağı belirtilmiştir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 53. maddesine göre ihale süresiyle sınırlı olmak kaydıyla sözleşme, Bakanlığın izniyle başkasına devredilebilir veya sözleşmeye ortak alınabilir. İzinsiz devir yapılması hâlinde, sözleşme feshedilir ve müşteri hakkında Yönetmeliğin 52. maddesi hükümleri uygulanır.

300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde kira sözleşmelerinin devredilmesine ilişkin esaslar belirlenmiştir. Buna göre:

a) Kira sözleşmeleri, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve devir talebinde bulunduğu tarih itibarıyla sözleşmeden doğan herhangi bir borcunun olmaması kaydıyla ita amirinin yazılı izni ile devredilir. Ancak, Yönetmeliğin 53. maddesine göre, topraksız ve yeterli toprağı olmayan çiftçilere kiraya verilen tarım arazileriyle ilgili olan sözleşmeler devredilemez.

b) Devir alacaklarda ilk ihaledeki şartlar aranır.

c) Kira sözleşmeleri, devir talebinde bulunan kiracının söz konusu taşınmazı sözleşmeye dayalı olarak kullanmaya başladığı tarihten itibaren 3 yıl içinde ve sözleşmenin bitimine 6 ay kala devredilemez. Sözleşmeyi devralacak kişiler devir tarihinden itibaren 3 yıl geçmedikçe yeniden devir talebinde bulunamazlar. Ancak işletmenin nev’indeki (limited şirketin, anonim şirkete dönüşmesi gibi) değişiklikler nedeniyle yapılacak devirler ile kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde süre şartı aranmaz. Ticaret unvanı değişikliklerinde ise sözleşme tadil edilebilir.

Kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde; sözleşme süresince kiracının şirketteki hissesinin %50’nin altına düşmemesi gerekir. Kira artışının yapılacağı dönemlerde, şirket ortaklarının hisse durumunu gösterir belge alınabilir.

İşletmenin nev’inde meydana gelen değişiklikler nedeniyle yapılacak devirlerde; yeni şirketin en az %50 hissesinin eski şirket ortaklarına ait olması ve sözleşme süresince bu oranın %50’nin altına düşmemesi gerekir. Kira artışının yapılacağı dönemlerde, şirket ortaklarının hisse durumunu gösterir belge alınabilir.

Bu şartlara uygun olmayan kira sözleşmelerinin devrine ilişkin talepler valiliklere veya Bakanlığa iletilmeden reddedilir.

Kira Sözleşmesinin Devrine Esas Kira Bedeli

300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, kira sözleşmelerinin devrinde, sözleşme konusu taşınmaza günün emsal ve rayiç bedelleri dikkate alınmak suretiyle, bu tebliğin “Tahminî kira bedelinin tespiti” başlıklı 8. maddesi uyarınca kıymet takdir ettirilerek devre esas kira bedeli tespit edilir ve devir sözleşmesi sözleşmenin devredildiği tarihteki kira bedelinden az olmamak kaydıyla bu bedel üzerinden düzenlenir. İşletmenin nev’indeki değişiklikler nedeniyle yapılacak devirler ile kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde devre esas kira bedeli, devredilen sözleşmede öngörülen kira bedelidir.

Devir Taleplerinde İstenecek Bilgiler

300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, devir taleplerinde aşağıdaki belgeler istenir:

– Kiracının devir talebini ve gerekçesini belirten dilekçesi,

– Sözleşmeyi devralacak kişinin devralınacak kira sözleşmesinin şartlarını ve devre esas kira bedelini kabul ettiğine dair taahhütnamesi,

– Sözleşmeyi devralanın gerçek kişi olması durumunda, ikametgah ilmühaberi ve nüfus cüzdanı örneği, tüzel kişi olması halinde ticaret sicil gazetesi, talepte bulunanın temsile yetkili olduğuna dair belge ve imza sirküleri.

Devir İşlemleri

Kira sözleşmelerinin devrinin uygun görüldüğünün ilgilisine tebliğinden itibaren, belirtilen esaslara göre düzenlenecek yeni sözleşme on beş gün içinde zorunlu olan hallerde notere de tescil ettirilerek idareye teslim edilir.  

Devir sözleşmeleri, devredilen kira sözleşmesinin tabi olduğu şekil şartlarına uygun olarak düzenlenir. Düzenlenecek sözleşmelerin bir örneği Bakanlığa gönderilir.

Devralınan kira sözleşmesi, devredilen kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olup kira süresi, kira artışlarının uygulanacağı tarih, yükümlülükler ve içerdiği özel şartlar açısından devredilen kira sözleşmesi hükümlerine tabidir.

Devir Yetkisi

327 sayılı Tebliğe göre devre esas kira bedeli yukarıda “1. Kira işlemlerinde yetki” bölümünde belirtilen parasal sınırları (bu bedeller dâhil) aşmayan kira sözleşmelerinin devirleri valiliklerce (ÇŞB il müdürlüğü); taşınmaz ilçede ise, valilikten (ÇŞB il müdürlüğü) izin alınmak suretiyle Kaymakamlıklarca; kira sözleşmelerinin feshi işlemleri ise, taşınmazın kiraya verilmesine onay veren makam tarafından yapılacaktır. Buna göre;

1) Ankara, İstanbul ve İzmir illerinde, yılı merkezi yönetim bütçe kanununun (İ) cetvelinde, “Ankara, İstanbul ve İzmir il merkezleri” için,

2) Diğer büyükşehir belediyesi olan illerde, yılı merkezi yönetim bütçe kanununun (İ) cetvelinde, “diğer büyükşehir belediyesi olan il merkezleri” için,

3) Bu iller dışındaki illerde ise yılı merkezi yönetim bütçe kanununun (İ) cetvelinde, “diğer il merkezleri, büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçeler ve nüfusu 50.000’i geçen ilçeler” için, tespit edilen parasal sınırı (bu bedel dahil) aşmayan kira sözleşmelerinin devirleri valiliklerce (ÇŞB il müdürlüğü) yapılır, şayet taşınmaz ilçede ise, kira sözleşmelerinin devrinden önce, valilikten (ÇŞB il müdürlüğü) izin alınır.

Sözleşme devirlerine ilişkin olarak valiliklere veya Bakanlığa gönderilecek yazılarda, kiracının sözleşmede öngörülen yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ve devir talebinde bulunduğu tarih itibarıyla herhangi bir borcunun bulunup bulunmadığı hususlarına yer verilir, ayrıca bu maddenin (d) bendinde belirtilen belgeler eklenir.

Sözleşmenin İzinsiz Devredilmesi

İta amirinden izin alınmadan kira sözleşmesinin devredildiğinin belirlenmesi halinde, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 62. maddesi gereğince sözleşme feshedilir ve sözleşmeyi izinsiz olarak devreden kiracı hakkında bu Kanunun 84. maddesine göre işlem yapılmasını teminen Bakanlığa bilgi verilir.

Murisi Öldüğü İçin Mirasçısına Devredilen Kira Sözleşmesi Devredilebilir Mi?

Soru: Merhaba hazine taşınmazlarının sahibinin ölümünden sonra  kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 1 sene olmuş. Sözleşme 26.05.2020 de bitecek kira devri yapma hakki var mıdır? Şu an 2018 de düzenlenmiş.  3 yıl sure ile devir yapamaz diyor ama bu sözleşme babadan kızına miras olarak geçmiştir ve devir yapmak istiyor oluyor mu yoksa ecrimisil yapmak daha mantıklı mı?

Cevap: 300 sayılı Tebliğde “Kira sözleşmeleri, devir talebinde bulunan kiracının söz konusu taşınmazı sözleşmeye dayalı olarak kullanmaya başladığı tarihten itibaren 3 yıl içinde ve sözleşmenin bitimine 6 ay kala devredilemez. ” hükmü yer almaktadır. Murisinden sözleşme devralan kişi aynı şartlarla almış sayılır. Bu nedenle 3 yıl şartı karşılanmadığı için devir yapılamayacağını düşünüyorum. 3 yıldan kısa süreli kiralamalarda bu hükmün uygulanmayacağına dair Bakanlık görüşü var mıdır, bilemiyorum.

Hazine Arazilerindeki Kira Sözleşmeleri Nasıl Devredilir?
Yorum Yap

Yorum Yap