1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. Lojman Satışlarında Muhtemel İhale Sonuçları ve Yapılacak İşlemler

Lojman Satışlarında Muhtemel İhale Sonuçları ve Yapılacak İşlemler


Şehriban Özge DEMİRALP, Emlak Müdür Yardımcısı

Kamu konutlarının satışı, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun 4. maddesinin 11. fıkrası dayanak gösterilerek yayımlanan 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği uyarınca yapılmaktadır. Kamu konutlarının ihaleleri, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 45. maddesinde düzenlenen “Açık Teklif Usulü” ile yapılır.

Lojmanların satışı konusunda hazırlamış olduğumuz geniş kapsamlı bir rehber için şu linke tıklayınız: Lojmanların (Kamu Konutlarının) Satışı Rehberi – 2021

İlgili kanun ve 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliği hükümleri uyarınca kamu konutu iki şekilde edinilebilir. Bunlardan ilki hak sahibi olma, diğeri ise 3. kişi olarak ihaleye katılma durumunda gerçekleşir. Bu iki yöntem temel özellikleriyle aşağıda açıklanmıştır:

İhalenin Öncelikli Alım Hakkı Sahibinde Kalması

Öncelikli alım hakkı sahibinin ihaleye katılması ve ihalenin kendi üzerinde kalması durumunda; hak sahibine tebligat yapılarak ihale bedelini ödemesi için süre verilir.

Öncelikli alım hakkı sahipleri konusunda şu yazılara bakınız: Lojman Satışında Öncelikli Alım Hakkından Kimler Yararlanır?

Lojman Satışlarında Hak Sahipliği ve Öncelikli Alım Hakkı

Öncelikli alım hakkı sahibi, kararın kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde;

a) Kişi ihale bedelini peşin ödeyebilir. Bu durumda ihale bedeli üzerinden %10 indirim sağlanır, tapu kişi adına ipoteksiz devredilir.

Kişi banka kredisi kullanmak suretiyle ihale bedelini yine peşin ödeyebilir. (Bu durumda kişinin 15 günlük ödeme süresi durur,  kişiye banka taahhüt tarihinden itibaren 7 işgünü ek süre verilir.) Bu durumda da %10 peşin ödeme indirimi uygulanır. Kişi bankaya borçlanacağından idare yine ipoteksiz olarak tapuda devir işlemini gerçekleştirir; ancak bu sefer banka devredilen tapuya ipotek koyar.

b) Kişi ihale bedelini taksitle yatırmak isteyebilir. Bu durumda 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde yazılı taksitlendirme şartlarından yararlanarak %20, %25 ve %30 peşin ödemek suretiyle sırasıyla 5, 7 ve 10 yıllık vadelerle konutun bedelini öder. Taksit Bedellerine her yıl Ocak ve Temmuz aylarında İdare tarafından TÜFE oranında artış uygulanır. Bu durumda kişi sözleşmenin her aşamasında ipotekli tapu talep edebilir veya borcunu sözleşme hükümlerine göre ödemeye devam eder, borç bitiminde tapuyu ipoteksiz olarak kendi adına tescil ettirebilir.

c) Hak sahibinin ihale üzerinde kaldığı halde yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda geçici teminatı gelir kaydedilir, ihalelerden yasaklanır.

Öncelikli Alım Sahibinin de Katılığı İhalenin Başkası Üzerinde Kalması

Hak sahibinin ihaleye katılması; ancak ihalenin 3. kişi üzerinde kalması durumunda:

a) Hak sahibinin ihaleye iştirak etmesi ve ihalenin kendisi üzerinde kalmaması durumunda hak sahipliği kaybolmaz, yine ihale bedeli kendisine tebliğ edilir, indirimli ödeme ve vade seçeneklerinden yararlanır. 1. maddede belirlediği şekillerde ödeme yapabilir.

b) 3.kişiye ise ihalenin kendisi üzerinde kaldığı; ancak yasa gereği öncelikle ihale bedelinin hak sahibine teklif edileceği hususunda bildirim yapılır.

– Hak sahibinin süresi içerisinde yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda 3. kişinin ödediği geçici teminat iade edilir ve konut hak sahibine satılır.

– Hak sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ise 3. kişiye yeniden bildirim yapılarak konutun bedelini yatırması istenir. Yatırmadığı takdirde teminatı gelir kaydedilerek ihalelerden yasaklanır.

Öncelikli Alım Sahibinin Katılmadığı İhalenin Başkası Üzerinde Kalması

Hak sahibinin konutun ihalesine katılmaması, öncelikli alım hakkından yararlanmaması ve ihalenin 3. kişi üzerinde kalması durumunda:

a) İhale 3.kişinin üzerinde kalsa dahi hak sahibine tebligat yapılır. Hak sahibinin süresi içerisinde (ihale kararının tebliğinden itibaren 15 gün) yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya öncelikli alım hakkından feragat ettiğini İdare huzurunda yazılı olarak bildirmesi durumunda 3. kişiye tebligat yapılarak konut bedelini ödemesi kendisinden istenir.

b) Öncelikli alım hakkı sahibine tebligat yapıldığı 3. Kişiye bildirilir. Hak sahibinin konutu almayacağının anlaşılması üzerine, 3. kişiye yeni bir tebligat yapılarak ihale bedelinin ödenmesi kendisinden istenir. Bu durumda 3. kişi 2 yöntemle ödeme yapabilir.

Bunlardan birincisi kişi bedeli nakden öder veya banka kredisi kullanabilir. Bu durumda hak sahibine tanınan 7 işgünü ek süre 3. kişiye de tanınır. Yalnız 3. kişi %10 indirimden yararlanamaz. Şahıs lehine tapuda ipoteksiz devir işlemi yapılır. Banka satış esnasında ipotek tesis eder.

İkincisi ise, şahıs bedeli taksitle ödeyebilir. Ancak 385 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde hak sahiplerine tanınan vade seçeneklerinden yararlanamaz. İhale bedelinin %25’ini peşin ödenerek kalanı 2 yıl taksitlendirebilir. Bu durumda şahıs, tapusunu borç bitimine kadar talep etmeyip borç bitiminde ipoteksiz olarak alabilir veya konut üzerinde Hazine lehine borç ile faiz miktarını karşılayacak tutarda ipotek tesis edilerek tapuda şahıs adına tescil edilir.

3. kişinin ihale ile ilgili yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ise teminatı gelir kaydedilir, ihalelerden yasaklanır.

Öncelikli Alım Hakkı Sahibinin Hakkını Kullanması Durumunda Yapılacak İşlemler

Hak sahibi tarafından ikamet edilen konutun, yine hak sahibi tarafından satın alınması durumunda, satış tarihinden itibaren kişinin maaşından lojman kesintisi yapılmaz ve kişi konutta oturmaya devam eder.

Satış tarihi; kişinin idareye karşı ihaleden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirdiği tarihtir. Peşin satışlarda borcun tamamının ödenmesi, taksitli satışlarda peşinat kısmının ödenmesi satış tarihi kabul edilmelidir.

Öncelikli Alım Hakkının Kullanılmaması ve Lojmanın Üçüncü Kişi Tarafından Satın Alınması Durumunda Yapılacak İşlemler

3. kişi tarafından satın alınan ve hak sahibi tarafından ikamet edilmekte olan konut, 2 ay içerisinde tahliye edilir. Satış tarihinden itibaren hak sahibinin maaşından lojman kira bedeli tahsil edilmez. Konutu satın alan 3. kişiye konutun tahsisli olduğu kurum tarafından herhangi bir ödeme yapılmaz, konutta ikamet eden kişi ile konutu satın alan kişi arasındaki borç ilişkisi 6098 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri gereğince taraflar arasında belirlenir. Bu hususta taşınmazı ihale eden Milli Emlak Müdürlüklerinin veya taşınmazın tahsisli olduğu idarenin bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

Lojman Satışlarında Muhtemel İhale Sonuçları ve Yapılacak İşlemler
Yorum Yap

Yorum Yap

Yorumlar (1)

  1. İyi günler Suat Bey. İhale sonucunda 3. Kişi olarak parsel içerisinde yer alan kat mülkiyetine sahip kamu konutlarının tamamının satın alınması halinde ve ihale bedeli 2 yıl içersinde taksitle ödendiğinde, yani tapular tam olarak devralinmadan ihaleye konu konutlar yıkılarak yerine yenileri yapılabilir mi. Bu konuda acil olarak bilgilendirme yapabilirsiniz çok sevinirim.. İlginiz için şimdiden teşekkür ederim

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.