1. Ana Sayfa
  2. Gayrimenkul Makaleleri
  3. Hazine Arazilerinde Kira Bedeli Nedir? Nasıl Hesaplanır?

Hazine Arazilerinde Kira Bedeli Nedir? Nasıl Hesaplanır?


Hazine Arazilerinde Kira Bedeli Nedir?

Hazine arazilerinde tahminî kira bedelinin tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12. maddesine göre genel olarak kiralamalarda ilk yıl kira bedeli taşınmazın piyasa rayiç bedelinin, yüzde dördüdür.

Kamu Yararına Çalışan Dernekler İle Vergi Muafiyeti Tanınan Vakıflara Yapılacak Kiralamalarda Bedel

Kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflara, yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler ile tamamen gelir elde etmek amaçlı tesisler hariç olmak üzere tüzüklerinde veya senetlerinde yer alan asli kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere yapılacak kiralamalarda, ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde ikisi, eğitim amaçlı yapılacak kiralamalarda kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen eğitim faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.

Vakıf Yükseköğretim Kurumlarına Yapılacak Kiralamalarda Bedel

Vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumlarının kendi kuruluş kanunlarında yer alan asli kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere yapılacak kiralamalarda ilk yıl için taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.

Geleneksel El Sanatları Amacıyla Yapılacak Kiralamalarda Bedel

Geleneksel el sanatları faaliyetleri ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması için yapılacak kiralamalarda ilk yıl için; kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen geleneksel el sanatları ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması faaliyetlerinin toplam faaliyetler içinde en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.

Tahsisli Taşınmazlardaki Ticari Alanlarda Kira Bedeli

Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanan taşınmazlarda büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri amaçlarda kullanılmak üzere kiraya verilecek yerlerin tahminî kira bedeli; yukarıdaki hükümlere tabi olmaksızın ilgili İdare yetkililerinden alınacak personel sayısı, elde edilen gelir, kiralanacak alan gibi bilgiler de göz önünde tutularak İdarece tespit edilir.

Baz İstasyonlarında Kira Bedeli

7256 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen ek 9. maddeye göre “Elektronik haberleşme istasyonları için kamu kurum veya kuruluşları tarafından yer kullandırılması hâlinde; sözleşme uyarınca tahsil edilecek yıllık yer kullanım bedeli, büyükşehir belediyelerinde Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığının yer seçim belgesi için belirlediği ücretin beş katını, diğer yerlerde üç katını geçemez. Bu hükme aykırı yapılan sözleşmeler geçersizdir.” Buna göre, baz (elektronik haberleşme) istasyonları için Milli Emlak tarafından yapılan kiralamalarda sözleşme uyarınca tahsil edilecek yıllık yer kullanım bedeli, büyükşehir belediyelerinde Ulaştırma yer seçim belgesi için belirlediği ücretin beş katını, diğer yerlerde üç katını geçemeyecektir.

Bu rakam üst sınırdır. Baz istasyonu kira bedelleri Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik‘in 12. maddesi ve diğer mevzuat hükümleri dikkate alınacaktır. Örneğin 2014-01 sayılı Milli Emlak Genelgesinin 36. maddesinin 3. bendinde ise “ATM, yiyecek-içecek ve benzeri otomatlar, foto kabini, , reklam panosu ve benzeri kiralamalarında taşınmazın baz istasyonu rayiç bedeli; daha önceden aynı amaçla kiraya verilen taşınmazlarda oluşan bedeller, hizmetten yararlanacak kişi sayısı dikkate alınarak belirlenir.” hükmü yer almaktadır.

Keza 2014-41120 sayılı Milli Emlak Genel Yazısına göre “Atm, baz istasyonu, radyo verici istasyonu, reklam panosu ve benzeri yerlerin Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 12’nci maddesi hükümleri dikkate alınmak suretiyle kira rayiç bedellerinin belirlenmesinde, sadece zemin bedelinin değil, mekânsal olarak çok fazla yer kaplamamakla birlikte kamuya açık çok sayıda kişiye hizmet vermeleri, ticari nitelik taşımaları ve gelir getirici oldukları hususları ile son yıl kira bedeli ve emsal kira bedellerinin de göz önünde bulundurulması” gerekmektedir. Baz istasyonu kira bedelleri bu hükümlere göre belirlenecek ancak büyükşehir belediyelerinde Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığının yer seçim belgesi için belirlediği ücretin beş katını, diğer yerlerde üç katını geçemeyecektir.

Yönetmeliğin 6. maddesine göre yer seçim belgesi ücret tarifesindeki ücretlere katma değer vergisi (KDV) dahil değildir. Söz konusu ücretler üzerinden ayrıca KDV hesaplanır. Bu nedenle milli emlak baz istasyonu kira bedellerindeki 3 ve 5 kat sınırın, KDV dahil bedel üzerinden hesaplanması gerektiğini düşünüyorum.

Yer seçim belgesi ücreti bir kez belirlenecek ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanacaktır. Elektronik Haberleşme İstasyonlarına Yer Seçim Belgesinin Verilmesi Ve Ücretlerinin Belirlenmesine İlişkin Yönetmeliğin 6. maddesine göre yer seçim belgesi ücretleri her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak ÇŞB’nca belirlenecek yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. Yönetmelik ilk olarak 2018 yılında yayımlanmış ve o yıl yer seçim ücreti KDV hariç 2400 TL olarak belirlenmiştir.

Bu hükümlere göre 2018-2021 yıllarında uygulanacak yer seçim ücreti ve milli emlak baz istasyonu kiralamalarındaki maksimum kira bedelleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Tablo 2- Milli Emlak Baz İstasyonu Kira Bedellerinde Tavan Sınır

Yer seçim belgesi ücreti (KDV hariç)Baz İstasyonu Kira Bedeli
YılYDO (%)BedelKDV DahilBüyükşehirlerdeDiğer
201823,732.400,002.832,0014.160,008.496,00
201922,582.969,523.504,0317.520,1710.512,10
20209,113.640,044.295,2421.476,2212.885,73
20213.971,654.686,5423.432,7114.059,62

Vadesinde Ödenmeyen Bedeller 

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 15. maddesine göre, taksitli satışlara ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, vadesinde ödenmeyen bedeller ile diğer alacaklara 6183 sayılı Kanunun 51. maddesine göre belirlenen oranda gecikme faizi uygulanır.

Yıllık Bedel Artışları

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 14. maddesine göre, bir yıldan uzun süreli kira, sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, TÜİK’nca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – oniki aylık ortalamalara göre yüzde değişim) oranında arttırılır[1]. Bu maddede 2019 yılında yapılan değişiklikle ikinci ve izleyen yıllar bedellerinin TÜFE oranında artırılması esası benimsendiği için 300 sayılı Tebliğde bu konuda yer alan hüküm uygulanmaz.

[1] Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından 81 İl Valiliğine yazılan 23.10.2015 tarihli ve 26445 sayılı yazıda 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan kiralama işlemlerine ilişkin ilave teminat alınmasına gerek bulunmadığı ifade edilmiştir.

Müteakip Yıllar Kira Bedeli Artışlarında Komisyon Kararına Gerek Var Mı?

300 sayılı Tebliğde kira bedeli artış oranları ile ilgili olarak “İkinci ve müteakip yıllar kira bedelleri, cari yıl kira bedelinin Devlet İstatistik Enstitüsünce artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması suretiyle hesaplanacaktır.

Bu Genel Tebliğin yürürlüğünden önce ihalesi veya sözleşmesi yapılan ve kira artış oranı olarak Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan Toptan Eşya Fiyatları Endeksi kullanılan sözleşmelerde, ikinci ve müteakip yıl kira bedelleri Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranı kullanılarak hesaplanacaktır.

Sözleşmelerinde kira artışlarına ilişkin, yeniden değerleme oranı veya Devlet İhalelerinde belirtilen kira artış oranı bulunan kiracıların talep etmesi durumunda, kira artışlarının Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması yönünde sözleşme tadilatı yapılabilecektir. Bu suretle yapılacak tadilatlar yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Kiracının başvurmaması halinde kira bedeli artışları sözleşmelerdeki hükümlere göre yapılacaktır.”

Görüldüğü üzere Tebliğe göre artış için komisyon kararı alınacağına dair herhangi bir ibare bulunmamaktadır.

Bence de kira artışı için komisyon kararına gerek yoktur diye düşünüyorum. Ama uygulamada alışkanlık olarak komisyon kararı alınıyor.

Hazine Arazilerinde Kira Taksitleri Zamanında Ödenmezse Ne Olur?

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikin 74. maddesine göre sözleşme, sürenin bitimiyle sona erer. Yönetmeliğin 74. maddesine göre kira sözleşmesi hükümlerine aykırı davranılması, üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması veya kiracı tarafından talep edilmesi hâlinde, sözleşme İdarece feshedilir. Bu durumda, alınan teminatlar Hazineye gelir kaydedilir.

Devlet İhale Kanunun 62. maddesi ile Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 52. maddesi gereğince sözleşme yapıldıktan sonra kiracının taahhüdünden vazgeçmesi veya taahhüdünü, şartname ve sözleşme hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi üzerine, idarenin en az 10 gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen ihtarına rağmen aynı durumun devam etmesi halinde, ayrıca protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın,

a) Düzenlenen kira sözleşmesi feshedilir,

b) Fesih tarihi itibariyle varsa ödenmemiş kira bedelleri 6183 sayılı Kanuna göre hesaplanacak gecikme zammı ile birlikte tahsil edilir,

c) Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 74. maddesine göre, tarım arazilerinin kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeler hariç kira sözleşmesinin feshedilmesi halinde, kiracıdan cari yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşi tutarında ayrıca tazminat alınır[1].

ç) Kesin teminat kiracının borcuna mahsup edilmeksizin, Hazineye gelir kaydedilir,

d) Söz konusu taşınmaz kiracıdan teslim alınır.

327 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre kira sözleşmelerinin feshi işlemleri ise, taşınmazın kiraya verilmesine onay veren makam tarafından yapılacaktır. Bununla birlikte Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından 81 il valiliğine yazılan 13.02.2014 tarihli ve 04691 sayılı yazıda valiliklerin yetkisindeki vakıf, demek, kooperatif ve kamu kurum ve kuruluşları ile yapılan kira sözleşmelerinin feshi işlemlerinin Bakanlıktan izin alındıktan sonra 327 sayılı Tebliğ çerçevesinde valiliklerce sonuçlandırılması uygun görülmüştür.

[1] Her ne kadar 300 sayılı Tebliğde “Kiracıdan bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat alınır” hükmü yer almakta ise de Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 74. maddesinin 3. fıkrasında 2014 yılında yapılan değişiklikle “kiracıdan cari yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşi tutarında ayrıca tazminat alınır” hükmü getirildiği için bu hükmün uygulanması gerekir.

Kira Taksitleri Ödenmezse Kesin Teminat Kira Bedeline Mahsup Edilebilir Mi?

Hazine taşınmazı tek kişilik bir ltd. şirkete tarımsal amaçlı kiralanmış olup, kira süresi 08/06/2019 tarihinde sona ermiştir. Şirketin tek kurucusu olan kişi 04/01/2020 tarihinde vefat etmiş olup, ödenmeyen kira borçları bulunmaktadır (vadeleri ölüm tarihinden önceye ve sonraya ait olan kira taksitleri). Kira Sözleşmesi düzenlenmeden önce alınan Kesin Teminat bu kira borçlarına mahsup mu edilmelidir? Ayrıca, kira bedellerinin ve sözleşmenin sona ermesine rağmen yer tesliminin 13/03/2020 tarihinde yapılması üzerine geçen her gün için alınacak olan tazminatın 2004 sayılı Kanuna göre tahsilini Muhakemettan isteyeceğiz. İzlenmesi gereken yol hakkında bilgi verebilir misiniz? Saygılarımla.

300 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre, kira borcunun vadesinde ödenmemesi durumunda, Kesin teminat kiracının borcuna mahsup edilmeksizin, Hazineye gelir kaydedilecektir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik eki Şartnamenin 17. maddesi ve Sözleşmenin 14. maddesine göre kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi hâlinde taşınmaz idareye teslim edilmezse, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin binde beşi oranında ceza itirazsız olarak ödenir ve bunlardan ayrıca ecrimisil alınmaz. Bu bedeller, rızaen ödenmez ise Muhakemat Müdürlüğü aracılığı ile 2004 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.

Konu hakkında şu yazıda bkz: Milli Emlak Tarafından Kiraya Verilen veya İrtifak Hakkı Tesis Edilen Parsellerde Ecrimisil

Hazine Arazilerinde Kira Bedeli Nedir? Nasıl Hesaplanır?
Yorum Yap

Yorum Yap