Tahsil Edilmeyen Kira Gelirleri İçin Vergi Ödenir mi? Tahsil Edilen Kira Gelirinin Vergisi Ne Zaman Ödenir?

1. Kira Bedelinin Nakden veya Ayni Olarak Tahsil Edilmiş Olması Şartı

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

193 sayılı Kanun’un 72. maddesinin 1. fıkrasına göre gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70. maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Dolayısıyla gayrimenkul sermaye iradı açısından sadece kira/irtifak sözleşmesi yapılması yetmemektedir, kira bedelinin nakden, aynen veya çek olarak tahsil edilmiş olması gerekir.

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır (GİB, 2018; 2). Yabancı parasıyla yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tesbit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir. Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilâtın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hâsılat belirlenir.

2. Tahsil Edilmeyen Kira Gelirinin Vergisi

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan gelirler, kira ve/veya irtifak hakkı gelirleridir. Bu gelirler, gayrimenkul sermaye iradına konu olan mal ve hakların, kullanımlarının belirli bir süre bir başkasına bırakılması karşılığında elde edilmektedirler. Kanun, bu gelirlerin vergiye tabi olması için tahsil edilmiş olmasını öngörmektedir. Ayrıca gelirin tahsil şekli de önem taşımamaktadır; gelir nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olabilir.

3. Tahsilat Sayılan Durumlar

193 sayılı Kanun’un 72. maddesine göre gayrimenkul sermaye iradı sahipleri açısından;

  1. Haberdar olmaları şartıyla, namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;
  2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz),
  3. Kiraya verenin kiracısına olan borcu ile takası;

tahsil hükmündedir.

3.1. Kiranın Ayni Olarak Tahsil Edilmiş Olması Durumu

Kiranın ayni olarak tahsil edilmesi, kira bedelinin para, döviz veya çek dışındaki maddi varlıklarla ödenmesidir. Ayın, paradan başka, iktisap edilmesi mümkün olan her türlü iktisadi kıymeti kapsayan bir deyimdir. Taşınmazlar, her çeşit mal, ürün, maden ve menkul kıymetler bu kavram kapsamına girmektedir.

193 sayılı Kanun’un 73. maddesinin 2. fıkrasına göre, kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Geçmiş yıllar kira bedelinin daha sonraki yıllara ayni olarak tahsil edilmesi durumunda tahsilatın yapıldığı yıl bedelleri dikkate alınarak paraya çevrilir.

3.2. Zirai Üründen Pay Alınması

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 357. maddesine göre; ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.

Zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri gayrimenkul sermaye iradı kapsamdadır. Örneğin kira karşılığı olarak arazi sahibi kiracıdan zirai mahsul almışsa emsal bedel, Vergi Usul Kanunu’nun değerlemeye ilişkin hükümleri çerçevesinde ürünün nakdi karşılığı hesaplanarak belirlenir.

3.3. Kira Konusu Malın Değerini Artırıcı Hususlar

193 sayılı Kanun’un 73. maddesinin 3. fıkrasına göre, kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkûr kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur. Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.

3.4. Para Faizsiz, Ev Kirasız Uygulaması

“Para faizsiz ev kirasız” tarzında kiralamalar, nakdi sermayenin kullanılmasına karşılık, borçluya ait evde kirasız oturulması yolundaki anlaşmalardır.  Burada çift taraflı bir anlaşma söz konusudur. Anlaşmalardan birincisi nakdi sermayenin, ev kirası tutarındaki bir faiz karşılığında borç para olarak verilmesi, ikincisi de evin, nakdi sermayenin faizi miktarındaki bir kira üzerinden, kiraya verilmesidir.

Bu itibarla borç veren nakdi sermaye karşılığında faiz elde etmiş, evlerini kiralayanlar da karşılığında kira sağlamış olmaktadır. Ödünç verenin alacağı faizin, borçlunun evinin kirası kadar olması halinde, taraflar kira ve faiz alacaklarını takas ve mahsup yapmak suretiyle birbirlerinden tahsil edebilirler. Tarafların arada karşılıklı olarak kira ve faiz almamak hususunda aralarında yapacakları anlaşmalar da ortada takas ve mahsup işlemi olmadığına delâlet etmez. Bu itibarla faiz ve kira alacaklarının takas ve mahsup edilmiş bulunması karşısında hiçbir zaman evin kirasız ve paranın faizsiz olduğu iddia edilemez. Bu sebeple, ev kirasız, para faizsiz verilmesi hallerinde karşılıklı olarak menfaat sağlandığından, ortada maddi delillere dayanarak bir tespit yapılsın veya yapılmasın her iki tarafın da Gelir Vergisi Kanunu hükümleri dairesinde mükellefiyetlerinin tesisi, vergilendirme döneminin de ipoteğin devam ettiği müddete göre tayini, faiz ve kira miktarının ise, çevrenin hayat şartlarına, ekonomik bünyesine, kredi ve kira piyasasına göre karşılıklı olarak takdir edilmesi gerekir.

104 Seri No.lu Gelir Vergisi Tebliği’ne göre, bu tür durumlarda emsal faiz oranı dikkate alınarak kira bedeli hesaplanmak ve yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmek durumundadır.

4. Gayrimenkul Sermaye İradında Tahsil Esası

193 sayılı Kanun’un 72. maddesinin 1. fıkrasına göre gayrimenkul sermaye iradında, bir takvim yılı içinde nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri dikkate alınmaktadır. Dolayısıyla mükellefler tarafından o yıla, geçmiş veya gelecek yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2014, 2015, 2016 ve 2018 yılları kira gelirleri, topluca 2017 yılında tahsil edilirse, 2017 yılının geliri olarak dikkate alınır ve vergilendirilir.

4.1. Tahsil Edilen Geçmiş Yıl Kira Bedellerinin Vergisi

Geçmiş yıllar kira gelirinin tahsilatının yargı süreci sonunda topluca yapılması durumunda gayrimenkul sermaye iradının yine tahsilatın yapıldığı yıl elde edildiği varsayılmaktadır. 25 nolu Gelir Vergisi Sirkülerine göre, kiracıların kira bedellerini ödememeleri nedeniyle açılan davalar sonucu verilen yargı kararlarında, kira bedelinin yanı sıra yasal faiz ödenmesine de karar verilmiş olması halinde, tahsil edilen kira bedelinin gayrimenkul sermaye iradı, faiz gelirinin ise menkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerekir. Yine, mükellefler, beyannamelerine dahil ettikleri gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için gerçek gider usulünü seçmeleri halinde, yargı kararına göre icra kanalıyla tahsil ettikleri kira bedelleri üzerinden icra idaresince icra masrafları karşılığı kesilen tutarları kiraya verilen malların idare gideri olarak indirim konusu yapabileceklerdir. Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda ise bu masrafların indirim konusu yapılması mümkün değildir.

4.2. Tahsil Edilen Gelecek Yıl Kira Bedellerinin Vergisi 

Aynı şekilde gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir. Örneğin; 2017, 2018 ve 2019 yılları kira gelirleri topluca 2017 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir. 193 sayılı Kanunun 72. maddesine göre gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü