Parselasyon İşlemlerinde Düzenleme Alanındaki Kapanan Yolların Durumu

Makalemizi paylaşır mısınız?

Arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon, 18. madde uygulaması) işlemlerinde en ihtilaflı konulardan bir tanesi, düzenleme alanında kapanan yolların durumudur.

Yolların imar uygulamasına tabi tutulması açısından özel bir durum söz konusu değildir. Yollar imar uygulamasına tabi tutulabilir. Parselasyon açısından yolların özellikli durumu, kapanan kadastral yolların ihdas edilip edilmeyeceği ve edilecekse kimin adına tescil edileceğidir. Bu alanların arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinde ihdasen tescil edilip edilmeyeceği, edilecekse tescilin kimin adına yapılacağı konusu idarelerle vatandaşları sürekli karşı karşıya getirmektedir.

Öyle ki, Çağlar Meşhur tarafından yapılan bir çalışmada, Konya İlinde 1989-2002 yılları arasında yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinin idari yargı tarafından iptal edilmesinde kullanılan en önemli gerekçedir[1]. Dava konusu yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinin üçte biri bu gerekçeyle iptal edilmektedir.

Buradaki konunun paydaşlarının tutumu birbirinden oldukça farklıdır. Belediyelerin büyük bir kısmı, bu yolları belediye adına ihdasen tescili yoluna gitmektedirler. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, kapanan bu yollardan imar planında özel mülkiyete konu olabilecek alanlara denk gelen alanların belediye adına tescil edilebileceğini, buna karşılık imar yoluna denk gelen kısımların ihdasen tescil edilemeyeceğini, bu gibi alanların umumi hizmet alanları için tahsis edilmesi gerektiği görüşündedir. Danıştay ise her iki uygulamadan farklı olarak, kapanan yolların tamamının umumi hizmet alanları için kullanılması gerektiğini, kapanan yolların kesinlikle belediye adına tescilinin mümkün olmadığını kabul etmektedir.

Danıştay’ın istikrar kazanmış kararlarının belediyelerin uyguladıkları veya TKGM’nin benimsediği görüşlerden farklı olması ise arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinin dava konusu olması durumunda iptali için önemli bir gerekçe teşkil etmektedir. Bu durum ise parselasyon işlemlerinin iptaline ve en başa dönülmesine neden olmaktadır.

Parselasyon İşlemlerinde Hazine Adına Tescil Edilmesi Gereken Kapanan Yollar

Bu yollardan bir kısmının Hazine adına tescil edilmesi gerekmektedir. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Parselasyon İşlemlerinde Hazine Adına Tescil Edilmesi Gereken Kapanan Yollar Kapanan diğer yolların ne şekilde tescil edileceği konusunda ise uygulama birliği bulunmamaktadır.

Kapanan Yolların Parselasyon İşlemlerindeki Durumu Hakkında Belediyelerin Uygulamaları

Hazine adına tescil edilmesi gereken yolların dışındaki durumlarda, kapanan kadastral yolların ne şekilde ihdas edileceği konusunda uygulamada birlik bulunmamaktadır. Uygulamada belediyeler ve diğer idareler dört şekilde hareket etmektedirler.

Bir kısım belediyeler umumi hizmetlere veya özel mülkiyete konu olabilecek alanlara rastlayıp rastlamadığına bakmaksızın kapanan yolları 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlalarının köy veya belediye adına tescil edileceğini öngören 21. maddesi kapsamında kendi adına ihdasen tescil ettirmektedir.

Bir kısım belediyeler umumi hizmetlere rastlayıp rastlamadığına bakmaksızın kapanan yolları, DOP’tan düşmekte (bir başka ifade ile bunları umumi hizmet alanlarına tahsis etmekte) ve hiç ihdas yapmamaktadır.

Bir kısım belediyeler de kapanan yollardan, özel mülkiyete konu olabilecek alanlara rastlayanları kendi adlarına ihdas etmekte, buna karşılık imar planına göre özel mülkiyete konu olamayacak tüm alanlara (imar yolları dışındakiler, örneğin parklar da, dâhil olmak üzere) rastlayanları ihdas etmeyerek umumi hizmet alanları hesabında dikkate almaktadırlar.

Bir kısım belediyeler ise, kapanan yolun imar yoluna denk gelen kısmını umumi hizmetler hesabında değerlendirmekte, özel mülkiyete ve imar yolu dışındaki umumi hizmetlere konu kısmını ise kendi adına tescil ettirmektedir. TKGM bu görüşü benimsemektedir.

Kapanan Yolların Parselasyon İşlemlerindeki Durumu Hakkında TKGM Görüşü

TKGM, kapanan yolun imar yoluna denk gelen kısmının umumi hizmetler hesabında değerlendirmesi gerektiği, buna karşılık özel mülkiyete ve imar yolu dışındaki umumi hizmetlere konu kısmın ise belediye adına tescil edilmesi gerektiği görüşündedir.

Adı geçen Genel Müdürlüğün görüşüne göre kapanan kadastral yolun sadece imar yollarına denk gelen kısımlarının ihdas edilmesi mümkün değildir. Buna karşılık özel mülkiyete konu olabilecek alanlara ve imar yolu dışında meydan, yeşil alan vb. ortak kullanım alanlarına denk gelen kadastral yolların belediye veya il özel idaresi adına ihdas edilmesi mümkündür.

Parselasyon İşlemlerinde Kapanan Yolların Durumu Konusunda Danıştay’ın Görüşü

NOT: 7181 sayılı Kanunla, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde yapılan düzenlemeyle “Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.” hükmü getirilerek Danıştay’ın aşağıda açıkladığımız görüşleri, yasal düzenlemeye kavuşmuştur. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: 7181 sayılı Kanunla, Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinde neler Değişti?

Danıştay, arazi ve arsa düzenlemesi esnasında kapanan yolların umumi hizmetler hesabından düşülmesi gerektiği görüşünü ısrarla savunmaktadır. Danıştay’ın istikrarlı kararlarında, düzenlemeye tabi tutulan alanlarda bulunan kadastral yolların belediye adına ihdas edilmesinin mümkün olmadığı, bu alanların düzenleme ortaklık payı içerisinde değerlendirilmesi gerektiği yönündedir. Danıştay’a göre gerek İmar Kanununun 18. maddesi ve gerekse 2981 sayılı Kanunun 10. maddesi kapsamında belediyelerin kapanan yollar nedeniyle kendi adlarına parseller oluşturması ve böylece parselasyona tabi tutulan taşınmazlardan daha fazla düzenleme ortaklık payı alması mümkün değildir.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 14.12.2001, E: 1999/318, K: 2001/909: Düzenleme ortaklık payıyla karşılanacak yerlerden yoldan ihdaslar düşüldükten sonra düzenleme ortaklık payının hesaplanması gerektiği. Danıştay 6. Dairesi, 09.12.1999, E:1998/6273, K:1999/6359: Kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastral yollar gibi alanların miktarı düşüldükten sonra kalan miktarın parselasyona giren parsel maliklerinden eşit oranda alınması gerekir. Bu nedenle, düzenleme alanında uygulanacak düzenleme ortaklık payı hesabında, kamu alanlarına ayrılan yer toplamından kapanan kadastral yolların miktarı düşüldükten sonra kalan miktarın kadastral parsellere bölünmesi sonucu bulunan oranın uygulanması gerekir.

Dolayısıyla Danıştay kararlarına göre, yapılan düzenleme ile düzenleme ortaklık payının; kamu alanlarına ayrılan yerlerden kapanan kadastral yolların düşülmesinden sonra hesaplanması ve düzenlemeye giren parsel maliklerinden bu miktarın alınması gerekirken kadastral yolların belediyeye ait kadastral parsel olarak düzenleme alanına dâhil edilmesi ve belediye adına müstakil ve hisseli parseller oluşturulması suretiyle şahıs arazilerinden fazla düzenleme ortaklık payı alınması hukuka aykırılık teşkil edecektir. Buna göre kapanan kadastral yolların düzenleme ortaklık payı miktarından düşülerek düzenleme ortaklık payı miktarının buna göre hesaplanması gerekmektedir.

Bu yolların düzenleme ortaklık payı hesabında değerlendirilmemesi ve belediye adına tescili, kişilerden alınacak düzenleme ortaklık payı miktarını artıracağı için uygulamanın yargı kararı ile iptal edilmesine neden olabilecektir.

Danıştay 6. Dairesi, 09.12.1999, E:1998/6273, K:1999/6359: 3194 sayılı yasanın 18. Maddesi ile 2981 sayılı yasanın 10. Maddesi uyarınca belediyelerin kapanan yollar nedeniyle kendi adlarına parseller oluşturmasının mümkün olmadığı, belediyenin kendi adına ne şekilde parsel oluşturduğu hususunun araştırılarak yeniden karar verilmesi gerekir, öte yandan taşınmazların satışının önlenmesi için tapu kayıtlarına tedbir konulması isteminin adli yargı yerince karara bağlanması gerekir. Karar için tıklayınız: Danıştay 6. Daire E: 1998/6273 K: 1999/6359 T. 9.12.1999

Üstelik Danıştay, Anayasa Mahkemesinin 15 ve 16. maddeler gereğince terk edilen yerlerin; daha sonra 18. madde uygulaması yapılırken belediye tarafından ihdas edilebileceği yolundaki 12.01.2012 tarih E:2011/23, K:2012/3 sayılı kararından sonra da görüşünü değiştirmemiştir. 6. Daire 05.11.2013 tarihli ve E:2012/1904, K:2013/6299 sayılı kararında kapanan yolların belediye taşınmazı olarak arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulmasının ve bu parsellerden belediyeler adına arsa üretilmesinin 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesiyle uyumlu olmadığına karar vermiştir. Altıncı Daire bu kararında kapanan yolların belediye adına tescil edilebileceğini, ancak bunların kadastral parsel gibi değerlendirilip bunlardan belediye adına arsa üretilemeyeceğini, bunların umumi hizmet alanları için tahsis edilmesi gerektiğini, eğer bu tahsis yapıldıktan sonra hala taşınmaz kalmış ise bunların belediye adına tescil edilebileceği karara bağlanmıştır. Karar için tıklayınız: Danıştay 6. Dairesi, E: 2012/1904, K: 2013/6299 (Parselasyon İşlemlerinde Kapanan Kadastral Yolların İhdas Edilip Edilemeyeceği)

Milli Emlak Kitabı

Anayasa Mahkemesi’nin Kapanan Yolların Belediyeler Adına Tescili Konusundaki Görüşü

Kapanan yolların 18. madde uygulamasında belediye adına tescil edildiği bir arazi ve arsa düzenlemesine karşı açılan davada ilk derece mahkemesi tarafından, dava konusu işlemin dayanağını teşkil eden 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesinin Anayasa’nın 35. maddesine aykırı olduğu ileri sürülerek Anayasa Mahkemesi’ne başvurulmuştur.

Başvuru kararında kamunun kullanımındaki yolların kadimden beri kullanılagelen, nasıl ve ne zaman oluştuğu bilinmeyen yollar olabildiği gibi, kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazların bir kısmının rızaen yola terk edilmesi sonucu da oluşabildiği belirtilerek, kamunun kullanımındaki yolların herhangi bir idari tasarrufla kapatılması sonucu elde edilen taşınmazların itiraz konusu kural gereğince belediye ya da köyler adına tescil edildiği, bu taşınmazların kaynağına bakılmaksızın idarenin özel mülkiyeti haline geldiği, idarenin bu taşınmazları satabildiği vurgulanarak, özellikle bireyler tarafından rızaen yola terk edilen taşınmazların bu şekilde bir idari tasarrufla idarenin özel malı haline getirilmesinin Anayasa’nın 2. ve 35. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

Anayasa Mahkemesi, konuyla ilgili olarak verdiği 12.01.2012 tarihli ve E:2011/23, K:2012/3 sayılı kararında, Tapu Kanunu’nun 21. maddesinin Anayasa’ya aykırı olmadığına karar vermiştir. Karar için tıklayınız: Anayasa Mahkemesi Kararı K: 2012-3 (Tapu Kanunu’nun 21. maddesinin, Anayasa’ya aykırı olmadığı)

Anayasa Mahkemesi bu kararında yolların zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında değişiklik yapılması suretiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal dâhilinde olduğunu, kapanan ya da açığa çıkan yol veya yol parçalarının kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkacağını, idarenin yeni bir kararla bu taşınmazları kamu yararına tahsis ederek kamu malına da dönüştürebileceğini, 3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 18. maddesi gereği parsellerin yeniden düzenlenmesinde eski yol parçalarını özel kişilerin arsaları ile birleştirebileceğini, eğer yeniden kamu yararına tahsis edilmezse, idarenin özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf edeceğini, hatta gerekirse satabileceğini vurgulamıştır.

Anayasa Mahkemesine göre idarenin kapanan yolu kamu malı haline getirme ya da özel hukuk rejimi çerçevesinde tasarruf etme kararlarına karşı idari yargıda dava açma yolları açıktır; bu nedenle itiraz konusu kuralın keyfiliğe yol açacak bir düzenleme olduğu söylenemez.

Anayasa Mahkemesi kapanan bu yollardan bazılarının kaynağı itibariyle özel mülkiyet konusu taşınmaz olma ihtimalini dikkate alarak malik tarafından rızaen yola terk edilen alanların idarenin bir kararı ile yol olmaktan çıkarılarak idarenin özel malı haline getirilmesinin de Anayasanın 35. maddesine aykırılık oluşturmayacağına karar vermiştir.

Mahkemeye göre bu yollar, çeşitli usullerle kamu malı haline getirilmiş olabilirler. Kamulaştırma, düzenleme ortaklık payı ayrılması gibi usuller özel mülkiyetteki taşınmazların yol yapılmasında başvurulacak temel usullerdir. Bu hallerde malik taşınmazın karşılığını ya kamulaştırma bedeli, tazminat ya da geri kalan taşınmazlarının değer artışı yoluyla elde etmiş ve taşınmazın mülkiyeti kamuya geçmiştir. Malikin rızasıyla yola terk etmesi de kaynaklardan birisi olmakla birlikte bu durumda bir bağışlama söz konusu olup hukukumuzda bağışlamanın şarta bağlı olarak yapılması mümkündür. Eğer malik bağışladığı taşınmazın yol dışında başka bir amaç için kullanılmasını istemiyorsa şarta bağlı bağışlama yapma imkânına sahiptir. Bu yönüyle itiraz konusu kuralın mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiği söylenemez.

Kapanan Yolların Parselasyon İşlemlerindeki Durumu Hakkında 7181 sayılı Kanunla Yapılan Düzenleme

4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla, parselasyon işlemlerinde önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu konudaki genel değerlendirmemiz için şu yazımıza bakabilirsiniz: 7181 sayılı Kanunla, Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerinde Neler Değişti?

7181 sayılı Kanunla, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde yapılan değişiklikle, kapanan yolların ne şekilde düzenlemeye konu edileceği açıklanmıştır. Fıkraya göre: “Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.”

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik‘in 14. maddesi de bu konunun detayları açıklanmıştır. Maddeye göre; imar planı bulunan ve arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlarda; kadastro yollarının imar adasına denk gelen kısımları, alan kazanmak amacıyla, parselasyon planı yapılmadan önce 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 21 inci maddesi uyarınca ihdas edilemez ya da parselasyon planı ile belediye/köy tüzel kişiliği/Hazine adına ihdas edilerek parselasyon planına alınamaz.

Düzenleme sahası içerisindeki kapanan imar ve kadastro yolları varsa, parselasyon planı sırasında toplam düzenleme ortaklık payından düşülerek düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır. Ancak kapanan kadastro ve imar yollarının toplam alanının, düzenleme sahasındaki düzenleme ortaklık payına konu olan umumi ve kamu hizmet alanlarından fazla olması durumunda; artan miktar Tapu Kanununun 21 inci maddesi hükümlerine göre köy tüzel kişiliği, belediye veya Hazine adına tescil edilir. Büyükşehir belediyesi olan yerlerde; Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen belediyelerin görev dağılımına göre ilgili belediye adına tescil edilir.

[1]     Meşhur, Çağlar (2002) “İdari Yargıya Konu Olan 18. Madde Uygulamaları: Konya Kenti Örneği” s: 59

Parselasyon İşlemlerinde Düzenleme Alanındaki Kapanan Yolların Durumu
Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2463 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.