Parselasyon İşlemlerinde Düzenleme Alanının Tespiti ve Sınırının Geçirilmesiyle İlgili İlkeler

Suat ŞİMŞEK[1]

1. Giriş

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. ve 19. maddeleri, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelere, bu sınırlar dışında ise il özel idarelerine, arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisi vermektedir. Belediye sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni; bu sınırlar dışında ise il özel idareleri, il encümeni kararı ile düzenleme sahalarını tespit ederek uygulama yapmaktadırlar[2].

Arazi ve arsa düzenlemesinin ilk aşamalarından bir tanesi ise, düzenleme alanının tespiti ve düzenleme sınırının geçirilmesidir. Düzenleme sahası, belediye veya il encümeni tarafından sınırı tespit edilerek, düzenlenmesine karar verilen sahadır. Bu sahanın sınırları ise düzenleme sınırı olarak adlandırılmaktadır. İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik düzenleme sınırını, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olarak tanımlamaktadır.

Arazi ve arsa düzenlemesi yapacak idarelerin, düzenleme alanını belirlemede, belirli bir takdir hakları bulunsa da gerek yasal ve gerekse pratik bazı nedenlerle, düzenleme sahasını belirlerken bazı ilkelere uymaları, uygulamanın sıhhati açısından önem taşımaktadır. Örneğin sadece imar planı bulunan alanlarda düzenleme yapılması mümkündür. Ayrıca düzenleme alanının, düzenleme ortaklık payı ve kamu tesislerine tahsis (KOP) dengeli çıkacak ve tüm maliklerin eşit şekilde külfete katlanacakları şekilde belirlenmesi gerekir. Bu ilkelere uyulmaması işlemi şekil yönünden sakat hale getirir.

Bu çalışmada belediyeler ve il özel idareleri tarafından yapılan arazi ve arsa düzenlemesi işlemlerinde, düzenleme alanının tespiti ve düzenleme sınırının geçirilmesi ile ilgili temel ilkeler irdelenecektir.

2. İmar Planı Şartı

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 1. fıkrasında belediyelerin ve il özel idarelerinin imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkili oldukları kurala bağlanmıştır. Bundan dolayı, arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alan tespit edilirken, her şeyden önce düzenleme yapılacak arazi ve arsaların imar planı sınırları içerisinde bulunmasına dikkat edilmelidir.

Bu hususun, açıklama gerektirmeyecek kadar açık olduğu, zira imar planı dahilinde olmayan yerlerde uygulama yapılmasının zaten mümkün olmadığı düşünülebilir; ancak bazı belediyelerin (özellikle kıyıda kalan taşınmazları kıyı alanından kurtarmak için) imar planı dışında bulunan taşınmaz malları da düzenleme alanına dâhil ettikleri görülmektedir. Oysaki parselasyon işlemi, imar planının uygulanmasının bir aracı olduğuna göre, sadece imar planı bulunan alanlarda düzenleme yapılabilir[3]. İmar planı bulunmayan yerlerde parselasyon yapılması mümkün değildir. Düzenleme yapılacak sahanın sınırı, uygulama imar planlarına göre belirlenmektedir; bu nedenle, bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için, öncelikle 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir[4].

Uygulama imar planları, sadece arazi ve arsa düzenlemesi işleminin değil, aynı zamanda düzenleme ortaklık payı kesintisinin de yasal dayanağını teşkil eder. Gerek Yargıtay[5] ve gerekse Danıştay[6] kararlarına göre idareler geçerli bir uygulama imar planı bulunmadan arazi ve arsa düzenlemesi yapamayacakları gibi, düzenleme ortaklık payı kesintisi de yapamazlar.

Buna karşılık arazi ve arsa düzenlemesi sınırları ile dayanağı olan imar planı sınırlarının mutlaka çakışması zorunlu olmayıp imar planlarının parça parça arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulması mümkündür[7]. Aynı şekilde, etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılması da, Danıştay Altıncı Dairesi tarafından hukuka aykırılık görülmemiştir. Konu hakkında Danıştay Altıncı Dairesi tarafından verilen 07.10.1994 tarihli ve E:1994/712, K:1994/3393 sayılı kararda “İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyonun sınırlarının dayanağı olan imar planı sınırları ile mutlaka çakışması zorunlu olmayıp, imar planlarının parça parça imar düzenlemesine tabi tutulması mümkündür” ifadesine yer verilmiştir[8].

Ayrıca, imar planı kapsamında kalan ve birbirine bitişik olmayan birden fazla bölgede aynı anda imar uygulaması yapılabilir[9]. Bu durumda, her bölgeye bir uygulama numarası verilir. Ancak bu bölgelerin her birinin bağımsız olarak değerlendirilmesi ve düzenleme ortaklık payı, KOP vb. hesaplamaların her bölge için ayrı ayrı tespit edilmesi gerekir. Bu bölgelerin her birinde düzenleme ortaklık payı ve KOP oranlarının farklı oranlarda belirlenmesi mümkündür[10], ancak birbirine bitişik olmayan bölgelerin aynı anda tek bölge olarak değerlendirilip düzenleme ortaklık payı, KOP vb. hesaplamaların buna göre yapılması mümkün değildir[11]. Üstelik farklı bölgeler halinde belirlenen düzenleme alanlarından, farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınması da Danıştay tarafından hukuka aykırı bulunmamıştır. Bu konu hakkında Danıştay Altıncı Dairesi tarafından verilen 09.11.1992 tarihli ve E: 1991/3280, K: 1992/4042 sayılı kararda[12] farklı belgelerden, farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınması, hukuka aykırı görülmemiştir.

3. Düzenleme Sonucu Oluşturulacak İmar Parseli Sayısının Bir Önceki Yıl Verilen İnşaat Ruhsatından Az Olmaması

Bir bölgede arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlar belirlenirken, düzenleme sahasındaki yapı inşasına uygun (inşaata elverişli) hale getirilecek arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmaması göz önünde bulundurulmalıdır. İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesine göre belediyeler ve il özel idareleri, beş yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin ihtiyaç durumuna göre yeterli miktarda arsayı konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.

Elbette ki bu kural, belediyeler ve il özel idareleri açısından uyulması zorunlu bir kural niteliğinde değildir. Çünkü İmar Kanunu’nda ve İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelikte idarelerin bu konuda gerekli özeni göstermemesi halinde uygulanabilecek herhangi bir yaptırım öngörülmemiştir. Ayrıca İmar Kanunu’nda ve gerekse yönetmeliklerde idareleri parselasyon yapmaya zorlayan bir hüküm bulunmamaktadır. Üstelik idare hukukunun genel ilkelerine göre idareler, yargı kararı ile bir tasarrufta bulunmaya zorlanamaz[13]. Bu nedenle Danıştay 6. Dairesinin 16.03.1988 tarihli ve E:1987/903, K:1988/389 sayılı kararında da açıkça vurgulandığı üzere, arazi ve arsa düzenlemesi yapmakla yetkili idareler, yargı kararı yolu ile parselasyon yapmaya zorlanamaz. Bu nedenle, kuralı sadece bir tavsiye niteliğinde görmek daha uygun olacaktır.

4. Düzenleme Ortaklık Payının ve Kamu Tesisleri Alanına Tahsis Payının Dengeli Şekilde Dağıtılması

Düzenlemeye giren taşınmazlardan alınacak düzenleme ortaklık payı ve kamu tesisleri alanına tahsis (KOP) paylarının dengeli çıkabilmesi, idarelerin kamulaştırma yapmak durumunda kalmaması için düzenleme alanı; düzenleme ortaklık payı ve kamu tesisleri alanında tahsis (KOP) paylarını dengeli bir şekilde karşılayacak büyüklükte belirlenmelidir[14]. Elbette ki arazi ve arsa düzenlemesi sınırları ile dayanağı olan imar planı sınırlarının mutlaka çakışması zorunlu olmayıp imar planlarının parça parça imar düzenlemesine tabi tutulması mümkündür. Aynı şekilde, etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılması da, Danıştay Altıncı Dairesi tarafından hukuka aykırılık görülmemiştir[15]. Ancak, düzenleme sahasında yer alacak Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi kamu hizmet ve tesisleri için ihtiyaç duyulan alanların, tüm parsel maliklerinin eşit ölçüde katılımı ile düzenleme ortaklık payından sağlaması ve böylece kamu külfetlerinin dengeli bir şekilde dağılımının gerçekleştirilmesi sağlanmalıdır[16]. Bu husus, İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “Düzenleme sahasının tespitinde; düzenleme ile iskâna açılacak sahanın imar planı ile getirilmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanmasına dikkat edilir.” Bu nedenle düzenleme alanı; düzenleme ortaklık payı ve KOP’u dengeli bir şekilde karşılayacak büyüklükte belirlenmelidir[17].

Bu hususu sağlamak için düzenleme yapılması planlanan alan ve imar planı iyice incelenmeli, düzenleme ortaklık payı ve KOP yaklaşık olarak belirlenmeli, düzenleme sınırı bu iki unsuru dengeli karşılayacak bir şekilde belirlenmelidir[18]. Danıştay Altıncı Dairesi 27.03.2002 tarihli ve E: 2001/747, K: 2002/1901 sayılı kararında, tamamı kamu kullanımına ayrılan taşınmazlardan oluşan bir alanda parselasyon yapılmasının mevzuata uygun olmadığını vurgulamıştır[19].

Düzenleme alanının, düzenleme ortaklık payı ve KOP dengeli çıkacak şekilde belirlenmesi, belediyeler açısından sadece bir tavsiye değil, aynı zamanda hukuki bir zorunluluktur. Çünkü bir imar adasının bir kısmının uygulamaya tabi tutulup diğer kısımlarının tutulmaması, düzenleme ortaklık payının uygulamaya giren parsellerden alınmasına neden olacaktır. Üstelik düzenleme alanının, düzenleme ortaklık payı ve KOP dengeli çıkacak şekilde belirlenmemesi, kamu alanlarının yoğun olduğu yerde bulunan taşınmazlardan daha fazla, diğerlerinden ise daha az düzenleme ortaklık payı ve KOP alınmasına neden olacaktır. Bu durum ise plan bütününde taşınmaz malikleri açısından adaletsiz uygulamalara neden olabilmektedir[20]. Danıştay Altıncı Dairesi de 07.04.1997 tarihli ve E: 1996/2154, K: 1997/1864 sayılı kararında “3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5 inci maddesinde, belirlenen düzenleme sahasının bir müstakil imar adasından daha küçük olamayacağı, ancak imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmının da birkaç taşınmaz malın tevhit ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parsellerinin müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebileceği kurala bağlanmış, aynı yönetmeliğin 6 ncı maddesinde düzenleme sınırının ne şekilde geçirileceği gösterilmiş ve 7 nci maddesinde de düzenleme sahasının tespitinde; düzenleme ile iskana açılacak sahanın imar planı ile getirilmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanmasına dikkat edileceği öngörülmüş bulunmaktadır. Yukarıda yer alan kuralların değerlendirilmesinden, kamu alanlarının sağlanması açısından parselasyon işleminin en az bir ada düzeyinde saptanması ve bu şekilde parselasyon işlemine tabi tutulan parsellerden alanları oranında düzenleme ortaklık payı alınması gerekmektedir. Kısmi parselasyon işlemi sonucunda düzenleme ortaklık payı alınması parselasyon işlemi dışında kalan kısımlardan hiç düzenleme ortaklık payı alınmaması sonucunda parselasyon işlemine tabi tutulan parsel sahiplerine fazladan bir yük getireceği sonucunu doğurur, bu nedenlerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmesinde sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir.” ifadesine yer verilmiştir. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının (son düzenlemelere göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığının) 05.04.2004 tarihli ve 3401 sayılı Genelgesinde de düzenleme alanı belirlenirken, bu düzenleme ile yerleşime açılacak alanın, imar planında gösterilen yol, meydan, otopark, park, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri, karakol, ilk ve ortaöğretim kurumlan vb, gibi umumi hizmet alanları ihtiyacı için gerekli olan düzenleme ortaklık payının, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak ve hakkaniyete uygun bir şekilde alınmasını sağlayacak şekilde belirlenmelidir.

5. En Az Bir İmar Adası Şartı

Bir diğer kurala göre, düzenleme yapılacak alanın bir imar adasından küçük olmaması gerekir. Bu husus, İmar Kanunun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesinde şu şekilde yer almıştır: “Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz.” Danıştay Altıncı Dairesi de E: 2003/326, K: 2004/3706 sayılı kararında müstakil bir imar adasından daha küçük bir alanda düzenleme yapılmasının mümkün olmadığını, bu nedenle sadece bir parselin düzenlemeye tabi tutulmasına ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmadığını vurgulamıştır. Dolayısıyla, düzenleme alanı olarak seçilen sahanın bir imar adasından daha küçük olmamasına dikkat edilmelidir[21].

Fakat bazı durumlarda imar adasından küçük alanlar da düzenleme sahası olarak belirlenebilecektir. İmar Kanunun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesine göre, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir. Buna göre;

1) Eğer imar adasının bir kısmı imar mevzuatına uygun olarak oluşmuşsa,

2) İmar adasının bir kısmında birkaç taşınmazın ifraz ve tevhidi ile imar mevzuatına uygun oluşum sağlanabiliyorsa,

Milli Emlak Kitabı

Geri kalan parseller bir imar adası kadar olmasa da düzenleme sahası olarak belirlenebilecektir.

Burada “imar adasının büyük bir kısmının teşekkül etmesi” ifraz ve tevhit yoluyla adanın büyük bir kısmının imar parseli haline gelmesi anlamına gelmektedir. Ancak burada iki hususa dikkat etmek gerekir. Birincisi Yönetmelik sadece imar adasının büyük bir kısmının teşekkül etmesi şartını aramıştır, bunu ayrıca bir de imar mevzuatına uygun yapılaşmanın tamamlanmış olması koşulunu eklemek doğru değildir[22]. İkincisi Yönetmelik teşekkül etme şartı aramaktadır ki bu durum kadastro parsellerinin imar parseli haline gelmesi demektir. İmar uygulamasından önce her imar adasına denk gelen kadastro parseli bulunması doğaldır, ancak Yönetmelik bunu yeterli görmemektedir. Bu kadastro parsellerinin imar parseli haline gelmesi de gerekir.

İkinci şart açısından bakarsak, imar adasının teşekkül etmiş kısımları dışında kalan alanların da ifraz ve tevhit ile imar parseli haline getirilmesinin mümkün olması gerekir. Böyle bir imkan yoksa adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu olamaz.

Bir imar adasının büyük bir kısmının düzenleye tabi tutulmasına rağmen yalnızca küçük bir kısmının düzenleme dışı bırakılması hem yasa ve yönetmeliğe, hem de külfetlerin eşit dağıtılması ilkesine aykırıdır[23]. Danıştay Altıncı Dairesi de 15.01.1996 tarihli ve E: 1995/4326, K: 1996/235 sayılı kararında, arazi ve arsa düzenlemesinde, bir imar adasının bazı parsellerinin imar uygulamasına tabi tutularak aynı adada bulunup yapılaşmaya elverişli olmayan diğer parsellerin uygulama dışı tutulmasında mevzuata uygunluk bulunmadığına karar vermiştir.

Bunun yanı sıra, en az bir imar adasını kapsamak şartı ile tek bir kadastro parselinde imar uygulaması yapılması mümkündür[24]. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün talimatları da bu yöndedir. Adı geçen Genel Müdürlüğün (Fen Dairesi Başkanlığı) 20.07.1996 tarihli ve 976 sayılı talimatında “İlgi yazıda, düzenlemenin imar adasının tamamını kapsadığını ancak bir kadastro parselini içerdiği, tek parselde 18. madde uygulaması yapılıp yapılamayacağı hususunda tereddüt hasıl olduğu belirtilmektedir. İmar Kanununun 18. madde uygulamasında en az bir imar adasını kapsaması durumunda bir parselin de düzenlemeye alınması mümkündür.” ibaresine yer verilmiştir.

6. Düzenleme Alanında Bulunan Tüm Parsellerin Uygulamaya Dahil Edilmesi

Düzenleme sahasında bulunan parsellerin tamamının uygulamaya dahil edilmesi gerekir. Bunlardan bir kısmının düzenleme dışı bırakılması, hukuka aykırılık teşkil eder[25]. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının (son düzenlemelere göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) 05.04.2004 tarihli ve 3401 sayılı Genelgesine göre düzenleme alanındaki tüm taşınmazlar düzenleme kapsamına alınmalıdır.

7. Düzenleme Sınırının Geçirilmesi

Son olarak düzenleme sınırının geçirilmesi ile ilgili bir hususu açıklayalım. Bu konu İmar Kanunu’un 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 6. maddesinde açıklanmıştır. Söz konusu maddeye göre, düzenleme sınırı geçirilirken imar planlarında belirtilen düzenleme sınırları varsa, bu durum dikkate alınmalıdır. Eğer imar planında böyle bir sınır yoksa düzenleme sınırı iskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, iskan sahası içerisindeki yollarda ise yol ekseninden geçirilmelidir. Yol, iskan sınırının tam kenarından geçiyorsa iskan sınırı düzenleme sınırı olarak dikkate alınmalıdır[26]. Bunun yanında, cami ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden düzenleme sınırı geçirilecektir. Düzenleme sınırı, genellikle bölgeyi çevreleyen yolların eksenlerinden geçirilir; düzenleme sahası demiryolu hattında son buluyorsa demiryolu ekseni, bir akarsuda son buluyorsa bu akarsu yatağanın saha tarafındaki kenarı orman alanında son buluyorsa orman alanı başlama çizgisi düzenleme sahası sınırı olarak alınır[27]. Yerleşme alanının bittiği yerde düzenleme sınırı, yerleşme sınırını izler; yerleşme sınırı, imar planına göre kamusal bir alanda son buluyorsa düzenleme sınırı bu alanı da içine alır[28].

İmar Kanunun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 6. maddesine göre, düzenleme sınırının bir parseli veya iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde, bu parçaların düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girip girmediğine bakılır. Giriyorsa zaten sorun yoktur;  ifraz yapılarak, düzenleme alanının sınırı ifraz sınırından geçirilir; kısmen düzenlemeye giren bu taşınmazlar için kadastro ayırma çapı düzenlenir. Girmiyorsa[29] sınır bu parçaları da içerisine alacak şekilde geçirilir[30].

8. Sonuç

İmar Kanunu’nun 18. maddesi, arazi ve arsa düzenlemesi konusunda idarelere geniş bir takdir hakkı tanımaktadır. Takdir hakkının kullanılabileceği en önemli konulardan birisi ise düzenleme alanının tespiti ve düzenleme sınırının geçirilmesidir. Belediye sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni; bu sınırlar dışında ise il özel idareleri, il encümeni kararı ile düzenleme sahalarını tespit ederek uygulama yapmaktadırlar.

Bu tespit esnasında idarelerin belirli bazı ilkelere uymaları gerekmektedir. Her şeyden önce yalnızca imar planı içerisinde bulunan alanlar düzenlemeye dahil edilmelidir. İmar planı sınırı dışında kalan alanlar her ne sebeple olursa olsun (örneğin kıyıda kalan taşınmazları, kıyı alanından kurtarmak gibi) düzenleme alanına dahil edilmemelidir.

İkinci olarak düzenleme alanı, düzenleme ortaklık payı ve kamu tesisleri alanına tahsis (KOP) payı dengeli çıkacak şekilde belirlenmelidir. Danıştay kararlarına göre, düzenleme alanının, düzenleme ortaklık payı ve KOP dengeli çıkacak şekilde belirlenmesi, belediyeler açısından sadece bir tavsiye değil, aynı zamanda hukuki bir zorunluluktur. Danıştay 6. Dairesi de 07.04.1997 tarihli ve E: 1996/2154, K: 1997/1864 sayılı kararında düzenleme alanının, bazı parsel maliklerinden daha fazla düzenleme ortaklık payı alınması sonucunu doğuracak şekilde tespit edilmesini hukuka aykırı bulmuştur.

Bir diğer ilke düzenleme yapılacak alanın büyüklüğü ile ilgilidir. İmar Kanunu’nun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesine göre düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir.

Gerek Bayındırlık ve İskan Bakanlığı (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) ve gerekse Danıştay tarafından vurgulanan önemli bir ilke, düzenleme sahasında bulunan tüm taşınmazların düzenlemeye dahil edilmesidir. Buna göre düzenleme alanında bulunan taşınmazların bir kısmı düzenlemeye dahil edilirken bir kısmının düzenleme dışı bırakılması doğru değildir.

Son olarak belirtmek gerekir ki düzenleme sınırı geçirilirken imar planlarında belirtilen düzenleme sınırları varsa, bu durum dikkate alınmalıdır. Eğer imar planında böyle bir sınır yoksa düzenleme sınırı iskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, iskan sahası içerisindeki yollarda ise yol ekseninden geçirilmelidir.

Kaynakça

Atasoy, Mustafa; Demir, Osman; Uzun, Bayram; Nişancı, Recep (2002) “İmar Uygulamalarının İptal Nedenleri ve Öneriler” Selçuk Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Öğretiminde 30. Yıl Sempozyumu,16-18 Ekim 2002, Konya

Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” Mekan Planlama ve Yargı Denetimi, (Derleyenler: Ersoy, Melih; Keskinok, H. Çağatay;), Ankara, 2000

İnam, Şaban (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamaları, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Jodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, Konya, 1989

Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, Ankara, Özkan Matbaacılık, 2007

Kalabalık, Halil (2002) İmar Hukuku (Planlama, Arsa, Yapı, Koruma), Seçkin Yayınevi, Ankara, 2002

Karavelioğlu, Celal (2002) İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, Karavelioğlu Hukuk Yayınevi, Ankara, 2002

Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara

Ülger, Enver ve Demir, Hülya (2001) İmara Aykırı ve Kaçak Yapılaşmış Alanlarda Arsa Düzenlemesi Seçeneği, Harita ve Kadastro Mühendisliği Dergisi, Yıl: 2001, Sayı: 87

[1] Maliye Bakanlığı, Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Maliye Uzmanı, suat_simsek@milliemlak.gov.tr

[2] Düzenleme alanının tespiti, arazi ve arsa düzenlemesinin en önemli aşamalarından bir tanesidir. Bu konu belediye encümeninin yetkisinde olmasına rağmen zaman zaman başka organların da, encümenin bu yetkisine karışır şekilde işlem tesis ettikleri görülmektedir. Oysaki düzenleme sınırının encümen dışında bir başka organ tarafından belirlenmesi mümkün olmadığı gibi, encümen tarafından belirlenen düzenleme alanında başka hiçbir organ değişiklik yapılaması da mümkün değildir. Bkz. Danıştay Altıncı Dairesi, 10.06.1999, E:1998/3061, K:1999/3273

[3] Bunun yanı sıra parselasyon işlemi yapıldıktan sonra imar planının değişmesi, daha önceki imar planına uygun olarak yapılan parselasyon işlemini geçersiz kılmaz (Danıştay Altıncı Dairesi, 11.06.2003, E:2002/1904, K:2003/3599). Ancak, yeni plana göre gerekirse yeniden parselasyon işlemi yapılabilmesi mümkündür.

[4] Danıştay Altıncı Dairesi, 12.01.2004, E: 2003/1709, K: 2004/26

[5] Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 15.06.1992, E:1992/6540, K:1992/15154

[6] Danıştay Altıncı Dairesi, 14.12.1993, E:1993/1004, K:1993/5355

[7] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara, s: 471

[8] Aynı yönde Danıştay Altıncı Dairesi, 19.02.1997, E: 1996/2577, K: 1997/828, Danıştay Altıncı Dairesi, 09.11.1992, E: 1991/3280, K: 1992/4042 (Kaynak: Karavelioğlu, Celal (2002) İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, Karavelioğlu Hukuk Yayınevi, Ankara, 2002, s: 42)

[9] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara, s: 471

[10] Atasoy, Mustafa; Demir, Osman; Uzun, Bayram; Nişancı, Recep (2002) “İmar Uygulamalarının İptal Nedenleri ve Öneriler” Selçuk Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Öğretiminde 30. Yıl Sempozyumu,16-18 Ekim 2002, Konya, s: 188

[11] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara, s: 472

[12] Kaynak: Karavelioğlu, Celal (2002) İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, Karavelioğlu Hukuk Yayınevi, Ankara, 2002, s: 42

[13] D.6.D. 18.06.1992, E:1990/1956, K:1992/2894

[14] İnam, Şaban (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamaları, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Jodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, Konya, 1989, s: 32; Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, Ankara, Özkan Matbaacılık, 2007, s: 53

[15] Danıştay Altıncı Dairesi, 19.02.1997, E: 1996/2577, K: 1997/828

[16] Danıştay Altıncı Dairesi, 25.06.1990, E: 1989/2266, K: 1990/1426

[17] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara, s: 472

[18] İnam, Şaban (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamaları, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Jodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, Konya, 1989, s: 1989: 32

[19] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara, s: 471

[20] Ülger, Enver ve Demir, Hülya (2001) İmara Aykırı ve Kaçak Yapılaşmış Alanlarda Arsa Düzenlemesi Seçeneği, Harita ve Kadastro Mühendisliği Dergisi, Yıl: 2001, Sayı: 87, s: 116

[21] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara, s: 472

[22] Karşı görüş için bkz. Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” Mekan Planlama ve Yargı Denetimi, (Derleyenler: Ersoy, Melih; Keskinok, H. Çağatay), Ankara, 2000, s: 10. Yazar’a göre “imar mevzuatına uygun teşekkül etmiş” olması halinden yalnızca parsellerin uygunluğu anlaşılmamaktadır. Buradaki “teşekkül etme” ancak yapılaşmanın mevcut olması ile anlam kazanmaktadır. Yoksa her imar adasında mevzuata ve plana uygun tesadüfi kadastral parsellere rastlanabilir. Eğer bunların üzerinde yapılaşma varsa ve bunlar mevzuata ve plana uygun ise o zaman düzenleme sahası dışında bırakılabilirler.”

[23] Kalabalık, Halil (2002) İmar Hukuku (Planlama, Arsa, Yapı, Koruma), Seçkin Yayınevi, Ankara, 2002, s: 275

[24] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, Milli Emlak Kontrolörleri Derneği Yayınları, Ankara, s: 472

[25] Danıştay Altıncı Dairesi,  19.04.2001, E: 2000/1179, K: 2001/2150: “Davacıya ait parselin düzenleme sahasında bulunmasına rağmen düzenlemeye alınmamasında hukuka uyarlık görülmediği…”

[26] Ersoy, Melih (2000) “İmar Planı Uygulamalarında Düzenleme İşlemi” Mekan Planlama ve Yargı Denetimi, (Derleyenler: Ersoy, Melih; Keskinok, H. Çağatay;), Ankara, 2000, s: 11

[27] İnam, Şaban (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamaları, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Jodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, Konya, 1989, s: 33

[28] İnam, Şaban (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamaları, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Jodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, Konya, 1989, s: 33

[29] Bu arada şunu da vurgulayalım: Danıştay 6. Dairesi 12.11.2001 tarihli ve E: 2000/4869, K: 2001/5478 sayılı kararında taşınmazın jeolojik açıdan yapı yapılması sakıncalı kıyı alanında kalan kısmının düzenleme dışı tutulmasını, hukuka aykırı bulmamıştır.

[30] Karavelioğlu, Celal (2002) İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, Karavelioğlu Hukuk Yayınevi, Ankara, 2002, s: 48

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2689 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.