Parselasyon Nedeniyle Değer Artışı Olmayan Parsellerden Düzenleme Ortaklık Payı Kesilir mi?

Parselasyon (İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları) Nedir?

İmar Kanununun 18. maddesi belediyelere ve il özel idarelerine imar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil etme yetkisi vermektedir. İşte bu işlemlere parselasyon (İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları veya Arazi ve arsa düzenlemesi) denilmektedir.

Parselasyon ve Değer Artışı

DOP, düzenleme dolayısıyla taşınmazdaki değer artışının karşılığı olarak alınır. 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinde DOP’un taşınmazda imar uygulaması sonucu oluşan değer artışının karşılığı olarak alındığı açıkça belirtilmiştir. Madde metnine göre, belediyeler veya il özel idareleri tarafından düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında DOP olarak düşülebilir.

Bu husus dikkate alındığında, imar uygulaması nedeni ile herhangi bir değer artışı yaşamayan parsellerden DOP alınmaması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Özellikle uygulama öncesinde umumi veya resmi hizmet alanlarına tahsis edilmiş parseller açısından geçerli olan bu durum, bu taşınmazların uygulama sonrasında aynı amaç için kullanılmaları halinde bunlardan DOP alınmamasını gerektirir.

Resmi Hizmet Alanlarından Düzenleme Ortaklık Payı

Danıştay arazi ve arsa düzenlemesi öncesinde resmi hizmet alanı olarak kullanılan ve düzenleme sonrasında da aynı amaca özgülenerek devamı sağlanan taşınmazlarda değer artışı olmayacağını, bu nedenle bu taşınmazlardan DOP alınmayacağı görüşündedir.

Karar                                                                                                                                  

Danıştay 6. Dairesi, 15.06.2004, E:2003/578, K:2004/3818                          

Resmi kurum alanı olarak kamusal amaçlı kullanımı devam ettiği anlaşılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan taşınmazın parselasyon sonucu değerinin artması söz konusu olmadığından, bu alandan DOP kesintisi yapılmak suretiyle tesis edilen parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.

Benzer şekilde, okul alanı olarak kullanılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan taşınmazın, parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, okul alanından DOP kesintisi yapılmaması gerekir.

Karar                                                                                                                                  

Danıştay 6. Dairesi 19.02.2003, E:2001/2999, K:2003/1045                        

Parselasyon işlemi imar planında okul alanı olarak ayrılan ve bu amaçlı kullanımı devam eden taşınmazda değer artışı yaratmayacağından, düzenleme ortaklık payı alınamaz.

3194 sayılı Yasanın 18. maddesinde, belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar sahanın düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı olarak düşülebileceği, hükme bağlanmıştır.

Dosyada yer alan belge ve bilgilerin incelenmesinden, okul alanı olarak kullanım amacı devam ettiği anlaşılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan uyuşmazlığa konu taşınmazın parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, okul alanından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak suretiyle tesis edilen parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Aynı yönde Danıştay 6. Dairesi, 05.02.2002, E:2000/7453, K:2002/840

Hastane Olarak Kullanılan Parselden Düzenleme Ortaklık Payı

Aynı şekilde, hastane olarak kullanılan ve imar planına göre de bu amacın sürekliliği sağlanan taşınmazın düzenlemeye tabi tutulması sonucu değerinin artmasından söz edilemeyeceğine göre, bu taşınmazdan da DOP alınmaması gerekir (Danıştay 6. Dairesi, 10.10.2003, E:2003/5021, K:2003/4766).

Uygulama öncesinde ibadet yeri olarak kullanılan taşınmaz uygulama sonrasında yine ibadet yeri olarak ayrılıyorsa bu taşınmazdan da DOP kesintisi yapılamaz.

Buradan hareketle aynı durumun, imar planındaki tahsis amacı ile mevcut kullanım amacı örtüşen/çakışan ve dolayısıyla düzenleme nedeni ile değeri artmayan diğer tüm parseller için de geçerli olduğu yorumu yapılabilir.

Fakat belirtmek gerekir ki uygulamada parselasyon nedeniyle parsellerin değerinde bir artış meydana gelip gelmediği araştırılmamakta ve tüm parsellerde değer artışının meydana geldiği veri olarak kabul edilmektedir[1].

Özel mülkiyete konu olan alanlar açısından bu kabul son derece doğrudur. Zira böyle bir durumda kadastro parseli, yapı yapmaya elverişli imar parseli haline gelmektedir ki bunun bir değer artışı ortaya çıkarması kaçınılmazdır.

hizmet mallarında imar uygulaması, imar kanunu 18. madde uygulamaları

Ancak uygulama öncesinde kamu hizmetine ya da umumi hizmetlere tahsisli olan ve uygulama sonrasında da bu amaç için kullanılan taşınmazlarda belirgin bir değer artışından söz etmek oldukça zordur. Ancak uygulamada bu hususa dikkat edilmemektedir. Dolayısıyla arazi ve arsa düzenlemesi nedeniyle parselinde bir değer artışı meydana gelmediğini iler süren taşınmaz maliklerinin, bu durumu kendilerinin ileri sürmeleri gerekmektedir.

DOP’un değer karşılığı alınması, DOP’un taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarıyla orantılı olarak alınacağı anlamına gelmez. Mevcut uygulamadaki en büyük sıkıntı, düzenleme nedeniyle meydana gelen değer artışları karşılığında DOP alınabileceği kuralı konulmuş olmasına karşın, düzenleme nedeniyle değer artışının olup olmadığının varsa miktarının belirlenmesine yönelik herhangi bir çalışma yapılmasının zorunlu olmamasıdır. Dolayısıyla DOP taşınmazlardan meydana gelen artışları değil, taşınmazların yüzölçümleri dikkate alınarak tespit edilir. Zaten 18. maddenin metninde de DOP’un taşınmazların düzenlemeden önceki yüzölçümleri üzerinden alınacağı açıkça belirtilmiştir. Danıştay 6. Dairesi 09.05.2001 tarihli ve E:2000/2429, K:2001/2477 sayılı kararında, farklı yapılaşma koşullarına sahip imar parsellerine şuyulandırılan kadastro parsellerinden, farklı değer artışı gerçekleştiği gerekçesi ile farklı oranda DOP alınmasını, hukuka aykırı bulmuştur. Söz konusu karara göre DOP taşınmazın düzenlemeye tabi yüzölçümleri dikkate alınarak belirlenir.

[1]              Çelik, Kemal (2006) Planlama ve İmar Kanunu Uygulaması, Arazi ve Arsa Düzenlemesi, s: 225

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.