Parselasyonda DOP Hesabında Umumi Hizmetlere Ayrılacak Alanın Hesabı

Düzenleme ortaklık payı, AAD Uygulama Yönetmeliğinin 4. maddesinde “Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen artışlar karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların önceki yüzölçümlerinden %40’a kadar[1] düşülebilen ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakati ile tespit edilen karşılığı bedeldir” şeklinde tanımlanmıştır.

Bu tanıma paralel olarak DOP oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen DOP miktarının (umumi hizmetlere ayrılan miktarın), bu saha içindeki kadastro ve/veya imar parsellerinin yüzölçümü miktarına oranı şeklinde tanımlanmıştır. Dolayısıyla DOP oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, DOP alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle bulunur. Bu nedenle önce umumi hizmetlere ayrılacak alanların nasıl belirleneceği açıklanmalıdır.

DOP oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, DOP alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle tespit edildiği için DOP miktarını ve oranını tespit edebilmek için ilk olarak düzenleme alanında umumi hizmetlere ayrılan alanların toplam yüzölçümünün belirlenmesi gerekir.

Umumi hizmetlere ayrılan miktar; bir düzenleme sahasında MEB’e bağlı ilk ve orta öğretim kurumu alanları, yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet yeri, karakol yerleri ve ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür. Bu konuda şu yazımıza bakabilirsiniz: Düzenleme Ortaklık Payından Karşılanabilecek Alanlar

Ancak AAD Uygulama Yönetmeliği, bu alanların belirlenmesi açısından daha dolaylı bir yöntem belirlemiştir. Yönetmeliğin 30. maddesine göre, düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından (KK), imar adalarında imar parsellerine ayrılan (imara tahsis edilen) kısımların (İP) yüzölçümleri toplamı çıkarılarak “umumi hizmetlere ayrılan miktar” (UHA) bulunur. Bu durumda UHA = KK-İP şeklindedir. Örneğin, düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümü (katılım kütlesi) 12.000 m2, imar parsellerine yapılan tahsis miktarı 9.000 m2 ise umumi hizmetlere ayrılan alan 3.000 m2 olarak bulunur.

Ancak yine de umumi hizmet alanları toplamı belirlenirken bazı hususlara dikkat edilmelidir. Örneğin düzenleme alanında şahıslar tarafından umumi hizmet alanları için yapılan bağış, kapanan yol/yol fazlası, Hazinece terk edilen yer, belediyece umumi hizmetlere tahsis edilen yer, kamulaştırılacak alan olması halinde düzenleme ortaklık payı hesabı buna göre yapılmalı ve bu miktarlar umumi hizmet alanları toplamından düşülmelidir. Şimdi umumi hizmetler alanının hesaplanmasıyla ilgili özellikli durumları açıklayalım.

(1) Umumi Hizmet Alanları Toplamında Dikkate Alınacak (DOP’tan Karşılanabilecek) Alanlar

İlk olarak, umumi hizmet alanlarının toplamı hesaplanırken İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre DOP’tan karşılanabilecek alanlar dikkate alınır.

Umumi hizmet alanları toplamını tespit edebilmek için DOP’tan karşılanabilecek alanların yüzölçümü toplanmalıdır. Ya da AAD Uygulama Yönetmeliğinin 30. maddesine göre, düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından (KK), imar adalarında imar parsellerine ayrılan kısımların (İP) yüzölçümleri toplamı çıkarılarak “umumi hizmetlere ayrılan miktar” (UHA) bulunur.

Bu tespit yapıldıktan sonra, özel duruma sahip bazı alanların umumi hizmetler alanı toplamından düşülmesi gerekir. Şimdi bunları açıklayalım.

(2) Şahıslar Tarafından Yapılan Bağışların Umumi Hizmetler Alanı Toplamından Düşülmesi

Öncelikle şahıslar tarafından umumi hizmet alanları için yapılan bağış konusunu ele alalım. AAD Yönetmeliğinin 30. maddesine göre düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak “umumi hizmetlere ayrılan miktar” bulunarak bir hesap cetveli düzenlenir. Bağışlanan arazi parçalarının bulunması veya kamulaştırılması gereken miktar yerine belediye mülkiyetindeki parsellerin tahsisi halinde, kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin ilgili olanlarından bu miktarlar düşüldükten sonra bulunan toplam alan, umumi hizmetlere ayrılan miktarın hesaplanmasına esas olur.

Dolayısıyla umumi hizmet alanları (katılım kütlesi-imara tahsis şeklinde) hesaplandıktan sonra şahıslar tarafından umumi hizmet alanları için bağışlanan alanların (Bağış) umumi hizmet alanları toplamından düşülmesi gerekir. Çünkü böyle bir durumda umumi hizmet alanlarının bir kısmı karşılanmış olmaktadır. Örneğin düzenleme alanında umumi hizmet alanları 9.000 m2 iken umumi hizmet alanları için 1.000 m2 bağış yapılmış ise umumi hizmet alanları 8.000 m olarak DOP hesabında dikkate alınacaktır.

Bu durumda ve bu aşamada umumi hizmet alanları UHA = KK – İP – (Bağış) formülüne göre belirlenir.

(3) Kapanan Yolların DOP’tan (Umumi Hizmetler Alanı Toplamından) Düşülüp Düşülmeyeceği

7181 sayılı Kanunla, parselasyon alanında kapanan yolların DOP hesabında değerlendirilmesi hüküm altına alındığı için kapanan yolların, umumi hizmet alanları toplamından düşülmesi gerekir.

Kapanan yolların, umumi hizmetler alanı toplamında dikkate alınması durumda formül, UHA = KK – İP – (Bağış) – (KYol) halini alır.

(4) Hazine ya da Belediye Tarafından Umumi Hizmetler İçin Tahsis Edilen Alanların DOP’tan (Umumi Hizmetler Alanı Toplamından) Düşülmesi

Belediye tarafından AAD Uygulama Yönetmeliğinin 32. maddesine göre tahsis (aslında bu uygulama teknik anlamda terk niteliğindedir) edilen yerler (Bterk) de umumi hizmet alanları toplamından düşülür. AAD Uygulama Yönetmeliğinin 30. maddesinde, uygulama esnasında Hazinece terk edilen yerlerin (Hterk) bulunması durumunda, bu alanların umumi hizmet alanlarının tespitinde dikkate alınacağına dair herhangi bir hüküm yer almamasına karşın, bu tür yerlerin bulunması durumunda bu yerlerin de umumi hizmet alanları hesabında dikkate alınması gerektiği kanaatindeyiz. Bu durumda formül, UHA = KK – İP – (Bağış) – (KYol) – (Bterk) – (Hterk) halini alır.

Belediye ya da Hazine tarafından terk edilen bu alanlar, hem umumi hizmetler alanından, hem de düzenleme alanının yüzölçümünden düşülür. Örneğin, düzenleme alanının toplam yüzölçümü 49.000 m2, umumi hizmetler alanı toplamı 23.000 m2 iken Hazinece 2.200 m2’lik alanın, belediyece de 3.800 m2’lik alanın terk edildiğini varsayarsak, bu durumda;

Düzenleme alanının toplamı: 49.000 – (2.200 + 3.800) = 43.000 m2,

Umumi hizmetler alanı = 23.000 – (2.200 + 3.800) = 17.000 m2,

DOP = 17.000 / 43.000 = 0,3953 = %39.53,

olarak tespit edilir.

(5) Kamulaştırılacak Alanların Umumi Hizmetler Alanı Toplamından Düşülmesi

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 5. fıkrasına göre; herhangi bir parselin bir kısmının kamulaştırılması halinde, DOP, kamulaştırmadan arta kalan miktar üzerinden hesaplanır. Bunu düzenleme alanının toplamına yaygınlaştırırsak DOP alınacak miktar (katılım kütlesi), düzenleme alanından kamulaştırılacak miktarın çıkarılması suretiyle bulunur. Umumi hizmet alanları için kamulaştırılacak bu miktar (Kamu) aynı zamanda umumi hizmet alanları toplamından da çıkarılacaktır. Bu durumda formül, UHA = KK – İP – (Bağış) – (KYol) – (Bterk) – (Hterk) – (Kamu) halini alır.

Örneğin düzenleme alanının yüzölçümü 54.000 m2, umumi hizmetler alanı toplamı: 27.000 m2, iken kamulaştırılacak alan 9.000 m2 ise bu durumda;

Düzenleme alanı yüzölçümü = 54.000 – 9.000 = 45.000 m2,

Umumi hizmetler alanı = 27.000 – 9.000 = 18.000 m2

DOP = 18.000 / 45.000 = 0,40 = %40

olarak bulunur.

(6) Düzenleme Alanında Kalan Park, Yeşil Alan Gibi Tescil Harici Alanların Umumi Hizmetler Alanı Toplamından Düşülmesi

Düzenleme alanında bulunan ve daha önceki parselasyon işleminde DOP’tan ya da terklerle oluşturulan tescil harici yeşil alan ve park gibi alanlar, parselasyonda aynı yerinde bırakılıyorsa (bir başka ifadeyle bu alanlar ihdas edilmeyecekse) bu alanlar (Tescilsiz) umumi hizmetler toplamında düşülür.

Bu durumda umumi hizmetler alanı toplamına ilişkin formülün son hali, UHA = KK – İP – (Bağış) – (KYol) – (Bterk) – (Hterk) – (Kamu) – (Tescilsiz) halini alır.

[1]     Bu oran, 1985 tarihli 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin ilk düzenleniş biçiminde %35 olarak düzenlenmişti. Ancak bu oran, 03.12.2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanunla %40’a çıkarılmıştır. Fakat AAD Uygulama Yönetmeliğinde %35’lik oranla ilgili herhangi bir değişiklik yapılmamıştır.

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.