Parselasyonda Düzenleme Alanının DOP Dengeli Alınacak Şekilde Belirlenmesi Zorunluluğu

Arazi ve arsa düzenlemesi sınırları ile dayanağı olan imar planı sınırlarının mutlaka çakışması zorunlu olmayıp imar planlarının parça parça imar düzenlemesine tabi tutulması mümkündür. Aynı şekilde, etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılması da, Danıştay 6. Dairesi tarafından hukuka aykırılık görülmemiştir.

Danıştay 6. Dairesi, 19.02.1997, E:1996/2577, K:1997/828           

Etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı gibi, altı bölge halinde belirlenen düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınmasının bu alanların niteliğinin farklı olmasından kaynaklandığı.

Dosyanın incelenmesinden, dava konusu taşınmazların bulunduğu bölgenin 6 etap halinde planlandığı ve bu etaplarda 18.madde uygulaması yapılmadan inşaat uygulamasına geçilemeyeceği notu getirildiği, bu nota uygun şekilde 1/1000 ölçekli imar planı üzerinde numaralanmak ve sınır çizgileri işaretlenmek suretiyle belirtilen etap sınırlarının uygulama sınırı olarak ele alınıp 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca uygulama yapıldığı, 1,2,3 ve 4 no.lu düzenleme sahalarında %35 oranında düzenleme ortaklık payı, %4-%8 arasındaki oranda da Kamu Tesis alanlarına tahsis olarak alındığı, 5 ve 6 no.lu düzenleme sahasında ise %18 oranında düzenleme ortaklık payı alındığı, 6 no.lu düzenleme sahasında kalan davacı parsellerinden %18 oranında düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra kalan miktarın aynı yerde oluşturulan ve aynı fonksiyon ve yapılanma koşulu ile uygulaması yapılmış müstakil imar parseli olarak davacıya tahsis edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme sınırları belirlenerek parselasyon yapılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı gibi, altı bölge halinde belirlenen düzenleme alanlarının her birinden farklı oranlarda düzenleme ortaklık payı alınmasının bu alanların niteliğinin farklı olmasından kaynaklandığı, kaldı ki aynı düzenleme sahası içinde düzenleme ortaklık paylarının eşit olarak alındığı görüldüğünden mahkemece bu hususlar göz önünde bulundurulmadan verilen kararda isabet bulunmamaktadır.

Üstelik farklı etaplarda farklı DOP ortaya çıkması da, parselasyon işlemini hukuki açıdan sakatlamaz. Fakat bu etaplama yapılırken DOP hesabının iyi bir şekilde yapılması gerekir.

DOP uygulamasının amacı, belediyelerin, umumi hizmetler için ihtiyaç duydukları taşınmazları kamulaştırma yapmak zorunda kalmadan elde etmeleridir. Eğer bir uygulama imar planının uygulanması amacıyla yapılan farklı parselasyon işlemlerinde düzenleme alanı, DOP dengeli çıkacak şekilde belirlenmez ise, kamu alanlarının düşük olduğu bazı alanlarda DOP, alınabilecek an fazla miktarın (%45) altında kalacaktır. Bunun tam tersine kamu alanlarının fazla olduğu alanlarda da DOP kanuni sınırın üstünde çıkacak ve belediyeler ve Hazine (ilköğretim tesisleri ve karakol alanları için) kamulaştırma yapmak zorunda kalacaktır.

Üstelik düzenleme alanının, DOP dengeli çıkacak şekilde belirlenmemesi, kamu alanlarının yoğun olduğu yerde bulunan taşınmazlardan daha fazla, diğerlerinden ise daha az DOP alınmasına neden olacaktır. Bu durum ise plan bütününde taşınmaz malikleri açısından adaletsiz uygulamalara neden olabilmektedir[1].

Bu nedenle, düzenlemeye giren taşınmazlardan alınacak DOP’un dengeli çıkabilmesi, idarelerin kamulaştırma yapmak durumunda kalmaması için düzenleme alanı; DOP dengeli bir şekilde karşılayacak büyüklükte ve şekilde belirlenmelidir[2]. Bu husus, AAD Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “Düzenleme sahasının tespitinde; düzenleme ile iskâna açılacak sahanın imar planı ile getirilmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak DOP ile karşılanmasına dikkat edilir.”

Ayrıca Bayındırlık ve İskân Bakanlığının (son düzenlemelere göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığının) 05.04.2004 tarihli ve 3401 sayılı Genelgesine göre, düzenleme alanı belirlenirken, bu düzenleme ile yerleşime açılacak alanın, imar planında gösterilen yol, meydan, otopark, park, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri, karakol, ilk ve ortaöğretim kurumlan vb., gibi umumi hizmet alanları ihtiyacı için gerekli olan DOP’un, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak ve hakkaniyete uygun bir şekilde alınmasını sağlayacak şekilde belirlenmelidir.

Üstelik düzenleme alanının, DOP dengeli çıkacak şekilde belirlenmesi, belediyeler açısından sadece bir tavsiye değil, aynı zamanda hukuki bir zorunluluktur.

Danıştay 6. Dairesi, 07.04.1997, E:1996/2154, K:1997/1864         

Düzenleme sahasının tespitinde; düzenleme ile iskâna açılacak sahanın imar planı ile getirilmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak DOP ile karşılanmasına dikkat edileceği.

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5'inci maddesinde, belirlenen düzenleme sahasının bir müstakil imar adasından daha küçük olamayacağı, ancak imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmının da birkaç taşınmaz malın tevhit ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parsellerinin müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebileceği kurala bağlanmış, aynı yönetmeliğin 6'ncı maddesinde düzenleme sınırının ne şekilde geçirileceği gösterilmiş ve 7'nci maddesinde de düzenleme sahasının tespitinde; düzenleme ile iskâna açılacak sahanın imar planı ile getirilmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak DOP ile karşılanmasına dikkat edileceği öngörülmüş bulunmaktadır. Yukarıda yer alan kuralların değerlendirilmesinden, kamu alanlarının sağlanması açısından parselasyon işleminin en az bir ada düzeyinde saptanması ve bu şekilde parselasyon işlemine tabi tutulan parsellerden alanları oranında DOP alınması gerekmektedir. Kısmi parselasyon işlemi sonucunda DOP alınması parselasyon işlemi dışında kalan kısımlardan hiç DOP alınmaması sonucunda parselasyon işlemine tabi tutulan parsel sahiplerine fazladan bir yük getireceği sonucunu doğurur, bu nedenlerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmesinde sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir.

Danıştay 6. Dairesi 27.03.2002 tarihli ve E:2001/747, K:2002/1901 sayılı kararında, tamamı kamu kullanımına ayrılan taşınmazlardan oluşan bir alanda parselasyon yapılmasının mevzuata uygun olmadığını vurgulamıştır[3].

Bu nedenle düzenleme alanı; DOP dengeli bir şekilde karşılayacak büyüklükte belirlenmelidir[4]. Bu şekilde, düzenleme sahasında yer alacak Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi kamu hizmet ve tesisleri için ihtiyaç duyulan alanların, tüm parsel maliklerinin eşit ölçüde katılımı ile DOP’tan sağlaması ve böylece kamu külfetlerinin dengeli bir şekilde dağılımının gerçekleştirilmesi sağlanmalıdır.

Danıştay 6. Dairesi, 25.06.1990, E:1989/2266, K:1990/1426         

Düzenleme işleminin yapılması sırasında göz önüne alınması gerekli en önemli hususun, düzenleme alanında yer alan, yeşil alan, terminal alanı vs. gibi kamu hizmet ve tesislerine tüm parsel maliklerinin eşit ölçüde katılımını sağlamak ve bu yolla kamu külfetlerinin dengeli dağılımını gerçekleştirmek olduğu.

İdare Mahkemesince mahallinde yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda ise, yapılan düzenleme bütünü ile ele alınarak düzenleme alanındaki öteki parsel sahiplerinin de hakları gözetilmeksizin sadece davacıya daha fazla müstakil parsel verilebileceği hususunun tartışıldığı, nitekim anılan bilirkişi raporuna davalı belediyece vaki itirazın mahkemece ciddi bulunarak bilirkişilerden ek rapor istendiği, bu istem üzerine bir bilirkişi tarafından ek rapor adı altında yine davacıya daha fazla müstakil parsel verilebileceğini öne süren bir alternatif düzenleme planının ibraz edildiği keza dosyada bulunan bilirkişi ve ek bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır.

Yukarıda da değinildiği gibi, imar planına uygun imar parselleri oluşturmayı amaçlayan düzenleme işleminin yapılması sırasında göz önüne alınması gerekli en önemli hususun, düzenleme alanında yer alan, yeşil alan, terminal alanı vs. gibi kamu hizmet ve tesislerine tüm parsel maliklerinin eşit ölçüde katılımını sağlamak ve bu yolla kamu külfetlerinin dengeli dağılımını gerçekleştirmek olduğu kuşkusuzdur.

Bu hususu sağlamak için düzenleme yapılması planlanan alan ve imar planı iyice incelenmeli, DOP yaklaşık olarak belirlenmeli, düzenleme sınırı bu iki unsuru dengeli karşılayacak bir şekilde belirlenmelidir[5]. Bu belirlemede, gelişen bilgisayar teknolojisinden yararlanılmalı ve düzenleme alanları, bu alanların her birinde kalan umumi hizmet alanları ve resmi hizmet alanları dengeli ve birbirine yakın oranlarda kalacak şekilde belirlenmelidir. Bu şekilde hem azami oranda DOP alınabileceği için belediyelerin kamulaştırma yapma külfeti en aza indirilecek, hem de imar uygulamalarının en önemli iptal nedenlerinden biri olan dağıtım kurallarının uygulanmasında idareye kolaylık sağlanacaktır[6].

[1] Ülger, Enver ve Demir, Hülya (2001) “İmara Aykırı ve Kaçak Yapılaşmış Alanlarda Arsa Düzenlemesi Seçeneği”, s: 116

[2] İnam, Şaban (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamaları, s: 32; Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 53

[3] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, s: 471

[4] Şimşek, Suat (2010) İmar Hukuku, s: 472

[5] İnam, Şaban (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamaları, s: 32

[6] Koçak, Hüseyin ve Beyaz, Metin (2007) İmar Uygulamaları, s: 53

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.