Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi Halleri ve Paylaşma Davası

698 inci maddenin (743 sayılı Kanun md. 627) kenar başlığındaki “dava” sözcüğü yerine “istem” sözcüğü konulmuştur. Paydaşlar dava açmadan da kendi aralarında paydaşlardan birinin istemi üzerine paylaşma yapabilirler. İstem sözcüğü bu anlamda davayı da içeren geniş bir ifadedir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarıyla ilgili olarak hazırlamış olduğum geniş kapsamlı bir rehbere şu limkten ulaşabilirsiniz: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi

Madde üç fıkra halinde düzenlenmiş ve ikinci fıkra ile taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması ve bunun tapu kütüğüne şerh verilebilmesi öngörülmüştür. Böylece söz konusu sözleşmelerin, sonraki paydaşlara etkili olmasının nasıl sağlanacağı konusunda eski kanundan doğan tereddütlere son verilmiştir.

Maddenin son fıkrasında, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağı öngörülerek eski maddenin son cümlesi tekrar edilmiştir.

Medeni Kanunun 698 inci maddesi taksim isteme hakkına üç kısıtlama koyuyor:

Hukuki işlem: Paydaşların hukuki bir işlemle, paylaşma isteme hakkını geçici bir zaman için önlemeyi kabul etmeleridir. Kanun, bu tür hukuki işlemleri en fazla on sene için geçerli saymaktadır. Bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Tapu siciline şerh verilmesinde zorunluluk olmamasına karşın, sözleşmelerin sonraki paydaşlara etkili olabilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Devamlı maksatla özgülenme: Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması, bir hakkın kullanılması yönünden, o şeyin özgülenmesinin gerekliliği durumudur. Örnek olarak iki veya daha fazla gayrimenkul arasında müşterek avlu, yol, kuyu ve harman yeri verilebilir.

Uygun olmayan bir zaman: Paylaşmayı isteme hakkını sınırlandıran bir sebep de uygun olmayan bir zamandır. Uygun olmayan zamandan maksat, olağanüstü sebepler dolayısı ile paylaşmanın paydaşlar için zararlı olacağı zamandır. Örnekler; genel olarak ekonomik bir krizin taşınmaz mal kıymetleri üzerindeki açık etkisi, grev ve salgın hastalıklar sebebiyle açık artırmalara katılmada rekabetin sağlanamaması gibi hallerdir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 7 nci maddesi, kat mülkiyeti düzenlemesinin gereği olarak ”Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabii olan gayrimenkullerde ortaklığın giderilmesi istenemez.” hükmünü getirmiştir.

Aynı Kanunun 54 üncü maddesi uyarınca; İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma (şuyulandırma) halinde, ortaklaştırılan taşınmazlar arasında kat mülkiyetine tâbi taşınmaz varsa bu maddede düzenlenen özel usul ve esaslar çerçevesinde rızaen ya da hükmen ortaklığın giderilmesi (izale- i şüyu) mümkün bulunmaktadır. Ancak, bu madde uyarınca ortaklığın giderilmesine ve tasfiyeye konu olan şey kat irtifakı ya da kat mülkiyeti değil, üzerinde kat irtifakı ya da mülkiyeti kurulmuş olan taşınmaza imar uygulamasıyla başka taşınmazlardan verilen hisselerdir.

5543 sayılı İskan Kanunun 21 inci maddesi, bu Kanuna uygun olarak verilen yerlerin on yıl süre ile satılmasını ve bağışlanmasını, rehnedilmesini, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulmasını ve haczolunmasını yasaklamıştır. Buna göre tahsis tarihinden itibaren on yıl geçmedikçe bu tür gayrimenkullerin izale- i şüyu yoluyla satılması mümkün değildir.

775 sayılı Gecekondu Kanunun 34 üncü maddesi, bu Kanun hükümlerine göre tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmazların, tahsis edildikleri tarihten itibaren on yıl süre ile devir ve temlik olunamayacağı, rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemeyeceği, satış vaadi sözleşmesine konu edilemeyeceği, taksim ve şuyunun giderilmesi istemine konu olamayacağı, haczedilemeyeceği ve işgal edilemeyeceği hükmünü getirmiş bulunmaktadır.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8 inci maddesinin dördüncü fıkrası gereğince; “Tarım ve Köyişleri Bakanlığının uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Bu araziler hakkında 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun özgülemeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.”

Yine, 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Kanunun 13/1. maddesinde de benzer kısıtlama getirilmiştir.

Kamulaştırma ve cebri icra gibi kamu hukukuna dayanan ve paydaşların iradesi dışında oluşan işlemler de paylı mülkiyeti sona erdiren sebepler arasındadır.

Paylaşmayı isteme hakkı, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için paydaşlara tanınmış yenilik doğuran bir haktır. Bir paydaş bu hakkını kullanınca bütün paydaşlar paylaşmayı yerine getirmek borcu altına girer. Paylaşmayı isteme hakkının kullanılması sadece paylaşmayı yapma borcunu doğurur.

Paylaşma Biçimi

Paylı mülkiyeti sona erdiren paylaşma biçiminin nasıl yapılacağını düzenleyen Medeni Kanunun 699 uncu maddesine göre paylaşma, paylı malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir (MK. md. 699/1).

Paydaşlar, paylaşımın nasıl yapılacağı hususunda uyuşma sağlayamazlarsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir (MK. md. 699/2).

Maddenin bu fıkrası uyarınca bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde, Hazine menfaatinin korunması açısından eksik değerdeki parça kıymetinde denkleştirme sağlanıp sağlanmadığının milli emlak memurları ile Hazine avukatlığınca takibi gerekmektedir. Ancak, davalar çoğunlukla paylaşma isteminin açık artırmayla satışına karar verilerek sonuçlanmaktadır.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur (MK. md. 699/3/1. cümlesi). 699 uncu maddenin üçüncü fıkrasına eklenen ikinci cümle ile, satışın paydaşlar arasında artırma ile yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlı tutulmuştur.

Milli Emlak Kitabı

Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmaz mallardaki hissedarlığın giderilmesi için açılan davalar, mahkemelerce, genellikle paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi şeklinde karara bağlanmaktadır. 184 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği, izale- i şüyû satışları ile rızaî taksim işlemlerini düzenlemiştir.

Hazinenin izale- i şüyu satış ihalelerine katılmasının temel amaç ve gerekçesi, Hazine hissesinin ucuz bir bedelle satışını önlemektir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 129 uncu maddesine göre, icra dairesince yapılan taşınmaz mal satışlarında takdir edilen bedelin %50’sına kadar bir teklif olduğunda, taşınmaz satılabilmektedir.

Diğer taraftan icra dairelerince takdir ettirilen bedeller zaman zaman rayiç değerin altında da olabildiğinden, satışa çıkarılan taşınmazdaki Hazine hissesinin değerinin altında satılması ihtimali söz konusu olabilmektedir.

Hazinece ihaleye katılmanın bir diğer nedeni ise satılacak taşınmaz malın, imar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmış olmasıdır. Bu durumda, ileride söz konusu yerin Hazinece kamulaştırılması gerekebileceğinden uygun bir bedelle, ihaleye katılıp satın alınması Devlet lehine olmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarıyla ilgili olarak hazırlamış olduğum geniş kapsamlı bir rehbere şu limkten ulaşabilirsiniz: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları Rehberi

Ayrıca, 1999/07 sayılı Milli Emlak Genelgesine göre; Hazine avukatlığı tarafından ortaklığın (şüyuun) giderilmesi davaları açıldığının bildirilmesini müteakip, istenilecek kıymet takdiri kararlarının ivedilik ve öncelikle dava konusu taşınmaz malın zeminine ve varsa üzerindeki muhdesatlara (bina, ağaç vs.) ayrı ayrı kıymet takdir ettirilerek en kısa sürede Hazine avukatlığına bildirilmesi gerekmektedir.

Makalemizi paylaşır mısınız?
Suat Şimşek, Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) hakkında 2699 makale
Daire Başkanı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü), Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müfettişi, (önceden) Milli Emlak Kontrolörü

İlk yorum yapan olun

Bir yanıt bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.


*


This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.